Выкуп земли из аренды: как правильно осуществить? Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Земельный участок может быть либо в частной собственности, то есть принадлежать физическому или , либо быть в собственности или . В подавляющем большинстве случаев принадлежащие государству и муниципалитету земли не поставлены на кадастровый учет.

При постановке на кадастровый учет определяются основные характеристики земельного надела, проводится его (установление границ), выясняется стоимость земли.

Как можно приобрести землю у государства или местной администрации по кадастровой стоимости?

Не каждую землю есть возможность выкупить в собственность.

Желаемый земельный участок должен обязательно пройти кадастровый учет, иначе без кадастрового паспорта земля не будет доступна для приобретения.

После постановки на кадастровый учет земля становится сформированным объектом недвижимости с собственной определенной кадастровой службой стоимостью.

Региональные и федеральные законы предоставляют право физическому лицу или организации выкупить земельный участок по кадастровой стоимости, если:

У них есть права на таким участком;
Участок выставлен на аукцион;
Они являются собственниками недвижимости, которая построена на земельном наделе;
Есть право на наследование земельного участка.

Если у потенциального покупателя нет прав на землю, то все сведения о желаемой земле можно получить при отправке запроса в Управление Федеральной службы картографии, государственной регистрации и кадастра. В случае если на земле не проводилась процедура межевания (определение четких границ), но она учитывается на кадастровой карте, выписка из ЕГРП может быть не предоставлена.

В такой ситуации можно обратиться в местную администрацию за сведениями о собственнике. Цена земли необязательно будет по кадастру, даже если собственник будет найден.

Если же владельцем участка, как это бывает практически в 90% случаев, является муниципалитет или государство, то приобретение земли возможно только посредством аукциона. Торги не будут признаны состоявшимися, если заявка на аукционе будет единственной. Однако если на участке расположены здания и сооружения приобретателя участка, то земля продается .

Только так можно приобрести земельный участок по кадастровой стоимости, так как на аукционе и без торгов стартовая цена лота будет определяться кадастровой стоимостью, определенной комиссией при муниципалитете.

Для каких целей разрешается приобретать землю по кадастровой стоимости?

Категория земли при покупке участка по кадастровой стоимости не имеет значения. Приобрести можно любой участок, принадлежащий государству, на основании торгов. Кадастровая цена будет лишь начальной ценой земли на торгах. Чтобы стоимость участка была по кадастру, необходимо иметь в собственности на участке свои здания и сооружения.

Вместе с принятием решения о предварительном согласовании утверждается схема расположения земельного участка, и земельный участок ставят на кадастровый учет.

Затем собственник располагающихся на земле строений обращается с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов, рассматриваемое также в ходе 30 дней. С заявлением подается минимальный перечень , так как основную документацию для рассмотрения заявления ( о правах на объекты недвижимости и землю, кадастровый паспорт участка и прочее) орган власти запрашивает сам.

Если участок является сформированным с четко установленными границами, то собственник недвижимости на участке сразу обращается с заявлением о предоставлении земельного надела в собственность без проведения торгов.

В таком порядке участок можно будет оформить по кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков в различных регионах России разных категорий

Ниже представлена таблица цен земель по их кадастровой стоимости в разных субъектах РФ и по различным видам разрешенного их использования:

Адрес земельного участка	Вид разрешенного использования (категория земли)	Площадь земельного участка	Кадастровая стоимость
Московская обл, Коломенский р-н, деревня Щепотьево, улица Березовая		1 550 м²	1 065 609,5 руб.
Республика Башкортостан, г. Кумертау, улица Джалиля	Для индивидуального жилищного строительства	1 307 м²	504 000 руб.
Тверская обл, г. Тверь, улица Русская	Для индивидуального жилищного строительства	576 м²	618 698,88 руб.
Краснодарский край, Славянский р-н, Бараниковский хутор, улица Мира	Для индивидуального жилищного строительства	600 м²	60 000 руб.
Челябинская обл, г. Магнитогорск, Тагильская улица	Для индивидуального жилищного строительства	887 м²	186 000 руб.
Ярославская обл, Некрасовский р-н, село Диево-Городище	Для индивидуального жилищного строительства	1 500 м²	236 000 руб.
Красноярский край, Ужурский р-н, Ужур г, Победа Социализма ул	Для индивидуального жилищного строительства	1 400 м²	250 000 руб.
Республика Татарстан, Лаишевский р-н	Для индивидуального жилищного строительства	1 500 м²	834 000 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, поселок Веселовка, Тенистая улица	Для индивидуального жилищного строительства	1 012 м²	478 726,6 руб.
Владимирская обл, Кольчугинский р-н, деревня Тюхтово	Для индивидуального жилищного строительства	2 500 м²	153 425 руб.
Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Рабочая улица	Для индивидуального жилищного строительства	1 000 м²	625 000 руб.
Ростовская обл, Семикаракорский р-н, г. Семикаракорск	Для индивидуального жилищного строительства	640 м²	120 000 руб.
Калининградская обл, Гусевский р-н		93 902 м²	180 000 руб.
Иркутская обл, Иркутский р-н, деревня Карлук	Сельскохозяйственное использование	61 860 м²	500 400 руб.
Волгоградская обл, Киквидзенский р-н, Преображенская ст-ца, улица им Н.Сухова	Сельскохозяйственное использование	35 893 м²	260 224,25 руб.
Ростовская обл, Волгодонской р-н, поселок Победа	Сельскохозяйственное использование	26 000 м²	30 000 руб.
Чувашская Республика, Ибресинский р-н, Ширтанское с/п	Сельскохозяйственное использование	4 500 м²	16 200 руб.
Новгородская обл, Новгородский р-н, Тесово-Нетыльское городское поселение с/п	Сельскохозяйственное использование	66 006 м²	106 269,66 руб.
Республика Дагестан, г. Дагестанские Огни, пр-кт Михаила Ивановича Калинина пр-кт	Предпринимательство	70 м²	228 410 руб.
Республика Татарстан, Менделеевский р-н, г. Менделеевск, улица Фомина	Предпринимательство	600 м²	12 332,07 руб.
Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Чишмы пгт, Тополиная улица	Предпринимательство	7 527 м²	5 994 000 руб.
Ленинградская обл, Ломоносовский р-н, поселок Ропша	Предпринимательство	1 000 м²	3 511 790 руб.
Республика Башкортостан, Давлекановский р-н, Сергиопольский с/с		2 003 м²	113 800 руб.
Пензенская обл, Мокшанский р-н, деревня Пяша, Строительная улица	Для ведения личного подсобного хозяйства	1 995 м²	34 852,65 руб.
Хабаровский край, Хабаровский р-н, село Мичуринское	Для ведения личного подсобного хозяйства	572 м²	185 688,36 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, Ахтанизовская ст-ца	Для ведения личного подсобного хозяйства	1 000 м²	172 200 руб.
Воронежская обл, Борисоглебский р-н, село Макашевка	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 000 м²	150 300 руб.
Архангельская обл, Приморский р-н, Большие Карелы д	Для ведения личного подсобного хозяйства	633 м²	180 468,3 руб.
Ростовская обл, Октябрьский р-н, Нижнедонской поселок, Восточная улица	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 010 м²	112 841 руб.
Самарская обл, Богатовский р-н, Печинено с, Зеленая ул	Для ведения личного подсобного хозяйства	139 м²	9 988,54 руб.

На что необходимо обратить внимание?

При выборе земельного участка первым делом необходимо проверить, проводилась ли на нем процедура межевания.

Если ее не было, то есть риск получить землю без четких и конкретных границ, что уже может создать трудности в использовании земельного участка.

Процедура межевания может быть проведена кадастровой службой по заявлению покупателя либо землеустроительной компанией, которая имеет лицензию на проведение такого рода работ. Поэтому не стоит сразу же радоваться низкой кадастровой стоимости, так как вполне вероятно на такой земле не проведен весь комплекс работ по ее устройству и оформлению.

Стоимость по кадастру также зависит от площади участка, наличия коммуникаций и прилежащей к земельному наделу инфраструктуры.

К примеру, перед приобретением важно получить сведения о физических возможностях грунта. Качество грунта напрямую влияет на способ организации водоснабжения. Это может быть как магистральный водопровод, индивидуальный колодец, так и скважина.

При оценке стоимости земельного участка кадастровая служба также принимает во внимание наличие возможности подключения к сетям канализации, в особенности при расположении земли рядом с озером или рекой.

На стоимость большое влияние оказывает развитость отдельных инфраструктурных сегментов. Если планируется использовать земельный участок в целях проведения сезонного отдыха, то достаточно будет обслуживания дорог администрацией, благоприятной экологической обстановки и возможности застраховать имущество и строения.

Если же в планах постоянное проживание - следует выяснить возможность телефонизации, проверить попадание территории в район обслуживания сотовых операторов.

Также для благополучного проживания выясняется, насколько работает централизованный вывоз мусора, почтовая доставка, доступны ли больницы, магазины, общественный транспорт.

Когда в покупке земельного участка по кадастровой стоимости могут отказать?

Есть некоторые основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность:

На земельный участок наложен публичный запрет на ;
Нельзя предоставить ввиду расположения на земле объектов недвижимости других лиц;
На земельном участке расположен объект, являющийся объектом незавершенного строительства, под которыми установлен особый правовой режим оформления прав на землю.

Публичный запрет на приватизацию участка - это изъятие его из оборота, наложение ограничения в обороте (нет разрешения на предоставление частным собственникам), установленный запрет законодательством федерального и местного значения, резервирование земли под государственные или муниципальные нужды.

Важно! Есть два варианта решения проблемы, если на участке расположены объекты недвижимости другого лица:

в долевую собственность всех владельцев объектов недвижимости на основании совместного заявления, если участок неделимый;
Разделить участок, если он является делимым. В таком случае необходимо сформировать отдельные участки, занятые строениями, принадлежащими соответствующему владельцу. После раздела каждому собственнику следует выкупить земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

Физическое лицо может достаточно продолжительный период времени проживать в доме, построенном на арендованном участке земли. Но рано или поздно возникновение желания выкупить используемую землю из аренды в собственность.

