Сегодня мы предлагаем вниманию читателей мнение практикующего юриста по вопросам, которые неизбежно встанут перед компаниями в повседневной работе в связи с вступлением в силу Приказа №761 Минстроя РФ от 26.10.2015, утвердившего форму акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту мущества в МКД.
Алексей Михайлович, пожалуй, самый насущный вопрос состоит в том, с какой периодичностью следует составлять такие акты. Обязательно ли оформлять их каждый месяц или достаточно одного акта по итогам года, а то и по окончании срока действия договора управления?
Приказ 761/пр
Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ по умолчанию плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Таким образом, УК выставляет платежные документы один раз в месяц.
Соответственно, акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту имущества в МКД может составляться также один раз в месяц. Я полагаю, что акты могут составляться и реже – ежеквартально, по полугодиям, а то и вовсе по итогам года. Во-первых, ввиду отсутствия прямого указания о требуемой периодичности актирования, а во-вторых, по причине того, что договором управления может быть определен порядок взаимодействия сторон в части приемки работ и услуг, подготовки ежегодного отчета УК об исполнении договора управления.
Одновременно необходимо разделять содержание общего имущества и текущий ремонт.
Кстати, бросается в глаза, что плата за управление не подтверждается актом по форме, утвержденной Минстроем, и это радует. По актированию текущего ремонта следует опираться на нормы ГК РФ о строительном подряде. Согласно п. 1 ст. 720 ГК РФ заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. Применительно к нашей ситуации (актирование работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД) эта норма дает УК основание открыто потребовать от уполномоченного собственника помещения либо председателя совета МКД (далее – УС (ПСМКД)) принять работы (с указанием на недостатки либо без таковых).
Также согласно п. 1 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Вот и ответ на вопрос о том, когда составлять акт. Текущий ремонт считаю возможным актировать немедленно по исполнении. Попутно, естественно, в акте могут быть указаны и работы по содержанию, то есть если брать за основу ежемесячное актирование, то в год получаем 12 актов плюс, к примеру, один «внеплановый» акт по текущему ремонту.
Отметим, что утвержденная Минстроем форма акта допускает указание в нем как совокупно работ по содержанию и текущему ремонту, так и отдельно ремонтных работ. Само собой, если в конкретном МКД работы по текущему ремонту распределены на несколько месяцев, то и актировать их вполне можно помесячно.
Безусловно, с точки зрения УК, актировать текущий ремонт удобнее один раз, когда весь объем фактически выполнен. Но представим себе ситуацию, когда, скажем, 90% работ выполнены в марте, а остаток (10%) – в апреле. В акте за март объем работ по текущему ремонту будет нулевым, в акте за апрель (который будет составлен в мае) члены совета МКД увидят объем, равный 100%. Это может спровоцировать необоснованное недовольство жильцов (раз в акте за март стоит «0», значит, УК работы не выполняла и можно требовать вернуть плату). Я считаю, что собственники должны ежемесячно видеть, что УК работает постоянно.
Ключевой момент
Подписание акта приемки среди прочего играет воспитательную роль в отношении собственников помещений, прежде всего, информирует и дисциплинирует их. Поэтому целесообразно оформлять его ежемесячно.
Кроме того, нужно учитывать и право собственников корректировать план текущего ремонта. Они должны понимать, что плановый сбор на ремонтные работы ограничен конкретной суммой и, когда УК приступает к выполнению запланированных работ, средства уже расходуются. Поэтому для компании будет лучше, если она сможет показать клиентам состояние дел на текущий момент: плановый сбор, фактически собранную сумму, реальные расходы на сегодняшний день, возможный дефицит финансирования в случае изменения плана работ. Чтобы люди учитывали эти обстоятельства, актировать текущий ремонт желательно не по его итогам, а в процессе выполнения.
Жилищным кодексом уже давно установлена обязанность УК ежегодно отчитываться об исполнении договора управления перед заказчиками. Если возможно, с чем Вы согласны, составление акта раз в год, допустимо ли в целях экономии считать такой отчет актом приемки услуг и работ?
Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ ежегодно в течение I квартала текущего года УК представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Приравнивать такой отчет к приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту неразумно. Я придерживаюсь мнения, что актирование с любой разумной периодичностью (месяц, квартал, полугодие) должно предшествовать отчету о выполнении договора управления за год, а не совпадать с ним. Грубо говоря, не следует актировать целиком год одним актом, считая, что это и есть готовый отчет. И вот почему.
