В нашей статье мы хотим поговорить об ИЖС. Что это такое? Давайте разберемся в данном вопросе. Ведь очень часто в объявлениях о продаже участков, домов, дач можно встретить такое сокращение. А вот что именно оно означает? И имеет ли какое-то значение для приобретения недвижимости? Оказывается, имеет. А иногда играет решающую роль, поскольку каждый покупатель желает с умом вложить свои сбережения.
ИЖС – это аббревиатура, которая расшифровывается как "индивидуальное жилищное строительство". Надо заметить, что есть несколько видов назначения земель, каждый из которых делится еще на несколько подвидов в зависимости от цели использования.
Аббревиатура ИЖС применяется по отношению к домам и участкам земли. Чтобы более подробно разобраться в значении понятия, можно обратиться к Градостроительному кодексу России.
В нем говорится: ИЖС – это жилые отдельно стоящие дома, имеющие не более трех этажей, и предназначенные для одной семьи. Безусловно, такое определение не совсем понятно и однозначно. Зачем, например, указана этажность дома, и какое количество людей подразумевается по одной семьей? Может ли в таком доме быть несколько входов? Вообще вопросов возникает масса.
Неопределенность вопроса привела к тому, что возникло много злоупотреблений со стороны застройщиков. А вместе с тем возникли и массовые конфликты. Дело в том, что под видом ИЖС возводились жилые многоквартирные комплексы и даже таунхаусы.
Очень часто сокращение ИЖС употребляют для указания правового статуса земли. Если не уходить в дебри юриспруденции, то ИЖС – это участок земли, предназначенный для строительства на нем объектов жилья.
Такие участки имеют свои преимущества. В Земельном кодексе РФ четко определены категории земель, исходя из их целевого назначения. Одной из групп является земля населенных пунктов. По сути, это те территории, на которых находятся города и поселки. Так вот, одним из подвидов этой группы являются участки ИЖС. Получается, что аббревиатура из описания построек перешла в описание назначения земельных участков.
Поскольку участки всегда относятся к населенному пункту, то:
Однако всегда есть какие-то исключения. Например, вы приобрели дом в коттеджном городке. В таких местах коммуникации находятся в ведении застройщика, который уж непременно позаботится о создании управляющей фирмы, оказывающей ряд дополнительных услуг, от которых вряд ли получится отказаться.
Кто-то может подумать, что совершенно любой участок в населенном пункте - это ИЖС. Расшифровка названий категорий земли говорит о том, что на территории поселений могут быть участки, имеющие разное назначение. Чтобы наверняка все знать, нужно посмотреть правоустанавливающие документы. В свидетельстве на право собственности должно быть указано следующее: «для индивидуального жилищного строительства» или же «для постройки индивидуального жилого дома». Еще в документах должно обязательно отмечаться, что это дом для круглогодичного проживания. Иначе у вас могут быть проблемы с пропиской в таком жилье.
Более подробно с точки зрения закона ИЖС - что это такое? Очень удобная форма правового режима для земельного участка или домовладения. Такой статус гарантирует возможность постройки дома, получения прописки, обеспечение энергоресурсами и инфраструктурой.
Поскольку ИЖС - это не только сама постройка, но и категория земель, часто возникает путаница. Дело в том, что покупателю часто обещают, что приобретенный им участок, можно перевести под ИЖС. Люди совершенно уверены, что, оформив ряд документов, они получат участок категории «земель населенных пунктов» с назначением «для индивидуального жилищного строительства». Хотим заметить, что это не всегда возможно. В лучшем случае получится перевести участок из категории сельхозземель в дачное строительство. Поэтому, приобретая землю с такими перспективами, нужно точно знать нюансы возможности изменения назначения участка.
ИЖС - что это? Не только вид земель, но еще и разрешительное использование. Все эти нюансы нужно знать. Прежде чем осуществлять перевод под ИЖС дачного участка, необходимо на законных основаниях изменить назначение ваших соток с сельскохозяйственного на землю населенного пункта.
