Дарение части жилого дома - вид договора, который довольно часто заключается в России. Он не требует согласия на дарение остальных сособственников. Кроме того, дарение между родственниками является основанием для освобождения от уплаты подоходного налога.
Общие положения, касающиеся дарения, предусмотрены главой 32 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Суть договора дарения , по общему правилу, заключается в том, что одна сторона передает или обязуется передать противоположной стороне определенную вещь в дар . Важно отметить, что передача производится абсолютно безвозмездно (не должно быть какого-либо встречного представления со стороны одаряемого , иначе договор может быть признан недействительным). В рамках данной сделки также может иметь место:
Доля - это абстрактная данность, набор прав применительно к конкретной вещи. Долевая собственность рассматривается как понятие, которое тесно связано с понятием собственности общей (такое право возникает применительно к неделимой по природе либо по закону вещи или же применительно к вещи делимой, но принадлежащей нескольким лицам в тех случаях, когда это прямо установлено либо законом, либо соглашением сторон). Необходимо отметить, что в отличие от совместной собственности (которая по умолчанию имеет место, например, между супругами), долевая принадлежность вещи нескольким лицам предполагает строгое определение долей сособственников .
Размер долей в долевой собственности может быть установлен с учетом положений закона или же на базе соглашения , заключенного между сособственниками. Если размер долей не определен, он признается равным (как следует из п. 1 ст. 245 ГК РФ).
Жилой дом - это индивидуально-определенная постройка, состоящая их жилых комнат и прочих вспомогательных помещений. Такой вид недвижимости чаще всего находится в общей собственности нескольких лиц.
К сведению
Жилой дом гораздо проще, чем квартиру, разделить на доли, определив за каждой из долей своего хозяина. Кроме того, владельцы долей в праве собственности на жилой дом могут вполне благополучно уживаться рядом, даже не будучи родственниками, чего, как правило, нельзя сказать о чужих людях, проживающих в одной квартире.
Договор дарения доли жилого дома заключается в следующем - даритель передает или обязуется передать противоположной стороне часть права собственности на жилое помещение , и при этом подобная передача реализуется абсолютно безвозмездно. Если же сделка представляет собой обещание передать часть дома одаряемому, нужно, чтобы такое обещание:
Если в числе долевых собственников имеются малолетние дети (не достигшие 14 лет) либо граждане, признанные судом недееспособными, то осуществление дарения от их имени законными представителями запрещено законом . Также недопустимо совершение дарения части жилого дома в пользу:
Даритель вправе самостоятельно, и не уведомляя остальных собственников, подарить ту долю жилого дома, которая принадлежит ему. В данном случае не применяется правило о преимущественной покупке отчуждаемой доли жилья остальными участниками собственности.
При дарении части дома необходимо предусмотреть, будет ли по договору переходить право собственности на часть земельного участка, на котором стоит дом.
П. подарил А. часть жилого дома, но не указал в дарственной, переходит ли к А. та часть земельного участка, которая ему принадлежит. Спор удалось разрешить только в суде, где было установлено, что в дар была передана исключительно часть дома, тогда как собственником земельного участка остался П. , которому пришлось оформлять дополнительную дарственную на участок.
Дарственная при отчуждении доли жилого дома должна быть обязательно выражена в письменной форме . Непосредственно передача подарка может состоять в символическом вручении ключей либо правоустанавливающих документов одаряемому.
Дарственный документ на недвижимость не обязательно оформлять через нотариат , однако при добровольном оформлении у нотариуса стороны получают гарантии правомерности проводимой сделки, вследствие чего, препятствующим сделке заинтересованным лицам будет сложно ее оспорить. Кроме того, с 1 марта 2013 года , согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ , прохождение государственной регистрации дарения не является обязательным .
Договор о передаче в дар части жилого дома должно включать нижеуказанные элементы:
После заключения договора дарения нужно оформить переход права собственности на долю недвижимости. Подписав дарственную, стороны должны обратиться в Росреестр .
Внимание
Одаряемый и даритель обязаны обратиться в регистрирующий орган вместе , подав заявление о регистрации. В течение не более чем 10 дней они должны получить готовые правоустанавливающие документы.