Напрямую ЖК РФ не предусматривает необходимости утверждать годовой отчет УК на общем собрании собственников (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ оперирует словами «представляет собственникам отчет»), а представление отчета видится как одностороннее действие УК, не требующее реакции непосредственно на отчет. Бытующие формулировки «утвердить отчет», «одобрить отчет», вписываемые в повестку ОСС, ничего общего с приемкой работ и услуг (тем паче в рублях) не имеют. Одновременно согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД на основании решения собрания в одностороннем порядке
вправе отказаться от исполнения
договора управления, если УК не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной УК или об изменении способа управления данным домом. Так вот, основная опасность отождествления отчета и акта приемки – односторонний отказ собственников от исполнения договора управления и последующий выбор иной УК.
Обоснование у «сердитых собственников» будет веским: работы не приняты, следовательно, обязанности свои УК не исполняла.
Мы знаем, что у собственников есть абсолютное право в любое время сменить УК без каких бы то ни было оснований, и эта позиция подтверждена арбитражными судами. Поясните, как подписанные акты могут помочь УК в данной ситуации.
Собственники не могут просто так расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. Расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, это прямо сказано в ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. В свою очередь, гл. 29 ГК РФ не содержит указания на право одностороннего отказа собственников от исполнения договора. Более того, в п. 1 ст. 450 ГК РФ отмечено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не установлено настоящим кодексом, другими законами или договором. Так что соглашение сторон договора о его расторжении требуется по умолчанию. А иное в данном случае – это именно то, что указано в ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ (плюс – как частный случай – ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Действительно, имеется внушительный корпус арбитражной практики, опираясь на которую, коллеги говорят, что собственники помещений в МКД беспрепятственно могут уйти от одной УК к другой. Но в контексте рассмотрения вопросов составления акта выполненных работ и оказанных услуг я предлагаю обратить особое внимание на проблему грамотного, цивилизованного расставания с УК. До настоящего времени были известны лишь единичные факты оспаривания итогов общего собрания собственников самой управляющей организацией, а вся «арбитражка» строилась на том, что к моменту рассмотрения судьями спора двух хозяйствующих субъектов не имелось сведений о судебном оспаривании того решения собрания, где люди меняли одну УК на другую.
Я убежден, что актирование работ по содержанию и текущему ремонту – ключевой момент в завершении взаиморасчетов сторон договора управления. Предположим, у УК нет оснований не «отпускать» дом в управление конкурента, но есть все основания требовать оплаты фактически выполненных работ. Здесь немотивированный отказ УС (ПСМКД) подписать акт приемки в перспективе может сыграть против УК, поскольку арбитраж арбитражем, но компании придется судиться с физическими лицами, собственниками, кто проголосовал за разрыв с УК, чаще всего не намерен оплачивать долги полностью. Здесь УК вынуждена подавать иски в большей части мировым судьям, которые в силу закона вообще не имеют права касаться вопросов правомерности проведенного общего собрания собственников помещений в МКД. Именно здесь УК будет строить свою аргументацию на нормах ГК РФ, положениях договора управления, который хоть и прекращен (по воле собрания), но расчеты сторонами не завершены, что и послужило причиной обращения УК с иском в суд.
Ключевой момент
Акт приемки работ и услуг необходим УК на случай одностороннего отказа собственников от исполнения договора управления. Он позволит потребовать с жильцов оплаты фактически выполненных работ и оказанных услуг.
Еще раз повторю: арбитражная практика по делам смены УК вовсе не означает, что УК теряет право на возмещение своих фактических расходов. На примере, понятном бухгалтерам, поясню: зачастую прежняя УК не желает иметь дело с истребованием дебиторской задолженности и попросту уступает ее хотя бы той же новой УК. Логичное развитие ситуации: новая УК обращается к мировому судье за взысканием долга на основании договора цессии. А должник возражает, ссылаясь на то, что долга нет, акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, выполненных и оказанных прежней УК, никто не подписывал, по вопросу об утверждении отчета об исполнении договора управления вообще проголосовали против. И звучит магическая формула: «прежняя УК не исполняла свои обязанности по договору управления». Теперь понимаете, в каком неприятном ракурсе может проявиться неподписанный акт, который по недоразумению УК может вынести на утверждение годового отчета?
