У такой операции с недвижимостью, как покупка дома с земельным участком, имеются свои подводные камни. Чтобы удачно завершить сделку, лучше обратиться к опытному юристу, который сможет заняться оформлением участка.
Одной из частых ошибок является пренебрежение двумя важными правилами: это проверка права на землю и права на сам объект недвижимости. Нужно проследить, чтобы эти два права были заверены и зарегистрированы.
Иногда происходит так, что у продавца нет права собственности на землю, но он имеет право пожизненного наследуемого дарения, либо собственник зарегистрировал только землю, но не имеет права на постройки. В этих случаях вы в дальнейшем можете столкнуться с проблемами, которые смогут решиться только лишь в судебном порядке.
Если вы решаетесь приобрести дом по доверенности, обязательно проверьте все документы у нотариуса, так как участились случаи с мошенничеством в данном направлении. Обязательно найти человека, который составил эту доверенность и уточнить о том, что собственность выставлена на продажу.
Обязательными при покупке дома и земельного участка являются правоустанавливающие документы на недвижимость. К таким документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом или акт приёмной комиссии о приёме в эксплуатацию законченного объекта (если дом был построен непосредственно продавцом). Однако существуют и другие жизненные обстоятельства, после которых человек вступает в право собственности. Именно поэтому перечень документов может расширяться. Список могут дополнить следующие документы:
- договор купли-продажи, дарения или мены;
- свидетельство о вступлении в право наследства, к которому прилагается свидетельство о государственной регистрации;
- технический паспорт домовладения, в котором фиксируется общая площадь дома и площадь каждого из помещений, а также их границы;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.
В обязательном порядке следует проверить, чтобы земля, на которой построен дом, являлась фактическим имуществом продавца, а не только верно оформленной. Она обязательно должна быть в праве собственности. Помимо этого, стоит помнить, что земля должна быть приватизированной. Соблюдение этих пунктов гарантирует вам отсутствие лишних проблем при покупке дома.
Продажа дома и участка земли, на котором он находится, должна проводиться с соблюдением правил и требований закона. Главное, о чем никогда не стоит забывать желающим продать или купить дом или землю, — это то, что дом и земельный участок под ним и прилегающий к нему, неотделимы. Нельзя продать или купить одно без другого, так как это противоречит здравому смыслу и правилам.
Важным этапом в оформлении купли-продажи дома считается оценка объектов, подлежащих отчуждению. От того, насколько правильно оценены продаваемые объекты, зависит выгодность сделки для обеих сторон.
Оценку может произвести сам продавец, исходя из личного опыта и информации из различного рода источников. Однако если продавец сомневается в своих силах, лучше воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой.
Необходимые бумаги для оформления сделки:
Для покупателя главным моментом в принятии решения о покупке дома и земли, а также обсуждения цены за указанные объекты, считается отсутствие-наличие обременения. Выписка из ЕГРП достоверно покажет, есть ли обременение на объекты.
Для предварительного обсуждения деталей и удобства стороны могут составить предварительный договор. В нем содержатся все основные условия, на которых участники сделки хотели бы ее заключить. Последующее заключение основного документа купли-продажи происходит на базе предварительного.
Основные пункты:
Основанием считать осуществление купли-продажи дома с земельным участком состоявшимся выступает договор. Он заключается между заинтересованными сторонами и обязательно подписывается ими. При обоюдном желании можно заверить его у нотариуса, но это не обязательно. Обязательные положения такого документа:
Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в 3 экземплярах:
Непосредственную передачу указанного в договоре имущества правильнее оформить отдельным актом передачи.
Передача денег может осуществляться несколькими путями:
Если безналичный расчет подтвердить легко, то передачу наличных средств лучше выполнить при свидетелях или оформить соответствующим документом, устанавливающим факт передачи денежных средств (расписка).
Окончательно совершенной и законной сделка купли-продажи дома с земельным участком считается после осуществления государственной регистрации. Для этого необходимо написать заявление и представить собранный пакет документов, в который входят:
Кроме того, придется оплатить государственную пошлину за совершение регистрации. Квитанция обязательно должна прилагаться к переданным в регистрирующий орган документам.
