Оценивая землю, мы всегда оцениваем тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный участок и которые дают нам возможность получать определенные выгоды. Считается, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга. У нас в стране права на землю и природные ресурсы делятся на две основные группы:
- права, определяющие принадлежность имущества - право собственности;
- права пользования - аренда, концессия и др.
Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Только право собственности предпо-лагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осу-ществлять правомочия владения, пользования и распоряжения зе-мельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых госу-дарственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например, охраны природы, па-мятников истории и культуры, красивых ланшафтов и т.д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.
По действующему у нас в стране земельному законодательству предусматриваются следующие виды прав на землю:
- собственность;
- постоянное бессрочное пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- безвозмездное срочное пользование;
- аренда земельных участков;
- ограниченное пользование чужим земельным участком (сер-витут);
К иным видам прав на земельные участки может относиться право застройки, право заключения договора аренды, аренда земельных долей, субаренда, залог земельного участка, залог арендных имуще-ственных прав, коллективно-долевая собственность.
Возможны и другие права, возникающие в связи с использованием земельного участка.
Гражданским кодексом Российской Федерации к вещным правам на землю наряду с правом собственности относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты.
Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками зе-мельных участков, не является закрытым.
К земельным участкам не применяется предусмотренное граж-данским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.
Право собственности на землю
Содержание права собственности заключается в правомочиях владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.
Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридических лиц это возможность числить его на балансе.
Пользование землей - это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельско-хозяйственные культуры и т.д. Собственник земельного участка имеет право для собственных нужд использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособленные водные объекты.
Правомочие распоряжения землей - это возможность для собст-венника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в ус-тавный капитал, передавать в пользование, владения, отдавать зе-мельный участок в залог и т.д.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие за-кону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.
Возможность использовать земельный участок по своему усмот-рению ограничена правовым режимом земель, видом разрешенного использования земли, требованиями градостроительных регламентов, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными правилами и нормами.
Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Леса являются исключительной собственностью Российской Фе-дерации, но могут быть переданы в собственность субъекта Российской Федерации.
Недра также являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает права третьих лиц.
Формы собственности на землю
Земля в России может находиться в государственной, муници-пальной, частной и общей собственности. Государственная собст-венность разделяется на собственность Российской Федерации и собственность субъектов Российской Федерации. Формы собственности не равны между собой. Это в основном относится к государственной и муниципальной собственности. Земельные участки могут находиться в собственности хозяйственных обществ, товариществ, производственных кооперативов в качестве вклада в уставный капитал их участников и членов.
Российская Федерация и ее субъекты осуществляют управление находящимися в их собственности земельными участками на равных правах с гражданами и юридическими лицами.
Непосредственно владеют и пользуются такими участками юри-дические лица и граждане, которым земельные участки, находящиеся в государственной собственности предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду.
Муниципальная собственность не является государственной. Му-ниципальной собственностью являются территории муниципальных образований - городов, сельских поселений, сельских округов, районов и других территориальных единиц, не находящиеся в частной, общей (долевой, коллективно-долевой), а также государственной собственности.
Однако вопрос о разграничении государственной и муниципальной собственности не решен. Разграничение собственности на землю было начато только после принятия Федерального закона РФ от 17 июля 2001 года «О разграничении государственной собственности на землю».
В частной собственности находятся земельные участки, приобре-тенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, пред-усмотренным законодательством Российской Федерации.
Общей собственностью считается имущество, находящееся в соб-ственности двух или нескольких лиц. Общая собственность может быть долевой, когда определяется доля каждого из собственников и совместной, без определения таких долей.
В настоящее время большинство земель сельскохозяйственных организаций находится в коллективно-долевой собственности. Долями в общей собственности на землю, принадлежащими конкретным собственникам, являются земельные доли.
Земельная доля представляет собой рассчитанное в гектарах ко-личество земельной площади, приходящейся на одного члена сель-скохозяйственной организации. Земельные доли могут не выделяться в натуре, то есть не отграничиваться, что, по существу и происходит в настоящее время.
Собственник земельной доли может по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать в до-верительное управление или распорядиться ею иным образом.
Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком
Данное право означает возможность использовать земельный участок (извлекать полезные свойства) без установления конечного срока пользования.
Можно самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и др.
В советский период данное право было единственно возможным правом на землю граждан и юридических лиц. Земельные участки предоставлялись в постоянное (бессрочное) пользование бесплатно.
Бессрочное пользование осуществляется не на основании договора, а на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Собственником земли, предоставленной на праве постоянного (бессрочное) пользования, является государство (Российская Федерация или ее субъекты) и муниципалитеты.
По новому Земельному кодексу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставляется только государст-венным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Другие юридические лица, владеющие землей на этом праве, обя-заны до 1 января 2004 года переоформить право постоянного (бес-срочного) пользования на право аренды, либо выкупить земельный участок в собственность.
При продаже зданий на таком участке данное право также должно быть переоформлено на право аренды или земельный участок должен быть выкуплен.
Гражданам земельные участки на таком праве не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется.
Граждане или юридические лица, обладающие земельными уча-стками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (сдавать в аренду, пере-давать в безвозмездное срочное пользование). Также не допускается внесение этого права в уставные капиталы коммерческих и неком-мерческих организаций.
Землепользователь также ограничен в установлении арендной платы за земельный участок. Если он с согласия собственника (госу-дарства, муниципалитета) сдает участок в аренду, то ставки устанав-ливаются в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации.