Когда УК предлагает гражданину подписать акт приемки услуг и работ, у него обычно появляется уверенность в своей значимости и нередко он пытается воспользоваться ситуацией и заявить о недостатках выполненных работ, оказанных услуг, отказаться подписывать документ до устранения этих недостатков. Как правильно реагировать на такие действия?
Прежде всего предлагаю обратить внимание, что действующие нормативно-правовые акты не регламентируют порядок ведения технической документации (частью которой и являются акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества) и, в частности, порядок составления актов (это касается постановлений Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, от 03.04.2013 № 290, от 15.05.2013 № 416, Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Приказ Минстроя находится на низшей ступени федерального блока нормативно-правовых актов, ведомственные акты не могут изменять или дополнять положения вышестоящих федеральных нормативно-правовых актов. Приказом утверждена только форма акта. Никакого порядка его подписания на уровне того же Минстроя не было и нет с 2013 года.
Следует отметить, что пп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД установлен такой стандарт управления, как организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, включая осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту имущества в МКД исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ , а также фактов оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества.
Данная формулировка позволяет сделать два вывода:
Теперь обратимся к пп. «б» п. 40 Правил содержания общего имущества, где сказано, что собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива вправе проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы ).
Таким образом, есть основания считать, что при получении от УК акта приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества лицо, которое уполномочено его подписать (УС (ПСМКД)), не вправе ни указывать в акте несогласие с его содержанием, ни вписывать какие-либо требования об устранении недостатков работ (услуг) или снижении причитающейся УК платы по договору управления. Проверка объемов или качества может быть проведена до подписания акта приемки.
Отказ УС (ПСМКД) от подписания акта приемки – законное право, но такой отказ должен быть мотивирован и соответствующая запись должна быть сделана в акте. Как вариант УС (ПСМКД) могут направить в адрес УК письменный мотивированный отказ в качестве отдельного документа.
Ключевой момент
До представителя заказчика по договору управления следует донести мысль о том, что возражения к акту возможны только при наличии оснований – результатов экспертизы, актов о нарушении качества работ (услуг). Немотивированные отказы незаконны.
Еще раз хочу подчеркнуть, что единственным основанием для УС (ПСМКД) возразить на акт приемки является (кроме экспертизы) именно наличие составленных в установленном порядке актов о ненадлежащем качестве работ (услуг), которые являются основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. п. 15 Правил изменения размера платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Порядок составления таких неприятных для УК актов установлен разд. X Правил предоставления коммунальных услуг (главное – акты составляются незамедлительно по первому обращению).
Смоделируем ситуацию для наглядности: в течение квартала в УК поступило одно обращение по поводу нарушения качества услуг (работ). Обращение проработано, акт составлен, размер платы снижен. По итогам квартала УК составляет акт приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту и направляет его УС (ПСМКД). В свою очередь, УС (ПСМКД) не имеют оснований для неподписания акта.
В части работ по текущему ремонту согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Презумпция действительности одностороннего акта идет УК на пользу: желающие опровергнуть ее отправляются в суд, где доказывают свое мотивированное несогласие.
Даже если дело будет доведено до суда и собственник потребует снизить плату за содержание и ремонт, он будет обязан представить суду конкретные факты: как минимум назвать перечень работ (услуг), не выполненных (не оказанных) УК, периодичность их выполнения (оказания), в случае нарушения качества – доказательства ненадлежащего исполнения УК ее обязанностей. Многочисленные примеры из судебной практики свидетельствуют о том, что жильцы, как правило, не справляются с такой задачей.