Если участок находится в собственности, на него имеются все возможные права и с ним можно производить любые действия. Тогда возникает масса вопросов. Как это сделать? Каков порядок выкупа? И вообще, возможно ли это?

В каких случаях можно перевести землю в собственность?

Есть три основных условия, при которых возможен перевод земельного участка из аренды в собственность:

Основанием для использования земли является пожизненное наследственное владение.
Если он находится в постоянном бессрочном пользовании.
Если имеется действующий договор аренды на данный участок.

Но главным условием выкупа арендованного земельного участка является наличие на нем какого-либо строения . Даже если строительство находится на начальной стадии, и из всего здания заложен только фундамент, .

Постройка для этого должна быть зарегистрирована как незавершенное строительство.

Лица, чьи постройки имеются в пределах арендуемого участка, обладают первоочередной возможностью получения его в собственность .

Кому это выгодно?

Собственность – это в любом случае определенная выгода. Ведь иметь в собственности участок земли – значит всецело и всесторонне распоряжаться им . А свой – это удачное вложение.

Земля неуклонно и стабильно растет в цене. И для этого совсем не требуется каких-либо дополнительных усилий. В настоящее время вложение в землю сравнивают с банковскими вкладами и драгоценными металлами.

Какой бы ни была цель приобретения земли — дальнейшая перепродажа или передача дальше , в любом случае она со временем будет только расти в цене.

Преимущества оформления права собственности на землю:

Собственник земельного участка может предоставлять ее на условиях аренды третьим лицам и получать при этом стабильную прибыль.
Землю можно использовать для получения кредита в банковской организации.
Оформленный в собственность участок земли всегда или подарить.

Из вышесказанного видно, что собственная земля – это не просто выгодно, но и прибыльно. И этот факт не зависит от того, кто именно является собственником — это касается физических лиц.

Для юридических лиц также существует определенная необходимость в оформлении прав на землю. Если их строение или, к примеру, завод функционирует на арендованной земле, то всегда остается риск внезапного расторжения .

При этом никакие убытки компании, связанные с прекращением договора, возмещены не будут . Располагая постройки и предприятия на своей земле, можно быть твердо уверенным в завтрашнем дне.

Государство в этой ситуации не исключение, оно тоже извлекает выгоду от реализации муниципальной земли , получая при этом дополнительное привлечение финансовых средств в экономику региона или страны.

Порядок выкупа участка

Еще в недалеком прошлом земельный участок, на котором возводилось или уже имелось некое строение, можно было только получить в аренду у государства . О том, как оформить в собственность арендованный земельный участок, не шло и речи.

Но законодательство беспрестанно меняется. Не стал исключением и Земельный кодекс РФ, а также нормы действующего законодательства, относящиеся к земле.

Ситуация сложилась таким образом, что в результате проведения масштабной переоценки участков земли арендная плата за них стала практически неподъемной .

Тогда собственники недвижимости, находящейся на арендуемой земле, всерьез озаботились вопросом ее выкупа.

Возможностью перевода земли из аренды в собственность могут воспользоваться как частные лица, так и различные организации, имеющие недвижимость (строения) на и желающие оформить ее надлежащим образом.

Земля может быть реализована и без наличия на ней построек, но тогда продажа будет проводиться через аукцион, а это, как правило, существенно меняет ее стоимость в большую сторону.

Сама по себе процедура выкупа земельного участка из аренды довольно длительная и трудоемкая. Она требует совершения нескольких последовательных шагов:

Заключение договорного соглашения, в котором содержится информация о внесении авансовой суммы за выкупаемую землю.
Проведение .
Вынесение положительного решения о .
Надлежащее оформление договора по купле-продаже с участием нотариального органа.
Составление государственного акта на выкупаемый участок земли.

В первую очередь необходимо подготовить необходимый пакет документов для предоставления их в местный исполнительный государственный орган .

Перечень необходимых документов для выкупа следующий:

Заявление о намерении выкупить участок, находящийся в аренде.
Договор об аренде участка земли.
План земельного участка, составленный кадастровой службой.
Удостоверение личности (паспорт) арендатора.

И только тогда участок земли может быть выкуплен в собственность, при этом сумма, взимаемая при выкупе земли, не может превышать величину ее кадастровой стоимости .

Как быть с муниципальными землями?

Для того чтобы используемого на основании аренды участка земли, фактически принадлежащего муниципалитету, его нужно предварительно выкупить.

Приватизация предполагает, что недвижимость, в этом случае земля, является частной собственностью. Стоимость его при этом будет равна кадастровой .

Земельным кодексом РФ предусмотрены и исключения. Существуют условия, при наличии которых , находящийся в аренде, можно получить в собственность без выкупа , по программе приватизации.