Пожизненное наследуемое владение земельным участком
Данным правом могут обладать только граждане. Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, ос-тается в государственной и муниципальной собственности. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приоб-ретенное до введения в действие нового Земельного кодекса, сохра-няется. Однако впредь предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.
Пожизненное наследуемое владение дает право использовать зе-мельный участок для получения от него каких-либо полезностей. Но оно не позволяет землевладельцам никаких юридических действий кроме передачи по наследству. Участок не может быть сдан в аренду или передан в безвозмездное срочное пользование. Он может быть передан только по наследству. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не до-пускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном насле-дуемом владении, имеют право приобрести их в собственность, причем бесплатно. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Аренда земельных участков
Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды опреде-ляются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законода-тельством.
Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды зе-мельного участка.
Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в го-сударственной или муниципальной собственности, имеют преиму-щественное право покупки или аренды земельного участка. Исклю-чительное право на приватизацию земельных участков или приобре-тение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обя-занности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный ко-оператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.
В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.
По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.
Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока.
Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством уста-новлено, что досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет, возможно только по решению суда при су-щественном нарушении договора арендатором.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто она устанавливается в твердой сумме платежей вносимых пе-риодически или единовременно. Возможна выплата аренды нату-ральной продукцией или предоставлением определенных услуг. Такая форма оплаты аренды характерна для сельскохозяйственных земель.
Безвозмездное срочное пользование земельными участками
Безвозмездное срочное пользование отличается от аренды зе-мельных участков тем, что осуществляется бесплатно, а от постоянного (бессрочного пользования) землей временным характером отношений.
На праве безвозмездного срочного пользования обычно предос-тавляются служебные наделы.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут)
Сервитут - это право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Земельный кодекс устанавливает два вида сервитутов - публичный сервитут и частный сервитут.
Частный сервитут заключается в предоставлении собственника и владельца земельного участка права ограниченного пользования со-седним участком, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий передач связи, обеспечения водоснабжения и других нужд собственника первого участка которые не могут быть реализованы без установления серви-тута.
Публичный сервитут представляет собой установленные законо-дательством ограничения прав на землю. Публичные сервитуты уста-навливаются в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, муниципалитета, или местного населения.
К публичным сервитутам относятся:
- право прохода или проезда через земельный участок;
- право использования земельного участка в целях ремонта ком-мунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- право размещения на земельном участке межевых и геодезиче-ских знаков и подъездов к ним;
- право проведения дренажных работ на земельном участке;
- право забора воды и водопоя;
- право прогона скота через земельный участок;
- сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
- право использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
- право временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
- право свободного доступа к прибрежной полосе.
Если публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным актом, то частный сервитут устанавливается по согла-шению между лицом, требующим установления сервитута, и собст-венником соседнего земельного участка. Но при этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи залога.
И публичный и частный сервитуты могут быть срочными или по-стоянными.
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых ус-тановлен сервитут. Такое же требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута.
Как и все другие права на землю сервитуты подлежат государст-венной регистрации.
Особенности оборота земель
Оборот земли - это перераспределение земли между собственни-ками экономическими методами на основе спроса и предложения. Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.
Оборот земель имеет свои особенности, связанные с государст-венным регулированием землепользования.
Выделяются две категории земель по отношению к их возможности вовлекаться в сделки:
- земельные участки, оборот которых разрешен;
- земли, изъятые из оборота;
- земли, частично изъятые из оборота.
Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Но для них разрешены сделки с иными вещными правами.
Земли, изъятые из оборота
К землям, изъятым из оборота, относятся земельные участки, за-нятые следующими объектами, находящимися в федеральной собст-венности:
- государственными природными заповедниками и национальными парками;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
- объектами организаций федеральной службы безопасности;
- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
- объектами, в соответствии с видами деятельности которых со-зданы закрытые административно-территориальные образо-вания;
- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Рос-сийской Федерации;
- воинскими и гражданскими захоронениями;
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Земли с ограниченным оборотом
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
- в пределах особо охраняемых природных территорий, не нахо-дящиеся в федеральной собственности;
- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установ-ленных федеральными законами;
- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
- занятые особо ценными объектами культурного наследия на-родов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
- в границах закрытых административно-территориальных обра-зований;
- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
- предоставленные для нужд связи;
- занятые объектами космической инфраструктуры;
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
- предоставленные для производства ядовитых веществ, нарко-тических средств;
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного на-значения.
Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости
С экономической точки зрения объектами оценки стоимости земли являются различные имущественные права на земельный участок. Это положение относится и к другим природным объектам, например месторождениям полезных ископаемых, участкам леса.
Такими правами могут являться: полное право собственности, право аренды арендодателя, право аренды арендатора, право субаренды, право собственности и право аренды на землю в составе сложной вещи (единого имущественного комплекса), право собственности и аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.
При выделении из стоимости единого имущественного комплекса (застроенный участок) части стоимости, приходящейся на землю, обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного права собственности на землю. Если земельный участок находится на другом праве, например в аренде, то величина стоимости земельного участка корректируется.

