Долевое участие в строительстве жилья — это один из оптимальных способов его покупки.
Как защищаются права сторон, и какие у них обязанности по отношению друг к другу?
Закон о долевом участии частных инвесторов в строительстве жилья — это основной нормативный акт, определяющий права и обязанности сторон сделки.
Его основные положения:
Данный закон был принят Государственной Думой в 2004 году. Это было сделано для регулирования со стороны государства порядка привлечения средств частных инвесторов в строительство.
Согласно этому закону, участниками долевого строительства являются:
В Закона № 214-ФЗ сказано, что предметом регулирования данного закона являются отношения, возникающие между сторонами по факту привлечения средств на строительство.
На основании Положений данного закона, привлечение средств частных инвесторов возможно только в нескольких случаях.
Видео: 214 ФЗ, Закон о долевом строительстве, риск долевого строительства
Застройщик обязан гарантировать покупателям право собственности на купленный объект недвижимости.
Федеральный закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ регулирует права и обязанности обеих сторон.
В обязанности застройщика входит:
Но, кроме обязанностей, у застройщика есть ещё и права. Это:
Дольщик также имеет свои обязанности по отношению к застройщику:
В права дольщика входит:
В законе также сказано, что ни одна сторона не может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если другая сторона полностью выполняет свои обязанности.
Расторжение договора возможно только через суд, при этом застройщик обязан вернуть все вложенные дольщиком средства.
В ст. 1 Закона № 214-ФЗ сказано, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются договором долевого участия.
Так как предметом этого договора является объект недвижимости, то он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Договор долевого участия вступает в силе только после его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.
В приведены положения, которые должен содержать договор в обязательном порядке.
| Подробное описание возводимого объекта | в который дольщик вкладывает свои средства. Описание должно быть дано в соответствии с проектной документацией на данный объект |
| Сроки по передаче купленной недвижимости | в которые должен уложиться застройщик |
| Стоимость купленного объекта | цена указывается в рублях РФ. Если покупка происходит в валюте другой страны, то должны быть отрегулированы нюансы колебания курса |
| Гарантийный срок | он устанавливается самим застройщиком, но он не может быть меньше 5 лет. В течение этого срока все недостатки устраняет сам застройщик, или компенсирует расходы по их устранению владельцу помещения |
| Способы | которыми стороны обеспечивают взятые на себя обязательства по договору |
При отсутствии хотя бы одного из вышеуказанных положений, договор не может быть заключён и зарегистрирован.
Это типовая форма договора, и она обязательна для обеих сторон.
Но документ подлежит корректировке, поэтому в него можно включить следующие положения:
| Порядок изменения цены | застройщик не имеет права менять цену на купленную недвижимость, если он соответствует заявленному метражу. Даже если покупка производилась в иностранной валюте, и курс этой валюты сильно изменился. Цена может быть изменена в сторону уменьшения в том случае, если при приёмке будет обнаружено, что площадь помещения меньше установленной договором, или качество помещений не соответствует нормам |
| Максимальное количество раз сдачи дома в эксплуатацию | если многоквартирный дом не принимается госкомиссией определённое количество раз, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке |
| Сроки | в течение которых застройщик должен устранить недостатки в купленном помещении, если при его приёмке они будут обнаружены |
В последнее время становится крайне актуальным явлением приобретение недвижимости путем заключения долевого договора. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ. Суть закона будет подробно разобрана в статье.
Представленный Федеральный закон был создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых средств граждан для строительства многоквартирных домов. Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по-сути, каждый кандидат на получение жилья "скидывает долю" на постройку дома.
Это, казалось бы, очень простой, но в то же время весьма неоднозначный процесс. В последнее время все чаще стали происходить случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков. В целях недопущения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ. Суть закона очень проста: строгое закрепление норм, которые позволили бы качественно осуществлять процессы строительства долевого характера.
В статье 2 рассматриваемого нормативного акта закреплены два основных понятия, которые используются во всех последующих положениях закона. Первый термин Согласно закону, застройщиками именуют юридических лиц, имеющих в собственности земельный участок, на котором можно построить жилой объект. Застройщик получает специальное разрешение на застройку, после чего начинает процесс привлечения финансов.
Объектом долевого строительства всегда является помещение жилого или нежилого типа, которое подлежит передаче участникам строительства на долевой основе. Стоит отметить, что такими объектами не могут быть предприятия, носящие производственный характер.
Суть закона 214-ФЗ, таким образом, заключается в закреплении норм, касающихся долевого строительства.
