Межевание участка предусматривает выделение четких границ. Однако нередко происходит наложение одних наделов на другие. Также могут быть отмечены неточности иного рода. Землевладельцы, оказавшиеся в подобной ситуации, обращаются к серьезному юристу, чтобы он посодействовал исправлению кадастровых ошибок.
Опытный специалист, практикующий в области земельного права, изучит содержание документов, подтверждающих право собственности клиента именно на эту землю. Если же границы территории обозначены нечетко, тогда берутся во внимание линии разграничения вещественного характера:
Причины появления неточностей
Кадастровые ошибки имеют разное происхождение. Обычно это:
1. В документах может быть допущена обычная описка:
Здесь может сыграть негативную роль человеческий фактор. Должностные лица, оформляющие надел в собственность или вносящие окончательные данные в реестр, допускают неточности или вносят в документ смысловую неразбериху.
Тогда ваш юрист еще раз проверит в первоисточнике сведений те данные, что касаются:
В этом законодательном акте (ст. 28) указывается, что ошибки следует исправлять. Такие описки не должны представлять собой препятствия для реализации собственниками своих планов. Компетентный правовед устранит недочеты технического характера без особых усилий, так как они очевидны.
Для этого достаточно потребовать от специалиста, допустившего ошибки, чтобы он внес соответствующие исправления и уточнения в кадастровый документ. Причем выдвинуть такие требования вправе любое заинтересованное лицо, обнаружившее ошибки. Для этого потребуется грамотно составить письменное ходатайство.
Однако на практике сотрудники учреждений, допускающие оплошности, не всегда стремятся выполнять "лишнюю" работу. В этом случае высококвалифицированный юрист-практик, отстаивающий интересы клиента (частного лица или организации), готовит ходатайство для подачи в суд. Тогда потребуется предъявить документальное подтверждение того факта, что данные о наделе обозначены с ошибками. Далее судья:
2. Более серьезным недостатком кадастровой документации признается внесение в документ:
Другими словами, реальное расположение участка и его обозначение на карте не совпадают. Подобная неточность сразу бросается в глаза, если рассмотреть публичную кадастровую карту.
Компетентный юрист сумеет изучить данный картографический материал путем обращения на официальный сайт Росреестра.
Кадастровый инженер, занимающийся межеванием участка и оформлением документов, может допустить ошибку по нескольким причинам.
1. Оборудование и приборы, которыми пользуются специалисты, иногда частично выходят со строя или допускают значительную погрешность.
2. При осуществлении межевания используется условная координатная система. В результате отсутствует привязка к местности реальных границ земельного надела.
3. Некоторые нерадивые специалисты не желают выезжать на объект. Они слишком заняты! Поэтому схема заполняется приблизительными данными:
4. Некоторые специалисты обладают слабой квалификацией, поэтому разборка результатов замеров проводится неточно. В результате фактический размер надела выглядит искаженным. Также могут быть допущены обычные арифметические ошибки.
Неверную информацию могут выявить сами сотрудники кадастрового учреждения, на что указывается в письме Минэкономразвития РФ № 4448-ИМ/Д23 от 27.03.2009 г. В нем описывается, каким способом могут быть исправлены кадастровые ошибки. Корректировка проводится в плановом порядке.
1. Издается приказ.
2. Указывается соответствующая дата обнаружения кадастровой ошибки.
3. Описывается способ корректировки.
4. Всем заинтересованным лицам отправляются копии указанного акта, для этого отводится 2 дня (отсчет начинается с момента издания акта).
5. Документ, подтверждающий внесение исправлений, направляется в те инстанции, которые содержат соответствующую информацию в своих информационных базах.
Действия вашего юриста
Составляется ходатайство для подачи в кадастровое учреждение. К нему прилагаются документы, подтверждающие несоответствие внесенных параметров истине.
