Свой дом в два этажа Людмила и Виктор выстроили сами. За полтора года наши герои настолько вошли в строительный азарт, что решили рядом выстроить скромный домик для сдачи в аренду. Только доход пришлось посчитать лишь раз: еще не укрылся домик крышей, как.
Свой дом в два этажа Людмила и Виктор выстроили сами. Абсолютно все, начиная от проекта, - плод собственного воображения, точных расчетов и образец скромной мечты о прелестях загородного жилья: в доме есть камин, сауна, комната с эркером, терраса. За полтора года наши герои настолько вошли в строительный азарт, что решили рядом выстроить скромный домик для сдачи в аренду. Место отличное - до первой троллейбусной остановки в Киеве пять минут размеренным шагом, а уж как бойко сдаются в аренду квартиры на столичном массиве по соседству, и говорить не стоит. Словом, идея построить доходный домик на собственных полутора сотках стала реальностью уже через год после новоселья в собственном коттедже. Только доход пришлось посчитать лишь раз: еще не укрылся домик крышей, как уже нашелся покупатель.
Доходная мысль
Доходный домик, которому не суждено было превратиться в дополнительный источник дохода, был продан как однокомнатная квартира два года назад всего-то за $65 тыс., хотя расходы на его строительство составили около $20 тыс. Земли при нем практически нет, полсотки на весь дворик. Скромная сумма, вырученная за двухэтажный домик в 35 квадратов общей площади, послужила стартовым капиталом для нового проекта.
Именно тогда, когда на руках оказывается крупная сумма денег, острыми приступами беспокоит головная боль. Тем более, когда есть способ приумножить свои капиталы в два - три раза за год. Оглянувшись в поле, на краю которого стоял его собственный новый дом, Виктор решил снова заняться стройкой.
Но если потратить вырученные за маленький домик деньги на покупку земли, то мало что останется на стройматериалы. Ищи подобного себе в партнеры - говорит народная мудрость. И уже через несколько недель Виктор заливал фундамент на два дома, а Людмила, преуспевшая в точных науках, просчитывала разумное соотношение общей и полезной площади нового жилья, прикидывала необходимое количество материалов и их стоимость.
Активная стройка - сразу два фундамента было залито на 12 сотках - развернулась на участке партнера Виктора. Уговор был таков: на стоимость половины участка Виктор выполняет работы по строительству дома для партнера. Участок был оценен в $60 тыс. В считанные месяцы Виктор уже справился с $30 тыс. «долга»: выгнал стены, поставил перегородки, перекрытия, укрыл дом крышей. Естественно, он сам выступал в роли прораба и, как давно «прописавшийся» на строительном массиве, нашел бригаду рабочих.
Договор дороже денег
Выводить коробку своего дома по такому же проекту Виктор начал немногим позже. И вложил на $20 тыс. больше - за лето цены на стройматериалы значительно возросли. За осень в нововозведенном доме появился камин, отопление, все коммуникации. А к весне дом с оштукатуренными стенами и стяжкой на полу был готов к продаже. Покупатель нашелся только к началу прошлого лета. Дом «под чистовую» на 160 квадратов с 6 сотками земли продали за $195 тыс., из которых нужно было отдать $20 тыс. долга.
Быть может, на этом и остановился бы прораб-самородок, но теперь в партнеры пригласили его. На таких же условиях, как и в предыдущем случае, Виктор снова получил в распоряжение участок в 15 соток. Проект дома снова дорабатывала Людмила, конечно, с учетом предыдущего опыта. Партнер-заказчик не столько был заинтересован в доме, сколько в возможной прибыли от его продажи. Поначалу даже обсуждалась идея построить на достаточно большом участке таунхауз на четыре входа. Но такая идея слишком рискованна, особенно когда возникнет необходимость срочно продать жилье. Решено было все-таки поставить два полноценных отдельных дома по проверенному проекту. С начала года Виктор выставил «свой» дом на продажу и стал ждать покупателя, наблюдая за растущими ценами на участки.
Дома на продажу Людмила и Виктор строят по собственному проекту. Хотя некоторые элементы проектировок позаимствовали из разных вариантов архитектурных решений. Благо недостатка в них сейчас нет.
С улицы дом скромных размеров. Но благодаря использованию подуровня, появляется «дополнительный» этаж - площадь крыши гаража превращается в полезную жилую. К тому же такое конструкторское решение не требует больших и крутых лестниц.
Внутри дом выглядит просторным и уютным, самая маленькая комната - кабинет или детская спальная в подуровне площадью 15 квадратов.
Каждый новый дом совершеннее другого. Например, в том, который сейчас выставлен на продажу, есть окно в крыше на мансардном этаже. Может показаться, что среднестатистический гражданин выбирает загородный дом по особым изыскам - камин, сауна, гараж, количество комнат. Отнюдь, как заметила Людмила: «Выбирают, скорее всего, такой дом, который можно будет легко содержать без услуг домработницы». Конечно, к такому выводу пришли, прислушавшись к мнению покупателей предыдущих домов. «Расчет очень прост, - признается Виктор, - такой дом может купить среднестатистический горожанин, продав, например, квартиру и доплатив $50 - 70 тыс. за землю». И такому горожанину выгода налицо - квадратура дома в два раза больше, чем квартиры, есть гараж и свой участок.
Еще одно отличие последнего проекта - использованные стройматериалы. Предыдущие проекты выполнены из пенобетона и кирпича. Нынче блоки пенобетона очень дороги. Посему решили использовать ракушечник, пока еще не столь дорогой, но зато более экологичный материал.
Цена на стройматериалы, можно сказать, - определяющая доходности проектов Виктора и Людмилы. Когда начинали строить первый дом, мешок цемента стоил 8 грн., а стоимость земли в пригороде - $5 тыс. за сотку. А нынче, спустя полтора года, - уже $15 тыс. за сотку земли и 23 грн. за цемент. При этом продажная цена домов - $200 тыс. и $320 тыс. соответственно.
Расчет по долгу
Только продастся этот дом, Виктор возьмется за строительство следующего, тем более что фундамент уже залит. Очередное строительство начато в кредит - подгоняют те же цены, которые в сезон строительства взлетят в 1,5-2 раза. Пока удается одалживать под проценты у друзей. «В банке кредит будет дороже, - считает Людмила, - к тому же необходимо ежемесячно гасить платеж, а у нас нет планомерного поступления денег». Долг у друзей оформляется расписками с фразой «до момента продажи дома». Кроме прочего в банке нужно оставить имущество в залог, а рисковать своим добром Виктор не готов.
К своей одноразовой прибыли наши герои идут постепенными капиталовложениями. И экономно расходуют средства. Например, Виктор сам выступает прорабом и снабженцем. Наемный менеджер запросил бы ежемесячно минимум $1,5 тыс.
Есть и «своя» бригада рабочих, получающих в соответствии с объемом выполненных работ. По опыту прораба-самородка, сложнее всего найти не столько мастеров-специалистов, сколько честных и ответственных работников. А такой подход к оплате труда очень дисциплинирует и позволяет рассчитывать на оптимальные сроки строительства. «Если есть деньги и хорошая бригада, - рассказывает Виктор, - дом можно выстроить за 4 - 5 месяцев со всеми коммуникациями, заведенными в дом, и штукатуркой».
А вот где экономия вредна, так это при оформлении документов на дом. Виктор не ждет в очередях, а использует каналы «быстрой передачи». За что платит около $5 тыс. Справок не так уж и много, но время обходится слишком дорого. Например, еще не все документы получены на первый дом, а там уже новый хозяин живет почти год и ждет, когда сможет переоформить его на себя. Не менее года требуется, чтобы сдать в эксплуатацию готовый дом, а если не использовать «связи», только три-четыре месяца можно ждать своей очереди, чтобы попасть на прием в БТИ и сдать документы на оформление.
Такой рентабельности, которую удалось получить на продаже первого дома, наши герои уже не ждут. Но в абсолютном выражении можно заработать больше, если увеличить площадь очередного дома. А для этого нужны хорошие капиталовложения. Только особого смысла в больших проектах наши герои не видят. «Большой дом, конечно, можно намного дороже продать, - размышляет Людмила, - но нужно заказать оригинальный проект, что недешево, больше вложить в само строительство, а главное - дольше ждать покупателя». Очень много домов на массиве, которые продаются годами, вернее, никак не найдут своего покупателя. Как справедливо рассуждают Виктор и Людмила, за ту цену, которую просят за большие коттеджи с облагороженной вокруг территорией, красивыми ограждениями и удобными подъездами, выгоднее строить самому: «Скажем, за $700 тыс. можно купить или построить коттедж в тихом и живописном месте, - говорит Виктор, - а у кого есть $300 - 400 тыс., тот строит дом сам, нанимая бригаду с прорабом».
Своего покупателя год назад наши герои ждали три месяца, но интересующихся за это время было более десятка. Теперь же за два месяца лишь два просмотра. Но еще не наступило лето - пик продаж загородных домов. И, тем не менее, строительство жилья на продажу в Киеве или в пригороде постепенно теряет былую рентабельность из-за роста стоимости земли. «Все, кто занимался строительством как бизнесом в Киево-Святошинском районе, пошли дальше от столи-цы, - делится наблюдениями Людмила. - Знакомый продал за $210 тыс. дом в 20 км от Киева, там, где земля вдвое дешевле, нежели у городской черты».
Достоверной статистики по «индивидуалам» не существует, но есть основания считать, что объемы этого рынка велики. «По объему рынок коттеджей от частных застройщиков сопоставим с рынком коттеджных поселков», - считает директор департамента загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Жанна Щербакова. Если это так, то суммарно годовой оборот этого сегмента рынка можно оценить в миллиарды долларов.
Явление масштабно, однако о частных застройщиках ничего не известно.
Они не стремятся к созданию брендов, не имеют пиар- и рекламных бюджетов. Более того, они избегают всякой публичности. Из десятка найденных нами частных застройщиков только треть пошла на контакт, и лишь один из них не скрывал своей фамилии.
При этом «индивидуалы» представляют собой весьма серьезную силу. Пару лет назад одна крупная девелоперская структура не стала покупать хороший земельный участок к северу от Москвы под строительство поселка. «Там работает господин N, у которого связи с администрацией, лучшие земли, много начатых проектов, - пояснили в компании. - Мы с ним конкурировать не будем».
«Я знаю частных застройщиков с отличной репутацией в узких кругах, которые возводят по 20–25 домов в год, - говорит Жанна Щербакова. - В отдельных сегментах доля “индивидуалов” велика. К примеру, на Рублевке нет больших массивов земли под застройку, а значит, она мало интересна для крупных игроков. Зато частным застройщикам вполне хватает небольших земельных участков на два-четыре дома».
100 тысяч - и добро пожаловать!
На бумаге проект девелопера выглядит очень просто: «купил землю - подвел коммуникации - построил дом - продал». Причем Рублевка - не единственное место, где возводят дома частные застройщики. Они успешно действуют во всех сегментах - от самого элитного до экономкласса.
Чтобы уложиться в этот бюджет, можно купить 6–8 соток в садовом товариществе (30–40 тыс. долларов), подвести коммуникации (в дешевом варианте - 10–20 тыс. долларов) и тысяч за пятьдесят построить домик площадью чуть более 100 квадратных метров из пеноблоков или недорогих сэндвич-панелей. Такой коттеджик без отделки можно продать, если место более или менее пристойно, за 150 тыс. долларов.
Вдали от Москвы новый коттедж экономкласса можно приобрести у частного застройщика и за 80–100 тыс. долларов.
В целом в экономсегменте очевиден огромный дефицит и любое вменяемое предложение сразу находит покупателя. В зоне сорокового километра от Москвы один из частных застройщиков недавно осуществил следующий проект. Участок в 15 соток был разбит на два, и на каждом был построен аккуратный деревянный коттедж. Дома были быстро проданы - по 250 тыс. долларов.
А вот пример из другого сегмента. Небольшой участок с соснами площадью 8 соток в охраняемом поселке между Рублевским и Новорижским шоссе обошелся застройщику в 250 тыс. долларов. Подведение коммуникаций и строительство дома (350 кв. м) - более чем в 300 тыс.
Входной билет на рынок девелопемента в зоне максимального гламура - на Рублевке - стоит тоже не менее 1 млн. Зато готовые дома здесь - от 2 млн долларов.
Никто из частных застройщиков не планирует прибыли менее 40%. «На экономклассе рентабельность удачных проектов может достигать 100%, в элитном сегменте в исключительных случаях доходит до 200–300%, - говорит генеральный директор Victory Group Татьяна Звонарева. - При этом риски и время экспозиции в дорогом сегменте также выше. Если дешевые объекты обычно уходят за три-четыре месяца, то дорогие могут ждать своего покупателя и год-полтора».
Серьезные финансовые вложения в покупку земли и последующее строительство сдерживают многих потенциальных девелоперов, заставляют их работать в сегменте экономкласса. Сегодня для финансирования проектов «индивидуалы» чаще всего используют собственные средства или привлекают партнеров. «Я бы мог сейчас строить поселок, но для этого нужно не менее 10 миллионов долларов, - говорит застройщик Андрей. - Ввиду недостаточности собственного капитала я строю только два-три дома в год. Проектного финансирования подобных вариантов пока нет. Чтобы привлечь банковский кредит, необходимо заложить недвижимость. Но под строящийся коттедж денег не дадут».
Коттеджи против поселков Большинство частных застройщиков ориентированы на массовый спрос: никаких изысков, просто и качественно.
Обычно в первых проектах отрабатывается некая модель идеального дома, и дальше найденное решение (фасады, планировки, оборудование) тиражируется. Некоторые индивидуальные застройщики так четко формулируют свое кредо, что им могли бы позавидовать и девелоперы коттеджных поселков. «Я строю только коттеджи в стиле шале, - делится секретами мастерства Кирилл, застройщик с десятилетним стажем. - Во всех моих проектах обязательно есть ванные с окнами, большие спальни с гардеробными, французские окна во всю стену, высокие потолки, теплые полы, гараж на два машиноместа, камин. В последнее время ставлю и электропривод на ворота: стоит всего тысячу долларов, а на покупателя открывающиеся с брелока ворота оказывают магическое воздействие».
Общих правил по девелопменту загородных домов нет. Концепция задается местоположением, размером и формой участка, его окружением. При этом застройщик должен обладать стратегическим пониманием рынка.
«Одно из ключевых качеств частного застройщика - умение реально оценить возможности участка и понять, что будет востребовано на этом месте», - говорит Татьяна Звонарева. Всегда есть соблазн построить дом побольше и позиционировать его классом повыше, чем стоило бы. К примеру, в какой-нибудь рублевской деревеньке на участке в семь соток построить дворец, который «должен уйти за миллионы только потому, что это Рублевка». Надо хорошо знать и покупательские настроения, угадывать тренды рынка: земля покупается сегодня, а вот продавать готовый дом надо будет через год. Например, если сильно перебрать с его размерами, можно попасть в категорию неликвидов. Необходимо также попасть в точку и с массой других деталей - планировкой, архитектурным стилем, уровнем отделки и так далее. А вкусы покупателей меняются достаточно быстро, например классические особняки с колоннами, крыльцом и портиками уже восторга не вызывают. «Несмотря на большой спрос на коттеджи, на рынке есть масса непродуманных и потому непродаваемых вещей», - поделился один из застройщиков.
Сегодня коттеджи от индивидуалов стоят в среднем на 30–40% дешевле аналогов в поселках, и это ценят покупатели. Несколько различна и экономика частников и застройщиков поселков. У индивидуалов намного короче срок реализации проекта (год против двух-четырех) и часто ниже себестоимость: застройщики поселков вынуждены тратить большие деньги на подведение магистральных сетей.
Однако рынок меняется, и разница в ценах со временем играет все меньшую роль: покупатели активно разворачиваются в сторону централизованных поселков. «Поселки давят частников. Будущее, несомненно, за поселками с единой концепцией, охраной, службой эксплуатации, общей инфраструктурой: покупатели хотят комфорта и безопасности. Все хотят жить цивилизованно», - говорит застройщик Андрей, сам, между прочим, купивший дом в централизованном поселке.
«Мой единственный неудачный опыт строительства коттеджа был связан с хаотичной застройкой типа “Шанхай”, пусть и находившейся на Рублевке, в престижном месте, - рассказывает один из застройщиков. - Там я с трудом вернул затраченные средства. Теперь буду строить либо в коттеджных поселках, где продают землю без подряда, либо в стародачных местах. В деревни, “поля” и “шанхаи” я больше ни ногой!»
«Локальные монополисты» специализируются на строительстве в определенном районе или даже в одном населенном пункте. Часто выбирают лесные стародачные места типа Малаховки, Апрелевки или Немчиновки. Обычно живут там же и потому хорошо ориентируются на данном ограниченном пространстве, зная предпочтения тамошних покупателей. «Местные» первыми узнают обо всех продающихся участках и часто покупают их дешевле рынка.
«Для себя строившие» изначально возводят дом для себя, а потом оказывается, что почему-то он им не подходит. Или решение продать принимается потому, что выгоднее на вырученные деньги купить другой участок и там построить новый дом. В результате деньги, предназначенные для собственного жилья, начинают перекладываться с прибылью из проекта в проект.
Часть такого землеотвода обычно сразу распродается, чтобы на вырученные деньги подвести коммуникации и начать строительство домов на оставшихся участках. Но «бесплатное» развращает - обычно это сказывается и на качестве строительства, и на продуманности концепции в целом. Часть землеотвода иногда вообще подолгу остается незастроенной: до своей доли у чиновников не доходят руки.
«Строители» идут от технологии, владея, например, деревянным производством. Имеют отлаженный технологический процесс и достойное качество, но часто строят на не самых удачных участках, так как не имеют прямого выхода на землю.
Это топ-менеджеры крупных московских компаний, развивающие собственные девелоперские проекты в Подмосковье. Их сильная сторона - наличие финансовых ресурсов и хорошее знание запросов покупателей. Им достаточно просто строить «как для себя», и люди их круга обязательно оценят. Это наиболее творческие девелоперы, стремящиеся не просто заработать денег, но и реализовать себя.
Один из таких застройщиков, катаясь на лыжах в Европе, влюбился в альпийский стиль и одним из первых стал строить коттеджи-шале в Подмосковье. Другой увлечен новыми технологиями: «В строительстве постоянно появляется масса новинок, и мне хочется их опробовать. К примеру, использование вентилируемых фасадов позволяет делать их даже зимой, что существенно сокращает время строительства. То же самое с технологиями скоростной окраски стен: это дороже, но экономит время. Выиграв несколько месяцев, можно значительно улучшить финансовые показатели проекта!»
Кажется, что строить коттеджи на продажу - прибыльный и несложный бизнес. Первая мысль, когда с ним знакомишься: «я тоже так смогу». Рентабельность? Очень высокая. Административные барьеры? Практически нет: купил землю - и строй. По сравнению с проектами в городе, где согласования идут по три года, это рай. Специальные знания? Тоже вроде не надо: в строительстве, как и в футболе, разбираются все.
Один из главных рисков этого бизнеса - строительный. Приглашение строительной компании резко снижает рентабельность проекта, поэтому в основном нанимаются бригады, обходящиеся дешевле минимум процентов на тридцать. Но в таком случае возрастают риски, а также затраты сил и времени на контроль качества строительства и расходов. «Успех проекта во многом зависит от того, есть ли у вас прораб, которому вы можете доверять, - уверен застройщик Сергей. - Пока я не нашел такого человека. Всякое случалось: и с деньгами убегали, и ломать построенное приходилось».
Даже со «своим» прорабом застройщик должен не менее двух раз в неделю навещать свою стройку. Для людей, живущих и работающих в Москве, это серьезная нагрузка. «Особенно много времени съедает этап отделки, - делится Дмитрий. - Все отделочные материалы, оборудование, сантехнику я покупаю сам. К тому же во время отделочных работ возникает масса вопросов, которые лучше решать самому: ведь строители сделают не как лучше, а как им удобнее. В результате стройке посвящаются выходные и два-три утра в течение рабочей недели».
«Новичок на своем первом проекте будет покупать стройматериалы на рынках и в магазинах, переплачивая не менее двадцати процентов, - рассказывает Кирилл. - А у меня есть налаженные связи с заводами и крупными оптовиками, где я имею скидки. Кирпич, например, мне напрямую везут из Белоруссии».
И наконец, одна из главных сложностей частного строительства связана с нахождением «правильного» земельного участка.
Выбор на вторичном рынке велик, однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что большинство участков непригодны для коммерческого строительства. «Я искал участок для своего первого проекта почти два с половиной года, - сетует “молодой” застройщик Дмитрий. - Где-то были недооформленные документы, где-то сложности с подведением коммуникаций. А еще неудачная форма участка, недостаточно интересное место, неблагоприятное соседство, сложный подъезд и многое другое».
«Часто участки замечательны по массе факторов, но имеют, как мы говорим, “спрятанные мины”, которые потом не обезвредишь, - рассказывает еще один строитель. - Так, недавно мне понравился участок на красивой поляне под Истрой. Дело шло к сделке, но потом через знакомых узнал, что на этом месте люди не могут построиться уже лет пять. Оказалось, что в соседнем коттеджном поселке живет местное начальство, которое не хочет, чтобы “портился вид”. Они и торпедируют любые попытки застройки».
Особенность нынешнего момента заключается и в том, что в последнее время небольшие земельные участки в Подмосковье резко подорожали - за год не менее чем на 30–40%. В результате сегодня найти подходящий по соотношению «цена-качество» участок весьма сложно. Один опытный девелопер даже отложил на время новые проекты: «Все так дорожает, и я пока не понимаю новую экономику и что в ней надо строить». Так что если раньше, на быстрорастущем рынке лишь серьезные ошибки могли помешать частному застройщику получить хорошую прибыль, то теперь выход на рынок новых игроков не так прост. Тем более если учитывать все возрастающее давление со стороны коттеджных поселков.
Рано или поздно у многих возникает мысль о строительстве собственного дома. Обычно, побуждением к такому действию является пополнение в семье. Однако, строительство частного дома может стать не только кровом для большой семьи, но и отличным инструментом инвестирования, то есть, с последующей продажей.
Первое, на что нужно обратить внимание, это расположение участка земли. Если купить земельный участок на территории садовых товариществ или дачных поселков, то есть вероятность, что выгоды от продажи такого дома не будет. Цена на дома в отдаленных от города местах низкая, поэтому расходы на строительство будут примерно равны итоговой цене.
Однако, есть тенденция урбанизации, когда пригородные территории «съедаются» городом. Если предположить, что участок через несколько лет окажется на территории города, то можно приобрести его по низкой цене, а дом, потом, продать по цене городской недвижимости.
Учитывать стоит и такой момент, как спрос на жилье в том районе, где намечено строительство. Если спрос большой, то и дом можно будет продать дороже. Но, в то же время, и сам участок будет стоить дороже.
В современном мире покупатели очень тщательно подходят к вопросу покупок, особенно дорогих. Поэтому «обдурить» красивой облицовкой и дешевыми материалами сейчас не удастся. Не стоит экономить на строительных материалах, ведь качество оценивается в первую очередь. Если говорить об экономии, то можно сэкономить на труде. То есть, не нанимать дешевую рабочую силу, а строить самому. Другой вопрос, что тут нужно обладать необходимыми для строительства навыками.
На рынке недвижимости большим спросом пользуются кирпичные дома. Значит, его будет продать легче, чем, например, каркасный или деревянный. Кирпичный дом обойдется дороже в плане затрат на стройматериалы, но и продажа его будет выгоднее. Помимо этого, такой дом строить дольше. Но затягивать со строительством не желательно, так как цены на материалы растут.
После того, как дом построен, конечно, возникнет желание продать его скорее. Но, не стоит торопиться. Лучше выждать момент, когда цены на недвижимость в этом районе вырастут, чтобы получить максимум выгоды. Во время спада экономики за дом будут предлагать низкие цены. Поэтому, продажу наметить лучше на период экономического подъема, тогда дом можно будет продать даже дороже, чем предполагалось.