Для регистрирования права собственности необходим следующий пакет документов :
Передача недвижимости в качестве подарка, как правило, является основанием для уплаты налога на доходы в размере 13% от рыночной стоимости части недвижимости. Однако если даритель и одаряемый при дарении доли жилого дома являются близкими родственниками (супругами, детьми и их родителями, дедушками/бабушками и внуками, братьями и сестрами, в том числе и неполнородными, а также усыновителями и усыновленными), то получаемые в рамках дарения доходы не подлежат обложению налогом . На это прямо указано в п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации .
Договор о передаче в дар части жилого дома - соглашение дарителя и одаряемого, заключаемое в письменной форме, не требующее нотариального удостоверения или государственной регистрации. При заключении данного договора крайне важно определить юридическую судьбу земельного участка , на котором располагается передаваемая одаряемому часть дома.
Можно ли оформить договор дарения на принадлежащую мне часть дома, чтобы не получать согласия на продажу остальных собственников? То есть, фактически, это будет договор купли-продажи, но будет оформлен как дарение.
От дарения доли дома с участком – это процедура оформления дарственной (о том, как правильно составить договор дарения дома и земельного участка, читайте , а из вы узнаете о правилах заключения такого соглашения между родственниками).
Обратите внимание! Бытует мнение, что при совместном владении домом и участком, обязательна . Это не так. Совладельцы могут при необходимости самостоятельно установить условные межи, определить правила пользования общим имуществом и т.д.
В первом случае сторонам достаточно изъявить своё желание в нотариальной конторе, подтвердить его , устанавливающими их личность и свидетельством о праве собственности на дом и участок для дарителя, получить типовой образец договора дарения части дома и земельного участка и поставить на нём свои подписи ( ?).
Оформляя же сделку в отношении части дома и территории, гражданам придётся столкнуться с некоторыми специфическими особенностями этой сделки:
Закон Российской Федерации позволяет совершать не только реальные сделки по дарению имущества, но и консенсуальные, подразумевающие передачу имущества не в момент подписания договора, а в будущем.
Оспорить договор дарения можно только в суде, при наличии существенных оснований и в определённый период срока исковой давности (до 3 лет).
Основания для оспаривания:
Дарение доли дома и земли – это передача доли в праве совместной собственности нескольких людей. Сделка оформляется в письменной форме, после чего регистрируется в установленном порядке. Дарение доли дома должно сопровождаться передачей соответствующей части земельного участка. Налоговые сборы со сделки возлагаются на одариваемого, если он не является кровным родственником дарителя.
Главным законодательным документом, рассматривающим процесс дарения имущества, является Гражданский кодекс. В статье 572 говорится, что любое не изъятое из оборота имущество может выступать в роли дара. Таковым может быть и дом или его доля. Договор дарения доли жилого дома в юридической практике явление частое. Оформление долей недвижимого имущества такого типа и его налогообложение имеют ряд нюансов, которые следует учитывать участникам таких сделок.
Для начала определимся, что представляет собой понятие долевая собственность. Действующим законодательством доля не рассматривается как отдельное понятие. Однако практика показывает, что процесс перехода права собственности на недвижимое имущество очень часто связан с отчуждением долей.
В статье 244 ГК РФ определено, что представляет собой долевая собственность. Когда применяется это понятие, речь идёт об имуществе, которое находится в общей собственности и принадлежит сразу нескольким лицам. У каждого владельца есть своя, зарегистрированная в Государственном Реестре прав (ЕГРП) доля недвижимости.
Важно учитывать, что натуральное выражение долей не имеет значения. По закону, вне зависимости от того, какая часть дома или земли принадлежит каждому из владельцев, все они имеют равные на неё права.
Пример: Семья Измайловых состоит из 4-х человек, каждый из которых имеет свою установленную законом долю в доме, состоящем из трёх комнат. На практике все они в равной степени пользуются тремя комнатами дома и подсобными помещениями.
В праве общей собственности законодательство предусматривает ряд ограничений относительно распоряжения таким имуществом:
Если составляется дарение доли дома и земельного участка, важно, чтобы в тексте документа присутствовало следующее:
Читайте также Образец договора дарения на автомобиль 2019 года
В конце документа обязательно пишется место, где составлялся документ и дата. Договор проверяется, затем стороны ставят в нём свои росписи. За детей до 14-ти лет расписываются их законные представители.