Взаимодействующие органы, имеющие в своих базах данные о недвижимости, обязаны обмениваться информацией. Это означает, что исправленные данные должны поступить в и органы местного самоуправления, и в Росреестр.
Если решение вопроса затягивается, или же владельцы соседних земельных наделов выражают свое несогласие с позицией сотрудников кадастрового органа, исправивших ошибки, тогда задействованный юрист подает ходатайство в суд (ст. 193-199 ГПК).
В данном случае причина накладки не имеет значения. В судебном акте будет указано, что кадастровая инстанция обязана устранить все обозначенные неточности. Вот общий перечень оснований для обращения в суд.
1. Обязанность исправить выявленные расхождения игнорируется органом исполнительной власти.
2. Может быть прислано извещение об отказе в осуществлении процедуры учета надела.
3. Непременно возникнут конфликты, если специалист выдает заключение о наличии значительных погрешностей, допущенных:
Выявить и исправить ошибки может только кадастровый инженер, осуществляющий межевание. Вы вправе только выразить подозрение, что ваши имущественные права нарушены.
Чтобы доказать свою правоту, вам потребуются и профессиональные знания, и геодезическое оборудование. Поэтому земельный юрист сможет активно включиться в работу по защите интересов клиента только после получения всех подтверждающих документов.
Сложности судебного разбирательства
1. Если гражданин имеет свидетельство, подтверждающее его право на обладание объектом, тогда в заявлении прописываются координаты надела.
Однако не все граждане или организации на момент подачи ходатайства успели оформить такой документ. В этой ситуации потребуется представить иные правоустанавливающие документы.
Тогда в ходатайстве попутно выражается просьба о признании права на владение объектом. Потребуется:
2. Ответчиками выступают:
Необходимо указать в ходатайстве дату, когда в документах появилась неточность. Возможно, это произошло при осуществлении не последнего, а более раннего межевания прилегающей территории.
3. Допустим, вы владеете наделом уже 15 лет, всюду установлены территориальные ограждения. Соседи претензий не предъявляют, то есть вы владели этой землей фактически и открыто (п. 1 ст. 234 ГК РФ).
Тогда в иске следует указать, что специалист, осуществлявший межевание территории, не принял во внимание линии разграничения, существовавшие столь длительный период.
В этой ситуации суд назначит экспертизу, чтобы установить факт наложения территорий. Издавая свое постановление, судья будет опираться на официальные выводы экспертов.
4. Специалист по межеванию получит копию судебного вердикта. Этот документ должен присутствовать в материалах "межевого дела". В новом картографическом документе инженер обязан обозначить именно те координаты точек ограничения территории, которые установил суд и обозначил в своем вердикте.
5. С 02.01.2017 г. набрал силу закон ФЗ-218, изданный еще 13.07.2015 г. Он касается новых правил, введенных для регистрации недвижимости. Теперь кадастровый орган (ГКН) и регистрационный (ЕГРП) объединены в Единый государственный реестр недвижимости ЕГРН.
В базе данных именно этого регистрирующего органа содержатся:
6. Кадастровая палата при реорганизации предоставила эти сведения в ЕГРН. Если же этого не произошло, тогда представители нового регистрирующего органа обязаны обратиться в суд за разъяснением.
Естественно, "подтолкнуть" их к принятию этого решения сможет только компетентный юрист, занимающийся решением земельных вопросов. В противном случае исполнение работ, связанных с осуществлением корректировки и исправлением данных, затянется надолго.
7. После обращения в ЕГРН по поводу внесения изменений в правоустанавливающие документы потребуется:
На момент изготовления выписки внесенные в нее сведения сохраняют свою актуальность. Однако на момент ее выдачи сведения могут измениться. К примеру:
8. Пересечение территорий может обнаружиться как раз на стадии постановки участков на учет. В этой ситуации процедура регистрации приостанавливается.