Выше уже было отмечено, что процесс привлечения денежных средств нельзя начинать без получения специального разрешения. С чем это связано? Стоит вспомнить суть закона 214-ФЗ. Речь идет о минимизации случаев обмана и финансовых махинаций. Именно поэтому в статье 3 рассматриваемого нормативного акта закреплены нормы, в соответствии с которыми застройщик способен привлекать денежные средства только после оформления декларации на строительство, а также после проведения и регистрации ряда земельноустроительных мероприятий. Застройщик обязан отвечать дате направления проектной декларации, а также ее требованиям. Лишь в этом случае будет возможно начать процесс привлечения средств дольщиков.
Здесь также стоит выделить следующие требования к застройщикам:
Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит в себе довольно подробные положения, касающиеся заключения договора. Стоит отметить, что сутью закона 214-ФЗ является строгое закрепление всех возможных юридических процессов, касающихся строительства на долевой основе.
Согласно закону, одна сторона договора обязана в указанные сроки построить жилой объект, а другая сторона - своевременно уплатить указанную в договоре цену. Какие элементы должен содержать в себе договор?
Что отражает суть 214-ФЗ? Рассматриваемый акт призван зафиксировать максимальное количество норм, благодаря которым процесс долевого строительства проходил бы максимально эффективно. В статье 6 закона говорится о сроках. Так, в обязанности застройщика входит своевременная передача объекта строительства дольщикам. В случае нарушений договорных обязательств застройщик обязан выплатить пострадавшим участникам сделки сумму в размере от трехсотой части ставки рефинансирования, которую устанавливает российский Центральный банк. Застройщик имеет право не выплачивать пени лишь в том случае, если другая сторона отказалась подписывать передаточный акт.
Застройщик обязан предупреждать дольщиков о возможных проблемах. Так, если отсутствует возможность завершить постройку объекта к установленному сроку, то не позднее чем за два месяца до наступления прописанной в договоре даты об этом должно быть известно всем сторонам договора.
За некачественное исполнение или полное неисполнение своих обязанностей на ту или иную сторону договора может быть возложена ответственность. В соответствии с Федеральным законом № 214, суть которого рассматривается в этой статье, виновные лица должны будут выплачивать штрафы, пени или неустойки.
В статье 11 говорится об уступке прав по договору. Возможна она лишь после того, как участник долевого строительства выплатит цену договора, либо переведет долг на нового участника строительства.
Во всем процессе долевого строительства немалую роль играет один важный документ. В статье 19 он именуется проектной декларацией. Этот документ включает в себя всю необходимую информацию о застройщике и объекте строительства. Некоторые положения проектной декларации копирует договор участников долевого строительства, но только самые важные. В основном же декларация содержит в себе чисто технические данные. Все они должны быть заверены исполнительным органом власти соответствующего региона еще до того, как застройщик заключит договор с первым дольщиком.
Стоит также отметить, что любые последствия юридического характера для самого застройщика возможны только после удостоверения фактов из проектной декларации. Форма же рассматриваемого документа устанавливается уполномоченным исполнительным органом субъекта РФ.
Суть 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (действующая редакция от 2013 года) заключается еще и в том, чтобы расскрыть предназначение всей соответствующей документации.
Государственный контроль особенно важен в такой крупной сфере, как приобретение недвижимости. В России подобный контроль проявляется в виде совокупности отдельных функций. Вот на что указывает статья 23:
Так что же содержит в себе Федеральный закон 214-ФЗ? Суть закона проста: закрепление норм, в соответствии с которыми возникновение сложностей в области долевого строительства было бы практически невозможным.
07.07.2016Данный закон осуществляет правовое регулирование так называемого «долевого участия», то есть процесс возведения новостройки на деньги граждан и организаций.
Полное название закона – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред.от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Начало действующей редакции – 12 мая 2016 года.
За 15 лет своего существования 214 ФЗ претерпел множество 19 поправок, за что критикуется дольщиками, правозащитниками, чиновниками и даже судьями. С трибуны звучали идеи о полной отмене долевого участия .
Несмотря на большое количество изменений, закон всё так же содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты(ст. 1, п. 3 ст. 1, ст. 2,ст. 3,ст. 4, ст. 4 п. 1, ст. 5,ст. 6,ч. 2 ст. 6, п. 2 ст. 6, ч. 3 ст. 6, п.3 ст. 6, ст. 7, п. 2 ст. 7, ч.6 ст. 7, ст. 8,п. 4 ст. 8, ст. 8 ч. 5, ст. 9, п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 9, ч. 2 ст. 9, ст. 10, ст. 11, ст. 12, ст. 12.1, ст. 13, ст. 15.2, ст. 16, ст. 18,ст. 19, ст. 20, ст. 21 и другие).
