Договор субаренды нежилого помещения – документ, основываясь на который арендатор сдает арендованную недвижимость другому лицу. Он может заключаться только по одобрению арендодателя. При нежелании передачи объекта недвижимости в субаренду им делается соответствующая пометка.
В качестве предмета договора между юридическими лицами выступает передаваемый объект, находящийся в нежилом фонде. Данный вид недвижимости задействуется для рабочих, торговых, непроизводственных, бытовых и прочих задач. В договоре содержатся основные составляющие его предмета: тип объекта недвижимости, размер, адрес, где он располагается и разные особенности. Такая информация может размещаться как в самом тексте документа, так и находиться в приложении к нему.
Законодательством РФ не предусматривается специальных требований, выдвигающихся к субъектам типового договора. В виде арендодателей могут выступать:
Заключение договора осуществляется письменно, методом оформления одного документа, который в дальнейшем подписывается сторонами.
Договор субаренды помещения нежилого типа между ИП заключается на период, не превышающий аренду. В случае перезаключения договора аренды запрещается пролонгация договора субаренды. Возникает потребность в составлении нового документа, период действия которого будет равен договору аренды, имеющему юридическую силу. Преждевременное прекращение заключенного договора аренды подразумевает и остановку действия договора, регулирующего субаренду.
На нашем сайте вы сможете скачать договора, а также нужные формы и бланки в удобном формате. Связавшись с нашим специалистом, вы сможете запросить образец правильного заполнения документа.
Если вы не нашли ответ на свой вопрос или остались недопонимания, обратитесь за бесплатной консультацией к юристу в чате на нашем сайте
| Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами |  |  |
| Договор субаренды нежилого помещения между ИП | ||
| Договор субаренды нежилого помещения от ИП юридическому лицу | ||
| Договор субаренды нежилого помещения от юридического лица для ИП | ||
| Договор субаренды нежилого помещения от физлица юридическому лицу |
Когда устраивают площадь и цена, компания соглашается на субаренду и не требует помещение от собственника. Чтобы заключить между юридическими лицами договор субаренды нежилого помещения, составьте документ на основе образца. Предусмотрите риски.
В этом материале:
Чтобы зарегистрировать компанию, нужен адрес места нахождения (п. в ч. 1 ст. 5 ). Когда фирма только начинает работу, она ищет бюджетные варианты, но с удобным месторасположением. Чтобы сэкономить, компания рассматривает офисы небольшой площади. Как правило, такие предложения исходят от арендатора, а не собственника. Организация может арендовать целое здание и сдавать помещения в поднаем небольшим компаниям.
Сделку с арендатором оформляют как субаренду. За основу можно взять образец договора субаренды и составить документ для сделки между юридическими лицами на нежилое помещение. Но если фирма планирует заключить такой договор, нужно оценить риски.
Когда заключали соглашение с арендодателем, арендатор, скорее всего, согласился на условия собственника. Он мог:
Соответствующие условия он перенесет в договор субаренды офиса. Такие меры позволят арендатору снизить риски, но создадут сложности субарендатору. В этой ситуации целесообразно запросить копию договора аренды. Это позволит убедиться в том, что арендодатель разрешил сдавать помещения в субаренду , и заодно узнать, на каких условиях помещение передавали. Если предоставлять помещения третьим лицам – одно из направлений деятельности арендатора, найти типовой договор субаренды нежилого помещения можно на его сайте.
Обратите внимание, что условия (в том числе по оплате) могут отличаться в зависимости от вида помещения. Например, субаренда торгового помещения или магазина может потребовать дополнительных расходов и занятия определенной деятельностью. Это возможно, если арендатор является плательщиком торгового сбора (). Он может включить в стоимость субаредны соответствующие расходы или компенсировать свои затраты за счет субарендаторов.
