Реалии сегодняшнего дня таковы, что спланировать заранее многое невозможно. На исполнение договорных обязательств может повлиять огромное количество факторов. Иногда обстоятельства меняются настолько, что лучший выход – отказаться от соглашения, заключенного между сторонами.
Сегодня мы поговорим о договоре долевого участия, об основаниях и порядке его расторжения.

✔
✔

✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Что такое договор долевого участия?

Понятие ДДУ закреплено в ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ:

«По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.»

По ДДУ гражданам и организациям, выступающим долевыми участниками, можно в сроки, обусловленные в договоре, получить помещение в новостройке. Второй стороной соглашения выступает застройщик, который получив необходимые разрешения на строительство, заключает с будущими жильцами договоры, привлекая таким образом денежный ресурс на возведение объекта. По завершении строительства застройщик обязуется передать недвижимость долевым участникам.
Особенности договора:

• Cторонами выступают застройщик и участник долевого строительства.
• Письменная форма.
• Обязательная госрегистрация.
• Существенными условиями выступают объект, цена, срок строительства, гарантийный период, способы обеспечения исполнения договорных обязательств.

○ Регулирование вопросов.

Законодательной основой выступают такие нормативно-правовые акты:

• Закон № 214-ФЗ – основной законодательный акт, регулирующий отношения между сторонами ДДУ.
• Гражданский кодекс – содержит общие правила исполнения обязательств, заключения и расторжения договоров.

Другие нормативные акты являются второстепенными по отношению к названным и регулируют отдельные вопросы. Например, Жилищный кодекс содержит нормы о моменте перехода прав собственности к дольщику, а Закон «О защите прав потребителей» описывает, как защитить права гражданину как потребителю в случае нарушения условий сделки другой стороной (в нашем случае застройщиком).

○ Какими способами можно расторгнуть ДДУ?

Основные способы расторжения договора:

• По обоюдному решению сторон в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ (стороны заключают в письменной форме соглашение о расторжении ДДУ).
• В одностороннем порядке.
• На основании решения суда.

○ Расторжение в одностороннем порядке.

Инициатором прекращения договорных отношений могут выступать и застройщик, и долевой участник. Основаниями являются исключительно грубые нарушения условий ДДУ и законодательства.

✔ Основания для расторжения

Причины расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе застройщика указаны в ст. 5 Закона № 214-ФЗ:

• Если дольщик просрочил уплату денег более, чем на 2 месяца, если по ДДУ вся сумма должна быть внесена единовременно.
• Невнесение денег более трех раз в течение года или приостановление платежа более, чем на 2-месячный период, если стороны договаривались о систематическом внесении денег дольщиком.

Когда можно расторгнуть ДДУ по волеизъявлению дольщика? Основания перечислены в ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214:

• Нарушение договорных сроков передачи объекта строительства более, чем на 2 месяца.
• Нарушение условий ДДУ, а также несоответствие объекта техническим требованиям, проекту, градостроительным регламентам.
• Постройка некачественного объекта.

Дольщик не может отказаться от ДДУ путем отправки уведомления, если застройщик добросовестно исполняет условия договора. Закон гласит:

«В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.»

✔ Особенности расторжения

Для отказа от договора в одностороннем порядке не нужно вести переписку с контрагентом или заключать дополнительные соглашения. Если есть факт нарушения ст. 5 или ст. 9 Закона № 214-ФЗ, достаточно составить письмо на адрес виновной стороны (при расторжении ДДУ застройщиком, он за месяц перед этим напоминает контрагенту о внесении денег, если требование проигнорировано, застройщик направляет данное письмо).
Отказ осуществляется в форме одностороннего уведомления в соответствии с ч. 4 ст. 9 того же Закона:

«В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.»

Непринятие адресатом письма юридического значения не имеет. Обращаться в суд снова с иском о расторжении договора не нужно. Причиной для подачи иска в суд при отказе от договора в одностороннем порядке может быть взыскание неустойки, убытков, компенсаций или денежных средств, которые не возвращает сторона.
Также нужно зарегистрировать прекращение ДДУ в Росреестре прав на недвижимое имущество. Порядок извещения регистратора указан в п. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ:

«Заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.»