Последняя редакция 214 ФЗ связана с введением уголовной ответственности застройщика за преступления в сфере долевого участия.
На этом все поправки текущего года закончились. Пока закончились…
Большие изменения вносились в банкротное законодательство в 2015 году. Связаны они с появлением специального счета, деньги с которого могут списываться только для целей строительства. И пополнять данный счёт могут участники строительства, основываясь на решении общего собрания.
Статья 3. О том, каким требованиям нужно соответствовать, чтобы привлекать деньги граждан для строительства, и каковы последствия несоблюдения этих требований.
В соответствии с требованиями этой статьи продавать квартирыв новостройке имеет право только то лицо, которое получило одобрение местных властей на возведение объекта недвижимости, после опубликования на своём сайте всех необходимых документов, а также при наличии какого-либо права на участок.
Последствия нарушения таковы – если застройщик получил деньги в нарушение требований этой статьи, то он должен вернуть деньги, а также выплатить проценты за пользование деньгами в двойном размере.
О том, как в РФ это работает при продаже квартир по схеме ЖСК, читайте .
Статья 4. О правовой природе договора участия в долевом строительстве, его существенных условиях, форме и применении к нему «потребительского» законодательства.
Федеральный закон 214 ФЗ установил новый вид договора в российском праве – договор участия в долевом строительстве (в простонародье, ДДУ). По мнению закона и судебной практики, он принадлежит к группе договоров по выполнению работ.
В статье также перечислены все существенные условия ДДУ, указано на необходимость его государственной регистрации.
Статья 6. О сроках передачи объекта дольщику и о последствиях за просрочку.
Именно здесь установлена ответственность застройщиказа нарушение срока передачи недвижимости, и указана та сама формула, по которой покупатели рассчитывают неустойку, то есть меру ответственности строителей за такое нарушение (статья 6 п. 2). Чтобы не ломать голову в подсчётах, воспользуйтесь нашим калькулятором неустойки .
Строительная фирма также обязана предупредить вас о переносе сроков за два месяца до наступления срока передачи квартиры (п. 3 статьи 6). За несоблюдение этого пункта застройщик может быть подвергнут штрафам.
Статья 7. О гарантии качества на объект недвижимости
В случае, если при осмотре объекта недвижимости, участник долевого строительства обнаружит недостатки, он может потребовать у девелопера устранить недостатки, уменьшить цену договора либо возместить убытки на исправление недостатков.
Как правило, застройщики в ДДУ ограничивают возможность покупателя, и оставляют ему только возможность требовать устранения недостатков. В этом случае два других полномочия активируются только тогда, когда строительная организация не выполнила первое требование – исправить недостатки.
Остро стоит вопрос о сроке устранения недостатков. Продавец зачастую устанавливает в договоре срок 45 дней, однако Федеральный закон 214 ФЗ устанавливает разумный срок для исправления недоделок. Разумность срока определяется дольщиком и указывается в акте несоответствия или другом документе (претензия и проч.), и зависит от недостатка (одни устраняются быстро, другие – долго).
Порой предприниматели пытаются освободить себя от ответственности за некачественное помещение, и в акте приёма-передачи указывают фразу «претензий по качеству объекта не имею». Данные условия являются ничтожными в силу прямого указания 214 ФЗ.
Статья 8. Регламентирует процедуру передачи объекта недвижимости
Суть данной нормы в том, что нельзя передавать квартиру раньше, чем получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Стало распространенной практикой предлагать дольщикам подписать акт с открытой датой, либо того хуже, датой раньше, чем произошла госприёмка дома. Такое недопустимо, и об этом прямо говорит 214 ФЗ о долевом участии в строительстве.
Если вам предлагают нечто подобное, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости .
Статья 11. Переуступка прав по договору
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) предусматривает возможность уступить своё право требовать с застройщика передачи квартиры другому лицу. Сделать это можно вплоть до получения квартиры, то есть до подписания передаточного акта.
Часто застройщики устанавливают запрет на уступку, или склоняют дольщиков воспользоваться услугами девелопера по сопровождению уступки. Это незаконно, застройщика нужно лишь уведомить о совершившейся уступке.
Если квартира приобретена в ипотеку, то вопрос о переуступке лучше решать с банками, в которых вы кредитуетесь.
Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
Федеральный закон 214 ФЗ (действующая редакция)предусматривает такие способы обеспечения передачи квартиры дольщикам, как страхование ответственности застройщика, или банковская гарантия (поручительство банка).
На практике ни один из этих способов обеспечения обязательств застройщика не работает. Страховые организации при наступлении страхового случая (а то и раньше) тут же банкротятся сами, а банки просто не дают банковскую гарантию в таких случаях.
Статья 13. Залог как способ обеспечения обязательств девелопера
Ещё одна «подстраховка» для дольщика. К сожалению, эффективность его также сомнительна. В залоге находится право аренды не земельный участок или сам земельный участок. То есть дольщик в определенных случаях может обратить взыскание на з/у, на котором расположена новостройка. На практике суды не удовлетворяют такие требования, хотя поползновения были.
Статья 15.2. Про страхование гражданской ответственности.
Страхования компания, которая может заключить договор с застройщиком, обязательно должна быть одобрена ЦБ РФ.
Статья 20. Информация, которую должен предоставлять застройщик в свободный доступ.
Федеральный закон 214 ФЗ направлен на возникновение открытости в отношениях девелопера с участниками долевого строительства, поэтому обязывает строительную фирму раскрывать некоторые данные, в том числе с помощью сети «Интернет».
В данной статье даётся перечень документов, которые должны быть выложены в свободный доступ для ознакомления.
Вопрос приобретения жилья для многих россиян актуален в настоящее время. Один из таких способов — это долевое участие в постройке.
Что такое долевое участие в строительстве дома? Насколько выгоден такой способ строительства? И как защищаются права граждан от недобросовестных застройщиков?
Долевое участие в строительстве — это способ решить жилищные проблемы граждан с помощью финансирования строительства за счёт собственных средств.
Финансирование осуществляется вместе с застройщиком. Такой способ жилья довольно рискованный. Но привлекательный.
Таким образом можно купить квартиру примерно на 1/3 дешевле, чем аналогичную, но уже готовую.
К выбору застройщика нужно подходить с умом, так как покупатель вкладывает свои собственные средства в строительство многоквартирного дома или жилого квартала таунхаусов.
Зачастую, эти средства являются заёмными в банке на довольно длительный срок.
Чтобы не попасть на недобросовестного застройщика, которые получив деньги покупателей, оставит дом «долгостроем», необходимо тщательно изучить репутацию застройщика.
При выборе застройщика стоит поискать о нём информацию в интернете. У каждого добросовестного застройщика есть свой официальный сайт, на котором представлена вся необходимая информация.
Нужно посоветоваться с покупателями, которые уже купили жильё таким способом у этой строительной компании.
Также нужно получить информацию о на конкретном участке земли, узнать дату его выдачи и срок действия.
Для многих граждан долевое участие в строительстве квартир является единственным способом её купить.
Чем раньше покупатель вложится в строительство, тем дешевле ему будет стоить жильё. Самое дешёвое жильё «на уровне котлована». Но такая покупка и самая рискованная!
Согласно действующему законодательству, покупка жилья на основании , это не что иное, как покупка по предоплате. То есть, деньги уже уплачены, а жилья ещё нет!
Суть таких отношений в том, что застройщик привлекает граждан и их средства к строительству жилья.
Сама строительная компания также вкладывает некую долю своих средств, которая должна окупиться при продаже уже готового жилья.
Регламентирует отношения между дольщиками и строительными компаниями договор долевого участия.
У такого способа приобретения жилья есть свои плюсы и минусы.
Плюсы для дольщика в том, что он:
Но не стоит забывать и об отрицательных моментах такого способа покупки жилья.
И хотя сейчас действует одноимённый федеральный закон, мошенничество в данной области имеет место быть.
Видео: все о договоре участия в долевом строительстве
Но, закон гарантирует дольщикам возврат вложенным ими средств. Но для этого сделка должна быть совершена в законном порядке.
Основным нормативным документом, который регулирует долевое участие граждан в строительстве жилья — это .
Этот закон регулирует:
Как уже упоминалось, отношения между строительной компанией и дольщиком регулируются договором долевого строительства.
Он заключается только в письменной форме, и должен содержать в себе нормы, изложенные в .
| Точный срок | когда застройщик передаст право собственности на построенный, с помощью инвестиций дольщика, объект недвижимости |
| Договор нужно обязательно | в Росреестре |
| Только с этого момента | все положения договора вступают в законную силу |
| Он должен содержать в себе сведения | о покупаемом объекте недвижимости, а именно:
|
Если в договоре отсутствует хотя бы одно из вышеизложенных положений, он считается недействительным.