Для этого должны быть соблюдено следующее:

При наличии одного из этих условий участок может быть предоставлен на безвозмездной основе, но лишь однократно.

Оформление прав на землю

Оформление права собственности на участок земли нужно начинать с подготовки:

заявления;
документа, удостоверяющего личность будущего собственника;
документов, подтверждающих права на землю;
квитанции, подтверждающей .

Документы нужно передать специалистам регистрационного центра. Обычно уже через месяц новому собственнику выдается свидетельство на его участок земли.

Получить землю в собственность – несложная задача. Для этого достаточно знать основные положения Земельного кодекса РФ и правильно оформить необходимые документы.

Получение земли в аренду у государства с правом выкупа

В видео-сюжете приводится отрывок конференции, на котором обсуждается вопрос получения земельного участка от государства (муниципалитета) в аренду.

В том числе ведется речь о том, можно ли выкупить муниципальную землю, находящуюся в аренде, выгодно ли это землевладельцу и государству, и что нужно для осуществления данной процедуры на практике.

Выкуп земельного участка выгоден Вам, если:

- Вам необходимо легализовать самострой (причем легализация самостроя через выкуп земли является единственным законным способом решения проблемы)
- арендуемый Вами земельный участок большой, его можно разделить на 2 участка и продать часть земельного участка
- Вы планируете построить дополнительное здание, сделать надстройку или пристройку, и сомневаетесь в получении согласия правительства Москвы на такую постройку.

Закон № 48 г. Москвы « О землепользовании в городе Москве» позволяет выкупить в собственность расположенные в г. Москве земельные участки по льготной цене - 20 % от кадастровой стоимости участков. Такая льготная цена установлена до лета 2012 года.

Выкупить в собственность земельные участки по такой льготной цене имеют право собственники строений:

- ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности,
- ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности, и впоследствии проданных на вторичном рынке недвижимости (т.е. если существующий собственник здания не являлся его первичным покупателем)
- вступившие до октября 2001 года в права собственности на здания.

В иных случаях выкуп земли тоже возможен, однако обойдется дороже.

Следует учесть, что договором купли- продажи будет установлен разрешенный вид использования участка идентично указанному в действующем договоре аренды (например, имеющаяся в договоре аренды фраза «земельный участок предоставляется для эксплуатации здания под административные цели» будет также в договоре купли-продажи).

Также, договором будет установлен запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке. Однако такого запрета бояться не стоит, даже если Вы выкупаете землю в целью легализации самостроя, строительства или реконструкции здания, так как:

-запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на объекты, реконструкция которых не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка, установленного договором купли-продажи. (т.е. если самострой, реконструкция, строительство не влекут изменение разрешенного вида использования участка, то установленный договором запрет вообще не является препятствием- т.к. он снимается подачей в уведомительном порядке заявления правительству Москвы; запрет снимут автоматически и без взымания платы);
- запрет важен только, если самострой (реконструкция, строительство) влекут изменение вида разрешенного использования здания, что сразу влечет изменение вида разрешенного использования земельного участка (например, промышленное здание реконструкцией превращается в бизнес-центр или торговый центр). Однако и такой запрет можно снять на платной основе (с доплатой в бюджет 80 % от кадастровой цены).

О кадастровой стоимости участков в Москве, и цене их выкупа.
Кадастровая стоимость земель, расположенных за пределами третьего транспортного кольца, составляет ориентировочно 12 700 руб за кв.м. Выкупаются такие земли ориентировочно из расчета 2 540 руб за 1 кв м земли (20 % от кадастровой цены).

Для выкупа земельного участка в составе комплекта документов необходимо предоставить кадастровый паспорт участка, в котором указаны координаты здания. Но здания Москвы часто не зафиксированы в кадастровых паспортах участков, поэтому часто приходится повторно проводить межевание, и ставить результаты межевания на кадастровый учет. Однако только постановка на кадастровый учет требует времени - не менее 45 дней. Поэтому желающим выкупить землю по льготной цене мы рекомендуем торопиться с принятием решения.

Оказываем помощь в:

выкупе земельных участков в собственность (на кадастровый учет здания и участки ставим сами)
легализации сомостроя
расчете возможности постройки дополнительного здания на выкупаемой части участка, подлежащей дальнейшей продаже.

Ориентировочная стоимость услуг по выкупу земельного участка: 180 000 рублей
(цена включает: проведение межевания участка с постановкой на учет координат здания, сбор необходимых выписок и справок, организация подписания Распоряжения ДЗР о продаже земельного участка и договора купли-продажи участка, оформление Свидетельства о гос.регистрации права собственности на земельный участок).

Земля является одним из самых ценных и незаменимых ресурсов, как для ведения бизнеса (в случае необходимости проведения строительства, наличия определенных зданий), так и для обустройства личного хозяйства.

До определенного момента для населения была доступна процедура приватизации только зданий и построек, расположенных на определенном земельном участке. Саму землю государство или муниципальные органы могли предоставить в бессрочное пользование или долгосрочную аренду. В настоящий момент землю из аренды можно приобрести в собственность.

