К сожалению, сразу всего предвидеть и предусмотреть невозможно. Поэтому даже если договор аренды/найма составлен грамотно, учтены требования каждой из сторон, и соблюдены все необходимые формальности, со временем могут возникнуть обстоятельства, в силу которых придется вносить изменения в договор .
Право сторон изменять договор по своему соглашению предусмотрено п.1 ст. 450 ГК РФ . В этой статье мы постараемся выделить основные моменты, касающиеся изменения договоров аренды и найма. А также рассмотрим особенности продления каждого из этих видов договоров.
Вносить изменения в договор следует заключением дополнительного соглашения к данному договору. Причем в соответствии с п.1 ст. 452 , соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор.
Если вы сдаете жилое помещение (например, квартиру) физическому лицу, то следует заключить , отношения по которому регулируются гл. 35 ГК РФ . Соответственно, при необходимости внести изменения, вам потребуется заключить дополнительное соглашение к договору найма. Доп.соглашение к договору найма оформляется в простой письменной форме , и, как и сам договор, это не требует заверения у нотариуса и какой-либо регистрации.
Если вы сдаете жилое помещение (квартиру, комнату, дом) юридическому лицу, то вместо договора найма необходимо будет заключить (). Здесь хотелось бы напомнить, что договор аренды квартиры (или другого помещения), заключенный на срок более 1 года , подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ ). А это значит, что дополнительное соглашение к такому договору также должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Такое дополнительное соглашение вступит в силу, соответственно, с момента его регистрации.
Что касается изменения договоров аренды, заключенных на срок менее 1 года , то дополнительные соглашение об изменении условий таких договоров заключаются в простой письменной форме .
Еще раз обращаем ваше внимание на то, что ни сами договоры аренды и найма, ни дополнительные соглашения к ним, вне зависимости от сроков договоров, не требует заверения у нотариуса.
Отправной точкой для изменения договора могут служить также и условия самого договора . Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 682 ГК РФ , по договору найма (в рамках срока его действия) не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
То есть если в договоре будут четко оговорены случаи, когда арендная плата изменяется в одностороннем порядке, то для такого изменения достаточно будет направления уведомления инициирующей стороной.
Аналогичный порядок можно прописать в договорах и для изменения других условий, помимо платы. Но так как речь здесь идет о праве на изменение в одностороннем порядке, все формулировки должны быть максимально четкими и не допускать двояких толкований .
Теперь перейдем к продлению договоров. И начнем с особенностей пролонгации .
В соответствии со ст. 684 ГК РФ , преимущественное право на заключение договора на новый срок принадлежит нанимателю.
У наймодателя есть обязанность не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Напомним, что данное условие не касается краткосрочного найма , то есть договора заключенного на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ ) ().
К отказу в преимущественном праве продления (в случае договора найма сроком более 1 года) на основании решения «не будем сдавать квартиру в течение года» стоит отнестись серьезно. Так как если отказать нанимателю в продлении договора, аргументировав это таким решением, и при этом в течение года заключить договор с другим лицом, наниматель вправе будет требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Если отношения с нанимателем складываются хорошо, и действительно есть желания продолжить сдавать квартиру ему же, то можно не подписывать новый договор, а заключить дополнительно соглашение о продлении срока действующего договора.
При пролонгации договора аренды есть свои особенности. Как мы отметили выше, договор аренды, заключенный на срок «не менее 1 года», подлежит государственной регистрации.
Соответственно если при продлении договора, изначально заключенного на срок менее 1года, его срок в итоге составит год и более, такой договор уже придется регистрировать.
Если же заниматься регистрацией по каким-либо причинам не хочется, то следует закончить отношения по первому договору, подписав соответствующее соглашение, а затем заключить новый договор также на срок менее 1 года.
В случае, когда первоначальный договор был зарегистрирован, его продление также должно быть зарегистрировано.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, арендатор также имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Но в соответствии с этой же статьей в договоре могут быть предусмотрены и иные условия заключения нового договора. То есть в данном случае по договору аренды свободы выбора условий у сторон больше, чем по договору найма.
