Каждая территория обладает определенной категорией и назначением. Земли сельскохозяйственного назначения используются исключительно для ведения сельского хозяйства. Они могут применяться частными лицами, предпринимателями или компаниями. Перед использованием такой территории важно разобраться во всех установленных ограничениях, чтобы не нарушить требования земельного законодательства.
В РФ земли сельскохозяйственного назначения занимают значительную долю всей территории. При этом задействуется фактически не больше 8% от этих земель. Не всегда сельскохозяйственные угодья находятся внутри земли, обладающей категорией с/х назначения. Они могут входить в земли промышленности или лестного фонда.
Поэтому многие люди и предприниматели задаются вопросом о том, какие земли предназначаются для сельского хозяйства, как их определить и каким образом они могут использоваться.
На основании ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» имеется шесть групп таких территорий, которые отличаются назначением. К ним относятся земли:
Для каждого участка независимо от его назначения имеется несколько видов разрешенного использования. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения указывает, что земли могут быть основными, условно-разрешенными или вспомогательными.
Основные положения о том, как должны использоваться территории с/х назначения, включаются в главу 14 ЗК. Информация о понятии и составе земель сельскохозяйственного назначения содержатся в ст. 77 ЗК. Такие территории являются участками, располагающимися за границами разных населенных пунктов. Они используются исключительно для нужд сельского хозяйства.
Дополнительно важная информация содержится в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101. Именно на основании этого закона обеспечивается регулирование оборота территории. Описываются отношения, которые возникают между государственными властями и пользователями территории. Устанавливаются разные ограничения в отношении оборота земли. Описывается порядок, на основании которого передается земля из государственного фонда частным пользователям. Дополнительно имеются правила изъятия ее из частного владения в пользу государства.
Не распространяется ФЗ 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на земли, являющиеся частной собственностью граждан или применяемые для строительства гаражей, ведения подсобного хозяйства, животноводства или иных аналогичных целей. Оборот этих территорий реализуется на основании норм, прописанных в ЗК.
В ЗК перечисляются все лица, которые могут пользоваться землями сельскохозяйственного назначения или претендовать на их приобретение. К основным требованиям к этим лицам относится:
Если оформляются земли российскими гражданами или предпринимателями в долгосрочную аренду, то через несколько лет их использования появляется возможность выкупить имущество. Преимущественным правом обладают люди, построившие на территории разные объекты.
Допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, но наиболее часто это производится в случае, если гражданам требуется построить на территории жилой объект для постоянного проживания. В этом случае земле присваивается категория ИЖС. При таких условиях имеется возможность проложить на участке разные коммуникации.
Перевод возможен только при условии, что земли сельскохозяйственного назначения в собственности заявителя, а не используются им на основании аренды. Для выполнения данного процесса может использоваться два способа:
Достаточно часто у граждан возникает необходимость изменить категорию земель. Земли сельскохозяйственного назначения после реализации процесса будут использоваться для жилищного строительства, поэтому к ним не будут применяться все нормы и требования, которые использовались ранее.
На практике отрицательное решение часто принимается, если с/х территория располагается на достаточно значительном расстоянии от имеющегося населенного пункта. Поэтому желания собственника земли не принимаются в расчет муниципалитетом.
При использовании с/х территорий обязательно должны учитываться положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Это обусловлено тем, что покупка или продажа любого такого участка представлена оборотом земель.
Поэтому процедура смены владельца учитывает некоторые значимые факторы:
Процесс продажи земли должен выполняться при учете правил:
Поэтому не всегда владельцы такой территории могут свободно распоряжаться собственным имуществом. Это обусловлено тем, что земли сельскохозяйственного назначения находятся под жестким контролем государства.
Если гражданин или компания желают заниматься сельским хозяйством, то для получения имущества оптимально составлять с государством договор аренды. К особенностям данного процесса относится:
Если владельцем земли является частный собственник, то заключить контракт с ним не составит труда. Если же собственником является государство, то возникают определенные сложности.
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения регулирует даже правила оформления территории в аренду у государства. Для заключения контракта должны выполняться последовательные действия:
Поэтому государством предлагается несколько возможностей заключения договора. Предоставляться земля может даже бесплатно, если планирует на ней заниматься заявитель полезной для общественности деятельностью, например, выращивать значимые культуры. Дополнительно на безвозмездную передачу земли могут рассчитывать лица, относящиеся к льготным категориям населения.
Обычно на бесплатной основе территория передается на небольшой период времени, поэтому составляется договор часто на срок до 6 лет.
Если на аренду земли претендует сразу несколько лиц, то проводятся государством специальные торги. Участок земли сельскохозяйственного назначения передается тому участнику аукциона, который предложит государству самую высокую средств, представленную арендными платежами.
Победитель должен внести средства в течение 20 дней, после чего с ним заключается соответствующий контракт. Инициатор аукциона должен на собственные средства выполнить межевание участка, а также поставить его на кадастровый учет. Если побеждает другой участник торгов, то он должен покрыть убытки инициатора.
Допускается на основании ст. 22 ЗК передавать землю, полученную в аренду, в субаренду за любую плату. При этом требуется уведомить собственника, представленного государством, о данной сделке. Условия по договору субаренды должны быть аналогичны тем условиям, которые прописаны в арендном договоре.
Размер арендной платы определяется на торгах. Если отсутствует необходимость в проведении аукциона, то для расчета платы учитывается кадастровая стоимость земли, размер участка, сумма налога на территорию, а также ее рыночная цена. Примерно устанавливается плата в размере 1.5% от кадастровой стоимости.
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения содержит сведения о том, для чего может применяться территория. Для этого учитывается вид разрешенного использования. Применяются такие земли для разных целей:
Все земли, имеющие с/х назначение, разделяются на две категории, так как на одних разрешено заниматься исключительно сельским хозяйством, а на других разрешается строительство жилых объектов.
Используя земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, гражданам и компаниям приходится сталкиваться с определенными ограничениями. К ним относится:
Поэтому должны пользователи и собственники ответственно подходить к применению территорий.
Часто граждане, являющиеся владельцами сельскохозяйственных угодий, пользуются ими с нарушением требований ЗК. Так как земли представлены народным достоянием, то они являются охраняемым и значимым имуществом, поэтому нарушения в их применении приводят к привлечению граждан к ответственности.
Использование земли не по назначению приводит ко многим негативным последствиям:
Поэтому все лица, пользующиеся такими территориями, должны ответственно подходить к своим обязанностям по отношению к имуществу.
При использовании земель сельскохозяйственного назначения нужно ориентироваться на многочисленные положения ЗК. Такие территории могут принадлежать частным лицам, компаниям или государству. Допускается при определенных условиях изменить категорию земли.
Каждый гражданин или компания могут оформить участки, принадлежащие государству, в аренду. Для этого могут проводиться торги, но если имеется только один претендент, то с ним без аукциона составляется арендный договор. При длительном использовании имущества имеется возможность выкупить объекты.
Что означает выражение: земли сельскохозяйственного назначения? Для большинства горожан, это не более чем юридическая терминология для обозначения выделенной территории. Однако решив приобрести участок для постройки загородного дома, можно столкнуться с понятием «целевое использование земли».
Дело в том, что любые земельные наделы допускается использовать в строго определённых целях. Поэтому возводить строения можно только на отведённых для этого участках земли. В этой статье мы рассмотрим правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, с актуальными поправками на 2019 год.
Земли сельхозназначения представляют собой одну из семи категорий участков, распределённых по целевому применению. Правовой режим для определения территорий регламентирован Земельным Кодексом России. Вот как выглядит это распределение на 2019 год:
Разобравшись с общими определениями, переходим к конкретике. В особенности, что собой представляют земли сельскохозяйственного назначения.
Прежде всего, не стоит путать земли сельхозназначения с территориями, предназначенными для сельскохозяйственного применения. Последний термин представляет довольно абстрактное понятие, которое может распространяться на участки другого целевого назначения. Например, лесные угодья или промышленные территории, отданные для временного использования сельхоз предприятиям.
Земли сельскохозяйственного назначения подразумевают конкретные участки. Например, территории, не входящие в состав населённых пунктов, включая сельские поселения. Правовой режим использования таких земель тоже звучит весьма конкретно: они отводятся для ведения и развития сельскохозяйственной деятельности. В частности, выращивания продуктов питания либо сырья, растительного происхождения.
В свою очередь, земли сельхозназначения подразделяются на несколько категорий:
Указанные положения можно трактовать как виды разрешённого использования.
Учитывая, что правительство делает большой упор на развитие сельского хозяйства, целевое использование таких земель контролируется весьма строго. Давайте посмотрим, как это происходит в 2019 году.
Для контроля за целевым использованием выделенных территорий, действует правовой режим. По сути, это юридическое обоснование, которое регламентирует использование угодий в соответствии с действующими правовыми нормами. Такой свод действующих актов распространяется на все категории выделенных земель.
Разберём правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Здесь можно выделить две особенности:
Учитывая эти особенности, посмотрим, на что распространяется правовой режим. Сюда относятся:
Виды разрешённого использования земли, определяют и круг лиц, которые могут претендовать на использование выделенных участков. Вот установленный законом перечень:
Использование земель сельскохозяйственного назначения чётко регламентировано законом, как вы могли убедиться. Однако допускается перевод участка земли из одной категории в другую. Правда, для этого потребуются веские основания, и не факт, что чиновники разрешать такую процедуру.
Например, если вы захотите построить дом на землях сельхозназначения, можете получить отказ на проведение работ. Это связано с весьма расплывчатыми трактовками российского законодательства.
Земельный кодекс чётко указывает, что на своей земле вы можете возводить любые жилые и хозяйственные постройки. Однако есть положение, которое обязывает согласовать застройку с массой инстанции. Поэтому гораздо проще изменить категорию земли. Это допускается если виды разрешённого использования земли, являются нерентабельными. Изменить категорию высокоурожайного участка вам не позволят.
Для осуществления такой процедуры потребуется:
Сроки рассмотрения занимают до 60 дней. После этого заявителю сообщают о положительном решении или дают обоснованный отказ. В случае положительного решения вопроса, переоформлять имеющиеся документы на землю не требуется. Отказ можно обжаловать в вышестоящей инстанции.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения
Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий
Статья 80. Фонд перераспределения земель
Статья 81. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства
Статья 82. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации
Условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации устанавливаются федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.Комментарии посетителей:
30.05.2017
- Елена
Здравствуйте. Есть участок земли с/х назначения.Можно на нём построить жилой дом?
24.04.2017
- Станислав
Здравствуйте. Есть участок земли с/х назначения. Можно ли перевести землю в ИЖС? Или только через суд? Кадастрового номера на участок нет: только доля в квартале прописана
(Это Московская область)
02.02.2017
- Алексей
Статьи 81 - 82. Утратили силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
10.01.2017
- Елена
Можно ли продавать физическому лицу землю сельхоз назначения другому физическому в Республике Крым?
10.01.2017
- Михайлов Степан Валерьевич
Что надо сделать чтобы закрепить сенокосные угодия на которых заготавливаешь сено???
10.07.2016
- Мария
Здравствуйте! Имею подсобное хозяйство 8 голов КРС,а сенокосные угодия малы.Что нужно сделать для того чтоб получить сенокосные угодия для личного подсобного хозяйства?
02.09.2015
- Рамиль
Я построил дом и получил паспорт на дом из БТИ можно ли прописаться на землях сел.хоз. назначения под дачное строительство
23.07.2015
- Алексей
интересует вопрос перевода сельскохозяйственных земель арендуемых в собственность. с последующим переводом разрешенного использования.
