Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.
Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:
Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.
В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость. Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м. общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.
Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%.
Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. При несогласии одного из собственников он может требовать определения рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).
При оценке доли в квартире
, с целью дальнейшей продажи, собственники доли в квартире, зачастую не редко, ошибочно предполагают то что стоимость доли в квартире, соответствует той сумме которую можно получить при продаже всей квартиры и распределению денег соизмеримо долям. Они думают что если вся квартира стоит 10 000 000, то имея 1/2 долю в квартире,
можно претендовать на 5 000 000.
Реальная стоимость доли в квартире не более 50% от того что было бы получено сособственниками квартиры при продаже всей квартиры совместно и распределению денежных средств, соизмеримо долям в квартире. В данном примере, реальная рыночная стоимость доли в квартире не более 2 500 000. Рынок долевой собственности диктует свои условия, справедливы они или нет не нам решать и не от нас к сожалению это зависит.
Доля в квартире при правильной ее оценке будет продана в течении двух недель. В противном случае
,
будет невозможна даже в течение года и более. Многие агентства недвижимости, для привлечения клиентов, умышленно производят завышенную оценку доли в квартире. Прекрасно понимая что доля в квартире по такой цене продана никогда не будет.
Цель одна, завлечь в офис и заключить агентский договор, чтоб в дальнейшем, путем всяческих манипуляций добиться от собственника доли в квартире понижения данной ранее оценки доли к ее реальной рыночной стоимости. Невозможно продать что длибо дороже чем это стоит, не стоит питать иллюзии и выдавать желаемое за действительное. Не чистоплотные риелторы пуская пыль в глаза всяческими способами навязывают свои услуги по продаже доли.
Не позволяйте себя обманывать изучите рынок долевой собственности в Москве посмотрите на предлагаемые к продаже доли в квартирах и вы поймете, порядок цен на доли в квартире, давно уже сложился и не бывает исключений из правил. Основной показатель при оценке доли квартиры это 50% от того что можно получить при совместной продаже. Все остальное, за редким исключением плюс, минус 10 %.
При оценке доли квартиры существует не мало, понижающих и повышающих факторов, но они не очень значительны. К примеру если среди сособственников есть несовершеннолетние то желающих купить такую долю будет не так много и соответственна стоимость доли будет в связи с этим снижена. Также в том случае если число собственников долей превышает количество комнат в квартире, это тоже понижает стоимость доли квартиры .
Есть конечно исключения, к примеру доли в квартирах где сособственники не проживают, в силу того что купив такую долю в квартире, можно единолично пользоваться всей квартирой. Или к примеру владелец
занимает комнату, на основание судебного решения которым за долей она закреплена, в таком случае доля оценивается практически как комната, доже если это к примеру 1/3 в 2-х комнатной квартире.
Оценка доли в квартире, требует очень грамотного и досконального изучения всей сложившейся ситуации. Не маловажную роль имеет не только стоимость квартиры и наличие другого жилья у сособственников,
но и то в результате чего образовались доли в квартире.
Обращайтесь по поводу оценки долей только в компании которые занимаются именно долевой собственностью.
Не обращайтесь в агентства которые не специализируются на продаже долей. Риелторы в таких агентствах при оценке доли квартиры производят лишь только математические действия и не берут во внимание другие очень важные факторы. Неправильная оценка доли приведет к тому что продать ее не получится годами.
В целом механизм проведения экспертизы специалистами не отличается от других видов оценки недвижимости, но есть несколько важных нюансов.
Многие владельцы доли в квартире ошибочно предполагают, что цена на нее определяется делением рыночной стоимости квартиры на число имеющихся долей. На самом деле такой вариант реален только в том случае, если квартира будет продана, а вырученные средства разделены между дольщиками соответственно размеру их долей. Во всех остальных случаях формула определения стоимости доли усложняется.
Доля в квартире стоит гораздо меньше, чем аналогичной квадратуры отдельная квартира, так как покупатель получает не индивидуальное жилье, а по сути коммунальное со всеми вытекающими из этого неудобствами. Стоимость доли, которая превышает квадратуру одной комнаты, будет существенно выше той, что является лишь частью комнаты. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире в перерасчете на 1 м кв. будет стоить дороже ½ в однокомнатной. Понижающий коэффициент стоимости находится в пределах 10-50%. Для совсем незначительных долей он может достигать 80%.
Для проведения экспертизы заказчик должен предоставить:
Чтобы оставить заявку на проведение оценки стоимости доли в квартире, необходимо позвонить нам по телефону или написать на электронную почту . Готовый экспертный отчет можно забрать, приехав к нам в офис или заказать доставку курьером.
Длительность процедуры оценки стоимости доли в квартире в нашей компании определяется в зависимости от условий проведения (без выезда, с выездом по Москве или Московской области и т. п.) и составляет 1-2 дня. По окончанию экспертизы заказчику предоставляется отчет об оценке, который является официальным документов и признается действительным всеми государственными органами.
Оценка стоимости доли в квартире может понадобиться:
Кроме отчета об оценке стоимости доли в квартире, заказчику выдается:
Покупая долю в квартире, новый владелец должен быть готовым к тому, что он приобретает право пользования выделенной ему совладельцами или судом комнатой, а не получает во владение отдельную комнату.
Доля в квартире – это не обособленная часть, не отдельная комната, а правовое понятие, не привязанное к квадратным метрам площади. Каждый из владельцев имеет право на распоряжение своей долей с согласия остальных дольщиков или по принуждению согласно постановлению суда.
Выставляя свою долю на открытую продажу, собственник обязан получить официальный отказ от остальных совладельцев на первоочередное право выкупа. Потенциальный покупатель должен проверить наличие таких документов.
Чтобы максимально упростить себе задачу при проведении любых операций, связанных с определением стоимости доли в квартире, выполнить все оперативно и согласно закону, необходимо обратиться за помощью к профессионалам нашей компании «НЭО Вега». В сфере оценки недвижимости мы работаем не один год, имеем обширную материально-техническую базу, применяем проверенные методики, поэтому экспертизу проводим в короткие сроки и на высочайшем уровне.