Система прав на землю по действующему законодательству в соответствии с Земельным кодексом РФ владение, пользование и распоряжение земельным участком в Российской Федерации возможно на следующих правовых титулах:

собственности (ст. 15);

постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20);

пожизненного (наследуемого) владения (ст. 21);

аренды (ст. 22);

ограниченного пользование чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23);

безвозмездного срочного пользования (ст. 24).

Кроме того, в соответствии с Гражданским кодексом РФ в отношении земельного участка возможно возникновение права залога (ст. 334), права доверительного управления (ст. 1013) и права пользования земельным участком в силу завещательного отказа (ст. 1137). Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ.Правовая система «ГАРАНТ».

Законодатель не разграничивает права на землю в зависимости от их характера, перечисляя в одном ряду и вещные, и обязательственные титулы. Группу вещных прав на земельный участок составляют: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право пользования земельным участком в силу завещательного отказа. К обязательственным правам на землю относятся: право аренды, право безвозмездного срочного пользования, право залога, право доверительного управления.

Необходимо отметить, что обязательственное право, в отличие от вещного, которое рассматривается как право на вещь, представляет собой право на определенные действия.

Деление прав на вещные и обязательственные - это основная классификация прав на вещи в Риме, сохранившаяся до наших дней, и отражающая суть имущественных отношений. Конкретно данная классификация определила структуру особой части РЧП - вещное и обязательственное право.

