Российское законодательство выделяет три вида договора найма жилого помещения:
1) Договор социального найма – это выделение жилья муниципальным либо же государственным фондом. Предоставление жилья осуществляется на основании нормативно-правовых актов РФ.
2) Договор специализированного найма.
В отличие от договора социального найма данный договор является срочным. В 100-й статье ЖК сообщается, что из специализированного фонда – это соглашение, по которому владелец жилья (речь идет о государстве) осуществляет передачу квартиросъемщику жилья за плату для временного проживания в нем. Наниматель – физическое лицо, не обладающее иным жильем в данном регионе (местности).
Жилые помещения, относящиеся к специализированным:
ЖК выделяет 4 основания, по которым возможно прекращение договора найма специализированного жилого помещения:
— если завершился срок действия договора;
— если жилое помещение утрачено (разрушено);
— в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя;
— в случае перехода права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передачи в хозяйственное ведение или оперативное управление другому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.
Последнее требование касается лишь специфики служебных жилых помещений и общежитий, которые предоставляются лишь на период трудовых отношений отдельных категорий граждан с той или иной организацией. Проживание в служебных жилых помещениях и общежитиях других физических лиц, не связанных с наймодателем трудовыми отношениями, недопустимо.
Стоит сказать, что все вышеуказанные лица, в случае завершения действия соглашения, должны получить иное жилое помещение. Законодательные положения распространяются лишь на людей без другого жилья.
3) Третий вид договора найма – это найм коммерческого типа , в этой ситуации сдаются частные жилые здания. Подобные виды арендных отношений регулируются гражданским законодательством. В этом случае ограничения по категории лиц отсутствуют. Прекращаются подобные соглашения по-разному, у каждого есть свои нюансы.
Договор, заключенный с государством либо органами местного самоуправления о найме жилого помещения, можно расторгнуть в случае возникновения исключительной ситуации. Такие ситуации перечислены в ст.83-й ЖК РФ. Их можно подразделить на определенные группы (если учитывать, по чьей инициативе разрываются отношения):
1) По инициативе квартиросъемщиков. В этом случае аренда может быть прекращена в любой момент. Необходимо просто написать заявление (в свободной форме), и подобным образом завершить собственное проживание в жилом помещении – предмете договора. Если квартиросъемщик проживает не один, а со своей семьей, то необходимо, чтобы они письменно согласились на .
Чаще всего подобная ситуация возникает по причине смены места жительства нанимателя. Договор перестает действовать с того момента, как экс-квартиросъемщики освободят используемое ранее жилье. При этом условия 687-й статьи ГК РФ гласят, что наниматель обязан сообщить собственнику жилья о своих планах, касающихся прекращения соглашения, не менее чем за три месяца до того, как планирует расторгнуть соглашение. Здесь и начинаются сложности.
Российская практика говорит об ином временном периоде для уведомления. Как правило, это могут быть две недели – либо же тридцать дней. Если соглашение содержит конкретный временной период, требуется его соблюдение.
Если отношения с наймодателем нормальные, можно позвонить ему по телефону либо лично встретиться. Если таких отношений нет, стоит придерживаться официального распорядка.
Официальный способ – направить по месту жительства собственника жилья письмо с уведомлением о вручении (с подписью получателя и датой вручения). Срок отсчитывается с момента вручения письма арендодателю. После того, как он истечет, соглашение будет автоматически расторгнуто.
2) По инициативе собственников жилых помещений. Стоит сказать несколько слов о правах владельца помещения: он может обратиться в суд, и права квартиросъемщика будут признаны потерянными.
В такой ситуации в суде требуется доказать следующее: семья квартиросъемщика или же он лично используют предоставленное жилое помещение для других целей либо сознательно занимаются его разрушением. Если жалуются соседи, владелец квартиры вполне может отказаться от такой сделки.