Законодательная база

Основным нормативным документом, который регулирует порядок приватизации земельных участков, является Земельный кодекс Российской Федерации.

Кроме него существуют дополнительные законы и постановления:

Закон 212, вступивший в силу 30.10.07 оговаривает порядок объединения земли и построенных на ней объектов недвижимости в одно целое. Согласно положениям данного документа все собственники объектов должны выкупить и приватизировать земельные участки под ними или оформить договора бессрочной аренды.
Кодекс административных правонарушений статья 7, пункт 34 оговаривает суммы штрафов, установленных за нарушение порядка оформления приватизации земли или оформления бессрочной аренды.
Гражданский кодекс РФ регулирует предельные сроки, на которые можно оформлять договор аренды земли без выкупа ее в собственность. Граничные термины аренды нужны для возможности прекращения договора в случае, когда стороны не отказываются от аренды, но и не продлевают ее.
Гражданский кодекс РФ статья 606 дает понятие договора аренды земельного участка, правил оплаты условий такого документа, право последующего выкупа территории в собственность.

Земельный участок в аренде

По определению аренда земельного участка представляет собой определенную форму взаимоотношений между сторонами, при которой одна предоставляет другой за оговоренную плату во временное пользование участок земли для ведения на нем определенной хоздеятельности. Арендодателями могут выступать частные лица (собственники земли) или государство (муниципальные госорганы).

Условия

На арендованную землю накладываются следующие условия:

Исходя из положений Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации земельный участок может быть предоставлен в пользование при уплате установленной договором арендной платы. При этом территория не должна быть изъята из использования.
Для участков, находящихся в частном владении, размер и сроки внесения платы за арендную землю указываются в договоре между сторонами.
Для участков, находящихся во владении государства, порядок внесения оплаты и ее размер устанавливается местными органами управления, муниципалитетом, правительством.

Права

На протяжении срока действия договора лицо, арендующее земельные территории, имеет достаточно широкий спектр прав:

Передача прав и обязательств по аренде третьему лицу без изменения терминов и без заключения нового договора. При этом согласие собственника не требуется, но арендодатель должен в обязательном порядке известить об изменениях в отношениях. В рамках этого пункта арендованные земли могут быть внесены в уставной капитал фирмы, первого кооперативного взноса или залога.
Передача прав и обязательств в субаренду без изменения терминов и без заключения нового договора. При этом согласие собственника не требуется, но арендодатель должен в обязательном порядке известить об изменениях в отношениях. При этом соарендатор обладает такими же правами.

Когда можно выкупать землю

Для определения сроков и возможности выкупа арендованного земельного участка в собственность стоит обратиться к нормативным документам, регулирующим эту статью отношений.

Гражданский кодекс определяет возможность выкупа территории по окончании срока аренды в случае, если такой пункт прописан в договоре между сторонами.

Договор также может предусматривать выкуп земли до истечения срока действия аренды. В рамках такого варианта необходимым условием является погашение арендатором всей цены выкупа. Деньги могут вноситься сразу или погашаться постепенно (путем накопления арендной платы).

Что касается владельцев объектов недвижимости, они имеют права выкупать участки земли в независимости от длительности арендного срока. По окончании термина временного использования владельцы сооружений имеют право приоритетного выкупа земли под постройками (данное правило действует только на государственные земли, для частных владельцев право приоритета не сохраняется).

Процедура выкупа земли из аренды

При выкупе земельного участка для всех случаев (выкуп участка после окончания действия договора, выкуп территории под объектами недвижимости, оформление права бессрочного пользования) действуют одинаковые правила и порядок проведения процедуры.

Этапы проведения выкупа земель такие:

Оформление договора, который оговаривает все условия погашения первого взноса (аванса) для выкупа территории.
Процедура оценки участка по рыночным меркам и сравнение полученного результата со стоимостью по меркам кадастровой службы.
Подтверждение решения купли/продажи участка.
Составление и нотариальная регистрация договора купли/продажи.
Получение госакта на землю.

Для начала получения земли в право собственности заинтересованное лицо подает заявление в муниципальный орган (орган местного управлении и т.д.). К заявлению прикладываются все необходимые документы.

Если приобретается участок под объектами недвижимости, находящимися в совместной собственности, необходимо заявление от всех владельцев.

В некоторых случаях органы власти могут попросить предоставление дополнительных документов, кроме стандартного перечня. Решение о передаче земель в собственность из аренды принимается в течение месяца. По истечении этого срока выдается согласие и рекомендации по составлению договора купли/продажи.

Необходимые документы

Стандартный перечень документов включается в себя:

Копии документов для идентификации личности заявителя или представителя физического (юридического) лица.
Копии документов о регистрации физического (юридического) лица.
Копии решений о предоставлении права на обращение от имени физического или юридического лица.
Выписка из госреестра о правах на объект недвижимости и проведения сделок с ним.
Паспорт на землю, выданный кадастровой организацией.
Копии документов для подтверждения права получения земли в бессрочное пользование или в собственность.