Но если ваши владения не примыкают к какому-то селению, то перевод невозможен. Вы вправе только оформить ваше строение как ИЖС, но при условии, что участок будет иметь статус "для дачного строительства". Дом должен соответствовать определенным нормам, иначе его могут не признать жилым.
Если вам необходим участок под индивидуальное жилищное строительство, но вы приобрели землю иной категории, то уж перевод земли в ИЖС вам придется оформлять самостоятельно. Однако не все знают, как это правильно сделать. Процедура регламентируется Федеральным законом и включает в себя такие этапы:
Главный вывод, который напрашивается из всего этого: если ваша земля не примыкает к населенному пункту, можете не рассчитывать на ее перевод в ИЖС. Что это невозможно, лучше знать заранее, приобретая участок, иначе это может стать для вас неприятным сюрпризом.
Если вы задались целью построить дом на природе и отдыхать там семьей, то во избежание проблем советуем вам приобретать участок, принадлежащий к категории "земель населенных пунктов", а также с возможным использованием ИЖС. Такой вариант развития событий будет наиболее простым. Иначе вы потратите много сил и времени на попытки переоформления документов. И совершенно нет гарантий, что ваши усилия увенчаются успехом. Также советуем не верить мнению продавцов о простоте перевода участка из одной категории в другую при вашем желании. Как показывает практика, одного только вашего желания, мало, все действия должны быть подтверждены законодательными документами. Поэтому, приобретая участок, внимательно изучите документы на него.
Решив приобрести участок под индивидуальное жилищное строительство, вначале уясните для себя, что вы хотите получить в конечном итоге. Если вам важна прописка и законные основания для постройки, выбирайте участки на территории населенных пунктов, поскольку земли в дачных кооперативах не всегда можно перевести в иную категорию.
Помните о том, что для постройки дома вам придется также оформить ряд документов в Россреестре для того, чтобы его узаконить и оформить право собственности. Если же вы покупаете участок с домом, то все эти бумаги должны присутствовать у продавца. А ваша задача - внимательно их изучить во избежание недоразумений в будущем. Надеемся, что изложенная нами в статье информация будет для вас полезной.
Постройка дома является идеальным способом улучшения жилищных условий. Но для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) необходим участок, на котором можно возводить дом. Желание жить вдали от городского шума и пыли, заставляет людей искать место для дома вне пределов городской черты. А можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС? Как это лучше сделать.
Земельным кодексом Российской Федерации закреплено разделение земель на несколько основных категорий. Что они собой представляют, и на каких из них допускается возведение жилых построек?
По основному назначению, в соответствии с законом, вся территория страны разделена на земли:
Только на земельных участках, принадлежащих первым двум категориям, законом разрешается строительство жилья. Необходимо понимать, что подразумевается под ИЖС. Это не отдельная категория, а один из возможных разрешенных видов использования земельного участка (ВРИ). ИЖС – это, домостроение, в котором разрешено проживание и регистрация.
Другими такими видами, кроме ИЖС, могут быть ведение личного подсобного хозяйства, садоводство и огородничество, дачное строительство или производство сельхозпродукции.
Законодательством Российской Федерации разрешено строительство жилых домов и на землях сельхозназначения следующих типов:
Почему люди, купившие участок сельхозназначения, стремятся перевести землю в ИЖС, если и на сельхозземлях тоже допускается строительство жилого дома? Всё дело в преимуществах, которые дает этот вид разрешенного использования земли. Состоят они в следующем:
Процедура перевода земли для сельскохозяйственных нужд в индивидуальное жилищное строительство, возможна, и регламентируется она Земельным Кодексом РФ и законом №172-ФЗ. В соответствии с этими документами участки с объектами индивидуального жилищного строительства, должны относиться к категории земель населенных пунктов. Перевод в эту категорию участков сельхозназначения должен обосновываться в каждом отдельном случае.