При обнаружении каких-либо недостатков, неясностей или математических ошибок, допущенных во время межевания участка и оформления документации, следует незамедлительно обращаться к опытному юристу. Иногда помогает прояснить ситуацию простая консультация с грамотным специалистом в области права, но чаще требуется объемное юридическое сопровождение.
Исправление кадастровых ошибок в сведениях о местоположении границ земельных участков
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (Кадастровая палата, орган кадастрового учета) предлагает вашему вниманию публикацию: «Исправление кадастровых ошибок в сведениях о местоположении границ земельных участков». Данная публикация является заключительной в рамках цикла публикаций по вопросам уточнения местоположения границ земельных участков. Сегодня мы расскажем, какие ошибки являются кадастровыми, а также вы узнаете, что необходимо предпринять для исправления таких ошибок.
Для начала определимся, что такое кадастровая ошибка.
Понятие «кадастровая ошибка» закреплено законодательно: это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости (ГКН) ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН. Следует понимать, что это не ошибка специалиста Кадастровой палаты. Кадастровая ошибка может быть допущена при внесении сведений в ГКН на основании актов органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении характеристик объектов недвижимости, либо на основании межевых, технических планов и иных документов, содержащих неверные данные.
Наша статья посвящена ошибкам в сведениях ГКН о местоположении границ земельных участков. Такие сведения вносятся в ГКН только на основании межевых планов, а значит, причиной их возникновения является недостоверность измерений и расчетов, выполненных кадастровыми инженерами.
Как обнаружить кадастровую ошибку в сведениях о местоположении границ земельных участков?
Как правило, кадастровые ошибки выявляют кадастровые инженеры. Наличие кадастровой ошибки в сведениях о координатах земельного участка, расположенного по соседству с земельным участком, в отношении которого проводятся кадастровые работы, нередко приводит к пересечению или наложению их границ, что является основанием для приостановления осуществления кадастрового учета.
Специалисту Кадастровой палаты довольно сложно самостоятельно обнаружить несоответствие местоположения границ земельного участка, внесенных в ГКН на основании межевого плана, его фактическому расположению на местности. Одним из оснований для признания кадастровой ошибки органом кадастрового учета может быть выявление значительного смещения границ земельного участка относительно имеющейся картографической основы ГКН, несоответствие его площади, вычисленной по координатам, сведениям, содержащимся в документах о его предоставлении. В случае обнаружения кадастровой ошибки специалист Кадастровой палаты обязан принять решение о необходимости ее устранения и направить его заинтересованным лицам или в соответствующие органы.
Как исправить кадастровую ошибку?
На сегодняшний день существует несколько вариантов исправления кадастровых ошибок. Если документы, на основании которых в ГКН внесены ошибочные сведения, были представлены заявителем, то кадастровая ошибка подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений объекта недвижимости. Если же указанные документы поступили в порядке информационного взаимодействия, то и порядок ее исправления будет аналогичным. Только вступившее в законную силу решение суда является основанием для исправления кадастровой ошибки вне зависимости от причин ее возникновения.
Какие документы необходимо представить в орган кадастрового учета для исправления кадастровой ошибки в сведениях ГКН о местоположении границ земельного участка?
Чтобы исправить кадастровую ошибку в сведениях ГКН о местоположении границ земельного участка в орган кадастрового учета вместе с заявлением установленной формы необходимо представить межевой план в форме электронного документа. Заявление принимается в офисах приема-выдачи документов Кадастровой палаты или многофункционального центра. Срок его рассмотрения составит не более 10 рабочих дней.
Подготовка межевого плана в целях устранения кадастровой ошибки осуществляется кадастровым инженером, в том числе, с использованием сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. При этом конфигурация и площадь земельного участка по результатам исправления кадастровой ошибки не может существенно отличаться от указанной в документах, на основании которых подготовлен межевой план. Кроме того, обязательному включению в состав межевого плана подлежит раздел «Заключение кадастрового инженера», в котором приводится обоснование местоположения измененных границ земельного участка.