Важным основанием таковой дифференциации является объект, на который ориентировано правовое действие. Ежели объектом являлась вещь, то речь шла о вещном праве, ежели объектом являлось поведение другого лица (должника), то это было право обязательственное. Гражданский кодекс Российской Федерации. Гражданский Кодекс Российской Федерации (с изм., внесенными Федеральными законами от 24.07.2008 N 161-ФЗ, от 18.07.2009 N 181-ФЗ)// «Консультант Плюс» 2008

Вещное право отражало отношение лица к вещи (например, право принадлежности), обязательственно право - дела лиц меж собой(к примеру, дела торговца и покупателя в договоре купли-продажи).

Вещные права по собственной правовой природе абсолютны, т.е. управомоченному лицу противоборствует неограниченное число обязанных лиц, любой из которых должен не вмешиваться в сферу хозяйственного господства управомоченного лица, в силу чего же возможный нарушитель вещного права никогда не известен (к примеру, лицо никогда не знает, кто украдёт либо попортит вещь, тем нарушив право принадлежности).

Обязательственные права относительны-дела складываются меж определёнными субъектами, кредитором и должником, нарушитель прав управомоченного лица постоянно известен.

Это влечёт за собой и индивидуальности защиты вещных и обязательственных прав. Защита вещных прав носит абсолютный нрав - управомоченное лицо может подать иск против хоть какого, кто нарушит его право, ведь сиим нарушителем быть может хоть какой и каждый в этом мире (это можно отразить в формуле "один к каждому"). Защита обязательственных прав относительна - кредитор может подать иск лишь против должника, с которым он связан обязательством, так как конкретно это лицо может нарушить и нарушило права кредитора: не вернуло долг, не возвратило вещь ит.д.(суть обязательственной защиты можно отразить в формуле: "один к одному").

По временной характеристике вещные права бессрочны и прекращают своё существование лишь с исчезновением самой вещи, но не управомоченного субъекта. Обязательственные права срочны, так как они связывают определенных субъектов, вот почему, обычно, при погибели управомоченного либо обязанного лица, прекращаются и обязательственные права.

Значимой чертой вещных прав является их исключительность - управомоченное лицо является единственным владельцем вещного права на одну вещь, все другие лица не могут в том же объёме обладать данной же вещью. Исключительность вещных прав можно отразить в формуле: 1 лицо = 1 право на 1 вещь.

Обязательственные права не исключительны, т.е. допустимо появление пары обязательственных прав у 1-го лица в отношении пары лиц.

Вещные права различаются от обязательственных правом следования: вещные права следуют за вещью, тогда как обязательственное право следует за лицом. Это значит, что в случае, к примеру, реализации вещи, право принадлежности либо другие вещные права перебегают к новенькому владельцу данной вещи, следуют за ней. Тут молвят о обременении вещным правом. Обязательственные права имеют некую личную связь с их владельцем-кредитором, они нагружают не вещь, а конкретное лицо.

Вещные права имеют юридическое преимущество перед обязательственными: речь идёт о том, что в случае конкуренции в способности защиты вещных и обязательственных прав ценность отдаётся вещным правам - они защищаются сначала.

Современная система прав на землю

В соответствии с Земельным кодексом РФ владение, пользование и распоряжение земельным участком в Российской Федерации возможно на следующих правовых титулах:

– собственности (ст. 15);

– постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20);

– пожизненного (наследуемого) владения (ст. 21);

– аренды (ст. 22);

– ограниченного пользование чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23);

– безвозмездного срочного пользования (ст. 24).

Кроме того, в соответствии с Гражданским кодексом РФ в отношении земельного участка возможно возникновение права залога (ст. 334), права доверительного управления (ст. 1013) и права пользования земельным участком в силу завещательного отказа (ст. 1137).

Законодатель не разграничивает права на землю в зависимости от их характера, перечисляя в одном ряду и вещные, и обязательственные титулы. Тем не менее, при рассмотрении отдельных видов земельных прав, мы будем придерживаться такого деления. Группу вещных прав на земельный участок составляют: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право пользования земельным участком в силу завещательного отказа. К обязательственным правам на землю относятся: право аренды, право безвозмездного срочного пользования, право залога, право доверительного управления.

