Созданное на добровольных началах владельцами квартир для того, чтобы совместно содержать и приводить в порядок дом и придомовую территорию.
Жильцы дома, они же члены товарищества, совместно владеют, пользуются и управляют своим . Для руководства ТСЖ избирается на общем собрании правление и председатель. Да и потом общее собрание играет решающую роль, поскольку, согласно законодательству, является высшим органом управления ТСЖ. На какие же правила и «подводные камни» проведения общего собрания ТСЖ стоит обратить внимание?
Председатель представляет ходатайство о проведении голосования. В соответствии с положениями пар. 2 голоса открыты. Приказ о секретном голосовании. После закрытия обсуждения по каждому пункту повестки дня до голосования Председатель читает проекты резолюций и объявляет, какие предложения были добавлены к содержанию резолюций и определяет порядок голосования.
Порядок голосования будет следующим. Установленный законом запрет на участие в голосовании по резолюции, предусмотренной уставом исключения, распространяется также на лиц, присутствующих на общем собрании в качестве представителей. Акционер, являющийся членом руководящего органа Общества, может голосовать за освобождение других членов руководящего органа руководящего органа и решение, которое может косвенно повлиять на его включение.
Товарищества сами решают: управлять своим домом самостоятельно или же привлечь управляющую компанию, которая будет заключать договора с коммунальными структурами на обслуживание дома, осуществлять контроль за проводящимися в доме и на придомовой территории ремонтными и строительными работами, короче, следить за тем, чтобы все и везде было в порядке. Если же ТСЖ сочтет, что обслуживают их плохо, а управляющая компания не справляется со своими обязанностями, то с нею расторгают договор, и приглашают другую.
Если для принятия резолюции требуется конкретный кворум, Председатель или Возвращающийся комитет проверят этот кворум до голосования. В отсутствие такого голосования такая резолюция не проводится. Если голосование проводится с помощью компьютерной системы кастинга и подсчета голосов, система должна обеспечить, чтобы голоса были поданы в количестве, соответствующем количеству принадлежащих акций, и ликвидации в случае тайного голосования определения способа голосования отдельными акционерами. Те же требования должны соблюдаться в случае тайного голосования.
Впрочем, управляющую компанию можно и не привлекать, если товарищество сочтет, что справится со всеми проблемами самостоятельно. Но это довольно сложно, поскольку необходимы специалисты самого различного профиля: и технари, и бухгалтеры, и юристы. Далеко не во всяком доме найдется такой «набор» специалистов, которые к тому же готовы отдавать часть своего времени и сил нуждам ТСЖ. Поэтому случается иногда и так, что управляющую компанию народ привлекать не хочет, а своих сил недостает. Если члены ТСЖ не сойдутся во мнениях, управлять самим или нанять специалистов, тогда управляющую компанию им назначает город, проведя тендер.
Кандидатам, возражающим против резолюции, предоставляется возможность сделать короткое заявление об отказе. В случаях, когда закон или Устав Общества требуют голосования отдельными группами акций, Председатель назначает отдельное голосование в каждой группе акций. В голосовании будут участвовать только участники Собрания, которые имеют голоса от акций, принадлежащих типу акций. Президент может распорядиться о том, чтобы члены Ассамблеи голосовали в своем собственном порядке.
Если у участника есть разные типы акций, он или она должны голосовать отдельно для каждой группы акций, давая как можно больше голосов за каждый тип акций. Общее собрание назначает и освобождает членов Наблюдательного совета. Каждый акционер имеет право выдвигать кандидатов в члены Наблюдательного совета. Кандидатура сообщается в устной форме на протоколы с кратким обоснованием. Выдвинутый кандидат внесен в список, если он согласился выступить в качестве кандидата. Согласие может быть выражено устно или письменно до выборов.
Товарищество само определяет очередность и срочность ремонтных работ в своем доме или домах, а также определяет, сколько средств на это выделить. При этом и план работ, и смена расходов обсуждаются и утверждаются общим собранием. За расходованием средств следит ревизионная комиссия. Но при этом каждый член ТСЖ имеет право знать, куда и сколько израсходовано. Прозрачность бюджета - одно их главных достоинств ТСЖ.
Каждый акционер может также представить в письменной форме Правлению кандидатов в Независимый член не позднее, чем за 7 рабочих дней до даты проведения Общего собрания для избрания Независимого члена. Приложение содержит личные данные кандидата и обоснование кандидатуры, а также описание квалификаций и профессионального опыта кандидата. Заявление должно сопровождаться письменным заявлением лица, выражающего свое согласие баллотироваться в качестве кандидата в Наблюдательный совет и подтверждая, что она отвечает критериям независимости, изложенным в п. 1, а также обязательство незамедлительно сообщить об утрате независимости.