Следует отметить, что в рамках уточнения границ земельных участков не допускается самовольное занятие чужих земельных участков. Данное требование справедливо и в случае исправления кадастровой ошибки.
Теперь вы знаете, как исправить кадастровую ошибку в сведениях ГКН. Если после прочтения цикла наших публикаций у вас еще остались вопросы, связанные с уточнением местоположения границ земельных участков, вы можете задать их в официальной группе Кадастровой палаты ВКонтакте (https://vk.com/fkp29). Будем рады видеть вас среди участников нашей группы.
Как правило, хозяин выясняет, что границы его участка накладываются на соседский надел. Даже, если споров между соседями нет, кадастровую ошибку нужно исправить.
Разногласия между собственниками участков;
Ошибки кадастровых инженеров;
Пробелы в законодательстве.
Шаг первый. Межевой план
Вариант №1.
Закажите отдельные межевые планы на свой и соседний, где нашли кадастровую ошибку.
Подайте в Кадастровую палату заявления о кадастровом учёте образуемого или уточняемого участка и об исправлении кадастровой ошибки на смежном участке.
Вариант №2.
Закажите один межевой план на свой и соседний участки, включив в него разделы об исправлении ошибки.
Попросите, чтобы хозяин соседнего надела подписал акт согласования границ. Тогда ему не придётся подавать заявление в Кадастровую палату.
Нюанс: по одному межевому плану можно за раз уточнить или исправить ошибку только на участках, прилегающих к новому наделу или участку, границы которого уточняются. Для нескольких участков, расположенных «цепочкой», нужно подготовить несколько межевых планов (разъяснения Минэкономразвития РФ №Д23и-2144 от 23 июня 2014 г.).
Шаг второй. Устранение споров
Если хозяин смежного участка отказался готовить межевой план и подавать заявление на исправление ошибки - обращайтесь в суд.
Перед приобретением участка закажите процедуру выноса точек из кадастровой выписки на местность. Она позволит убедиться, что надел, который вам демонстрируют, совпадает с координатами на карте. То же самое желательно сделать и перед началом строительства, чтобы ненароком не застроить соседский участок. Ведь в таком случае суд может и не признать кадастровую ошибку, а по требованию соседа вынести решение о сносе самовольной постройки.Ответственность за кадастровую ошибку несёт кадастровый инженер, который её допустил. К нему и нужно предъявлять иск. Если же его лишили аттестата, то в суд подают на межевую организацию, с которой был заключен договор на выполнение кадастровых работ.
Важно! До суда исключите спор с соседями о границах земельных участков. Ведь из-за такого спора о праве собственности границы участков могут измениться на местности. А кадастровая ошибка предполагает внесение изменений только в документах - Государственном кадастре недвижимости. Практика показывает, что при наличии земельного спора суд отказывает в удовлетворении иска.
С 2008 года при выделении участков муниципалитеты стали привязывать их границы к схеме расположения границ. Если ошибку нашли в границах участка, ранее учтённого в кадастре по межевому плану, основанному на схеме расположения границ:
Вариант №1.
Исправить ошибку можно, если есть решение о внесении изменений в схему.
Вариант №2.
Если изменений в схему не вносили, но координаты участка на схеме, в межевом плане и Госкадастре недвижимости отличаются (в пределах средней квадратической погрешности положения характерных точек), а в целом местоположение участка по координатам совпадает с данными схемы.
Когда орган местного самоуправления не отрицает, что допустил ошибку в схеме, но отказывается вносить изменения, нужно:
Получить официальный отказ в администрации.
Заказать у кадастрового инженера межевой план на исправление ошибки с её обоснованием и пометкой «для обращения в суд».
Подать иск о признании кадастровой ошибки в границах земельного участка.
С помощью кадастрового инженера включить в межевой план решение суда.
Подать заявление об исправлении ошибки в Кадастровую палату.