Основания для отказа

В некоторых случаях заявитель может получить отказ в праве выкупа земельного участка. В таком случае специалисты рекомендуют обратиться в суд для обжалования решения. При этом лучше всего будет обратиться за помощью профессионалов, которые смогут объяснить причину отказа и разработать оптимальный план решения ситуации.

Стоит отметить, что для отказа должны быть весомые причины.

Среди определенных законом причин для отказа в приватизации (получении в собственность) земельного участка выделяют:

Изъятие земельного участка из оборота.
Ограничение оборота рассматриваемого земельного участка.
Постановка земли на резерв для нужд муниципалитетов или других государственных органов.
Несоответствие пакета документов, предоставленного заявителем, требованиям действующего законодательства.

Иногда юристам удается найти несоответствие в отказе, полученном заявителем, основаниям, которые описаны выше. В таком случае выкуп участка разрешается осуществить.

В то же время самостоятельно выявить такие несоответствия крайне сложно. Обращение в суд потребует моральных, физических и материальных затрат. Для упрощения процедуры судебного урегулирования отказа в приобретении земельного участка необходимо провести экспертизу всего пакета документов на предмет соответствия правовым нормам законодательства и устранить выявленные отклонения. Дальнейший алгоритм действий по обжалованию отказа лучше обсудить со специалистами, чтобы в оптимальные сроки добиться требуемого результата. В некоторых случаях после устранения всех недостатков возможно досудебное решение вопроса.

Главное из нового Земельного Кодекса РФ

Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи;
Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной);
Купить "напрямую" у администрации земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) в границах населенного теперь нельзя, только через публичный аукцион. Но в октябре 2018 мэрия Москвы утвердила список земельных участков под ИЖС , стать владельцем которых можно без участия в торгах. Об этом сообщает пресс-релиз департамента городского имущества;
Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан.

Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки, а чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра - достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.

Кто может купить участок у государства

Чтобы иметь преимущественное право выкупа и купить земельный участок у государства по максимально низкой цене, нужно выполнить одно из следующих условий:

На предоставленном в аренду земельном участке под ИЖС или ЛПХ, построить и ввести в эксплуатацию жилой дом, знание или сооружение. Выкуп участка под объектом строительства из аренды в собственность обойдется всего в 1,5-3% кадастровой стоимости для муниципальных земель и в 15-20% для земель городских;
Чтобы купить землю у администрации сельского поселения, выгоднее всего стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Стоимость выкупа будет определена на усмотрение сельской администрации и, скорее всего, будет близка к кадастровой, либо ниже;
На предоставленной для сельского хозяйства земле более 3-х лет добросовестно выполнять условия аренды;
Чтобы купить у государства землю, к который вы не имеете ни какого отношения, придется выиграть аукцион по продаже земельных участков. Инициатором аукциона можно стать самому, либо стать участником уже инициированного районной администрацией или другим юридическим или физическим лицом аукциона (об этом ниже);

Способы купить землю у государства

Купить земельный участок у государства под строительство дома (ИЖС) можно только через торги (аукцион). Самый простой способ - это отслеживать информацию о новых аукционах на сайте районной Администрации, в публикациях местных СМИ (газеты, журналы и тд), а также на сайте torgi.gov.ru . Подробнее о порядке проведения аукциона я расскажу немного позже.
Если выставленный на торги земельный участок вас чем-то не устраивает, то вы можете сами стать инициатором аукциона на нужный вам ЗУ. Участок можно выбрать из уже сформированных и находящийся в муниципальной или региональной собственности ЗУ (отображаются на кадастровой карте РосРеестра) или сформировать абсолютно новый земельный участок. Предлагаю пошагово рассмотреть этот способ ниже.

Обратите внимание, что с марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более 1-го земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой.

Пошаговая инструкция по покупке земли у государства

Шаг 1 - найти свободный муниципальный участок

Нам предстоит найти уже сформированный, но свободный от застройки и обременений земельный участок в публичной собственности. Для этого, откройте публичную кадастровую карту РосРеестра: pkk5.rosreestr.ru/ → кликните на понравившейся вам участок → и обратите внимание на поле "Форма собственности" → чтобы была возможность покупки земли у администрации, там должно быть указано - "Собственность публично-правовых образований":

После чего внизу страницы нажимаем «Сформировать запрос» и кликаем ссылку с указанием участка:

В результате откроется справочная страница по земельному участку, где нас интересует поле "Права и ограничения":

К сожалению, найденный нами публичный земельный участок оказался сначала в аренде, а затем проданным в ипотеку. Придется искать другой вариант.

Для продвинутых пользователей есть способ программной обработки кадастровой карты для поиска на ней муниципальных земельных участков - бесплатная программа «АРГО». Есть там замечательная функция «Скачать данные по кадастровому кварталу». В итоге получаешь экселевскую таблицу с перечислением всех земельных участков и их параметров, включая столбцы «Форма собственности» и «Права и ограничения». При использовании данного софта нет смысла лазить в ПКК и каждый раз ожидать загрузки данных - всё стало быстро и локально.