Все события, дающие возможность собственнику жилья прекратить действие договора найма жилого помещения, прямо перечисляются законом (ст. 687 ГК РФ). Обязательно требуется судебное разбирательство. Речь идет о следующих основаниях:
Чтобы выселить граждан, необходимо сообщить им об их правонарушениях и дать им временной период для их устранения. В реальности обе стороны могут расторгнуть соглашение, не объясняя причин, но при этом они в обязательном порядке должны соблюсти процедуру уведомления.
Главные права собственника – право на получение оплаты за проживание и коммунальные услуги. Если жилец не платит шесть месяцев, происходит прямая угроза расторжения соглашения. Данные основания – единственные, по которым можно выселить жильцов.
3) По основаниям, которые не зависят от мнения сторон.:
Также расторжение договора найма жилого помещения возможно, если был изменен предмет соглашения, то есть речь идет о замене жилья. Тогда нанимателю должны предоставить иное жилое помещение – равноценное предыдущему. В такой ситуации договор расторгается и заключается новый – касающийся уже нового жилья.
Закон предусматривает обязательную для соглашения письменную форму. Но не каждый человек грамотно оформляет документы, поэтому возможно возникновение такой ситуации: существует спор, но нет доказательств существования договорных отношений. Как действовать в таком случае?
Если Вы являетесь жильцом , нужно просто забрать свое имущество и съехать из помещения. Вас никто не может удержать, и уведомление отправлять Вы никому не должны (хотя собственник жилья может обратиться в суд и получить кое-какие права).
С наймодателем не все так просто. Если Вы желаете только выставить жильцов, хватит и обращения в правоохранительные структуры с подачей заявления о том, что в Вашем жилом помещении проживают третьи лица. Граждане будут выселены без сопротивления (если они не оставили долгов и не испортили имущество).
Для взыскания арендной платы требуется доказать наличие договорных отношений, характерных для найма и конкретно указанной арендной платы. Поскольку отсутствует документ, становится невозможной ссылка на показания свидетелей. Потребуется предоставление других доказательств (расписок, писем), видеоматериалов, подтверждающих как договоренность о проживании лица в квартире, так и согласованную арендную плату.
Взыскание ущерба – задача почти невыполнимая. Доказать, что именно экс-жилец нанес ущерб, чаще всего нереально.
Стоит отметить, что, если наниматель принял решение доказать существующие договорные отношения (если он решил жить в помещении и дальше), он может воспользоваться любыми доказательствами (кроме свидетельских). Если наличие договорных отношений будет доказано, выселение нанимателя станет возможным лишь по законодательным основаниям.
Особого оформления не требует. Фактически, можно обойтись и без оформления – если имеется уведомление о расторжении либо квитанция о почтовом отправлении подобного уведомления. Но, если Вам не нужны проблемы, лучшим завершением арендных отношений станет составление . В чем его смысл?
Актом приема-передачи называют документ, который удостоверяет следующие ключевые нюансы:
Данный документ составляется без особых проблем. Требуется указание даты, ФИО сторон, результатов приемки жилья. Отражается произведение расчетов, передача ключей. Акт должен быть подписан обеими сторонами. После этого данный документ – неотъемлемая часть соглашения. После того, как он подписан, стороны не могут требовать друг от друга выполнения каких-либо обязательств.
Еще один вариант оформления прекращения отношений – когда стороны заключают и подписывают соглашение (см. бланк выше). Соглашение может быть составлено в любой форме, важно лишь отражение основной мысли: стороны не против досрочно расторгнуть соглашение с конкретного дня.
Расторжение договора о найме приводит к конкретным последствиям.
Юридические последствия : при расторжении соглашения экс-участники теряют те права и обязанности, которые были получены ими в связи с его заключением. Так, наниматель и его семья теряют право на пользование жильем, на сдачу его в поднаем. Также им больше не нужно выплачивать арендные платежи и следить за порядком в доме. Владелец может требовать выезда нанимателей из жилья (включая и принудительный порядок).
Стоит отметить, что кое-какие виды обязательств могут быть сохранены и после расторжения соглашения. Допустим, наниматель обязан осуществить выплату задержанной арендной платы за ранее прожитое время либо возместить нанесенный имуществу ущерб.