04.06.2015
- Сергей
Добрый день! Имею в собственности 5 паевых долей сельхоз назначения, всего 30 га.С 2008 года. Свидетельство на право собственности с ограничением, земля не выделена, кадастровый номер условный. Юридическое лицо обратилось с просьбой о приобретении этих долей, могу ли я продать по договору купли продажи свою собственность в данном виде и какие налоги с данной сделки обязан оплатить? С уважением!
09.09.2014
- Вера
Можно ли строить дом и прописаться на землях сел.хоз. назначения под дачное строительство, садоводство.
26.08.2014
- николай
после ликвидации колхоза после банкротства кто распоряжается землями постоянного бесрочного пользования
14.04.2014
- Марго
Живу в Крыму. Имею пай земельный 4га и пай по наследству 5га. По законодательству РФ сколько я могу иметь земли (есть ли ограничения) с.хоз значения в собственности. И как ведется расчет налога. Спасибо.
09.11.2012
- Жакипов А
Могу ли я купить КФХ в РФ. Я гражданин Республики Казахстан. У моего продавца КФХ находиться в Алтайском крае. Часть его земель с\х назначения -паевые 2000 га и часть 3000га относиться аренда администраций. Как мне быть. Могу я оформить от продавца выше указанные земли на свое имя. Жду ответа. Заранее благодарю. Жакипов.
14.05.2012
- Максим
компенсируется ли рыночная стоимость построек на землях сельхоз назначения при выкупе государством?
14.04.2011
- Александр
Могут ли принудить к продаже землю сельхоз. назначения, полученную по наследству, от матери, если я гражданин Украины.
02.01.2011
- максим
пожалуйста подскажите как правильно оформить договор купли продажи на земельный участок сельхоз назначения для физического лица по наличному расчёту!и если можно то прикрепмте сам бланк!огромное спасибо!
08.09.2010
- Максим
Добрый день.
Статья 82.
Можно ли оформить землю сельхоз назначения с физического лица на юр. лицо ООО (если учредитель гражданин Украины) если нет то какие есть варианты.
Участки, которые находятся за пределами поселений и городов и используются для нужд сельского хозяйства, называют землями сельскохозяйственного назначения.
К ним относятся в первую очередь:
Земли лесохозяйственного назначения не относится к сельскохозяйственным.
Территории сельхозназначения подкреплены законодательной базой и регламентируются действующими кодексом, законами, инструкциями.
Согласно Ст. 81, 82 Земельного Кодекса РФ земли с/х предоставляются:
Сельскохозяйственная деятельность может производиться как одним лицом, так и объединенной группой лиц. К последним относятся даже научные и исследовательские сообщества, учебные заведения, предприятия, религиозные организации и прочие.
Участки сельхозназначения, на которых проживают народы, находятся под защитой государства согласно статьям 12, 13 . Также законодательство обязывает производить деятельность таким образом, чтобы обеспечить сохранность экологических систем, предотвратить загрязнения, нарушения и другие негативные воздействия.
Контроль земель сельхозназначения возложен на следующие федеральные организации:
Использование земель сельскохозяйственного назначения зависит от градостроительного регламента.
Согласно ему, вы можете вести различную деятельность на данной территории, в частности:
Первые три вида предполагает возможность застройки участка, однако каждый из них имеет свои ограничения.
Многие приобретают сельскохозяйственные угодья в целях инвестиций, так как цена на них ежегодно возрастает в среднем на 20 - 25%.
Такое вложение средств позволяет не только изымать прибыль из сдачи участка в аренду, но и позволяет застраивать до 30% от всей территории.
Использование земли слельхозназначения обязательно должно быть целевым. Однако и здесь существует ряд нюансов. Например, имеющийся участок можно перевести в другую категорию, которая расширит ваши права на застройку или наоборот.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения производится согласно нормам законодательства. Действия обязательно согласовываются с органами местного самоуправления, которые и занимаются сдачей и приемом участков в аренду. Чтобы обе стороны выполняли свои обязательства, между ними заключается договор.