Самой дорогой Кадастровой стоимостью обладают именно земли сельскохозяйственные. С переводом их в другую категорию падает стоимость участка, и государство теряет запланированный доход с этого надела. Поэтому, в случае, если будет доказана необходимость смены категории для такого участка, собственник должен будет возместить государству потери от исключения этой земли из доходной части. Порой это экономически нецелесообразно. Тем более, что существует способ изменения вида разрешенного использования земли. И без смены категории можно закрепить за объектом на участке сельхозназначения статус ИЖС.
Кроме того есть ещё один документ, ограничивающий возможность смены категории для земельного участка – это Градостроительный кодекс РФ.
В соответствии с ним осуществляется зонирование территории страны по целевому использованию земли. Находящиеся за пределами населенных пунктов участки сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в категорию земель населенного пункта, лишь при изменении границ последнего.
А это возможно только в случаях:
Ответ на вопрос возможен ли , очевиден. Сделать это можно, но только в отдельных случаях, когда к этому нет непреодолимых препятствий. И обычно, при решении этого вопроса прибегают к изменению вида разрешенного использования, что выгоднее в плане экономии средств и времени, а также предсказуемости результата
Вы приобрели , или решили строить жилье на уже существующем участке. Но в акте пользования на землю не указана возможность строительства жилого дома. Возникает необходимость изменения целевого использования участка земли.
Процедура перевода земель для использования их под ИЖС регламентируется ФЗ №172. В соответствии с ним, предусмотрена процедура подачи ходатайства с просьбой о переводе земли сельхозназначения в категорию земель поселка под ИЖС. Для этого необходимы следующие документы:
На рассмотрение такого ходатайства законом отводится два месяца. После чего в течение двух недель будет дано решение, или обоснованный отказ. Как показывает практика, если участок, находится на удалении от границ населенного пункта, и развитие последнего не предусмотрено планами развития территории, получить положительное решение по ходатайству будет невозможно.
В случае положительного решения, выдается акт о переводе земельного участка в категорию населенного пункта под индивидуальное жилищное строительство.
В этом акте указываются следующие сведения:
На практике к смене категории земельного участка прибегают очень редко. Наиболее проверенным и надежным способом является юридическое закрепление использования земель сельхозназначения под ИЖС. Это можно легко осуществить в следующих случаях:
Для первого случая, существует постановление КС РФ №7-П от 14.04.2008 года. Оно позволяет присваивать почтовый адрес построенному дому на садовом участке. А также осуществлять регистрацию проживания в нем.
Вариант применения сельхозземли под ИЖС путем изменения ВРИ земельного участка намного привлекательней в экономическом отношении, чем смена его категории. Помимо необходимой во втором случае выплаты компенсации недополученных доходов государству, и стоимость самого перевода земли в другую категорию достигает до 30% кадастровой стоимости участка.
Кроме того, если земельный участок остается в категории земель сельхозназначения налоговая нагрузка на жилое строение, расположенное на нем, значительно меньше, чем на жилье в черте земель населенных пунктов.
На стоимость перевода в ИЖС земли из сельхозназначения могут оказывать влияние множество факторов. Вот пример лишь некоторых из них:
В каждом отдельном случае необходимо взвешивать все «за» и «против» того или иного варианта перевода сельхозземли в ИЖС, и выбирать наиболее реалистичный и гарантированный. И, естественно, просчитывать, сколько будет стоить каждый вариант, с учетом возможных потерь при получении отказа на ваше ходатайство о смене категории земельного участка.
На первый взгляд на обеих землях возможно возведение домов по нормам. Но СНТ и ИЖС имеют свои особенности.
Если приобрести участок сразу под ИЖС, то можно решить ряд вопросов и сэкономить время.
Но если все-таки участок СНТ, то потребуется его переоформление. Нужно собрать ряд документов, затем подать их в местное самоуправление вместе с заявлением и дожидаться решения.
Чтобы перевести участок СНТ в ИЖС, необходимо написать заявление в местную администрацию в земельный отдел. Обязательно должен быть пакет документов на участок.