Говоря о перерасчете платы, хочу привлечь внимание коллег к одному неприятному документу – Решению ВС РФ от 05.09.2012 № АКПИ12-1004. Гражданин добивался признания частично недействующими п. 28, 29, 35, 40 Правил содержания общего имущества, п. 6, 15, 16 Правил изменения размера платы. Верховный суд оставил заявление без удовлетворения, указав: положения оспариваемых нормативных правовых актов не содержат запрета собственнику жилого помещения самостоятельно обратиться в объединения потребителей, органы государственной жилищной инспекции и не лишают гражданина права представлять в суде любые доказательства, подтверждающие факт непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества организацией, оказывающей такие услуги . Иллюстрация к сюжету – дело № А71-4144/2015 (см. Постановление АС УО от 02.02.2016 № Ф09-10591/15). Гражданин обратился с жалобой в орган муниципального жилищного контроля, который, в свою очередь, провел проверку и выявил, что ОПУ тепловой энергии не допущен к учету РСО ввиду истечения межповерочного интервала. Между тем УК выставляла жителям квитанции, где была указана и плата за обслуживание и ремонт ОПУ. Предписание контролирующего органа о снижении размера платы УК безуспешно пыталась обжаловать, пройдя три инстанции. Арбитры открытым текстом написали: указанные обстоятельства установлены при проведении внеплановой проверки органом муниципального жилищного контроля… составление акта, предусмотренного п. 16 Правил изменения размера платы, в этом случае не требуется .
Собственники помещений полагают, что если акт приемки не подписан, то они не обязаны вносить плату за содержание и ремонт. Так ли это?
Рассматривая отношения УК и собственников по договору управления в части документального оформления результатов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества как отношения должника и кредитора, я предлагаю опираться на правовую позицию, сформулированную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12945/13, в котором приведены следующие выкладки.
В силу п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в п. 2 ст. 408 ГК РФ. Обратимся к названной норме: кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Какие аналогии возникают? Принимая исполнение от УК (должника по договору управления), УС (ПСМКД) (кредитор) обязан выдать расписку (акт приемки) о получении исполнения полностью или в части.
Правовая позиция ВАС проста и логична: оплата работ по договору подряда не может быть поставлена в зависимость от утверждения заказчиком акта сдачи-приемки без претензий. Такое условие делает возможность отсрочки оплаты работы, по сути, бессрочной, ставит оплату в зависимость исключительно от усмотрения заказчика и превращает возмездный договор в безвозмездный, что противоречит правовой природе договора подряда. Принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона.
Нужна ли представителю собственников помещений специальная доверенность на подписание актов? Этот вопрос актуален, так как нередко граждане боятся брать на себя ответственность.
Я уверен, что ПСМКД не требуется отдельной доверенности на подписание актов приемки. Во-первых, п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ сформулирован так, что доверенность председателю собственников помещений нужна для осуществления контроля за выполнением обязательств по договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Правомочие подписания актов приемки указано через разделяющую запятую. Во-вторых, утвержденная Минстроем форма акта требует привести в качестве основания правомочности подписания акта приемки решение общего собрания собственников или доверенность.
Поэтому решение общего собрания о выборе ПСМКД является достаточным основанием для того, чтобы конкретный человек подписал акт приемки в силу п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.
Что делать, если в МКД не избран совет дома и нет уполномоченного собственника, которым УК могла бы направлять на подписание акты приемки?
До момента избрания в МКД совета или появления некоего уполномоченного собственника с доверенностью акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту составлять бессмысленно, ибо со стороны заказчика подписать их некому.
Мое мнение вполне предсказуемо: УК должна со своей стороны принять все доступные меры для скорейшего избрания совета МКД. Во-первых, ей нужно самостоятельно созвать собрание (такое право у УК есть согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), а во-вторых, привлечь ОМСУ к решению проблемы (через обращение самой УК или инициативной группы собственников). В силу ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, если в течение календарного года решение об избрании совета МКД не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета, или о создании в этом доме ТСЖ. Факт бездействия ОМСУ в любом случае может быть обжалован.
Во-первых, нет острой необходимости экстренно пересматривать действующие договоры управления. Комплекс нормативных правовых актов, связанных с актированием работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, действует уже несколько лет. Приказ Минстроя утвердил только форму акта. Общие взаимоотношения УК и собственников уже оформлены договорами управления, положениями о совете МКД (если таковые принимались решением собрания), нормами ЖК РФ, ГК РФ. Совокупность действующих актов вкупе с договорами управления и сложившейся судебной практикой позволяет УК работать в обычном режиме. Выдумывать что-то дополнительно и «переголосовывать» договор управления неразумно. Лишняя шумиха вокруг раздутой проблемы дает недобросовестным собственникам ложную уверенность в некоей исключительной важности акта приемки, что может провоцировать конфликты с УК. Между тем актирование – лишь формальность для компании, которая оперативно реагирует на сигналы обратной связи, вовремя прорабатывая обращения о фактах некачественных работ (услуг). Увязывать эти вопросы с годовым отчетом тем более неразумно. Если уж акты приемки названы частью технической документации, то и обсуждать их на общем собрании ни к чему.