Понимать условия изменения и продления договора нужно еще на этапе согласования условий самого договора. Это важно при заключении как договора аренды, так и договора найма. Если вы, например, являясь арендодателем/наймодателем, по каким-либо причинам не хотите предоставлять арендатору/нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, нужно сразу же оговаривать эти условия и прописывать их в договоре. Но в случае найма такое возможно сделать только при заключении краткосрочного договора.
Что касается самых основных условий изменения и продления договоров, то здесь важно помнить, что такие соглашения должны заключаться в той же форме, что и сам договор. В противном случае, соглашения просто не будут иметь юридической силы.
"Электронный журнал "Азбука права", 24.11.2017
Для договора найма жилого помещения условие о сроке не является существенным. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Е сли договор найма жилого помещения заключен на срок менее года
В случае заинтересованности одной из сторон в продлении договора следует:
Обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора на тех же или иных условиях;
При достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450 , п. 1 ст. 452 , п. 1 ст. 674 ГК РФ).
Если в дополнительном соглашении условие о продлении договора сформулировано таким образом, что предусматривается изменение первоначального срока, указанного в договоре найма (например, "срок найма увеличивается на семь месяцев"), при этом совокупный срок превышает один год, такой договор перестает считаться краткосрочным и имеет некоторые особенности, о которых будет сказано далее.
В то же время договор найма остается краткосрочным, если он продлевается путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года (например, "срок найма по договору продлевается на семь месяцев с момента подписания соглашения (даты окончания первоначального срока аренды)").
Если согласие в вопросе о продлении договора не достигнуто либо стороны не известили друг друга о возможности продления, договор расторгается в связи с истечением срока (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Е сли договор найма жилого помещения заключен на срок больше года
При таком условии наниматель обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок (абз. 1 ст. 684 ГК РФ). На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора.
Примечание. Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 , 4 , 5 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).
Д ействия наймодателя при истечении срока договора
В обеспечение преимущественного права нанимателя наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до окончания срока договора известить нанимателя (абз. 2 ст. 684 ГК РФ):
О продлении договора на тех же или иных условиях;
Об отказе в продлении договора в связи с тем, что наймодатель не намерен сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года.
Законодательство не определяет обязательную форму такого извещения, поэтому наймодатель вправе выбрать ее сам. По нашему мнению, наиболее предпочтительной является письменная форма, с помощью которой при необходимости можно будет без труда доказать факт исполнения наймодателем своей обязанности.
Обратите внимание!
Если наймодатель в своем извещении указал, что он не намерен продлевать договор в связи с нежеланием сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года, но впоследствии заключил договор с другим нанимателем, то прежний наниматель имеет право обратиться в суд в связи с нарушением его преимущественного права на заключение договора.
В этом случае прежний наниматель может потребовать признать договор найма жилого помещения с другим нанимателем недействительным и (или) возместить убытки, причиненные ему незаконными действиями наймодателя (абз. 4 ст. 684 ГК РФ).
Если стороны не достигнут договоренности о продлении договора найма на условиях, указанных в извещении, договор расторгается в связи с истечением его срока. При этом наймодатель вправе после истечения срока договора найма заключить новый договор с другим нанимателем (ст. 684 ГК РФ).
Если наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма не известит нанимателя о продлении договора на иных условиях либо об отказе в продлении, а наниматель впоследствии не откажется от продления, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).
Д ействия нанимателя при истечении срока договора
Для продления договора найма жилого помещения на прежних условиях наниматель не обязан извещать о своем намерении наймодателя, поскольку, если последний не известит нанимателя о продлении на иных условиях за три месяца до истечения срока договора либо об отказе в продлении, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (
Любой договор, рукописный или составленный на официальном бланке, имеет юридическую силу, если он правильно составлен и подписан всеми сторонами отношений. Все эти правила относятся и к заключению соглашения по найму жилого помещения и к оформлению его дополнительных соглашений и изменений. Продуманный, подробный договор регламентирует возможные ситуации между владельцем жилья и квартиросъемщиком, включая внесение изменений и продление срока действия документа.
Попробуем разобраться и в доступной форме объяснить, где находятся «подводные камни» соглашений найма жилья и дополнений к договору.