Если арендатор не стремился перевыставить возможные штрафы, а по своей инициативе значительно увеличил суммы штрафов, а также ввел дополнительные неустойки, обсудите этот вопрос. Составьте протокол разногласий или в устных переговорах постарайтесь условиться об уступках и поменять кабальные условия субаренды офиса на более выгодные.
Проверьте срок, на который арендатор заключил соглашение с арендодателем. Если период субаренды превышает время аренды, возникнут риски. Суд сделает вывод, что субаренда не может длиться дольше аренды. Заключайте договор на срок, который не превышает договор с владельцем или убедитесь, что стороны договорились об аренде на неопределенный срок ().
Обратите внимание на целевое назначение помещений. Если нужно пространство под офис, а контрагент предлагает заключить договор субаренды склада, возникнут риски. Использовать помещение необходимо в соответствии с целевым назначением. В противном случае возможны споры (). Убедиться в том, что помещение соответствует целям субаренды, поможет например технический паспорт. Запросите соответствующий документ у арендатора, прежде чем подписывать договор.
Чтобы сдавать помещения в субаренду, нужно согласие арендодателя. Арендодатель может выразить свое согласие на сдачу помещений арендатором в договоре или в письме. Это важно для заключения договора субаренды нежилого помещения (образец см. в приложении к статье). Чтобы обезопаситься, субарендатор запрашивает копию договора или письма-разрешения, но ситуация может измениться (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.07.2017 № Ф03-2062/2017 по делу № А73-5337/2016).
Встречаются случаи, когда арендодатель отзывает свое согласие. Такое право ему дает закон (ст. 209, 608 ГК РФ). Оспорить отказ не получится. Суды считают, что арендодатель вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению ().
Снизить риски компании, которая заключает договор субаренды помещения, помогут условия об ответственности арендатора за досрочное расторжение по его вине. Например, условие о неустойке. Если недобросовестный арендатор не поставит компанию в известность, что арендодатель отозвал согласие на субаренду, потребуйте с арендатора неустойку. Если договор не предусматривает штрафных санкций, докажите ущерб и взыскивайте убытки.
Еще один риск, с которым сталкивается субарендатор – получить адрес, по которому окажется множество других компаний. ФНС откажет в регистрации фирмы, если выявит по адресу в заявлении много других юридических лиц, например, 75 компаний (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.08.2017 № Ф06-22897/2017 по делу № А55-17806/2016). Аналогичный риск появится, когда компания обратится в кредитное учреждение, чтобы заключить договор на открытие банковского счета.
Например, компании пришлось обращаться в суд, поскольку банк отказался открывать счет. Последний посчитал указанный заявителем адрес местом массовой регистрации, поскольку по данных ФНС на указанном объекте располагалось еще десять организаций. Компания оспорила отказ, но потратила время на судебное разбирательство ().
Чтобы избежать споров, отказов в регистрации и проблем с банками, проверьте адрес с помощью специальных сервисов или узнайте через сайт ФНС информацию о других компаниях, которые снимают помещения в том же здании.
Большое количество компаний в одном здании вызывает и другие сложности. Например, когда речь идет о штрафах и исполнении предписаний контролирующих органов. Если арендатор переложил обязанность вести ремонт здания на субарендаторов, последним придется кооперировать свои усилия. Если кто-то откажется платить за ремонтные работы (например, фасада, за который отвечают все субарендаторы), расходы на работы и материалы придется распределять между собой остальным. Если субарендаторы откажутся от ремонта, возникнет риск новых штрафов.
Опасные условия необходимо исключать из текста соглашения и заранее узнать о будущих соседях. Проверьте договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами по образцу перед тем, как его подписывать.
Многие предприниматели, начиная свою деятельность, задумываются, где обустроить свой офис. Чтобы выбрать и начать пользоваться подходящей площадью, сначала стоит позаботиться о подготовке необходимой документации.
Скачать образец договора субаренды нежилого помещения заключенного между юридическими лицамиДоговор субаренды нежилого помещения, между юридическими лицами, составленный по образцу, позволит получить определенные гарантии соблюдения своих прав, а также даст возможность сэкономить, не расходуя деньги на аренду чересчур большого помещения.