Необходимо отметить, что обязательственное право, в отличие от вещного, которое рассматривается как право на вещь, представляет собой право на определенные действия. «В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности» (ст. 307 Гражданского кодекса РФ). Поэтому обязательственные права, такие как залог, аренда, доверительное управление и пр., мы относим к правам на земельный участок с некоторой долей условности. Эти права, например, предоставляют обладателю возможность использовать земельный участок (аренда) или возможность получить удовлетворение из стоимости заложенного участка преимущественно перед другими кредиторами (залог) и пр. Но эти возможности – лишь правомочия в рамках отдельных обязательств.

Вещные права на землю

Право собственности на земельный участок представляет собой абсолютное вещное право, дающее его обладателю право владеть, пользоваться и распоряжаться вещами «наиболее абсолютным образом». Собственник земельного участка свободно владеет, пользуется и распоряжается этим участком (в той мере, в какой оборот земли допускается законом), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Если земельный участок не изъят из оборота и не ограничен в нем, то собственник вправе, в частности, отчуждать земельный участок в собственность другим лицам, например, посредством продажи, мены, дарения и др., передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения землей, отдавать участок в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Земельные участки могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. При этом законодатель закрепил право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. По общему правилу иностранные граждане, юридические лица, лица без гражданства также имеют право приобретать на территории Российской Федерации земельные участки в собственность за исключениями, установленными законом.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой ограниченное вещное право, предоставляющее его обладателю правомочия владеть и пользоваться земельным участком без возможности распоряжаться им.

Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком могут быть государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ), которым земельные участки предоставляются на указанном правовом титуле из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Как видим круг субъектов права постоянного (бессрочного) пользования по сравнению с ранее действовавшим законодательством (ст. 12 Земельного кодекса РФ 1991 г.) значительно сокращен. Иным юридическим лицам и гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование после введении в действие Земельного кодекса РФ не предоставляются. Если же указанное право возникло у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, то оно за ними сохраняется. При этом граждане имеют право в любое время бесплатно приобрести такой участок в собственность. Юридические же лица, за исключением названных в п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны выкупить земельный участок в собственность или переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до 1 января 2004 года.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком также относится к числу ограниченных вещных прав на землю. Обладатель данного правового титула владеет и пользуется земельным участком, но не может распоряжаться им, за исключением возможности передать участок по наследству.

До введения в действие Земельного кодекса РФ на этом праве земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялись только гражданам. В настоящее время, после вступления Земельного кодекса РФ в силу, предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения более не допускается. Но возникшее ранее это право сохраняется за правообладателями неограниченное количество времени, причем закон также предоставляет владельцам возможность однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) – еще одна разновидность ограниченных вещных прав на чужой земельный участок – представляет собой обременение, налагаемое на один участок в пользу хозяина другого участка. Он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Правом ограниченного пользования, как правило, обременяется соседний земельный участок, но закон не запрещает устанавливать сервитут и в отношении иных земельных участков.

По сравнению с иными ограниченными вещными правами сервитут предоставляет наименьший объем правомочий своему обладателю. Лицо, в интересах которого установлен сервитут, не вправе владеть и распоряжаться земельным участком, он может лишь использовать земельный участок для конкретно определенной цели.

Сервитут может быть частным, устанавливаемым по соглашению сторон, и публичным, устанавливаемым на основании закона или иного нормативного правового акта.

Право пользования участком в силу завещательного отказа – также представляет собой самостоятельный вид прав на землю. Оно возникает на основании завещания. Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (ст. 1137 Гражданского кодекса РФ).

Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства. Таким образом, в силу распоряжения наследодателя любое лицо (отказополучатель) сможет приобрести право пользования земельным участком, вошедшим в состав наследственной массы и перешедшим в собственность наследника.