В каких ситуациях нужна регистрация соглашения коммерческого найма жилой недвижимости
Договоры, регламентирующие взаимные обязательства собственника и арендатора, делятся на три вида:
Исключительно долгосрочные соглашения между арендодателем и квартиросъемщиком, подлежат регистрации в государственном реестре недвижимости (п. 2, ст. 651 ГП РФ). Все остальные договоры аренды жилья, считаются заключенными без внесения изменения в реестр.
Следует обратить внимание: Срок действия арендного соглашения, определенный с первого числа любого месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года будет расцениваться, как один год (информационное письмо № 3 ВАС № 66). Например, срок договора от 01.02.16г. до 31.01.17г. будет считаться, как один год, и документ подлежит регистрации.
Суммарный промежуток действия договора и дополнительного соглашения превышающий один год, подразумевает переход отношений в разряд долгосрочных. Чтобы не ставить отметку обременения достаточно заключить новое соглашение, со сроком действия одиннадцать месяцев.
Пролонгация взаимных обязательств арендодателя и квартиросъемщика может выглядеть, как дополнение к ранее подписанному документу или как заново заключенное соглашение сторон. Прописанный в договоре пункт автоматической пролонгации, следует считать продлением отношений до пяти лет. В ситуации, без внесения изменений условий такого договора, можно не заключать дополнительного соглашения о продлении срока.
Если Вы, являясь арендатором жилья, хотите изменить некоторые пункты найма, например: увеличить количество жильцов в квартире, а арендодатель не согласен, и найти компромисс не получилось, то действие соглашения прекращается по истечении срока указанного в документе. Собственник или лицо, действующее от его имени, по доверенности, об изменении условий аренды должны предупреждать противоположную сторону заблаговременно.
Полезно знать: стоимость, указанная в документе не может быть изменена до окончания срока действия соглашения. Если собственник жилья, по каким то, причинам указал заниженную стоимость аренды помещения, то при взыскании с нанимателя задолженности, будет учитываться цена, указанная в документе.
Образец дополнительного соглашения о продлении договора аренды
Зафиксированный в государственном реестре документ подразумевает регистрацию всех своих дополнительных соглашений, продлений, изменений, заключения договора субаренды. Если соглашение сторон заверяется у нотариуса, то и все дополнения к нему фиксируются тем же образом. Договор без регистрации предполагает для своих пролонгаций и изменений условий простую письменную форму.
Любые дополнительные соглашения к договору коммерческого найма: пролонгация, изменение стоимости, смена условий, возможность субаренды можно оформить в новом документе . Он будет иметь законную силу при составлении его, с соблюдением норм Гражданского права РФ, и подписании документа обеими сторонами.
Для правильного оформления дополнительного соглашения к Договору найма требуется:
Стоит учитывать: Приоритет продления взаимных обязательств собственника и арендатора, срок действия которого от одного года и более, имеет действующий наниматель, если он исправно выполнял обязательства по заключенному соглашению сторон.
Это означает: если Вы являетесь арендатором жилплощади по долгосрочному договору найма, то по окончании его срока, именно у Вас будет преимущественное право на подписание нового соглашения. Если собственник, предупредив нанимателя о своем не желании в ближайший год сдавать жильё, и вопреки заявлениям, сдал его другому лицу, то прежний арендатор может оспорить в суде действие нового договора, признать его не действительным и потребовать возмещения понесенных убытков.
Практика показывает, что подробно перечисленные и указанные возможные ситуации отношений сторон, в договоре и в дополнениях к нему исключают двоякое толкование условий соглашения в суде. Арендодатель будет спокойно себя чувствовать, если будет точно знать, что за все неприятности, которые могут случиться с его недвижимостью по вине квартиросъемщика, будет отвечать виновная сторона. Арендатор, регулярно внося оплату за проживание и выполняя все прописанные условия договора, будет уверен, что оплата жилья неожиданно не вырастет, а срок соглашения случайно не прекратиться.
На видео ниже раскрываются нюансы составления договора найма.В какой форме лучше его заключить и почему не стоит делать это устно?