Чтобы не наделать ошибок и составить документ в соответствии требованиям законодательства РФ, проще всего будет скачать бланк и образец его заполнения на сайте.
Пользуясь образцом, вы можете только вписывать необходимую информацию в предназначенные для неё графы.
По закону РФ передачу недвижимости необходимо фиксировать в органах государственной регистрации. Об этом говорится в Федеральном Законе, вышедшем июле 1997 года за номером 122. В правительственном Постановлении № 457 определён орган – Управление Росреестра, где обратившиеся граждане могут получить свидетельство о государственной регистрации.
Процедура регистрации части жилплощади или земли на другого человека состоит из нескольких этапов:
Главный этап, от которого зависят все последующие – подача документов. Определён необходимый перечень бумаг, которые должны предоставить граждане при обращении:
Важно: подавать документацию должен лично заявитель либо его представитель, имеющий нотариально оформленную доверенность.
Оформляя безвозмездную сделку на отчуждение жилого строения, важно учитывать, что оно занимает определённый участок земли и не может быть подарено без него. По закону, можно в одной дарственной учесть и жилое строение либо его часть, и землю, на которой оно расположено, либо её часть. Также закон не запрещает оформлять на недвижимость и землю отдельные документы.
В дарственных домовладения должна всегда присутствовать следующая информация:
Читайте также Дарственная на гараж между близкими родственниками
В договоре нужно указать наличие правоустанавливающих документов на землю. Важно опираться не только на Гражданский кодекс РФ, но и на Земельный кодекс, так как речь идёт о договоре передачи и земельного надела.
Важно: проверьте, являетесь ли вы собственником земельного участка, на котором располагается передаваемое в дар строение.
В остальном процедура оформления не отличается от стандартной. Помимо пошлины за передачу недвижимости, нужно будет заплатить пошлину в размере 350.00 рублей за передачу надела земли. К пакету документов прилагается и правоустанавливающий документ на него. Одариваемому в результате будет выдано два свидетельства.
Как и во всех случаях дарения, если одариваемый не приходится дарителю близким родственником, он обязан заплатить в казну государства налог НДФЛ в размере 13% от налоговой базы.
По закону РФ, подарить недвижимость можно любому гражданину страны или иностранцу, родственнику или чужому человеку. Однако наиболее частыми в юридической практике являются договора передачи жилых площадей в дар родственникам. Закон разделил их на две категории:
К первым относятся:
Также близкими могут быть усыновители и усыновлённые дети. В договоре следует указывать наличие родственных связей и степени родства. Если одариваемый имеет статус близкого родственника, можно не указывать в договоре стоимость отчуждаемого имущества.
Если одариваемому ещё не исполнилось 18-ти лет, договор дарения и сама процедура будут иметь ряд особенностей. А именно:
Закон наделяет дарителя правом распоряжаться всем своим имуществом и при желании дарить его целиком или частично. Иногда юристам приходится сталкиваться с ситуациями, когда даром является не вся доля, а лишь её половина.
В этом случае в договоре должен появиться ещё один пункт, указывающий, что дар – это ½ доли дарителя, что, соответственно, расширяет список владельцев недвижимости.
У доли может быть два собственника – супруги. Если один из них намерен подарить свою часть, он должен либо выделить её из общего имущества, либо взять со второго супруга письменное согласие на отчуждение половины долевой недвижимости.
Любые правовые отношения предполагают наличие у сторон определённых обязанностей и прав. При составлении данного договора, даритель имеет следующие права:
Последнее обновление Февраль 2019
Договор дарения – это сделка, по-другому дарственная, когда даритель бесплатно отдает одаряемому вещь в собственность, в том числе и недвижимое имущество:
Часто дарственную оформляют близкие родственники вместо завещания детям или внукам. См. и . Это делают:
Дальние родственники или лица без родства одаривают недвижимостью гораздо реже.
Кроме стандартного подарка - составления дарственной между собственником к одаряемым, существует и завуалированное дарение . Когда родственник дает деньги на покупку подарка, например, любой квартиры. Об этом указывается в договоре дарения денег. Это защищает одаряемого в случае раздела имущества с супругом (супругой) при разводе, если деньги будут потрачены целенаправленно.