Гражданский кодекс РФ не определяет правовую природу данных прав. Однако анализ указанной нормы позволяет прийти к выводу, что это не может быть право постоянного (бессрочного) пользования, поскольку оно возникает только в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для определенного круга субъектов, прямо названных в законе – государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления – на основании административного акта. В данном же случае право пользования участком в силу завещательного отказа возникает на основании волеизъявления гражданина – собственника земли, выраженного в его завещании.

Это не право ограниченного пользования чужим земельным участком, поскольку закон предусматривает установление сервитута для определенных целей по соглашению сторон либо на основании закона или судебного решения. Завещание же законодатель не называет в качестве основания возникновения сервитута.

Это и не аренда, поскольку аренда есть возмездное пользование землей, а в данном случае речь идет о безвозмездности отношений, возникающих на основании завещательного отказа.

Думается, что это право также нельзя рассматривать как безвозмездное срочное пользование, потому что безвозмездное срочное пользование носит обязательственный характер, возникает на основании договора и действует в течение определенного срока. Право пользования, возникающее на основании завещательного отказа, имеет вещный характер, возникает помимо воли собственника имущества, по общему правилу устанавливается без ограничения срока (хотя завещатель может установить такой срок в завещании), сохраняется при переходе права собственности на земельный участок от одного лица к другому.

Таким образом, мы приходим к выводу, что право пользования, возникающее на основании завещательного отказа, – это самостоятельное право, не предусмотренное действующим земельным законодательством. По своей правовой природе оно представляет собой право постоянного или временного пользования земельным участком, находящимся в частной, государственной или муниципальной собственности.

И хотя Земельный кодекс РФ не предусматривает такого вида прав на землю, тем не менее мы полагаем, что нет оснований не применять данную норму к земельным отношениям, поскольку земельный участок как объект недвижимого имущества может переходить по наследству, а земельное законодательство не устанавливает специальных запретов или ограничений для применения завещательного отказа в отношении земельного участка.

Обязательственные права на землю

Аренда земельного участка представляет собой обязательственное правоотношение, в рамках которого возникает и реализуется право аренды – право срочного возмездного пользования земельным участком. Право аренды – наиболее распространенное право на землю наряду с право собственности. Оно возникает на основании договора, особенности которого будут рассмотрены во второй главе настоящей работы.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком также относится к группе обязательственных прав. Земельный кодекс РФ предусмотрел три группы оснований возникновения данного права. Во-первых, в безвозмездное срочное пользование на срок не более чем 1 год земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться на основании решения компетентного органа исключительно государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Во-вторых, это право может возникать на основании договора безвозмездного пользования в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. И в-третьих, на указанном праве земельные участки могут предоставляться в качестве служебных наделов работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, на время их трудовых отношений.

Право залога (ипотеки) земельного участка состоит в том, что его обладатель (залогодержатель) имеет возможность «в случае неисполнения должником своего обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом». В литературе долгое время велась дискуссия о правовой природе залогового права. В русском гражданском праве право залога рассматривалось как вещное право: «Право залога есть вещное право…оно имеет силу не только по отношению к должнику, прямому владельцу заложенного имущества, но и в отношении ко всем сторонним лицам; а мы видели, что такое свойство есть в особенности свойство вещного права». Действующий же Гражданский кодекс РФ включил залог в главу об обеспечении исполнения обязательств, определив тем самым его правовую природу как обязательственного правоотношения.

Право залога возникает либо на основании договора, либо в силу закона, когда имеют место обстоятельства, при которых закон признает имущество находящимся в залоге. Например, при передаче под выплату ренты земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 Гражданского кодекса РФ).

©2015-2019 сайт
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2016-04-26

Вещные:

1. Право собственности. Могут быть все формы собственности (за исключением ограничений для некоторых категорий земель). Объект ПС на землю : земельный участок/земельная доля. Субъекты : государство, МО, ФЛ, ЮЛ.