Приобретение помещения – это не самый лучший вариант для начинающего бизнесмена, у которого каждая копейка на счету. Аренда подходящей площади может стать самым оптимальным способом для устройства офиса и открытия фирмы. Чтобы подготовиться к мероприятию, необходимо запастись бланками, которые можно скачать бесплатно в интернете. Расскажем подробнее о то, что такое субаренда и как оформляется соответствующее соглашение.
В Гражданском кодексе РФ прописано определение указанного понятия. В тексте кодекса прописано, что под субарендой следует понимать определенный вид правовых отношений, в рамках которых право на использование объекта недвижимости передается арендатором третьему лицу. Данное право закреплено за ним в договоре и не считается нарушением действующего законодательства.
Если сказать кратко, то лицо, взявшее в аренду помещение у владельца, может передать часть площади или всю арендованную территорию субарендатору, то есть третьему лицу. Период оформления субаренды обсуждается участниками сделки и прописывается время, в течение которого такое право будет действовать. Юридически значимой считается лишь та сделка, при которой был составлен письменный договор субаренды и сторонами выступили арендатор и субарендатор.
Арендатор может передавать объект во временное пользование частично или полностью. Преимущество такого вида правоотношений заключается в том, что собственнику выгоднее сдать в аренду всю площадь, но при этом разрешить арендатору передавать части помещения в субаренду, если недвижимость остается неиспользованной.
Такой вариант позволяет снять с арендатора часть финансовых обязательств и сделать аренду более выгодной. Единственная сложность может возникнуть при распределении платы за коммунальные услуги. Этот момент рекомендуется обговорить с субарендаторами еще до подписания акта, чтобы в дальнейшем исключить недопонимание. Такой вид соглашения не может быть заключен в виде соглашения о безвозмездном пользовании.
Закон не устанавливает ограничений на повышение аренды, если недвижимость передается в субаренду. Поэтому некоторые предприниматели специально занимаются субарендой, получая прибыль путем передачи площадей в пользование третьих лиц.
Срок действия такого соглашения может быть различным, но самое главное, чтобы он не превышал период действия основного договора с собственником. Если основной акт будет изменен, все поправки коснутся и заключенных позднее договоров субаренды.
До заключения первого договора акты субаренды не могут быть заключены, поскольку для этого нет никаких оснований. Если срок действия соглашения превышает 365 дней, необходимо будет зарегистрировать документ в Росреестре. Такой же порядок предусмотрен для пролонгации соглашений.
Расторжение договоренности предусмотрено двумя способами. С одной стороны, этого может потребовать арендатор, фигурирующий в основном соглашении, а с другой, по инициативе собственника имущества. Все эти моменты должны быть прописаны в соглашении субаренды и доведены до сведения третьих лиц.
Если срок документа не ограничен, то прекращение сделки может произойти в любое время. Предварительно арендатор или собственник обязаны уведомить остальных участников в письменном виде. Это должно произойти за 90 дней до предполагаемой даты прекращения действия соглашения.
Договор такого типа напрямую зависит от содержания первичного документа, и все изменения, принятые по отношению к первичному соглашению, могут повлечь за собой прекращение действия акта субаренды.
Договор субаренды можно заключать не только гражданам, но и юридическим лицам. Оформление осуществляется по общим правилам проведения подобных сделок. Основное отличие данного акта, оформленного с участием юридического лица, заключается в наличии письменного согласия собственника на передачу имущества третьему лицу во временное пользование.
Если такого пункта в соглашении нет, то подписанный акт субаренды не имеет юридической значимости. Копия основного акта предоставляется субарендаторам при составлении вторичного документа.
Соглашение субаренды – это документ, который заключается после подписания основного документа по найму помещения. В рамках субаренды третье лицо получает во временное пользование имущество, которое предварительно было оформлено в распоряжение арендатора.