Процедура перевода регламентируется от 21.12.2004 года.
Как перевести участок из СНТ в ИЖС, если получен отказ? Если местная администрация не разрешит перевод земли, то обязательно этому будет дано объяснение.
Только в случае ликвидации причин станет возможным переоформить СНТ под ИЖС. Следует отметить, что далеко не всегда участки вообще можно перевести в другой вид.
Перевести земельный участок СНТ в ИЖС возможно, но нужно собрать пакет документов и написать заявление в органы местного самоуправления.
Даже в случае владения землей несколькими лицами, переоформить участок из одной категории в другую допустимо.
Но для получения ответа зачастую необходимо подождать месяц. Если будет принято отрицательное решение по заявлению, то отказ оформляется в письменном виде, и в нем будут указаны основания.
Недостаток участка СНТ в том, что при строительстве дачного домика на нем нужно, чтобы он обязательно был приспособлен для проживания круглый год. В противном случае прописку получить невозможно.
Проблема заключается в том, что на участке СНТ редко когда имеются все необходимые коммуникации. А согласование с местными органами самоуправления – это долгий и не всегда с положительным итогом процесс.
ИЖС же имеет все необходимое для строительства круглогодичного дома или коттеджа.
Самый главный недостаток в том, что даже полный пакет документов – это не гарантия того, что местная администрация даст согласие на переоформление участка.
Процедура перевода СНТ в ИЖС в 2017 году ничем не будет отличаться от порядка в 2015. Все просто: нужно только написать заявление и приложить к нему документы.
Подавать заявку следует в земельный отел при администрации города или района.
Тут особо важно уделить внимание, где находится участок:
Ждать ответа придется от 1 месяца до 2-х. Если будет принято отрицательное решение, то исходя из причин, принимать меры дальше.
Иногда возможно устранить то, из-за чего местные органы самоуправления не разрешили перевод земельного участка из СНТ в ИЖС.
Чтобы подать заявление, следует заранее собрать документы по списку. Если хотя бы 1 бумага будет отсутствовать, то местная администрация откажет в переводе.
Пакет документов включает в себя:
При подаче заявления необходимо обозначить к какой категории земли принадлежит данный участок. А также, в какую необходимо оформить перевод.
Особое внимание нужно уделить моменту: в случае владения землей несколькими собственниками, необходимо получить от них согласия. Причем оно должно быть заверено нотариусом.
Еще 1 вариант: каждый собственник самостоятельно оформляет заявление на перевод земель.
Помимо кадастрового паспорта нужно подать копии планов. Если земля была подарена, то необходим договор дарения.
Стоимость перевода земель из СНТ в ИЖС в разных городах варьируется по-разному. Все зависит от конкретного региона и площади участка.
Можно обратиться за помощью к юристу. По срокам выйдет также – от 2-х месяцев. А стоимость подорожает от 15 000 до 45 000 рублей за предоставление услуг.
Но есть весомое преимущество – не придется самому тратить время на сбор документов и очереди. Все сделает юрист, к тому же при отказе он сможет предпринять действия.
К тому же нужно собрать много бумаг и простоять в очередях не 1 час. Но даже это не гарантирует положительного решения.
В случае ошибки в заявлении, неправильном составе пакета документов, администрация имеет право отказать.
При этом он будет оформлен в письменном виде с указанием причин. Существуют такие земельные наделы, которые перевести в какую-либо другую категорию вовсе невозможно.
Большую сложность представляет расхождение планов с развитием территории. То есть, если у администрации имеются свои идею по поводу использования данных участков, то разрешение на перевод получить невозможно.
Если у участка несколько собственников, а заявление подает только один из них, то оно не будет удовлетворено.
Следует внимательно заполнять заявление. А также важно, чтобы все бумаги были собраны по списку.
Отсутствие даже 1 из них или неправильное обозначение данных в заявке – это повод к отказу. Следует отметить, что отрицательное решение приходит быстрей – в течение 1 месяца.