Пример: Внук покупает квартиру, но с продавцом рассчитывается его бабушка и в договоре купли-продажи обозначено, что оплата производится третьим лицом. Таким образом, бабушка дарит квартиру, не являясь собственником.
Такой способ дарения применяется обычно в молодых семьях, когда родственники-дарители хотят и подарить недвижимость, и получить гарантии ее сохранения в случае (их сына, дочери или внука).
Подарок важно правильно оформить и пройти государственную регистрацию.
Одаряемый имеет право собственности на квартиру не с момента подписания договора, а с момента регистрации права собственности в Росреестре.
Иногда даритель ОБЕЩАЕТ подарить квартиру в будущем с указанием даты передачи в договоре дарения. Прийти в Регпалату раньше указанного в договоре срока нельзя, в регистрации будет отказано. Основания для регистрации наступают после дня дарения.
Пример: В договоре указано, что желают подарить 10.12.2018 года, а хотят зарегистрировать право собственности 10.04.2018. Регистрация будет не возможна без исправления даты.
Если дарственная была подписана, но не прошла процедуру регистрации из-за смерти дарителя, одаряемый может отстаивать свое право в отношении подаренного объекта недвижимости в суде.
Регистратор не будет иметь возражений и примет документы, когда это будет предписано судебным решением.
Дарственная на недвижимость не требует обязательного удостоверения у нотариуса, за исключением:
- дарение доли;
- подарок находится в долевой собственности;
- сделка от имени несовершеннолетнего в возрасте до 7 до 18 лет.
Договор составленный у нотариуса имеет одно сильное преимущество – его гораздо труднее оспорить.
При первичном обращении нотариус попросит подтвердить права собственности на подарок, проверит личности сторон, при необходимости оформит согласие супруга дарителя (если нужно) и составит договор. Для чего следует предоставить документы:
Затем даритель и одаряемый подписывают договор в присутствии нотариуса. Если требуется согласие супруга дарителя на сделку, то необходимо явится и супругу, так как нотариус не просто удостоверяет договор, но и проверяет его законность.
За свои услуги нотариус возьмет плату по установленному тарифу:
Если сделка не оформляется у нотариуса, то письменная форма договора дарения всё равно обязательна (). Особенно внимательно нужно отнестись к правильности указания в договоре:
Не лишним будет указать в договоре следующие сведения:
К договору в паре идет акт приема-передачи, в котором указывают:
Если дареная недвижимость имеет обременения и ограничения (аренда, ипотека, под арестом, с рентой), это нужно указать в договоре, чтобы избежать поводов для судебной отмены дарения, то есть:
Пример: Квартира находится в залоге у банка - в договоре ипотеки указано, что для перехода права собственности на нее, необходимо согласие банка. Если такого согласия от банка не будет, то сделка не состоится.
Справочно: Что такое рента? По договору ренты ПОЛУЧАТЕЛЬ ренты (собственник недвижимости) отдает ПЛАТЕЛЬЩИКУ ренты в собственность недвижимость, за что новый владелец квартиры/дома периодически выплачивает прежнему деньги или предоставляет содержание (продукты, лекарства покупает, счета оплачивает, ухаживает и пр.) Квартира при этом переходит плательщику и он вправе ей распоряжаться – подарить, продать. И если это пожизненная рента (содержание гражданина с иждивением до его смерти), то бывший собственник живет в этой квартире и выселить его практически невозможно. Поэтому, если квартира продается или дарится, то только вместе с иждивенцем и с его согласия.
Допустим, родственник-пенсионер решил подарить вам квартиру- его единственное жилье. В договор включается условие о сохранении его права пользоваться жильем после добровольного отказа от собственности, в противном случае это может привести к признанию договора недействительным.
Такое условие в договоре Регпалата может расценить как смешанный договор дарения с рентой (пожизненным содержанием) и приостановить регистрацию для исправления договора. Но поскольку суд может признать такой договор недействительным и если данный вопрос принципиален для дарителя, следует настаивать на таком пункте в договоре дарения.
Для оформления дарственной необходимо собрать документы (все они предоставляются в подлинниках, обязательно нужны их ксерокопии, кроме договора), прежде чем направляться в Росреестр (его территориальный орган) или МФЦ.
Специалист рег.органа иногда самостоятельно составляет заявления на прием, которые нужно проверить и подписать. На руки обратившимся выдаются расписки, в которых указан срок получения документов.