Такой вид правовых отношений предусмотрен только для арендаторов, в договоре с которыми присутствует пункт о разрешении собственника на передачу имущества в субаренду.
Недвижимость приобретается не только для использования по прямому назначению: проживания, организации производственного процесса или торговой точки. Зачастую владелец нацелен на извлечение прибыли. Тогда за некую плату имущество передается во временное владение другому лицу и оказывается в аренде.
Более того, гражданское законодательство допускает пересдачу уже арендованного помещения. Речь идет о субаренде с заключением договора между сторонами. Как это правильно сделать и какие моменты учесть, поговорим далее.
По правовой сути аренда и субаренда – сделки с недвижимостью, а потому должны происходить с учетом юридических формальностей.
Арендный механизм востребован физическими лицами, юридическими субъектами, а также индивидуальными предпринимателями. Субаренда встречается не так часто, как аренда, и характерна в основном для предпринимательской деятельности.
На практике процесс выглядит следующим образом. Собственник коммерческой недвижимости сдает здание в аренду. Стороны оформляют соглашение, и арендатор использует вверенные площади. Со временем надобность в части помещений отпадает. Тогда временный владелец решает передать неиспользуемые помещения третьим лицам. Под офис, магазин или мастерские. Тут все зависит от назначения помещений площадей.
Обратите внимание
Законодательство обязывает поставить в известность арендодателя о пересдаче недвижимости в субаренду. И самое главное – нужно получить письменное согласие собственника. Путем внесения соответствующего пункта в первоначальный договорили отдельным документом.
Если право арендатора на субаренду присутствует в арендном соглашении, дополнительного разрешения собственника не потребуется.
Капитальный ремонт при всех типах аренды – прямая обязанность арендодателя. Сроки и объем определяют условия договора аренды. Если этот пункт не включен в соглашение, ремонт производится при необходимости в разумные сроки. О предстоящих работах пользователь съемных площадей уведомляется за месяц.
Для оформления сделки достаточно простой письменной формы соглашения. Но как быть с государственной регистрацией? Этот момент зависит от продолжительности поднайма. Если субаренда нежилых помещений продлится меньше года, все обходится без дополнительных формальностей. Однако при сдаче имущества на срок свыше 12 месяцев соглашение регистрируется через Росреестр.
Документ составляется в двух экземплярах. В результате у каждой из сторон должен оказаться оригинал такого соглашения. Требования к договору субаренды вытекают из норм ст. 615, 617,618:
Второе правило не применимо, если основой арендования выступили особые качества ушедшего. Например, музыкант снимал помещение под студию звукозаписи или профессиональный фотограф организовал студию фотографии. После их смерти наследники, не обладающие специфическими навыками и способностями, скорее всего и сами откажутся нести бремя арендных платежей.
Отсутствие установленной законом формы договора сложно назвать преимуществом. Споры с арендой коммерческой недвижимости случаются сплошь и рядом. Хорошо, если ситуацию удается разрешить «мирным» путем. Но если дело доходит до суда, исход определяется условиями сделки. Документально прописанными. Для суда имеет значение только договор субаренды нежилого помещения, образец которого включает:
Информация о размере арендной ставки является существенным условием соглашения субаренды. Без этого сделка считается фактически не состоявшейся, а договор подлежит отмене.
Документ перенайма заключается с соблюдением общей схемы :
Таблица 1.
| Описание предмета сделки | Субарендное нежилое помещение характеризуется в качестве отдельного объекта.