В сказано, что застройщик должен передать во владение дольщику объект недвижимости, который полностью соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.
А также иным нормам и положениям действующего законодательства.
Можно принимать участие не только в строительстве многоквартирного дома.
Можно финансировать возведение жилых кварталов, состоящих из таунхаусов или загородных особняков. Всё зависит от имеющихся возможностей дольщиков.
В упрощённом виде процесс долевого строительства любого объекта недвижимости выглядит следующим образом:
Если несколько вариантов замены долевого участия другими, менее рискованными, способами покупки жилья.
Это такие как:
| Жилищно-строительный кооператив | главное отличие такого способа в том, что это объединение граждан (реже организаций), которые и руководят процессом строительства объекта недвижимости. При ДДУ этим занимается застройщик, поэтому есть шанс попасть в «серые» схемы |
| Получить жильё от государства на основании | этот процесс довольно длительный, но абсолютно не затратный, так как государство предоставляет жильё на безвозмездной основе. Потом его можно оформить в собственность путём |
| Участие в постройке малоэтажного дома или таунхауса | плюс в том, что процесс строительства, в данном случае, довольно быстр. И если застройщик недобросовестный, то он не успеет «провернуть схемы мошенничества» |
Участие граждан в строительстве многоквартирных домов может осуществляться по следующим принципам:
| 100% предоплата | в данном случае, цена купленной квартиры не может быть изменена застройщиком в случае инфляции или других экономических катаклизмов. Чаще всего, всю сумму вносит банк, а дольщик выплачивает банку . За покупателем закреплена конкретная квартира конкретной площади. Например, 2-ухкомнатная квартира № 45 на 2-ом этаже 2 подъезда площадью 58 кв. м |
| Поэтапная выплата | в данном случае, кредит предоставляет сам застройщик. Это выгоднее, чем брать в банке. Но, застройщик может изменить стоимость жилья в ту или иную сторону. За клиентом закреплена неопределённая квартира определённой площади. Например, 2-ухкомнатная площадью 58 кв. м |
| Зачетом имеющейся у дольщика собственности | в договоре указывается, что у дольщика есть недвижимость определённой стоимости (определяется ). Также в договоре будет указана часть стоимости купленного жилья, которая не оплачивается денежными средствами, а оплачивается имеющейся недвижимостью. Оставшаяся часть оплачивается дольщиком либо полностью, либо по частям |
Обязательно нужно обратить внимание на шаблон договора долевого участия. И хотя закон не устанавливает конкретной формы, есть несколько нюансов, которые нужно учесть.
| Объект недвижимости | который следует передать клиенту должен быть конкретно и предельно точно описан |
| Цена указывается в национальной валюте | редко когда покупка с помощью ДДУ происходит в валюте другой страны. Но, если это так, то нужно указать курс валюты |
| Если оплата производится в | то нужно указать точные сроки внесения платы, а также порядок. Приложением к договору должен быть |
| Срок | когда построенный объект недвижимости будет передан дольщику |
| Гарантийный срок на возводящийся дом | срок устанавливает застройщик с учётом установленных норм |
| Информация о том |
Кроме этих обязательных условий, желательно чтобы в нём были следующие положения:
В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что договор долевого участия считается заключённым с момента его государственной регистрации.
А так как предметом договора является объект недвижимости, то государственная регистрация — это обязательное условие.
В договоре обязательно должна содержаться следующая информация:
| Предельно точное | и достоверное описание объекта недвижимости, который следует передать |
| Цена договора | она должна быть указана с учётом валюты. Если она указывается в иностранной валюте, то необходимо обратить внимание на курс, по которому будет выплачиваться |
| Сроки и порядок уплаты | если происходит выплата в рассрочку, то приложением к договору должен идти график платежей |
| Точный срок, когда объект будет передан в собственность дольщика | не обязательно указывать конкретное число, но месяц и год должны быть определены точно |
| Сведения о гарантийном сроке | на данный возводящийся объект недвижимости |
| Информация о том | как застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по данному договору |
| Права и обязанности | каждой стороны договора |
| Ответственность каждой стороны | за неисполнение условий договора |
Без этой обязательной информации договор считается недействительным.
Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации.
Такие полномочия возложены на Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии. Более привычное название этой службы — Росреестр.
Регистрировать договор ДУ нужно в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости, который является предметом договора.
Для регистрации и дольщик, и застройщик должны представить документы.
От дольщика требуются следующие:
