Земля является одним из самых ценных и незаменимых ресурсов, как для ведения бизнеса (в случае необходимости проведения строительства, наличия определенных зданий), так и для обустройства личного хозяйства.
До определенного момента для населения была доступна процедура приватизации только зданий и построек, расположенных на определенном земельном участке. Саму землю государство или муниципальные органы могли предоставить в бессрочное пользование или долгосрочную аренду. В настоящий момент землю из аренды можно приобрести в собственность.
Основным нормативным документом, который регулирует порядок приватизации земельных участков, является Земельный кодекс Российской Федерации.
Кроме него существуют дополнительные законы и постановления:
По определению аренда земельного участка представляет собой определенную форму взаимоотношений между сторонами, при которой одна предоставляет другой за оговоренную плату во временное пользование участок земли для ведения на нем определенной хоздеятельности. Арендодателями могут выступать частные лица (собственники земли) или государство (муниципальные госорганы).
На арендованную землю накладываются следующие условия:
На протяжении срока действия договора лицо, арендующее земельные территории, имеет достаточно широкий спектр прав:
Для определения сроков и возможности выкупа арендованного земельного участка в собственность стоит обратиться к нормативным документам, регулирующим эту статью отношений.
Гражданский кодекс определяет возможность выкупа территории по окончании срока аренды в случае, если такой пункт прописан в договоре между сторонами.
Договор также может предусматривать выкуп земли до истечения срока действия аренды. В рамках такого варианта необходимым условием является погашение арендатором всей цены выкупа. Деньги могут вноситься сразу или погашаться постепенно (путем накопления арендной платы).
Что касается владельцев объектов недвижимости, они имеют права выкупать участки земли в независимости от длительности арендного срока. По окончании термина временного использования владельцы сооружений имеют право приоритетного выкупа земли под постройками (данное правило действует только на государственные земли, для частных владельцев право приоритета не сохраняется).
При выкупе земельного участка для всех случаев (выкуп участка после окончания действия договора, выкуп территории под объектами недвижимости, оформление права бессрочного пользования) действуют одинаковые правила и порядок проведения процедуры.
Этапы проведения выкупа земель такие:
Для начала получения земли в право собственности заинтересованное лицо подает заявление в муниципальный орган (орган местного управлении и т.д.). К заявлению прикладываются все необходимые документы.
Если приобретается участок под объектами недвижимости, находящимися в совместной собственности, необходимо заявление от всех владельцев.
В некоторых случаях органы власти могут попросить предоставление дополнительных документов, кроме стандартного перечня. Решение о передаче земель в собственность из аренды принимается в течение месяца. По истечении этого срока выдается согласие и рекомендации по составлению договора купли/продажи.
Стандартный перечень документов включается в себя:
В некоторых случаях заявитель может получить отказ в праве выкупа земельного участка. В таком случае специалисты рекомендуют обратиться в суд для обжалования решения. При этом лучше всего будет обратиться за помощью профессионалов, которые смогут объяснить причину отказа и разработать оптимальный план решения ситуации.
Стоит отметить, что для отказа должны быть весомые причины.
Среди определенных законом причин для отказа в приватизации (получении в собственность) земельного участка выделяют:
Иногда юристам удается найти несоответствие в отказе, полученном заявителем, основаниям, которые описаны выше. В таком случае выкуп участка разрешается осуществить.
В то же время самостоятельно выявить такие несоответствия крайне сложно. Обращение в суд потребует моральных, физических и материальных затрат. Для упрощения процедуры судебного урегулирования отказа в приобретении земельного участка необходимо провести экспертизу всего пакета документов на предмет соответствия правовым нормам законодательства и устранить выявленные отклонения. Дальнейший алгоритм действий по обжалованию отказа лучше обсудить со специалистами, чтобы в оптимальные сроки добиться требуемого результата. В некоторых случаях после устранения всех недостатков возможно досудебное решение вопроса.
Земельный участок может быть либо в частной собственности, то есть принадлежать физическому или , либо быть в собственности или . В подавляющем большинстве случаев принадлежащие государству и муниципалитету земли не поставлены на кадастровый учет.
При постановке на кадастровый учет определяются основные характеристики земельного надела, проводится его (установление границ), выясняется стоимость земли.
Не каждую землю есть возможность выкупить в собственность.
Желаемый земельный участок должен обязательно пройти кадастровый учет, иначе без кадастрового паспорта земля не будет доступна для приобретения.
После постановки на кадастровый учет земля становится сформированным объектом недвижимости с собственной определенной кадастровой службой стоимостью.
Региональные и федеральные законы предоставляют право физическому лицу или организации выкупить земельный участок по кадастровой стоимости, если:
Если у потенциального покупателя нет прав на землю, то все сведения о желаемой земле можно получить при отправке запроса в Управление Федеральной службы картографии, государственной регистрации и кадастра. В случае если на земле не проводилась процедура межевания (определение четких границ), но она учитывается на кадастровой карте, выписка из ЕГРП может быть не предоставлена.
В такой ситуации можно обратиться в местную администрацию за сведениями о собственнике. Цена земли необязательно будет по кадастру, даже если собственник будет найден.
Если же владельцем участка, как это бывает практически в 90% случаев, является муниципалитет или государство, то приобретение земли возможно только посредством аукциона. Торги не будут признаны состоявшимися, если заявка на аукционе будет единственной. Однако если на участке расположены здания и сооружения приобретателя участка, то земля продается .
Только так можно приобрести земельный участок по кадастровой стоимости, так как на аукционе и без торгов стартовая цена лота будет определяться кадастровой стоимостью, определенной комиссией при муниципалитете.
Категория земли при покупке участка по кадастровой стоимости не имеет значения. Приобрести можно любой участок, принадлежащий государству, на основании торгов. Кадастровая цена будет лишь начальной ценой земли на торгах. Чтобы стоимость участка была по кадастру, необходимо иметь в собственности на участке свои здания и сооружения.
Вместе с принятием решения о предварительном согласовании утверждается схема расположения земельного участка, и земельный участок ставят на кадастровый учет.
Затем собственник располагающихся на земле строений обращается с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов, рассматриваемое также в ходе 30 дней. С заявлением подается минимальный перечень , так как основную документацию для рассмотрения заявления ( о правах на объекты недвижимости и землю, кадастровый паспорт участка и прочее) орган власти запрашивает сам.
Если участок является сформированным с четко установленными границами, то собственник недвижимости на участке сразу обращается с заявлением о предоставлении земельного надела в собственность без проведения торгов.
В таком порядке участок можно будет оформить по кадастровой стоимости.
Ниже представлена таблица цен земель по их кадастровой стоимости в разных субъектах РФ и по различным видам разрешенного их использования:
| Адрес земельного участка | Вид разрешенного использования (категория земли) | Площадь земельного участка | Кадастровая стоимость |
| Московская обл, Коломенский р-н, деревня Щепотьево, улица Березовая | 1 550 м² | 1 065 609,5 руб. | |
| Республика Башкортостан, г. Кумертау, улица Джалиля | Для индивидуального жилищного строительства | 1 307 м² | 504 000 руб. |
| Тверская обл, г. Тверь, улица Русская | Для индивидуального жилищного строительства | 576 м² | 618 698,88 руб. |
| Краснодарский край, Славянский р-н, Бараниковский хутор, улица Мира | Для индивидуального жилищного строительства | 600 м² | 60 000 руб. |
| Челябинская обл, г. Магнитогорск, Тагильская улица | Для индивидуального жилищного строительства | 887 м² | 186 000 руб. |
| Ярославская обл, Некрасовский р-н, село Диево-Городище | Для индивидуального жилищного строительства | 1 500 м² | 236 000 руб. |
| Красноярский край, Ужурский р-н, Ужур г, Победа Социализма ул | Для индивидуального жилищного строительства | 1 400 м² | 250 000 руб. |
| Республика Татарстан, Лаишевский р-н | Для индивидуального жилищного строительства | 1 500 м² | 834 000 руб. |
| Краснодарский край, Темрюкский р-н, поселок Веселовка, Тенистая улица | Для индивидуального жилищного строительства | 1 012 м² | 478 726,6 руб. |
| Владимирская обл, Кольчугинский р-н, деревня Тюхтово | Для индивидуального жилищного строительства | 2 500 м² | 153 425 руб. |
| Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Рабочая улица | Для индивидуального жилищного строительства | 1 000 м² | 625 000 руб. |
| Ростовская обл, Семикаракорский р-н, г. Семикаракорск | Для индивидуального жилищного строительства | 640 м² | 120 000 руб. |
| Калининградская обл, Гусевский р-н | 93 902 м² | 180 000 руб. | |
| Иркутская обл, Иркутский р-н, деревня Карлук | Сельскохозяйственное использование | 61 860 м² | 500 400 руб. |
| Волгоградская обл, Киквидзенский р-н, Преображенская ст-ца, улица им Н.Сухова | Сельскохозяйственное использование | 35 893 м² | 260 224,25 руб. |
| Ростовская обл, Волгодонской р-н, поселок Победа | Сельскохозяйственное использование | 26 000 м² | 30 000 руб. |
| Чувашская Республика, Ибресинский р-н, Ширтанское с/п | Сельскохозяйственное использование | 4 500 м² | 16 200 руб. |
| Новгородская обл, Новгородский р-н, Тесово-Нетыльское городское поселение с/п | Сельскохозяйственное использование | 66 006 м² | 106 269,66 руб. |
| Республика Дагестан, г. Дагестанские Огни, пр-кт Михаила Ивановича Калинина пр-кт | Предпринимательство | 70 м² | 228 410 руб. |
| Республика Татарстан, Менделеевский р-н, г. Менделеевск, улица Фомина | Предпринимательство | 600 м² | 12 332,07 руб. |
| Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Чишмы пгт, Тополиная улица | Предпринимательство | 7 527 м² | 5 994 000 руб. |
| Ленинградская обл, Ломоносовский р-н, поселок Ропша | Предпринимательство | 1 000 м² | 3 511 790 руб. |
| Республика Башкортостан, Давлекановский р-н, Сергиопольский с/с | 2 003 м² | 113 800 руб. | |
| Пензенская обл, Мокшанский р-н, деревня Пяша, Строительная улица | Для ведения личного подсобного хозяйства | 1 995 м² | 34 852,65 руб. |
| Хабаровский край, Хабаровский р-н, село Мичуринское | Для ведения личного подсобного хозяйства | 572 м² | 185 688,36 руб. |
| Краснодарский край, Темрюкский р-н, Ахтанизовская ст-ца | Для ведения личного подсобного хозяйства | 1 000 м² | 172 200 руб. |
| Воронежская обл, Борисоглебский р-н, село Макашевка | Для ведения личного подсобного хозяйства | 2 000 м² | 150 300 руб. |
| Архангельская обл, Приморский р-н, Большие Карелы д | Для ведения личного подсобного хозяйства | 633 м² | 180 468,3 руб. |
| Ростовская обл, Октябрьский р-н, Нижнедонской поселок, Восточная улица | Для ведения личного подсобного хозяйства | 2 010 м² | 112 841 руб. |
| Самарская обл, Богатовский р-н, Печинено с, Зеленая ул | Для ведения личного подсобного хозяйства | 139 м² | 9 988,54 руб. |
При выборе земельного участка первым делом необходимо проверить, проводилась ли на нем процедура межевания.
Если ее не было, то есть риск получить землю без четких и конкретных границ, что уже может создать трудности в использовании земельного участка.
Процедура межевания может быть проведена кадастровой службой по заявлению покупателя либо землеустроительной компанией, которая имеет лицензию на проведение такого рода работ. Поэтому не стоит сразу же радоваться низкой кадастровой стоимости, так как вполне вероятно на такой земле не проведен весь комплекс работ по ее устройству и оформлению.
Стоимость по кадастру также зависит от площади участка, наличия коммуникаций и прилежащей к земельному наделу инфраструктуры.
К примеру, перед приобретением важно получить сведения о физических возможностях грунта. Качество грунта напрямую влияет на способ организации водоснабжения. Это может быть как магистральный водопровод, индивидуальный колодец, так и скважина.
При оценке стоимости земельного участка кадастровая служба также принимает во внимание наличие возможности подключения к сетям канализации, в особенности при расположении земли рядом с озером или рекой.
На стоимость большое влияние оказывает развитость отдельных инфраструктурных сегментов. Если планируется использовать земельный участок в целях проведения сезонного отдыха, то достаточно будет обслуживания дорог администрацией, благоприятной экологической обстановки и возможности застраховать имущество и строения.
Если же в планах постоянное проживание - следует выяснить возможность телефонизации, проверить попадание территории в район обслуживания сотовых операторов.
Также для благополучного проживания выясняется, насколько работает централизованный вывоз мусора, почтовая доставка, доступны ли больницы, магазины, общественный транспорт.
Есть некоторые основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность:
Публичный запрет на приватизацию участка - это изъятие его из оборота, наложение ограничения в обороте (нет разрешения на предоставление частным собственникам), установленный запрет законодательством федерального и местного значения, резервирование земли под государственные или муниципальные нужды.
Важно! Есть два варианта решения проблемы, если на участке расположены объекты недвижимости другого лица:
Выкуп земельного участка выгоден Вам, если:
Закон № 48 г. Москвы « О землепользовании в городе Москве» позволяет выкупить в собственность расположенные в г. Москве земельные участки по льготной цене - 20 % от кадастровой стоимости участков. Такая льготная цена установлена до лета 2012 года.
Выкупить в собственность земельные участки по такой льготной цене имеют право собственники строений:
В иных случаях выкуп земли тоже возможен, однако обойдется дороже.
Следует учесть, что договором купли- продажи будет установлен разрешенный вид использования участка идентично указанному в действующем договоре аренды (например, имеющаяся в договоре аренды фраза «земельный участок предоставляется для эксплуатации здания под административные цели» будет также в договоре купли-продажи).
Также, договором будет установлен запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке. Однако такого запрета бояться не стоит, даже если Вы выкупаете землю в целью легализации самостроя, строительства или реконструкции здания, так как:
О кадастровой стоимости участков в Москве, и цене их выкупа.
Кадастровая стоимость земель, расположенных за пределами третьего транспортного кольца, составляет ориентировочно 12 700 руб за кв.м. Выкупаются такие земли ориентировочно из расчета 2 540 руб за 1 кв м земли (20 % от кадастровой цены).
Для выкупа земельного участка в составе комплекта документов необходимо предоставить кадастровый паспорт участка, в котором указаны координаты здания. Но здания Москвы часто не зафиксированы в кадастровых паспортах участков, поэтому часто приходится повторно проводить межевание, и ставить результаты межевания на кадастровый учет. Однако только постановка на кадастровый учет требует времени - не менее 45 дней. Поэтому желающим выкупить землю по льготной цене мы рекомендуем торопиться с принятием решения.
Оказываем помощь в:
Ориентировочная стоимость услуг по выкупу земельного участка: 180 000 рублей
(цена включает: проведение межевания участка с постановкой на учет координат здания, сбор необходимых выписок и справок, организация подписания Распоряжения ДЗР о продаже земельного участка и договора купли-продажи участка, оформление Свидетельства о гос.регистрации права собственности на земельный участок).
Государственная или муниципальная земля может быть передана гражданам либо компаниям на основании постоянного или временного пользования (аренды). В последнем случае при достижении определенных условий участок может быть выкуплен у администрации населенного пункта (где была оформлена аренда) или передан ею на безвозмездной основе. Сама процедура передачи вещных прав на землю, по-сути, является приватизацией и охватывает аналогичные действия.
Приватизация представляет собой метод преобразования формы собственности земельного участка путем ее передачи в частные руки. Такой процедуре подлежит государственное или муниципальное имущество, которое находится в фактическом ведении иного заинтересованного лица и необходимо ему для целей, предусмотренных и разрешенных законодательством (развитие инфраструктуры, строительство недвижимости, выделение обособленных объектов из состава кооперативов или объединений).
В отдельных случаях разрешается передача в долгосрочную аренду (до 50 лет) отдельных участков, находящихся в категории лесных, водных или земель запаса. Например, как на Дальнем востоке. Такие земли распоряжением правительства переводятся в иную категорию и передаются в пользование.
В земельном законодательстве под приватизацией понимается передача определенной территории в частные руки тем или иным государственным органом, который является фактическим правообладателем. В под этим же понятием подразумевается возмездное отчуждение собственности РФ или ее отдельных субъектов во владение заинтересованным лицам.
В июне 2014 года вступил в действие , внесший существенные изменения в ЗК РФ (Земельный кодекс), начавшие действовать с начала марта 2015 года. Благодаря нововведениям была оптимизирована процедура предоставления отдельных участков государственной собственности в частные руки. Основные изменения :
Выкуп земли из аренды в собственность регламентируется ЗК РФ и осуществляется двумя способами:
Если выкуп земли у государства происходит на торгах, уполномоченным органом объявляется о проведении такого мероприятия и устанавливается начальная стоимость, которая не может превышать фактическую кадастровую цену рассматриваемого объекта. Продажа надела осуществляется претенденту, назначившему более высокую цену за предмет. Если участник аукциона один, продажа ему земли происходит по начальной стоимости.