Принимающая сторона должна обратить внимание на наличие недостатков и настоять на включение таких данных в описание. |
| Условия аренды с четким определением прав и обязанностей участников субаренды | Арендодатель обязуется –
Принимающее лицо обязуется–
|
| Регламент расчетных операций | Определяется размер, структура и сроки арендной оплаты. Нужно предусмотреть возможность и условия изменения платежей. |
| Ответственность по соглашению | Устанавливаются меры воздействия при несоблюдении условий субаренды. |
| Расторжение и прекращение действия договора | Рассматриваются ситуации аннулирования субаренды:
|
| Возможность изменения условий договора | Если соглашением не предусмотрена корректировка правил субаренды, то изменить что-либо после регистрации арендного права можно только в суде. |
По договоренности лиц можно предусмотреть дополнительные правила или вообще отойти от стандартной формы. Однако существенная информация непременно включается в условия.
Напомним, госучет арендного имущества ведется для поднайма сроком от 12 месяцев. Процедура проводится по общему алгоритму. В подразделение Росреестра по месту расположения помещения направляется заявление с приложением:
Это стандарт. Иногда могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, разрешение от опеки, если объект принадлежит несовершеннолетним/недееспособным собственникам.
Соглашение определяет границы прав и обязанностей сторон, продолжительность поднайма. Однако основанием передачи помещения считается акт приема/передачи дополненный следующими бумагами:
Без этого пакета документов субаренда не приобретает юридическую силу. Акт должен характеризовать фактическое состояние нежилого помещения перед началом его эксплуатации.
В правовом отношении субаренда недвижимости – сложная сделка с участием широкого круга лиц: арендодателя-собственника, арендатора и субарендаторов. Несмотря на всеобщую нелюбовь к «бумаготворчеству» только грамотно составленный договор с приложением полного пакета документов оградит стороны от недоразумений и судебных тяжб.
В современный бизнес прочно вошло направление коммерческой недвижимости.
Сдаются как жилые здания и помещения (дома и квартиры), так и промышленные (не жилые). Ко вторым относятся офисы, цеха, склады, ремонтные боксы, торговые площади, и далее.
Не всегда сдачей занимается владелец. Часто он сдает все здание (комплекс зданий) одному съемщику. Тот, в свою очередь, если это предполагает соглашение, имеет право сдавать площади уже от своего имени.
Для того, чтобы воспользоваться услугами арендатора, необходимо заключать соглашение уже с ним. Эта публикация предоставит минимальную необходимую информацию для безопасной субаренды.
Основные условия заключения соглашения о субарендном найме
Первое, что необходимо для этого - это согласие владельца недвижимости. Суть договора - предоставление во временное пользование части площади (или полностью) субсъемщику. Субарендаторы не имеют прав распоряжаться ей на условиях владения.
Соглашение является оплачиваемым. Сумма платы прописывается в нем. Срок субсъема помещения не может быть большим, чем срок, на который владелец сдает его арендатору.
Условия должны дублировать условия основного арендного соглашения. Более того, при досрочном расторжении основного, автоматически прекращается действие субарендного.
Правила совершения субарендной сделки следующие:
"Подводные камни" субаренды
Лицо, принимающее во вторичный найм помещения, автоматически попадает в самое неудобное положение. Его договоренности имеют юридическую силу в рамках первичного соглашения.
Поэтому, перед его подписанием можно потребовать основной договор для ознакомления. Это необходимо, чтобы убедиться в том, что субаренда разрешена. Если нет, то необходимо убедиться в наличии разрешения владельца.
Кроме того, лучше проверить срок действия главного соглашения. Упоминание на него может быть в согласии. На это так же необходимо обратить внимание.
В составляемом соглашении нужно предусмотреть случай досрочного отказа от сдачи со стороны владельца помещения.
Необходимо полностью изучить все условия основного соглашения и сопоставить их с теми, которые предполагает подписываемый договор. Для того, чтобы ничего не упустить, лучше привлечь к процессу формирования договоренностей профессионального юриста. Он сможет предвидеть все возможные последствия допущенных разночтений и промашек.
Для того, чтобы ознакомиться со структурой таких соглашений, можно воспользоваться бесплатными примерами и образцами, которые находятся непосредственно под этим текстом.
Ниже расположен типовой бланк и форма договора субаренды помещения вариант которого можно скачать бесплатно.