Во-вторых, периодичность актирования работ и услуг по содержанию и текущему ремонту строго не регламентирована, что позволяет определить данный момент в тексте договора управления (ежемесячно, ежеквартально, по полугодиям). При этом для ежемесячного актирования не требуется прописывать соответствующие нормы в действующем договоре управления, поскольку плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно по умолчанию. Соответственно, и ежемесячное актирование вполне можно обосновать сложившимися договорными отношениями.
В-третьих, если в МКД нет совета и некому подписывать акт приемки, УК вправе инициировать общее собрание или обратиться (напрямую или с помощью инициативной группы собственников) в ОМСУ с целью скорейшего выбора членов совета МКД.
В-четвертых, получившие акт приемки УС (ПСМКД) обязаны подписать его или представить мотивированные возражения. При этом УК не должна идти на поводу у чрезмерно самоуверенных собственников: если нет ни заключения эксперта, ни актов о нарушении качества работ (услуг), составленных согласно Правилам изменения размера платы, дорога прямиком в суд, где истцами будут несогласные собственники.
В-пятых, отсутствие акта приемки может быть оправдано невозможностью его подписания (если нет УС (ПСМКД)) и в действиях УК как юридического лица не будет вины (и состава административного правонарушения), если приняты все доступные меры для выполнения требований закона. Односторонний же акт приемки автор полагает возможным оформить, если от УС (ПСМКД) не получены ни подпись, ни мотивированные возражения.
В заключение хотелось бы добавить, что сотрудники ГЖИ уже научились обосновывать состав ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ через привязку ч. 1 ст. 161 ЖК РФ к п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД. Внимательный читатель вспомнит, что пп. «д» п. 4 этих правил содержит слова: «в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества».
Беседу вела редактор журнала
Е. В. Емельянова
В этой норме сказано о смене способа управления, а не о смене исполнителя в рамках одного способа управления (УК).
Нарушение организациями и ИП, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД.
Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.
А. М. Тищенко
,
генеральный директор ООО «Системы ТЭК»,
"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", №4, апрель, 2016 г.
После публикации статьи про вступление в силу Приказа Минстроя об утверждении формы акта приёмки выполненных работ посыпалось множество вопросов и комментариев от управляющих организаций. И это вполне понятно, поскольку данная тема волнует все УК. Большинство вопросов касается порядка и сроков составления и подписания данных актов между УК и председателем совета дома либо уполномоченным ОСС представителем от собственников помещений в МКД.
В документе, утверждённом Минстроем, дана лишь форма акта приёмки выполненных работ. Но не сказано ни слова о порядке или сроках актирования и подписания данной формы. В сегодняшней статье попытаемся разобраться в этих вопросах.
Порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ прописан в Гражданском и Жилищном Кодексах РФ. К ним и обратимся за помощью и разъяснениями. Но прежде, чем докопаться до сути вопроса, необходимо углубиться в данную проблему.
Начать нужно с того, что в договоре управления МКД не прописан порядок актирования выполненных работ. В нём лишь говорится о порядке осуществления контроля собственниками помещений в доме за выполнением УК работ и оказанием услуг по договору управления (ст.162 ЖК РФ).
Но контроль собственников за выполнением обязательств УК по договору управления не имеет ничего общего с приёмкой выполненных работ. Это следует помнить и управляющей организации, и собственникам помещений в МКД.
Договор управления МКД представляет собой смешанный тип договорных обязательств между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, которая выполняет работы по содержанию дома и оказывает услуги по управлению и текущему ремонту общего имущества МКД на возмездной (платной) основе (п.3 ст.421 ГК РФ).
Поэтому, если собственник вам говорят, что не будут подписывать, так как хотят проверить сметную и фактическую стоимость строительных материалов либо самих работ, то они не имеют на это право. Собственники не могут проверять финансовую сторону вопроса. Они вправе только контролировать качество выполняемых работ.