После принятия документов сотрудник Росреестра выдаст расписку об их получении. Участникам сделки остается только дождаться регистрации, которая производится в срок максимум 10 суток. По истечению срока покупатель может явиться за свидетельством о государственной регистрации права.
Существуют моменты, которые покупатель или продавец может упустить из виду:
Таким образом, купля-продажа дома с земельным участком – серьезная и ответственная сделка. Для оформления договора необходимо собрать все документы и договориться об основных условиях. После подписания договора и акта передачи имущества сделку нужно зарегистрировать соответствующим образом.
Приняв решение о продаже недвижимости, люди зачастую не знают, какие документы нужны для продажи дома. Несоблюдение правил купли-продажи частного домовладения, сулит риски для сторон, заключающих сделку.
Риски для продавца заключаются в неполучении полной суммы после подписания договора. Покупатель рискует приобрести частный дом по завышенной цене или возведённый с нарушением технологии строительства.
Избежать неприятных ситуаций помогает правильное оформление документов. В этой статье мы расскажем, на что обратить внимание при покупке и продаже дома, и какие документы должны быть на руках у продавца.
Решив для себя: «Хочу продать частный дом», продавцу нужно проанализировать рынок недвижимости в своём регионе. Это поможет определить актуальную цену вашего домовладения. Если брать стоимость «с потолка», покупателя можно ждать годами.
Можно передоверить продажу частного дома профессионалам. Но при обращении в риэлтерское агентство, продавец должен знать, что оплачивать услуги специалистов придётся из своего кармана. Поэтому большинство продавцов предпочитают заключать договора купли продажи без посредников.
Для определения стоимости, дома существует два способа оценки: инвентаризационная и рыночная. Первый вариант далёк от реальности, инвентаризационная оценка используется при передаче частного дома в дар, по наследству и для постановки строения на государственный учёт.
Продавцам остаётся рыночная стоимость. Чтобы вывести этот параметр, нужно знать какие критерии оценивать, в 2018 году рынок недвижимости довольно нестабилен. При рыночной оценке учитываются:
На основании этих критериев определяется рыночная стоимость частного дома. Рекомендуем устанавливать стоимость чуть выше среднего значения. Подозрительно низкая, как и слишком завышенная цена, отпугнёт потенциальных покупателей.
Сообщив потенциальным покупателям через СМИ о желании продать дом, можно собирать необходимые документы. Обратите внимание, что для сделки купли-продажи нужны все документы, имеющие отношение к строению.
Если дом продаётся с земельным участком, обязательно должно быть проведено . Когда земельный участок не имеет согласованных границ, продать дом не получится.
Кроме того рекомендуем проверить, поставлено строение на кадастровый учёт или нет. Некоторые домовладельцы пренебрегают процедурой получения , завершив строительство. Если такой документ у вас отсутствует, нужно обратиться в Росреестр и зарегистрировать недвижимость.
Нужно знать, где находятся правоустанавливающие документы на дом, а лучше найти их заранее.
Покупатель наверняка затребует следующие документы на частный дом:
Обычно чтобы подтвердить серьёзность намерений, участники сделки заключают предварительный договор купли продажи. Этот документ содержит ключевые пункты сделки и служит своеобразной гарантией для каждой из сторон. Договор не нуждается в нотариальном заверении, но при желании можно соблюсти эту процедуру.
Какие положения содержит предварительный договор:
Обратите внимание, что если по истечении указанного срока основной договор не подписан, то предварительный документ теряет юридическую силу.
На основании этого документа совершается покупка дома. Договор заключается между заинтересованными сторонами в присутствии нотариуса. При составлении документа рекомендуем обратить внимание на следующие пункты:
Обратите внимание, что сам факт перехода дома в другие руки лучше оформить дополнительным актом. Оформление акта не является обязательным условием сделки, но лучше подстраховаться.
После того как покупатель внесёт требуемую сумму на счёт продавца, сделка считается завершённой. После этого стороны отправляются в регистрационную палату, где происходит оформление перехода права собственности. Эта процедура занимает порядка десяти дней. Каждая из сторон получает на руки регистрационные документы, третий экземпляр хранится у регистратора.