В следующих случаях реализация имущества происходит без организации конкурса:
Если на арендованном наделе находится недвижимость, ее владельцу предоставляется приоритетное право для выкупа земельного участка , если иное не запрещено законодательными актами. Если владельцев недвижимости несколько, и при этом невозможно выделить отдельные доли такого имущества, государственное владение может быть передано в общую долевую собственность.
При желании выкупа земельного участка, находящегося в государственной собственности, заинтересованному лицу необходимо обратиться в компетентную службу, в чьем ведении фактически находится рассматриваемый объект. Зачастую, это земельный комитет при местной администрации . В отдельных случаях заявка подается в департамент земельных ресурсов соответствующего субъекта Федерации.
При обращении в компетентный орган оформляется заявление по предоставленному образцу , к которому прикладываются следующие бумаги :
Если выкупаемый участок подлежит передаче заинтересованной стороне, в течение одного месяца после подачи заявления от госоргана придет официальный ответ, содержащий образец договора купли-продажи. В случае отказа, извещение с указанием причин будет получено в этот же срок.
Если территория не определена, период делопроизводства может быть растянут в зависимости от наличия пустующих земель и количества претендентов, которых в соответствии с социальным статусом определят в специальную очередь на получение .
В случае выкупа на торгах, с победителем аукциона заключается соответствующий договор в течение 5 дней после выплаты всей суммы за участок.
Договор купли-продажи оформляется в соответствии с законодательством уполномоченным органом или нотариусом и должен содержать следующие сведения:
Если арендодатель уклоняется от заключения такого договора, заинтересованное лицо или его представитель могут обратиться в судебные органы.
Заявителю может быть отказано в выкупе , если:
Оформление перехода вещного права на землю производится в Росреестре при предъявлении договора купли-продажи или иного правоустанавливающего документа, а также акта приема-передачи имущества.
Стоимость госуслуги за регистрацию земли согласно составляет 350 руб . для граждан и 1 000 руб . для компаний. Оформление доли в праве общей стоимости – 100 руб . Госрегистрация доли в многоквартирном доме (при необходимости) – 200 руб .
В регистрирующий орган документы можно представить следующими способами:
Срок рассмотрения обращения – 30 дней с момента регистрации заявки, которая осуществляется в течение 3 дней после ее получения (5 дней, если используются услуги МФЦ). Результатом процедуры будет внесение записи в государственный реестр и выдача заинтересованному лицу свидетельства о собственности.
Гражданин Мелехов П.В. арендовал землю под личное подсобное хозяйство у муниципалитета сроком на 10 лет. По истечении пяти лет на участке он соорудил различные постройки и сооружения для организации животноводства. Согласно земельному кодексу, гражданин арендовавший землю в течение более 5 лет , на которую не установлены какие-либо ограничения, вправе ее получить в личную собственность.
Для осуществления этого Мелехов обратился в районный муниципалитет, где составил соответствующее заявление и приложил к нему необходимую документацию. В течение одного месяца от госведомства был получен официальный ответ с указанием выкупной стоимости и содержащий образец договора купли-продажи.
После оплаты объявленной цены, с гражданином был заключен указанный договор и составлен передаточный акт. Эти документы были предъявлены в Росреестр, где был оформлен переход вещного права в частные руки путем занесения записи в госреестр, и было выдано соответствующее свидетельство.
Аренда земли с правом выкупа представляется отдельным категориям лиц в соответствии ЗК РФ. Основные положения:
Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Анатолий. Как я могу приватизировать арендованную землю , на которой находится жилая недвижимость, находящаяся в моей собственности и во владении иных лиц. При этом некоторые из них являются обладателями вещного права на основании хозяйственного ведения?
Ответ: Добрый день, Анатолий. В вашем случае можно посоветовать применить законодательную норму , гласящую: если на одном земельном участке находятся сооружения нескольких лиц, обладающих ими на основании прав собственности и хозяйственного ведения, такой надел может быть предоставлен в пользование на основании договора аренды с множественностью лиц.