Если в процессе выполнения работ заказчик обнаружит несоответствие заявленным нормам, дефекты или неисправности, то он должен немедленно сообщить об этом исполнителю в лице УК или подрядчика. В противном случае впоследствии заказчик работ теряет право ссылаться на обнаруженные дефекты, так как вовремя не заявил о них.
Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости выполненных работ (ст.723 ГК РФ). Чтобы для УК или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы , собственники должны выявить недостатки и заактировать сей факт.
В течение 6 месяцев с момента обнаружения дефекта собственники имеют право подать в свою управляющую организацию письменное заявление о перерасчёте (Приложение к ПП РФ №491).
Иными словами, сначала нужно выявить дефект и заактировать его, а потом на основании акта писать в УК, а не наоборот. То есть, у собственников не получится такая схема, что спустя месяц или два они решат сделать перерасчёт за неубранный вовремя или плохо убранный подъезд, составив акт с опозданием.
Акт о выявленных нарушениях составляется и подписывается в присутствии представителя УК и уполномоченного собственника помещений в МКД либо председателя совета дома (ПП РФ №354). Выходит, что если нет акта о выявленных нарушениях, значит нет и самого дефекта. Из этого следует, что нет акта о дефектах - нет перерасчёта.
Причём, перерасчёт делается только за период с момента составления акта о ненадлежащем качестве выполненных работ по дату составления акта об устранении выявленных нарушений (пп.111,112 ПП РФ №354).
Резюмируя всё вышесказанное, можно отметить следующие важные моменты:
Жилищный Кодекс РФ нам говорит, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п.2 ст.162 ЖК РФ). Также по жилищному законодательству собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для осуществления контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.
Совет дома осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ).
При этом, в перечень полномочий совета дома не входит функция подписания актов приёмки выполненных УК работ. Таким образом, члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют право подписывать данный акт.
Таким правом обладает только председатель совета МКД либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. Согласно пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом:
При этом, председатель совета дома не имеет право, а обязан подписывать акты приёмки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений в МКД.
Если же работы выполнены надлежащим образом, актов о выявленных нарушениях не составлялось и претензии в УК не поступали, но председатель совета дома либо уполномоченное на общем собрании собственников лицо не хочет подписывать акт приёмки, то он считается подписанным в одностороннем порядке.
Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения ОСС (ст.160 , п.1 ст.182 , ст.185 ГК РФ).
Подытоживая всё вышесказанное, можно сделать следующее заключение:
В Приказе Минстроя сроки подписания акта приёмки выполненных работ отсутствуют и прямого указания на примерный период отсутствует. Такие работы и услуги, как управление домом и содержание общего имущества в МКД заактировать попросту невозможно из-за частоты периодичности их выполнения. Что касается текущего ремонта, то тут всё проще, поскольку акт приёмки выполненных работ сдаётся по факту их окончания.
Поэтому оптимальными сроками подписания актов приёмки работ по содержанию общего имущества в МКД является ежемесячный период, то есть каждый месяц. Оптимальным сроком подписания акта приёмки выполненных работ по текущему ремонту является 1 раз в год или по факту их окончания.
Напоминаем, что если председатель совета дома или уполномоченный решением ОСС собственник отказывается подписывать акт, но при этом никаких письменных претензий или актов о выявленных нарушениях в УК не поступало, то документ считается подписанным в одностороннем порядке. Единственное, нужно будет сделать пометку об отказе подписания акта приёмки выполненных работ заказчиком от лица собственников.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!
С 16 февраля 2016 года вступает в силу Приказ Минстроя РФ от 26.10.2015 №761/пр "Об утверждении формы акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ" . В документе утверждена форма акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Приказ 2 февраля 2016 года зарегистрирован Минюстом РФ под номером 40928.
Информация о документе опубликована 5 февраля 2016 года. Следовательно, через 10 дней после официальной публикации зарегистрированный Приказ Минстроя РФ вступает в силу. Поэтому с 16 февраля 2016 года управляющие компании должны подписывать у председателя совета МКД или уполномоченного собственника по доверенности данные акты.
В утверждённой форме документа необходимо указать адрес МКД, для которого были выполнены те или иные работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества .
От лица всех собственников дома выступает председатель совета МКД либо другой владелец помещения в данном доме, уполномоченный общим собранием собственников. Указываются ФИО данного собственника, номер его квартиры или комнаты. Также в акте прописывается документ, подтверждающий полномочия собственника: решение ОСС либо дата и номер доверенности.
В акте обязательно указываются реквизиты исполнителя выполненных работ и оказанных услуг. Необходимо указать ФИО исполнителя, его должность и основание для выполнения работ и оказания услуг.
Также обязательно нужно указать период, за который выполнено определённое количество работ и оказано услуг на конкретную общую сумму, которая прописывается в акте.
Акт приёмки выполненных работ и оказанных услуг составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами. Каждый экземпляр акта остаётся у представителей обеих сторон.
В форму встроена таблица, в которой указывается наименование вида работы или услуги, периодичность/количественный показатель выполненной работы или оказанной услуги, единица измерения, сметная стоимость и цена.
Сметная стоимость за единицу выполненной работы или оказанной услуги берётся из договора подряда по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Наименование вида работы или услуги , как мы уже писали выше, берётся из Минимального перечня работ и услуг .
В п.9 Правил оказания услуг и выполнения работ , необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, сказано, что сведения о выполненных работах и оказанных услугах отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции правовому регулированию в сфере ЖКХ, и являются составной частью технической документации МКД.
Что касается периодичности сдачи и подписания актов приёмки выполненных работ , то точного ответа на этот вопрос пока нет. Скорее всего, подписывать этот акт управляющим компаниям предстоит ежемесячно, ежеквартально или ежегодно в зависимости от периодичности оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Но здесь возникает резонный вопрос, неужели управляющим компаниям теперь придётся отчитываться перед собственниками по актам приёмки выполненных работ за каждую замененную лампочку в подъезде или сухую уборку, которая производится 2-3 раза в неделю?
Минстрой РФ об этом никаких разъяснений пока не даёт. Такая ситуация вполне оправдана с текущим ремонтом общего имущества в МКД . Например, после замены подъездных дверей, рам или окон вполне целесообразно составлять и подписывать такие акты. Тогда и управляющая компания будет чиста перед собственниками, и владельцы квартир будут в курсе расходования денежных средств.
Пока акт приёмки выполненных работ не будет подписан обеими сторонами, то и работа не будет считаться принятой или услуга оказанной. Но зачем составлять и подписывать эту форму акта для выполненных работ по содержанию общего имущества в МКД? Ведь эти работы производятся практически ежедневно, например, уборка придомовой территории.
Тогда зачем каждый раз составлять и подписывать акт приёмки влажной уборки в подъезде, когда график данной работы с подписью исполнителя вывешивается на информационном стенде в подъезде? Каждый собственник может проконтролировать этот процесс по графику самостоятельно и при необходимости позвонить в свою управляющую компанию за необходимой информацией.
Если же опираться на тот факт, что акт приёмки выполненных работ должен содержать целый перечень мероприятий, то можно предположить, что в него записываются все работы и услуги, произведённые в определённый период времени, например, за месяц. Но, оговоримся, о периодичности актирования приёмки выполненных работ и оказанных услуг нигде не говорится.
Видимо, пока это механизм не будет отлажен, придётся исходить из той периодичности, с которой управляющие компании сдавали отчётность по выполненным работам и оказанным услугам по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.
И ещё один момент: далеко не в каждом доме создан совет МКД и утверждён его председатель. А созывать общее собрание собственников помещений в МКД ради выбора уполномоченного лица на подписание актов приёмки выполненных работ, как показывает практика, довольно проблематично. Поэтому история с подписанием актов может затянуться до тех пор, пока не найдётся уполномоченный собственник, действующий от лица всех владельцев квартир.
Все эти неоднозначные и спорные вопросы ставят под сомнение целесообразность и обоснованность утверждения Приказа Минстроя об актах приёмки выполненных работ и оказанных услуг.
Дело № 2-922/2014 копия
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:
Председательствующего судьи Субхангулова А.Н.,
При секретаре Молчановой А.К.,
С участием истца Чурбаева И.Х., представителя ответчика ООО «УКЖХ» Туманина И.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чурбаева И.Х. к ООО «УКЖХ» о признании действий ООО «УКЖХ» незаконными и признании актов выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме за гг. недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Чурбаев И.Х. обратился в суд с заявлением, обосновав его тем, что ООО «УКЖХ» не выполняет ст. . В году ООО «УКЖХ» не дал ему, как председателю совета многоквартирного дома ни одного акта выполненных работ по ремонту и содержанию жилья на подпись. В г. ООО «УКЖХ» не дал ни одного акта выполненных работ ему как председателю совета многоквартирного дома на подпись.