Как же создать товарищество? Теоретически это просто. Собрать общее , принять решение о создании ТСЖ, оформить протоколом. Избрать правление и председателя, принять устав, зарегистрировать его. Это будет первое общее собрание ТСЖ, а в дальнейшем таковые придется как минимум один раз в год. Во всяком случае, таков норматив закреплен обновленным в 2011 году Жилищным Кодексом РФ.
В случае непредставления кандидатур, выполняющих критерии независимости, кандидат в члены Независимого члена уведомляется Правлением в ходе Общего собрания. Список выдвинутых кандидатов в члены Наблюдательного совета составляется Председателем Собрания в алфавитном порядке. После объявления список считается закрытым.
Выборы в наблюдательный совет проводятся тайным голосованием для каждого из кандидатов индивидуально, в алфавитном порядке. Предполагается, что кандидаты, отобранные для членов Совета, получили наибольшее число голосов, с учетом положений параграфа 1. 5а. Акционер может голосовать только по числу кандидатов, поскольку общее число членов Наблюдательного совета назначается Общим собранием.
Даже если большинство вопросов успешно решается, что называется, в общем порядке, проводить общее собрание все равно надо. Для того, чтобы оно не продолжалось бесконечно и было продуктивным, при его подготовке лучше руководствоваться некоторыми правилами.
Прежде всего, важно проанализировать ситуацию и сформировать адекватную повестку дня, чтобы собрание привлекло как можно больше членов товарищества и прошло при большинстве необходимых участников. Стоит помнить, что вопросы, изначально не включенные в повестку, на общем собрании ТСЖ рассматриваться не могут.
В случае получения по меньшей мере двух кандидатов, равных числу голосов, Председатель назначает дополнительное голосование последнему неквалифицированному члену Наблюдательного совета. Лицо, получившее наибольшее количество голосов, считается избранным.
Если кандидатам, добившимся наибольшего количества голосов, не хватает кандидатов, удовлетворяющих критерию независимости, указанному в статье 12а 1 Устава Общества, Наблюдательный совет состоит из кандидатов, которые выполняют эти критерии в соответствии с количеством полученных голосов.
Собственник, проявивший инициативу в проведении собрания, должен проинформировать других членов ТСЖ о дате и месте общей встречи не позже, чем за десять дней до ее проведения. При этом необходимо заказными письмами отправить личные приглашения, которые вручаются собственникам под их личную подпись.
Далее готовятся все необходимые материалы к собранию и рассылаются уведомления о месте, дате и времени его проведения. Лучше если собрание будет очным, а голосование по спорным вопросам - открытым. Но допускается и заочное волеизъявление - это в случаях, если по важным причинам нет нужного кворума.
Этот режим выборов также используется для выборов на вакантные должности в Наблюдательном совете. При отборе членов Наблюдательного совета путем голосования в отдельных группах Председатель Ассамблеи призывает к формированию групп акционерами. Председатель готовит, а затем читает список групп, перечисляя количество акционеров в каждой группе, общее количество акций и голоса, которыми они служат.
Список групп Председатель немедленно подписывает, а затем заявляет о способности каждой группы избирать члена Наблюдательного совета путем изучения того, представляет ли группа на собрании долю доли, которая относится к общему количеству акций, представленных числом членов Наблюдательного совета, избранных на этой Ассамблее.
Для определения его наличия обязательно проводится регистрация присутствующих на собрании, для чего заводится специальный лист регистрации. При этом важно проверять документы у каждого прибывшего, ведь в голосовании имеет право принять участие только член . Собственник может отправить на собрание свое доверенное лицо, но при этом нужна доверенность. Интересы несовершеннолетнего члена товарищества могут представлять родители или иные лица, имеющие на это право.
Каждая группа представляет Председателю Ассамблеи кандидатуру члена Наблюдательного совета, который затем руководит голосованием в группе. В случае приостановления Ассамблеей нет необходимости поддерживать личность участников Ассамблеи в целях сохранения преемственности Ассамблеи и, в частности.
Председателем является одно и то же лицо, если только Председатель Правления не должен указывать другое лицо. Порядок, предусмотренный для созыва Ассамблеи, включая место возобновления разбирательства. После перерыва, с оговоркой о том, что Ассамблея будет проходить в том же.
Собрание будет признано состоявшимся, если в наличии останутся документы по итогам его проведения.