Покупатель не оформляет дополнительные документы, это прерогатива продавца. Покупателю нужно ознакомиться с техническим состоянием дома и убедиться, что все собственники выписались. Кроме того, рекомендуем не доверять безоговорочно продавцу, а самостоятельно получить выписку ЕГРП.
На 2018 год эти сведения находятся в свободном доступе, для их получения нужно знать кадастровый номер объекта недвижимости. Такая выписка содержит общие сведения об объекте недвижимости.
В частности, можно получить сведения о задолженностях по оплате коммунальных платежей и наличии обременений. Долговые обязательства предыдущего владельца перейдут к покупателю вместе с правом собственности.
Продавцу необходимо знать, что если строительство дома завершено менее трёх лет назад, потребуется оплатить налог в размере 13% от стоимости дома. Если оценка недвижимости проводится при помощи сторонних организаций, нужно заплатить 6 000-8 000 рублей за услуги.
Придётся заплатить и государственную пошлину в размере 6 000 рублей. Сюда входит регистрация сделки, права на недвижимость и земельный участок. Если для передачи денежных средств используется банковская ячейка, придётся выложить около 12 000 рублей.
Можно проверить чистоту сделки при помощи юриста – 2 000 рублей. Если юридическая организация будет курировать сделку на всех этапах – 35 000 рублей.
Можно застраховать сделку. Эта процедура называется титульным страхованием. Здесь нет фиксированной суммы, такая услуга обойдётся в 0.3% от общей стоимости договора купли-продажи. Цены актуальны на 2018 год.
Разберём возможные риски, которые подстерегают покупателя частного дома в 2018 году.
Купить дом несложно, главное знать, какие нюансы нужно соблюдать при заключении сделки.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Совершить продажу дома и земельного участка, который к нему прилегает можно по определенным правилам и требованиям закона. Важно помнить тем, кто хочет купить или продать дом либо землю, что дом и участок замели под ним и прилегающий к нему – единое целое. Невозможно продать или купить что-либо отдельно. Во-первых, это не логично, а во-вторых противоречит закону.
Чтобы оформить продажу дома с земельным участком у владельца должны иметься все бумаги, указывающие то, что он владелец недвижимости. Копии не считаются, должны быть оригиналы.
Для безопасности сделки вносится аванс и происходит заключение предварительного договора
, который обязательно заверяется у нотариуса.
В нем отражается: когда будет завершена сделка, в какой форме и каком размере вносится оплата, гарантийная сумма. Она будет приблизительно 5% от стоимости.
Если покупатель передумал, деньги остаются у продавца. Если сделка прерывается по вине владельца, то аванс он возвращает и выплачивает штраф, равный такой-же сумме.
Полную и авансовую оплату допускается платить как наличкой, так и банковским переводом, в случае, если рассчитываются физические лица. Аванс отдается в наличной форме и при нотариусе, а вот окончательную оплату лучше производить в безналичной форме.
Расчет проводится тремя способами:
Самый распространенный способ – оплата наличными. В договоре указывается какая сумма передается, в каком эквиваленте и каким способом производится перерасчет. Такой способ рискованный. Поэтому удобнее использовать услуги кассира. Он при помощи оборудования пересчитает деньги и проверит настоящие они или нет. Можно воспользоваться банковской ячейкой, где оставить нужную сумму, а в договоре с банком отразить все возможные условия допуска к ней третьих лиц.
Чтобы сделка прошла безопасно, можно нанять юриста. Он будет сопровождать ее, следить за порядком прохождения оформления. Кто оплатит его услуги, решают сами стороны. Законодательством не установлено, что обязательно нужно пользоваться услугами нотариуса.
Можно решить вопрос и самостоятельно!
Ниже рассмотрим, где и каким образом оформлять договор, оценивать дом, вносить/получать залог или задаток и т.п.
Покупатель может и имеет полное право проверить все документы на недвижимость и ее историю лично. Обязательно заверить договор нотариально и зарегистрировать, что права на собственность передаются покупателю.
В договоре предварительного типа указываются сороки и условия сделки. В назначенный день обе стороны являются в юридическую компанию или риэлтерскую фирму. Если договор будет составляться самостоятельно, то о встрече стороны договариваются сами.