Просит признать действия ООО «УКЖХ» незаконными и признать недействительными акты по ремонту и содержанию жилья за гг.
Определением Мелеузовского районного суда РБ от от заявителя Чурбаева И.Х. принято уточненное заявление, по которому ООО «УКЖХ» привлечено к участию в деле в качестве ответчика и просит признать действия ООО «УКЖХ» незаконными, ООО «УКЖХ» не предъявляют председателю совета многоквартирного дома на подпись акты выполненных работ по содержанию жилья. Председателем совета многоквартирного дома не были подписаны акты выполненных работ за гг. Признать недействительными акты выполненных работ по содержанию и ремонту жилья за годы.
В суде истец Чурбаев И.Х. заявленные требования поддержал и пояснил, что ему дали один акт выполненных работ и больше ему не давали данные акты на подпись. Его один раз приглашали в УКЖХ, но не дали подписывать акты выполненных работ. Заявлением о предоставлении некачественных услуг он не обращался. Также, не обращался в органы местного самоуправления. Акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества они не составляли. Он отказывался от подписей в актах, так как ответчик ненадлежащим образом выполнял услуги. От показаний ранее данные им в судебном заседании от, что ему предлагали на подпись акты приемки выполненных работ, отказался.
В суде представитель ответчика ООО «УКЖХ» Туманин И.В. иск не признал и пояснил, что они предоставляли истцу акты выполненных работ. Однако он отказывался подписывать данные акты, о чем были составлены соответствующие акты.
Свидетель ФИО1 показала в суде, что она с г. по г. работала мастером участка. У нее под контролем было 14 домов, в том числе дом № , в котором Чурбаев И.Х. является председателем совета этого дома. Акты выполненных работ предоставляли Чурбаеву И.Х.. Она звонила ему и приглашала его в ЖРЭУ в кабинет мастеров. Он приходил, и подписывать акты выполненных работ отказывался. Ей приходилось ходить к другим членам совета многоквартирного дома, чтобы подписывать акты выполненных работ. Чурбаев И.Х. отказывался подписывать данные акты, говорил, что работу не делали. За время работы с г. по г. им не налагались штрафы в связи с невыполнением работ. В конце каждого месяца – акт выполненных работ предоставлялся на подпись по каждому дому. Подписывает обычно председатель совета дома. Чурбаеву И.Х. предоставляли акты, но он зачеркивает и пишет свои цифры, свои расчеты, не обосновывая их. При этом говорил, что дворник ничего не делает. За антисанитарное состояние не было никаких наказаний. Также не были крупные аварии.
Свидетель ФИО2 показал в суде, что он с является мастером дома № . Он предоставлял Чурбаеву И.Х. акты выполненных работ. Чурбаев И.Х. отказывался подписывать акты выполненных работ. Поэтому они составляли акты, что Чурбаев И.Х. отказался от подписи. Некоторые акты зачеркивал. Говорил, как будто дворник ничего не делал. За антисанитарное состояние наказаний не было. Крупные аварии также не было.
Свидетель ФИО3 показала в суде, что она является членом совета многоквартирного дома. Она подписывала акты выполненных работ. За эти годы не было претензий по содержания текучего ремонта. Она работу принимали и поэтому подписывала. Она проживает в данном доме с г. Ее сразу же избрали старшим по подъезду.
Свидетель ФИО4 показал в суде, что он с г. является членом совета многоквартирного дома. Он старший по подъезду. Членами совета не составился акт о предоставлении некачественных услуг многоквартирного дома. При невыполнении дворником своих обязанностей, это сразу видно. После обращения к нему Чурбаева И.Х. он не подписывает акты выполненных работ. Ранее он подписывал данные акты.
Выслушав истца, представителя ответчика, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Также, истец Чурбаев И.Х. просит признать акты по ремонту и содержанию жилья за гг. недействительными.
При этом истец указывает, что он не подписывал акты приемки выполненных работ, так как ответчик ненадлежащим образом выполнял услуги.
Судебная практика по применению норм ст. 153, 154, 155, 156, 156.1, 157, 157.1, 158 ЖК РФ