При этом наймодатель обладает правом требования: как суммы долга, так и пеней за временной период уклонения от уплаты. Если соглашение не подразумевает иное, расчет пени будет осуществляться по ставке рефинансирования ЦБ РФ, действующей на конкретный момент (когда выставлено требование).
На 2017-й год она равна 11% годовых. Также судом может быть признано право на компенсацию судебных издержек (он может учесть уплаченную государственную пошлину и услуги юриста, если они были оказаны) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. При этом право на компенсацию морального вреда является формальным, и доказать его существование – дело нелегкое.
На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация - это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.
В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".
Сложная экономическая обстановка в государстве, постоянные и зачастую непредсказуемые изменения в финансово-экономической сфере (колебание валютного курса, банкротства организаций, повышение кредитных ставок) зачастую приводят к невозможности исполнения договорных отношений.
Возникновение договорных отношений, как и их прекращение следует осуществлять, учитывая нормы действующего законодательства и интересы всех участников договора .
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Продумать способы и порядок прекращения договорных отношений, возникающих при аренде квартиры, необходимо еще на стадии составления договора.
Договором аренды регулируются отношения по предоставлению объекта жилой недвижимости между владельцем или его представителем и организацией или индивидуальным предпринимателем .
Договор аренды в жилищной сфере следует разграничивать с договором коммерческого найма.
В случае найма пользователем помещения (нанимателем) может быть исключительно физическое лицо , в роли арендатора всегда выступает юрлицо (индивидуальный предприниматель), которое обязано во исполнение норм ГК РФ использовать объект договора (квартиру) для жилищных нужд граждан.
Если вы хотите узнать, чем грозит владельцу незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, советуем вам прочитать .
Оформление договорных отношений в форме, отличной от установленной статьями 161 и 609 ГК РФ, не допускается , такой документ считается недействительным и не является основанием для возникновения каких-либо правомочий для возможных субъектов.
Когда речь заходит о прекращении аренды квартиры, существенное значение имеет часть договора, содержащая положения о длительности таких отношений.
Аренда может устанавливаться как на фиксированный срок, так и на неопределенный период времени .
Сведения о договорах, действующих один год и более, подлежат внесению в Единый государственный реестр прав. Начало течения срока аренды исчисляется с даты записи о регистрации договора в реестре.
Законодательством определены отдельные ситуации, наступление которых служит для суда основанием для прекращения аренды до наступления срока окончания договора.
Аренда квартиры может прекращается как с истечением срока договора, так и до его наступления:
Расторжение договора аренды по соглашению сторон происходит по истечении срока, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Если договор не содержит определенного срока действия, то и арендатор, и арендодатель имеют право прервать исполнение договора аренды жилища, уведомив вторую сторону за 3 месяца.
По требованию арендатора одностороннее расторжение договора аренды в рамках судебного процесса возможно, когда:
По требованию арендодателя договор аренды объекта недвижимости расторгается в рамках гражданского судопроизводства, когда пользователь арендуемого жилья:
Договором могут быть предусмотрены иные причины для прекращения аренды по инициативе собственника жилья.
Требование досрочного прекращения договорных отношений арендодателем возможно лишь после направления арендатору предупреждения в письменной форме, которое содержит требование исполнить обязанности по договору в разумный период времени.
Вне зависимости от продолжительности действия договора найма квартиры, наниматель при наличии согласия проживающих с ним граждан имеет право направить письменное уведомление о прекращении договора наймодателю.
Договор расторгается по прошествии трех месяцев со дня такого предупреждения .
По иску собственника недвижимости договор найма подлежит расторжению в случаях:
Любая сторона может инициировать расторжение договора в судебном порядке, если жилье становится непригодным для проживания, а также в случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
При расторжении договора аренды по требованию одной из сторон, инициатор прекращения договорных отношений направляет другой стороне уведомление о досрочном расторжении указанного договора .
Этот документ составляется в письменной форме и вручается другому участнику под подпись либо направляется почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.
Форма уведомления законодательством не предусмотрена, но рекомендуется включение следующих реквизитов:
Предлагаем вам скачать образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды: Скачать бланк .