Ведущий собрания, перед тем, как поставить тот или иной вопрос на голосование, должен кратко разъяснить его актуальность. Если речь идет о плановом избрании нового состава правления, много слов здесь не надо. Достаточно пояснить, что срок полномочий прошлого состава истек (более двух лет), либо же что отдельные члены правления покинули состав собственников и, соответственно, нуждаются в замене. По более сложным и, в особенности, проблемным вопросам нужны более конкретные разъяснения.
В случае перерыва в протоколе протокола нотариуса, решения, принятые до перерыва, будут подлежать решению о том, что Ассамблея была прервана. После возобновления работы Ассамблеи резолюции, принятые в этом разделе, будут зарегистрированы. Дебаты в отдельном протоколе, а когда разрывы будут несколько - в отдельных протоколах.
Каждый нотариально заверенный протокол, составленный в соответствии с разделом 4, должен сопровождаться списком посещаемости. В его работе принимают участие участники Ассамблеи. После исчерпания повестки дня Председатель Совещания объявляет о закрытии сессии. В этот момент он перестает функционировать как орган Общества, и участники собрания не могут принимать обоснованные решения.
Надо заметить, в нормативных актах не прописана обязанность ведущего предоставлять слово каждому, кто хочет выступить на собрании, поэтому данный вопрос везде решается по-разному. Как бы то ни было, выкрики с места можно точно спокойно игнорировать.
После завершения подсчета голосов необходимо составить протокол общего собрания ТСЖ. Кстати, голоса считаются исходя из площади помещения, занимаемой тем или иным собственником. То есть тот, у кого во владении, скажем, 46 кв. м жилья, будет, соответственно, иметь и 46 голосов.
Ход Ассамблеи записывается нотариусом. В протоколе должно быть указано. Список участников с подписями участников Собрания должен прилагаться к протоколам. Доверенность на осуществление права голоса или документов, подтверждающих факт действий акционеров через другого представителя, должна прилагаться к книге минут. Помимо доверенности, протокол нотариального акта, содержащий протоколы и доказательства созыва собрания, прилагается к книге минут. Книга минут ведется Советом.
По просьбе участника Общего собрания письменное заявление принимается в протоколе. В случае изменения Устава Ассамблеей Правление обязано составить сводный текст в течение 14 дней. Возможно ли, что резолюция будет принята в кооперативе из пяти человек, если только двое членов «отстанут»? Или, может быть, достаточно, чтобы только один член был «слишком»? Что следует учитывать, не является основанием для допроса действительности решения общего собрания? Все это скажет вам эту запись.
Голоса считаются в зависимости от площади имеющегося в собственности помещения. Как пример: если у Вас в собственности 54 кв.м., то у вас соответственно - 54 голоса. Стоит не забывать перед началом рассмотрения повестки дня избирать счетную комиссию.
Если исходить из общепринятых рекомендаций, провести общее собрание, кажется, не так уж сложно, однако, как показывает практика, проблемы нередко возникают буквально на ровном месте. Например, очень сложно отказать в праве на участие в собрании супруге или детям собственника, который сам по каким-то причинам прийти не смог. Не всегда понятно, что делать, если доверенное лицо демонстрирует необходимый документ, но не желает отдать его регистратору. Непростой является и та ситуация, когда у собственника на данный момент нет документа, подтверждающего право владения жильем.
Кворум - это минимальное количество членов кооператива, которые должны присутствовать на общем собрании, чтобы иметь возможность принять резолюцию. Точно так же, если нет кворума, тогда общая ассамблея не может обсуждать и принимать обязательные решения. Сколько членов кооператива должно присутствовать, чтобы иметь возможность принять резолюцию? Общее правило состоит в том, что по крайней мере половина. Поэтому в кооперативе из пяти человек достаточно, чтобы принять участие в принятии трех членов.
Идеально, если все эти «технические моменты» будут оговорены заранее, все собственники ознакомятся с правилами проведения собраний, а единожды установленные «правила игры» не будут нарушаться ни при каких обстоятельствах.
На общем собрании собственников, которое проводится обычно при наличии сформированного зарегистрированного у многоэтажного дома товарищества собственников жилья, официально принимаются ключевые решения о благоустройстве в непосредственном соответствии со статьями действующего ныне, со всеми поправками, Жилищного кодекса Российской Федерации. Собрание членов ТСЖ по законному распределению может быть очередным или внеочередным. Разница между ними заключается, в частности, в том, что очередные проходят раз в году. Как правило, время проведения выпадает на второй годовой квартал для предоставления управляющей организацией отчётов выполнения условий договора, как этого требует одиннадцатая часть 162 статьи Жилищного кодекса.