Регистрация в ЕГРН облагается госпошлиной. Квитанцию об ее оплате нужно приложить к заявлению. Размер пошлины – 350 рублей (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Если дольщик не заявил об отказе от договора в ЕГРН, хотя выступил инициатором его расторжения, - ничего страшного. Сделать это впоследствии может и застройщик.

○ Расторжение через суд

Когда можно расторгнуть ДДУ через суд? Дольщик может обратиться в суд в случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ):

«1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.»

Дольщик обязан подтвердить документально факт нарушения застройщиком требований закона и условий договора. Например, приостановление или прекращение строительства подтверждается официальным ответом надзирающего за строительством или судебным решением о приостановлении постройки, или официальным изменением строительных проектов.
Как видим, законодатель не приводит исчерпывающего перечня оснований для обращения в суд. Иными основаниями для расторжения ДДУ через суд является, например, расторжение договора по инициативе арбитражного управляющего в рамках процесса о банкротстве.

✔ Образец искового заявления

Иск должен соответствовать требованиям ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. В нем максимально подробно нужно описать суть ситуации, указать основания расторжения договора. Также следует изложить такие требования:

• Расторгнуть договор.
• Обязать ответчика вернуть перечисленные ему деньги (к иску нужно приложить копии банковских документов о перечислении средств на счет застройщика).
• Обязать ответчика выплатить проценты за пользование деньгами.
• Обязать ответчика компенсировать убытки.

К иску необходимо приложить документацию, обосновывающую требования истца. Исковое заявление в каждом конкретном случае лучше составлять с компетентным юристом.

✔ Госпошлина на обращение в суд

Письмом Министерства финансов России № 03-05-06-03/16 от 15.04.2009 определено, что госпошлина за иск о расторжении ДДУ уплачивается, как за имущественный спор в размере, установленном пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.
Обзор судебной практики по спорам с участием дольщиков от 2013 года приравнивает дольщиков к потребителям, которые защищены Законом № 2300-1. Потребители уплачивают госпошлину только если их требования выходят за рамки 1 000 000 рублей (п. 3 ст. 333.36 НК РФ).
Заплатить госпошлину можно в банке, через терминал Сбербанка и портал Госуслуг.

✔ Минусы такого решения вопроса

Дольщик, обращаясь в суд, несет определенные риски:

• Длительный срок решения вопроса через суд.
• Затягивания застройщиком сроков возврата денег и выплаты процентов.
• Суды часто идут навстречу застройщикам, применяя ст. 333 ГК РФ и позволяя выплатить дольщику меньше денег, чем положено.
• У дольщика прекращается права залога на недвижимость.
• Потеря части денег из-за инфляции (проценты покрывают эту разницу далеко не всегда).

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

Основные риски при расторжении договора долевого участия следующие:

1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с .

Теперь о плюсах расторжения ДДУ:

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами. Ключевая ставка с 30 октября 2017 г. равна 8,25. Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 16.5 % в год или 0,045 % в день. Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки. Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст. 9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше,

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

Либо воспользоваться нашим сервисом по .

Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по соглашение сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком. Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ.

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Порядок расторжения договора долевого участия :

В первую очередь необходимо направить на по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора. При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне . После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами. Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес .

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

2) взыскании суммы договора,

3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

Помогите грамотно составить уведомление о расторжении.
Валентина

Здравствуйте, Валентина.

1. Направляете уведомление Застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении. Ждете 20 дней. В течение 20 дней Застройщик обязан будет вернуть Вам денежные средства, а также уплатить неустойку за нарушение условий ДДУ.

Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

И еще вопрос - проценты за пользование с какой даты считаются - с декабря 2014 когда я внесла первый платеж или с января 2016 когда началась просрочка по сдаче квартиры - со ссылкой на закон пожалуйста.
Валентина

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.