Данная процедура при продаже дома с земельным участком обязательна.
Продавец может установить верную цену, опираясь на стоимость подобной недвижимости, которую можно найти ив интернете.
Можно воспользоваться услугами оценщика. Тогда владельцу выдадут официальный документ, содержащий отчет и анализ рынка.
На оценку влияют следующие факторы:
Когда продажа дома подходит к концу стороны должны явиться в МФЦ и зарегистрировать имущественные права, а также внести в кадастровые записи учетные сведения.
Внимание! В соответствии с порядком, с собой нужно брать требуемые документы и средства для оплаты государственной пошлины (о ее суме см. ниже)!
Список требуемых бумаг:
Если нужно:
Это делается, чтобы установить законность владения, пользования и распоряжения недвижимостью владельцем.
Для быстрой продажи и облегчения регистрации перехода прав к новому владельцу, у продавца в наличии должны быть все документы подтверждающие, что он полноправный владелец. Если дом не проходил регистрацию в кадастровой палате или он построен самовольно – пройти регистрацию стоит. Без данных документов стоимость дома будет ниже и продаваться он будет дольше.
Документ подтверждающий права на владение домом - свидетельство о праве собственности. Он может отсутствовать, если дом перешел в собственность к действительному владельцу до появления системы регистрации.
Он заключается чтобы было удобно и это правильно. В нем отражаются все условия, которые подходят обеим сторонам. Основной договор заключается, опираясь именно на него.
Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в письменном виде и подписывают его обе стороны. Если хочется, можно заверить его нотариально, но это вовсе не обаятельно.
В нем должны быть:
Лучше оформить передаточный акт на имущество отдельно, но в договоре указать, что он является данным актом и подтверждает, что имущество было передано.
Когда деньги будут переданы, желательно дабы покупатель потребовал у продавца расписку о том, что деньги он получил.
Когда расчёт окончится, стороны подпишут договор приема-передачи имущества, а также соответствующий акт.
Сделка будет завершена после государственной регистрации. Для этого потребуются такие бумаги:
Регистрация облагается государственным налогом – госпошлиной, которую нужно оплатить . К документам, передающимся в регистрационный орган прилагается и квитанция об оплате.
Когда документы будут получены, сотрудник Росреестра выдаст расписку об этом. В течении 10 дней регистрация договора купли продажи дома будет окончена, а новый владелец получит свидетельство.
Регистрация облагается государственной пошлиной равной 2000 рублей, в случае продажи дома с земельным участком.
За юридические, а также дополнительные услуги нужно платить комиссионные. Некоторые компанию предпочитают процентную ставку, равную 0,5-1% от общей стоимости дома, а также участка.
Если владелец жилья искал покупателей сам, то можно обращаться в юридическую фирму, ее услуги стоят 5-7 тысяч рублей. Так что учитывайте стоимость оформления документов при покупке дома.
Расходы на покупку дом соответственно оплачивает сам покупатель. Все необходимые ему документы он получает сам за свой счет. А продавец соответственно тратится на бумаги, требуемые для продажи дома. То есть, у каждой стороны в этой операции есть свои траты, которых не избежать, и они являются обязательными.
Заключая договор купли продаже, физически лица совершают следующие платежи:
Данные платежи исчисляются от стоимости объекта имущества, являющегося недвижимым, которая указана в договоре.
Также сделка облагается государственной пошлиной. Для граждан она равняется 6000 рублям, для юридических лиц – 66 тысяч рублей.
Кстати, иногда гораздо выгоднее подарить вашу собственность, вместо продажи. Прочтите: . ⇐
Иначе как бы не прогадать свою выгоду!
Есть определенные моменты, которые продавец и покупатель могут не заметить:
Учтите это все, особенно касается покупателей. И не важно дом покупается или квартира. Можно попасть в руки мошенников.
В заключение, особо отметим, что покупка или продажа дома с земельным участком – сложная операция, в которой не всегда просто разобраться самостоятельно. Чтобы оформить договор нужно собрать документы нужные для оформления купли продажи дома и обговорить главные условия. Когда будет подписан договор, а также акт о передаче имущества, сделка должна быть зарегистрирована как положено.