Если не представить все требуемые документы, регистрация может быть приостановлена, тогда срок ее завершения будет зависеть от того, как быстро вы сдадите недостающее, и от того, как быстро регистратор возобновит и завершит регистрацию.
В указанный срок (не более 10 дней со дня подачи документов) следует прийти в регистрирующий орган и вам выдадут:
При переходе права на основании договора дарения, заключенного двумя физическими лицами (безразлично, между родственниками или нет):
К вопросу о стоимости дарственной можно отнести такой нюанс как уплата налога на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости одариваемой недвижимости.
При дарении доли квартиры имеются некоторые особенности. Даритель может подарить:
- При долевой собственности - при дарении доли не требуется никаких согласий со стороны других участников собственности (дольщиков) и предоставление им преимущественных прав на долю (права выкупа).
- При общей совместной (не долевой) собственности - при дарении части имущества требует согласие участников собственности. Чаще всего такими сособственниками являются супруги (бывшие супруги).
Пример: Квартира была куплена дарителем во время брака. В последующем он развелся, а еще через некоторое время решил подарить ½ доли квартиры. На такую сделку потребуется согласие бывшего супруга. Правда, если одаряемый не знал об этих обстоятельствах, то признать такую сделку в суде недействительной не так просто.
Процедура оформления дарственной на долю в квартире (доме) совершается по общим правилам как для целого объекта.
Освобождаются от уплаты налога:
Так, если оформить дарение квартиры на дочь или подарить полдома сыну, они НДФЛ не уплачивают. Остальные родственники или лица без родственных связей уплачивают налог с полной стоимости подаренного им имущества (кадастровой или рыночной).
Налог при продаже подаренного имущества . Однако есть нюанс - если подаренное имущество будет продано в течение 3 лет после регистрации права, одариваемый уплачивает 13% с разницы стоимости жилья и 1 миллионом руб. То есть при продаже недвижимости, бывшей в собственности менее 3 лет, продавец обязан уплатить налог с дохода (при дарении необлагаемая сумма составляет 1 млн. руб).
Пример: Через 2 года после оформления дарственной (мама подарила дочери), дочь продала подаренную квартиру за 1,5 млн. руб, сумма налога составит (1,5 млн. и 1 млн.)*13%= 65 000 руб.
Налог на имущество
. Кроме того, у одаряемого возникает обязанность платить налог (на имущество физических лиц). Сведения о возникновении у гражданина права собственности на жилье передаются из Росреестра в налоговую инспекцию. После регистрации перехода прав на квартиру (дом) старый собственник платит налог до начала месяца, в котором имущество выбыло из владения, новый - начиная с того месяца, когда приобрел собственность.
В перечисленных случаях в регистрации дарения будет отказано:
Отменить дарение можно, если неблагодарный одаряемый с умыслом покушался на жизнь дарителя, жизнь его родственников либо нанес умышленно благодетелю телесные повреждения. Эти факты требуют подтверждения в суде. Если одаряемый умышленно убил дарителя, отмены дарения вправе требовать наследники. Понятно, что злоумышленнику в таком случае на возмещение своих убытков рассчитывать не приходится.
Кроме прочего, в судебном порядке заинтересованные лица отменяется дарение, совершенное ИП или юрлицом в течение 6 месяцев до банкротства, если были нарушены нормы закона о несостоятельности. Заинтересованное лицо – лицо, чьи интересы пострадали от неправомерных действий.
Даритель может настаивать на отмене дарения в случае, если получивший подарок, обращается с ним так, что возникает опасность безвозвратной утраты имущества, которое непременно должно иметь для дарителя большую нематериальную ценность (грубо говоря – дорого как память).
Если даритель переживёт одаряемого, то у него будет право отменить дарственную, если в договоре это предусмотрено.
Подаренная недвижимость возвращается при отмене дарения к прежнему владельцу, если сохранилась в натуре. Поэтому в скользких случаях такие объекты быстренько продают и перепродают.
Как это ни странно, дарственная близкому родственнику чаще всего оспаривается другими родственниками – примеров в судебной практике множество (см. ). Вот наиболее распространенные основания признания дарственной недействительной:
Думаем, теперь у вас достаточно сведений, чтобы оформить подарок без неблагоприятных последствий.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
85 комментариев