Существуют исключения из этого - уставы могут отличаться. Члены кооператива могут принять решение и зарегистрировать в уставе, что для проведения общего собрания необходимо, чтобы присутствующие присутствовали, например. Однако такие положения следует вводить с большой осторожностью - может оказаться, что из-за болезни или отпуска мы не сможем успешно провести общее собрание.
Кооперативное право гласит, что простого большинства голосов достаточно. Снова и снова возникают исключения, вытекающие из акта или из положений устава. Также важно отметить, что большинство голосов не учитывается в обратном отсчете. Таким образом, учитывая вышеупомянутый социальный кооператив с пятью людьми, могут возникнуть следующие ситуации.
Внеочередное проводимое публично собрание собственников может быть инициировано любым из владельцев жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Количество таковых сборов неограниченно, однако важно учитывать, что именно инициатор обязан брать на себя все расходы и заботы по организации и проведению, включая своевременную отправку официальных уведомлений и дате и месте встречи.
Один приходит «против», два «перевернуты» - разрешение проходит, приходит в жюри 3 члена, один в, остальные два воздерживаются - разрешение проходит. Возможно, это вам удивительно, но абсентеизм не прав, и, когда кто-то сдерживается, он действительно показывает, что это все одно.
В заключение, дискуссия на Генеральной Ассамблее остается ответом на вопрос. Резолюция будет иметь юридический эффект, если. Принятые компетентным органом, проголосовали в соответствии с уставом, статутом или правилами процедуры, принятыми на собрании этого органа, должным образом созванным, при условии надлежащего учета требуемого кворума. Речь идет об общей сборке. Традиционно: если у вас есть вопросы или комментарии, вы можете ввести их ниже.
Ссылаясь на статью 41.1 того же ЖК РФ, решения на проводимых открыто принимаются по результатам очных голосований (при личном присутствии), заочных голосований (заполнение письменных анкет) и очно-заочных.
Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.
В ближайшем будущем срок полномочий нашей ассоциации заканчивается. Только в том, что есть страх, что никто не будет готов к посадке. Можем ли мы действовать без доски на мгновение? Нужно ли решать эту проблему? Ассоциация - это группа людей, которые сосредоточены вокруг одной и той же идеи, устанавливая свои собственные правила поведения. Высшим авторитетом ассоциации является общее собрание членов. Он выбирает совет директоров, комитет по аудиту, решает изменить устав или распустить ассоциацию.
Поскольку правила подробно рассматриваются, устанавливается устав ассоциации. Будут, среди прочих. Записи о том, сколько людей должно присутствовать на общем собрании членов, чтобы принимать важные решения. В уставе также содержатся положения о том, когда следует называть генерала и как выглядит эта процедура.
Сам кворум членов ТСЖ это количество таковых, утверждённое законодательно и пунктами устава управляющей по действующим документам организации, которое крайне необходимо, для того, чтобы проводимое публичное собрание собственников жилых помещений было фактически признано состоявшимся. А также для того, чтобы законно и неоспоримо было принято то или иное оговариваемое решение в соответствии с озвученной в оповещении повесткой дня. Статья 45 Жилищного действующего кодекса устанавливает, что собрание имеет кворум, если собравшиеся участники обладают пятьюдесятью и более процентами голосов от всего многоэтажного дома.
При этом следует учитывать, что голоса распределяются между владельцами недвижимости не поровну, а в соответствии с их долей площади в доме, включая также общее домовое имущество. Чтобы рассчитать, какова доля голосов у одного участника, необходимо поделить площадь его личного имущества (значение записано в правоустанавливающих документах) на сумму всех документально зафиксированных нежилых и жилых площадей в многоэтажном доме. Как правило, это значение имеется в техническом паспорте, однако порой оно носит устаревший характер или неточное по тем или иным причинам.
Для того чтобы узнать реальную площадь, необходимо, опять же, отталкиваться от действующего российского законодательства.
Перед тем как посчитать кворумы общего собрания собственников, необходимо обладать определённой информацией. В первую очередь это точная площадь вашего многоквартирного дома. Актуальные и точные сведения, в соответствии с Правительственным Постановлением РФ №491 от 13 августа 2006 года, касающегося утверждения правил по , содержаться в Росреестре. Пункт четвёртый данного постановления гласит, что если информация в технических документах и Едином государственном реестре недвижимости не совпадает, руководствоваться следует данными последнего (Росреестр). Это также значит и то, что для уточнения общей площади следует сразу обратиться в данный орган.
Для очного собрания ТСЖ важно, чтобы кворум был, иначе проводить мероприятие нельзя. Чтобы определить наличие кворума, нужен так называемый явочный лист членов ТСЖ. Иными словами, каждый явившийся участник обязан иметь при себе личный паспорт и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в данном доме. Сведения из этих документов и паспорта вносятся в явочный лист, который в итоге должен быть подписан самим участником.
До начала собрания ответственные лица подсчитывают количество долей собственности и определяют наличие кворума.
Все условия и требования к проведению собраний владельцев жилья в многоэтажных домах можно найти в отдельных статьях Жилищного действующего с изменениями кодекса Российской Федерации. Так, например, первая часть 48 статьи говорит о том, что право фактически голосовать по озвученным вопросам зафиксированной повестки дня имеют исключительно собственники помещений в данном доме. То есть, если речь идёт о жилой квартире, во внимание берётся лишь мнение её законного владельца, а проживающие с ним граждане, даже если они зарегистрированы, права голоса не имеют. Беря во внимание указанные выше правила подсчета доли на право общего владения совместным имуществом, если квартира имеет площадь 68 метров квадратных, в то время как весь дом – 6035 метров квадратных, доля общего имущества владельца составит 68/6035=0,011.
Третья часть этой же статьи ЖК РФ регламентирует, что сумма голосов владельца пропорциональна имеющейся законной доле в правах на наличествующее общее имущество, то есть, если брать пример выше, 0,011*100=1,1 – это количество голосов данного владельца.
Именно частью третьей 45 статьи Жилищного кодекса установлено, что кворум имеет место, когда количество голосов присутствующих больше пятидесяти процентов. При этом вместо собственника может присутствовать его представитель по нотариально оформленной доверенности. Если возникает реальная необходимость в присутствии представителя, важно обратить внимание на вид выдаваемой доверенности, конкретный ограниченный список полномочий и срок действия, который имеет смысл ограничить один днём – датой проведения собрания.
Сумы голосов членов ТСЖ на проводимом открыто собрании в процентном соотношении определяются при математическом умножении общей площади в частной, приватизированной собственности присутствующих на значение 100 и делении на известную точную площадь всех имеющихся в многоквартирном (многоэтажном) доме помещений, включая в обязательном порядке нежилые, во владении юридических и при наличии физических лиц. Общая полезная известная по данным государственных структур площадь указана в технической актуальной документации или её можно уточнить в Росреестре.
Если взять за пример общую площадь всего дома 6035 метров квадратных, как было приведено выше, и участников собрания, которым принадлежит в общей сложности 3248 метров квадратных, получается:
3248*100/6035=53,81, что говорит о том, что кворум есть, собрание проводить можно и принимать решения путём голосования также разрешено.
Однако необходимо учитывать и то, какой вид собственности у голосующего участника. При этом все действия, даты и цифры обязательно вносятся в протокол собрания, который должны подписать участники. Форма протокола стандартна, никаких специфических требований не установлено.
Отсутствие кворума определяется точно также, если получилось значение менее пятидесяти. В таком случае придётся назначать сбор на другую дату и заново уведомлять об этом владельцев недвижимости.
В соответствии со статьями 245-252 в Гражданском действующем ныне с изменениями кодексе Российской Федерации, общее частное, приватизированное имущество может быть долевым или, ссылаясь на стати 253-259 того же кодекса, совместным. С долевой собственностью, как правило, никаких затруднений не возникает, поскольку доля конкретно выделена, о чём свидетельствуют соответствующие документы. Чтобы определить процент голосов здесь, необходимо площадь своей доли умножить на 100 и разделить на общую площадь дома, так же, как это делается в обычных случаях. При расчётах кворума на собрании во внимание берутся только те цифры и граждане, которые зафиксированы в документах.
Первая и вторая часть 253 статьи в Гражданском кодексе РФ устанавливают, что владельцы помещения в совместной собственности используют недвижимость и распоряжаются ней на равных правах, поскольку доли не выделены. Таким образом, на собрании может присутствовать любой совладелец, и процент голосов будет определяться на квартиру, а не на отдельных совладельцев, на скольких бы ни было записано жильё.
Первая часть 46 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает определённые требования, согласно которым все решения принимаются товариществами путём голосования. Принимается то решение, за которое проголосовало большинство процентов голосов, а не количество членов ТСЖ.
Кроме того, во внимание следует принимать вторую часть 44 статьи данного кодекса, где сказано, что для принятия решения нужно не просто большинство голосов, а как минимум две третьих таковых от общего количества возможных, а не присутствующих. Это могут быть решения касательно:
В качестве примера, для принятия решений по размещению рекламы форма проведения собраний стандартная, определенный ранее порядок ведения протокола соблюдается. Для того чтобы решение было одобрено, требуется, чтобы «За» проголосовали 66% и более всех владельцев помещений в доме, а не 66% присутствующих на собрании.
Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.