Соглашение о расторжении договора жилого помещения выражает добровольные намерения всех сторон прекратить все отношения, по исполнению условий данного договора.
Соглашение составляется в той же форме, в какой составлен договор. Таким образом, если при заключении договора аренды требовалась госрегистрация, то соглашение необходимо также зарегистрировать в госреестре прав.
В преамбуле соглашения указываются участники договора. Наименования сторон должны быть идентичны изложенным в договоре .
Далее, стороны выражают свое намерение прекратить договорные отношения по аренде жилища (указываются все реквизиты договора – наименование, номер, дата заключения) с перечислением условий расторжения (рекомендуется включить порядок передачи имущества, информацию о расчетах между сторонами).
Если в соглашении не указывается срок прекращения договорных отношений, то они считаются завершенными с даты подписания соглашения .
Также указывается количество экземпляров соглашения, адреса, реквизиты и подписи сторон. Подпись представителя юридического лица заверяется печатью.
Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры: Скачать бланк .
Поскольку квартира является дорогостоящим имуществом и зачастую предоставляется в пользование с сопутствующим оборудованием и мебелью, целесообразно и оформлять ее как приложение к соглашению .
Арендодатель требует срочно освободить квартиру. Правомерно ли такое требование? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.
С помощью специального соглашения к договору найма жилого помещения, стороны могут произвести его расторжение. Образец можно скачать бесплатно по ссылке.
Расторжение договора найма жилого помещения - обыденное дело в повседневной жизни. Арендаторы находят лучшие условия проживания, либо собственник жилого помещения получает более выгодное предложение о найме от иных субъектов. С помощью специального дополнительного соглашения к основному контракту найма, стороны могут произвести расторжение сделки, касающейся жилого помещения. Рассмотрим основные существенные элементы данного соглашения. По специальной прямой ссылке, в соответствующем блоке, имеется возможность бесплатно скачать образец обсуждаемого соглашения.
Поскольку не бывает бессрочных сделок относительно найма жилого помещения, любой контракт когда-либо будет расторгнут. В силу различных обстоятельств субъекты гражданских правоотношений в сфере найма прекращают сотрудничество и письменно это фиксируют. Хорошо, если контрагенты пришли к взаимному согласию и подписали соглашение о прекращении дальнейшего сотрудничества. Однако, не всегда процедура разрыва отношений проходит гладко. Бывают случаи несогласия с доводами другой стороны, что безусловно порождает спор.
Между физическими лицами оформляется на конкретный период. В нем предусматриваются такие существенные условия, как порядок и величина оплаты, обязанности и права участников сделки, а также их ответственность и последствия прекращения отношений.
По общему правилу, одностороннее пользователем не допускается в силу ст. 310 Кодекса. В норме установлен запрет на отказ от выполнения обязательств. Однако наниматель жилого помещения имеет возможность прекратить правоотношения в одностороннем порядке. Для этого ему нужно получить согласие остальных лиц, постоянно находящихся с ним на этой площади и письменно предупредить собственника за три месяца. Правила прекращения правоотношений в одностороннем порядке определены ст. 687 ГК РФ. Рассмотрим ее подробно.
В указанной выше норме определены случаи одностороннего прекращения отношений по инициативе пользователя и собственника объекта. В первом случае субъекту достаточно получить согласие проживающих с ним постоянно лиц и уведомить наймодателя о своих намерениях в установленный срок. Собственник объекта также имеет возможность прекратить правоотношения в одностороннем порядке. В ст. 687 ГК РФ определены следующие для этого основания:
Если на протяжении установленного судом периода пользователем не будут устранены допущенные нарушения и не будут предприняты меры для их ликвидации, по повторному обращению собственника принимается решение о прекращении договора. При этом по ходатайству ответчика исполнение постановления может быть отсрочено. Продление периода допускается не более чем на год. П. 3 ст. 687 ГК РФ предусматривает, что действие соглашения может быть прекращено судом по требованию одного из участников спора, если объект перестал быть пригодным для использования его по назначению, признан находящимся в аварийном состоянии, а также в иных случаях, определенных в ЖК.