2. Право пожизненного наследуемого владения. Субъекты - землевладельцы, только ФЛ. Содержание - владение, пользование, частично распоряжение в виде передачи по наследству. Объект - земельный участок государственной/ муниципальной собственности. Данное право носит бессрочный характер. 3. Право постоянного бессрочного пользования. Объект Субъекты - землепользователи, подразделяющиеся на: если право возникло после 30.10.2001 г., то субъектами могут быть государственные и муниципальные юридические лица, если право возникло до названной ранее даты , то субъектами могут быть также физические лица и, до 01.07.2012 г. - также субъектами могли быть частные юридические лица. 4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Объект: земельный участок любой формы собственности. Субъект: для частного сервитута : ФЛ и ЮЛ; для публичного : только ФЛ; наименованиесубъектов - обладатели сервитута . Содержание: некоторые виды правомочияпользования, например, проход, проезд, проложение коммуникаций, прогонскота, временное пребывание, etc. Частный сервитут возникает из договора/судебного решения. Договор заключается между собственником земельногоучастка и потенциальным обладателем сервитута, если договор заключить неудается - через суд. Фактическим основанием (условием) установлениясервитута является невозможность собственника недвижимого имуществапользоваться им без использования чужого земельного участка. Данный сервитут можетбыть возмездным и безвозмездным . Публичный сервитут . Основаниевозникновения - указание в законе.

5. Право ипотеки (залога недвижимости). Объект: частные земельные участки, государственные и муниципальные земельные участки - только в случае предоставления участка для многоквартирного жилищного строительства и создания соответствующей инфраструктуры. Субъект - залогодержатель, ФЛ и ЮЛ. Содержание - распоряжение заложенным земельным участком на торгах в случае невыполнения залогодателем основного обязательства.

Обязательственные:

1. Право аренды. Субъекты - ФЛ и ЮЛ. Содержание - владение и пользование или только пользование; даже частично распоряжение в виде передачи в субаренду или передачи арендных прав 3-м лицам без согласия собственника при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором. Договор является возмездным .

2. Право безвозмездного пользования. 3 подвида: на 1)государственные и муниципальные земли . Объект - государственные или муниципальные земельные участки. Субъект - землепользователи: ФЛ и ЮЛ. Содержание: правомочие пользования. Безвозмездный договор. 2)На служебный надел . Объект - земельный участок, принадлежащийорганизации из определенной отрасли хозяйства (лесного/охотничьего, etc.) иучреждений особо охраняемых природных территорий. Субъект - ФЛ -работники названных организаций. Содержание - пользование длясельскохозяйственных целей.

3. Право на земли лесного фонда . Объект - федеральные лесные участки.

Регулируется данное право Лесным кодексом РФ. Возникает в исключительных случая на срок не более 1 года.

4. Право на частные земельные участки на основе договора ссуды. Объект - частные земли ФЛ/ЮЛ. Содержание - определяется сторонами. Срок – не определен в законе, также устанавливает усмотрением сторон. Регулируется ГК РФ. Безвозмездное право.

5. Право доверительного управления . Объект - частные земельные участки/ земельные доли. Субъект - управляющие , ФЛ/ЮЛ, как правило это ИП. Регулируется ГК РФ. Содержание – триада правомочий собственника в зависимости от договора; управляющий осуществляет данные правомочия от своего имени, но в интересах собственника, с указанием, что он действует в качестве управляющего (за что он может получать вознаграждение, в зависимости от условий договора).

Виды прав на землю:

1. Право собственности

2. право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

3. право пожизненного наследуемого владения земельными участками;

4. право аренды земельных участков;

5. право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

6. право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц

1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Право собственности (составляющие).

1. Владение - основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. 2. Пользование - это допустимая законом возмож­ность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. 3. Распоряжение - это допустимая законом возмож­ность определять юридическую судьбу этого объекта (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.).

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю ГК РФ

1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

С 1 января 2013 года Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, см. пункты 3, 9, 9.1 и 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением предоставления служебных наделов, предусмотренных пунктом 2 статьи 24 настоящего Кодекса.

Статья 21. Пожизненное наследуемое владение земельными участками

О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в пожизненное наследуемое владение, см. пункты 3, 9 и 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. 30.06.2006).

1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

2. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.