Шаг 2 - убедиться, что участок находится в публичной собственности

Когда земельный участок с указанными выше параметрами будет найдет, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. РосРеестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе. Зато в случае, если земля все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, - вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.

РосРеестр присылает выписки о наличии собственника в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через - так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Правообладатель указывается в разделе №2 выписки из ЕГРН. Раздел называется «Сведения о зарегистрированных правах» и в случае, если права на недвижимость не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (а нам так и нужно), то в разделе №1 в графе «Особые отметки» указывается - «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют».

Часть выписки из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

После того, как вы нашли сформированный муниципальный ЗУ и документально убедились в отсутствии у него частных собственников или арендаторов, то переходите сразу к подаче заявления на аукцион (шаг 6).

Если найти подходящий ЗУ в публичной собственности так и не удалось, то переходите к шагу 3.

Шаг 3 - заказать схему расположения земельного участка

Когда найти достойный публичный земельный участок не получается, вы можете сами инициировать аукцион на нестоящий на кадастровом учете участок за пределами города. Для этого открываем карту Росрееста → выбираем интересующий нас муниципальный район (поселок, деревня и тп) → находим свободную от кадастровой разметки территорию (например, земли населенных пунктов рядом с жилыми домам) → заказываем схему расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ):

Пример не сформированного муниципального земельного участка рядом с жилыми домами

Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис , который присылает готовый для согласования покупки документ в течение 2-х дней. Стоимость - 1990 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером (Лицензия №52-11-320) в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.

Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через

Шаг 4 - подать заявления об утверждении схемы и предоставлении ЗУ

Когда схема расположения нового земельного участка окажется у вас на руках, отправляйтесь в администрацию, на территории которой расположен данный ЗУ, просим у секретаря земельного отдела бланки и пишем на имя главы муниципалитета два заявления: "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане" и заявление "О предварительном согласовании предоставления земельного участка", которое даёт старт для организации торгов. К заявлениям приложите схему расположения и копию паспорта с пропиской.

Срок рассмотрения заявлений до 30 дней. В течение этого времени Администрация публикует в прессе и на своем сайте информацию о создании аукциона по продаже "вашего" участка и собирает заявки от желающих в данном аукционе по-участвовать. Далее возможны 2 сценария:

Если заявятся другие потенциальные покупатели, то администрация самостоятельно поставит найденный вами земельный участок на кадастровый учет и подготовит аукцион по его продаже. В этом случае, остается только непосредственное участие в инициированном администрацией аукционе (подробнее ниже). Но есть и другой, более выгодный сценарий.
Если никто кроме вас на участок претендовать не будет, то Администрация предложит вам самостоятельно поставить землю на кадастровый учет. Взамен вы получите подписанный главой Администрации "Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка", плюс "Постановление о предварительном согласовании выделения земельного участка из публичной собственности без проведения торгов".

Шаг 5 - поставить участок на кадастровый учет

Итак, если вам удалось получить «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка», то снова отправляйтесь к кадастровому инженеру. Теперь от него потребуются: кадастровый паспорт, межевой план и постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет.

Право межевания и составления технической документации имеет лицензированный кадастровый инженер, состоящий в официальной гильдии инженерных изысканий и геодезических работ. Точную форму и размеры участка на местности определяют прибором, связанным с РосРеестром в в соответствии с постановлением Минэкономразвития России №921. Стоимость услуги от 5 до 20 тысяч рублей (завит от региона).

В течение 14-ти дней после оплаты, земельный участок начнет отображаться на публичной кадастровой карте РосРеестра и можно будет переходить к подаче заявления о выделении ЗУ из собственности муниципалитета.

Шаг 6 - подать заявление о выделении земельного участка

После постановки участка на кадастровый учет, снова отправляемся в администрацию поселения, берем у секретаря бланк и пишем на имя главы "Заявление о выделении земельного участка из муниципальной собственности без торгов". При этом в заявлении нужно указать кадастровый номер участка, приложить схему расположения, Постановление о предварительном согласовании и кадастровый паспорт.

Так как кроме вас заявок на участие в аукционе никто не подал, то администрация принимает решение об отчуждении (продаже) земель из муниципальной собственности инициатору торгов (то есть вам) по цене установленной администрацией, но не выше кадастровой стоимости.

Шаг 7 - заключить с Администрацией договор купле-продажи

Если цена вас устраивает, то в течение 30 дней администрация подготавливает договор купли-продажи и отправляет вам почтой или передает лично. Еще 30 дней дается на изучение и подписание договора. Затем подписанные договора нужно передать в муниципалитет и оплатить остаток прописанной в договоре суммы согласно предоставленным реквизитам (безнал).

На основании подписанного обеими сторонами договора купли-продажи, земельный участок оформляется в собственность в РосРеестре. Через 14 дней после подачи документов на регистрацию прав, вы будете внесены в ЕГРН и указаны в качестве нового собственника.