Если пользователь объекта или лица, за чьи действия он несет ответственность, эксплуатируют недвижимость не по назначению или ущемляют интересы и права соседей в систематическом порядке, собственник может предупредить его о необходимости устранить данные нарушения. Если после этого граждане продолжают неправомерное поведение, наймодатель имеет возможность в судебном порядке прекратить действие соглашения. В такой ситуации применяются правила, установленные в абз. 4 2 пункта рассматриваемой статьи.
Ст. 687 ГК РФ определяет несколько случаев, при которых действие соглашения может прекращаться по инициативе одного из участников. По смыслу п. 1, намерения пользователя должны разделять все лица, находящиеся с ним на одной пощади. Если же кто-то из них не согласен с желанием гражданина, то осуществляется замена нанимателя. В этом случае действуют правила 686 статьи Кодекса. Право пользователя в ст. 687 ГК РФ формулируется императивно. Это означает, что соглашение между ним и собственником не может вводить дополнительные условия и ответственность за односторонний отказ. Они не могут вводиться даже . Единственное негативное последствие для пользователя в случае нарушения трехмесячного срока для уведомления может состоять в возложении на него обязанности внести за этот период оплату.
Прекратить договор найма жилого помещения наймодатель может исключительно в судебном порядке. Первым основанием для этого служит невнесение платы за полгода, если соглашением не предусматривается более продолжительный период. Следует обратить внимание, что законодательство не ставит возможность прекращения договора в зависимость от наличия вины пользователя в допущенном нарушении. Кроме этого, невнесение платы охватывает и случаи задолженности по коммунальным услугам. Однако наем может быть и краткосрочным. В этом случае закон допускает прекращение правоотношений при невнесении оплаты более 2-х раз по окончании установленного для этого периода.
Они выступают основанием для расторжения соглашения и в случае, когда причинены самим пользователем, и лицами, за чьи действия он несет ответственность. При этом не имеет значения, умышленными были порча или разрушение или возникли по неосторожности. В принципе, они могут стать результатом неисполнения пользователем обязанностей по осуществлению ремонта и поддержанию помещения в надлежащем состоянии.
Эти действия также могут совершаться самим пользователем либо лицами, за чье поведение он несет ответственность. Эксперты отмечают, что условия расторжения соглашения по данным основаниям определяются в комментируемой норме достаточно размыто. Например, не совсем понятно, выступает ли в качестве предварительного факта предупреждение собственника о необходимости ликвидировать нарушения. В п. 4 указано, что наймодатель вправе уведомить пользователя об этом. Представляется, что данное предупреждение стоит считать обязательным. При этом оно действует в течение года. Кроме этого, из буквального толкования комментируемой нормы с учетом 688 статьи Кодекса следует, что последствия неустранения нарушений и, следовательно, расторжения договора распространяются на всех лиц, проживающих с гражданином, а не только на тех, кто непосредственно их допустил. Данное обстоятельство едва ли можно считать оправданным и соответствующим принципам законодательства.
Приведенные в комментируемой норме основания для расторжения соглашения позволяют собственнику только направить заявление в уполномоченную инстанцию. Суд, в свою очередь, может удовлетворить требования или установить для пользователя срок (не больше года) для устранения всех нарушений. Если гражданин не предпримет никаких мер для исправления ситуации, то при повторном обращении собственника уполномоченная инстанция вправе расторгнуть договор. Однако и в этом случае по ходатайству ответчика суд может продлить время исполнения решения, но не больше чем на год.
В третьем пункте нормы предусмотрены основания, по которым любая сторона может расторгнуть соглашение через суд. Это допускается, если объект находится в аварийном или непригодном для эксплуатации по назначению состоянии. Данные признаки помещений определяются в соответствии с Положением, утвержденным правительственным постановлением №47 от 28.01.2006 г. К прочим основаниям, допускающим прекращение правоотношений, можно, например, отнести самовольное переустройство/перепланировку и отказ пользователя привести объект в первоначальный вид в