Все пункты в нем регламентируются законом. Угодья распределяются между физическими и юридическими лицами в целях получения прибыли и посезонного урожая. Стоимость пая будет зависеть от его размеров. Оплата налогов и государственной пошлины согласовывается в договоре.
Составлять договор аренды следует с учетом всех обязательных норм.
Документ должен содержать следующую информацию:
Также обе стороны по своему усмотрению могут определить порядок страхования объекта и другие условия сотрудничества.
Договор об аренде обязательно заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Без этого любые договоренности считаются недействительными.
Ежегодно стоимость земельных участков сельхозназначения возрастает. Конечная сумма зависит от места, где расположен пай, наличия коммуникаций и построек, рыночной стоимости и ряда других причин.
Среди них:
По России стоимость сотки варьируется от 1 до 100 тысяч рублей. Такая условная цена также во многом определяется налогообложением, изменениями в законодательстве и Земельном кодексе.
В перспективе стоимость на землю может вырасти. Именно поэтому многие бизнесмены считают удачным вложением покупку пая. Выгоду можно получить за счет дальнейшей сдачи в аренду, перепродажи или организации сельскохозяйственной деятельности на выкупленном участке.
Загородное строительство становится популярнее, нежели садоводство и огородничество. Это стало причиной перевода огромных площадей в категорию земель поселений. Процедура позволяет решить ряд проблем:
Важно помнить, что перевести землю с/х назначения могут только граждане этой же страны. Граждане других государств, лица без гражданства и прочие категории не могут перевести участок из одной категории в другую.
Первым шагом к переводу земли является написание ходатайства в органы исполнительной власти.
Из документов понадобятся:
Заявка рассматривается около 3-х месяцев. Длительность оформления обусловлена согласованием на Федеральном уровне. После чего вы получите письменный акт об одобрении или отказе в переводе земли. В первом случае потребуется оплатить все необходимые сборы и внести изменения в единый реестр и государственный кадастр. По завершении процедуры обязательно предъявите акт и постановление о переводе земли сельхозназначения.
Теперь земля сельхозназначения полностью в вашем распоряжении. В зависимости от категории участка перед вами открываются новые перспективы и возможности.
На землях разрешается:
Используйте имеющуюся площадь по максимуму, но не забывайте о согласовании своей деятельности с управляющими органами.
Земли сельскохозяйственного назначения - это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:
Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.
Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям.
Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры.
Следует отметить две особенности правового режима:
Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.
Для земель сельскохозяйственного назначения установлены 6 групп:
Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:
Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным объединениям.
Порядок определения земельных участков I-VI категорий:
Оборот земель сельскохозяйственного назначения - совокупность сделок, в результате которых возникают или прекращаются права на земельные участки. Принципиальной особенностью является исключение возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной либо государственной собственности, что соответствует нормам Земельного кодекса.
Особенностью правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков сельхозназначения является законодательно закрепленное преимущественное право государственных или муниципальных органов власти на покупку продаваемого участка.
Купля-продажа определяется такими факторами:
Продавец обязан известить высший исполнительный орган государственной власти о своем намерении продать участок в письменной форме. В извещении обязательно должна быть указана цена и другие существенные условия договора (расположение недвижимости на участке и др.), иначе условия договора не могут быть согласованы.
Что касается особенностей договора аренды, то он может заключаться на срок не более 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства.
В ряде случаев возникает необходимость изменения категории земли сельскохозяйственного назначения на другую форму. Обычно это связано с обеспечением активизации оборота земли, а также с ростом спроса на загородные поселки, коттеджи, и др.
Однако при этом придется столкнуться с рядом законодательных ограничений, в соответствии с которыми изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с: консервацией земель, созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий, изменением границ поселений, размещением промышленных объектов, включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса, строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций, выполнением международных обязательств, добычей полезных ископаемых, размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.
Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.
Также нужно провести государственную экологическую экспертизу о возможности такого изменения категории.
В двухмесячный срок с момента поступления ходатайства уполномоченный орган принимает решение либо о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе. Акт направляется заявителю в течение двух недель с даты его принятия.
Переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.