Как купить землю у администрации через аукцион

Если на найденный вами земельный участок нашлись другие покупатели, либо вы решили участвовать в аукционе организованном Администрацией, то предлагаю более детально ознакомиться с процедурой торгов.

Аукцион по продаже земельных участков - это типичная процедура, бояться которой не стоит. Фундаментальную правовую основу проведения торгов содержит Гражданский Кодекс РФ. На основе его норм разработаны положения содержащиеся в Земельном Кодексе РФ.

Выглядит аукцион примерно так:

За 10 дней до начала торгов вы получите от Администрации письменное извещение о проведении торгов. Для участия в аукционе нужно будет внести задаток в размере 100% от начальной цены (безнал).;
В назначенные дату и время, все заинтересованные в покупке лица соберутся в зале для совещаний Администрации, либо в другом, указанном в извещении месте;
Затем начнется аукцион. Стоимость лота (участка) на земельном аукционе будет определяться в ходе торгов между участниками. Начальную ставку и шаг торгов устанавливает Администрация. Тот, кто предложить максимальную цену и станет новым собственником земельного участка.

Раньше стоимость земельного участка на аукционе могла "разогреться" выше рыночной, однако теперь максимальная планка законодательно определена кадастровой стоимостью - назначить цену выше нельзя. Статья 39.12 ЗК.

Возвращается ли задаток в случае проигрыша на аукционе

Согласно статье 448 ГК РФ "Организация и порядок проведения торгов", ч. 5 - участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Обязательства организатора и участников торгов по заключению договора купле-продажи могут обеспечиваться независимой гарантией.

Как купить землю у государства для бизнеса

Юридическое лицо может купить землю у государства для бизнеса, если выполнит одно из условий:

Планируется комплексное освоение территории и строительство жилого комплекса (желательно эконом класса);
Планируется строительство значимого социального или культурного объекта;
Дачный участок находится в общем пользовании;
Участок покупается для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ);
Уже есть участок для КФХ в аренде;
Юрлицо добросовестно использовало земли сельхозназначения по договору аренды более 3 лет.

Кроме того, в августе 2018 года президент подписал Федеральный закон от 03.07.2018 № 185-ФЗ , который расширяет имущественную поддержку малого и среднего бизнеса. Новый закон установил бессрочное право выкупа арендуемого у государства или муниципалитета земельного участка, плюс появилась возможность использовать землю, как имущественную поддержку для предпринимателей.

Предлагаю рассмотреть покупку земельного участка у администрации на примере автомойки, но порядок действий такой же, как и при покупке участка под любой другой коммерческий вид деятельности (магазин, склад, офис и т.д).

Как купить землю у администрации под автомойку

Открываем публичную кадастровую карта РосРеестра.
Находим сформированные земельные участки с целевым назначением - земли населенных пунктов, ВРИ - промышленное использование / под нужды автотранспорта / придорожный сервис / парковки (законодательство - ст. 88, 90 ЗК РФ) (свободные будут выделены желтым цветом). Если участок отмечен как публичная собственность, то копируем его кадастровый номер и заказываем выписку из ЕГРН о правах и ограничениях.
Документально убедившись в том, что участок в публичной собственности и нужного назначения, подаем заявление о выделении земельного участка (инициируем аукцион по продаже земельного участка из муниципальной или региональной собственности) в исполнительный орган занимающийся распределением земельных участков (ДИЗО, муниципалитет - администрация).

Дополнительно, в каждом регионе существует специальное учреждение под названием «Фонд государственного имущества», где можно смотреть информацию о планируемых торгах на муниципальные земельные участки для бизнеса и в них поучаствовать.

Иногда выгоднее в течение одного налогового периода (года) оформить земельный участок сначала на физическое лицо, а затем перепродать юридическому. Такие сделки налогом с продажи не облагаются и помогают избежать "валокиты" с переходом права от государства (муниципалитета) к юрлицу.

Как купить земельный участок у администрации СНТ

В соответствии с п.2.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (СНТ) имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;
по решению общего собрания членов указанного объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения либо на основании другого устанавливающего распределение земельных участков в указанном объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения. Отсутствует решение общего собрания членов СНТ о распределении садового земельного участка.

Обратите внимание, что земельные участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» предоставляются только в границах садовых объединений (СНТ).

В заключение

Покупка земельного участка под ИЖС у государства - это не только выгодно, но и безопасно. Однако найти подходящий для строительства или бизнеса ЗУ в муниципальной собственности не просто;
Кроме свободных государственных земель рекомендую обратить внимание на земли бывших колхозов . Если колхозная земля уже была разделена на паи, то выгоднее покупать земельные участки у сельских жителей - бывших членов колхоза. Далеко не все из них землями пользуются и, возможно, готовы продать свой пай за небольшую цену. Возможно, такой вариант окажется выходом для тех, кому не удастся купить землю напрямую у государства. Жаль, что паевые земли, в основном, сельскохозяйственного назначения.

Тематические материалы: