Такое понятие, как публичный сервитут на земельный участок представляет собой одну из разновидностей обременений, которая может накладываться на объект недвижимости. Ключевой особенностью такого обременения является то, что установить его могут исключительно органы власти, при этом территория для нужд государства или муниципалитета у собственника не изымается
В Гражданском кодексе Российской Федерации установлено, что собственник земли может требовать от владельцев смежных участков предоставления ему возможности использовать их территории с определёнными ограничениями для конкретных целей. Это не имеет ничего общего с арендой.
Можно выделить следующие особенности публичного сервитута на земельные участки:
Несмотря на то, что сервитут представляет собой обременение, по закону нельзя допустить, чтобы его наличие мешало владельцу земельного участка полноценно им пользоваться и распоряжаться. Если это правило нарушается, владелец недвижимого объекта имеет право обратиться к органу государственной власти и потребовать изъятия участка, например, посредством его выкупа.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Публичный сервитут устанавливается для гражданского использования земли на основании:
В соглашении любой из сторон может выступать как один человек, так и несколько. Кроме того, это не обязательно должно быть физическое или юридическое лицо. Стороной может быть муниципалитет или государство. В любом случае соглашение должно быть зафиксировано документально, а сам договор подлежит государственной регистрации. Перед его заключением обязательно нужно провести процедуру , чтобы не возникало никакой путаницы с её границами. Дополнительно проводится и оценивание собственности, попадающей под публичный сервитут.
В целом, установление публичного сервитута на земельные участки происходит по таким причинам, как необходимость:
Чтобы законно установить факт публичного сервитута на землю, необходимо пройти несколько последовательных этапов. Все они имеют одно начало – поданное заявление с соответствующим требованием. Инициатором его подачи вправе выступать государственные органы власти, местный муниципалитет, юридическое или физическое лицо.
Что указывается в заявлении:
От имени органа местного самоуправления заявление подаётся администрации муниципалитета. Если заявителем выступает какой-либо иной субъект, обратиться следует к соответствующему территориальному исполнительному органу по земельным вопросам. Поскольку сервитут является обременением земли и её владельца, это требует соответствующего индивидуального акта. Однако речь идёт не просто об обременении, а о публичном сервитуте, где невозможно определить чёткое количество лиц, которые будут проходить через территорию. Исходя из этого, акт будет нормативного характера.
После подачи заявление будет рассматриваться в установленные сроки в зависимости от того, кто выступает субъектом и в каком регионе. В каждом существует территориальный акт со всеми действующими правилами и требованиями. Это не распространяется разве что на населённые пункты федерального значения. Рассматривается заявление на специально собранном слушании, по итогам которого выносится решение. Для таких слушаний нет регламентированной формы проведения, поэтому они могут быть приравнены к гражданскому собранию. Это собрание в обязательном порядке протоколируется. В протоколе содержится не только повестка дня и вынесенное решение, но и количество присутствующих человек. При этом, если ссылаться на статьи Земельного кодекса Российской Федерации, даже эти собрания не являются обязательными, чтобы решение о публичном сервитуте было принято.
Общественный сервитут фиксируется договором или соответствующим актом, в котором указывается основная информация о недвижимом объекте (месторасположение, общая площадь, индивидуальный кадастровый номер, прочее). В целом можно заметить, что его информативная структура будет схожей с поданным заявлением.
Действовать публичный сервитут начнёт после государственной регистрации, для которой потребуется подать такие документы:
Обременение земли, чем и является публичный сервитут, обязательно будет отображаться в кадастровом плане участка и в единой государственной регистрационной базе. Это требует проведения процедуры межевания территории для установления чётких границ общественного сервитута.
Так, например, когда недвижимость зарегистрирована и поставлена на государственный учёт кадастровой палатой, нужно получить акт от органов государственной власти о том, что сервитут установлен, после чего проводится межевание. Если же земля не зарегистрирована, это чревато проведением двойной работы, поскольку межевание нужно проводить, чтобы оформить землю, и далее всё равно придётся для установления публичного сервитута.
Если рассматривать вопрос с юридической стороны, то для того чтобы избежать двойной работы, следует учесть, что не основообразующий и не порождающий право собственности Его задачей служит только фиксация состояния имеющейся территории или ее формирование путём установления границ. Исходя из этого, закон не запрещает начинать процедуру с установления сервитута, чтобы после на его основании продолжать оформление.
Заключая договор об установлении сервитута, следует убедиться в том, что он составлен правильно и включает в себя все обязательные пункты, а именно:
После подписания договор должен быть удостоверен нотариусом и зарегистрирован в Росреестре. Это обязательные процедуры, без которых публичный сервитут не будет признан законным. Документы, необходимые для регистрации сервитута, перечислены ранее в статье. Особенно следует обратить внимание на кадастровый план участка. Если он по каким-либо причинам будет утерян или испорчен, владелец объекта недвижимости обязан восстановить его в кратчайшие сроки.
У владельца земельного участка есть право установить размер оплаты, ссылаясь на тот убыток, который он понесёт из-за публичного сервитута. К данному пункту следует подойти довольно тщательно и взвесить все нюансы, поскольку в случае, когда, казалось бы, убыткам браться неоткуда, на практике это может оказаться далеко не так.
В размер оплаты за обременение территории сервитутом собственник может включить стоимость работы охраны, содержание участка и его поддержание в надлежащем состоянии, что особенно важно, если целью сервитута является частый проезд.
После заключения договора, если установленная цена оказалась несоответствующей реальной картине, ссылаясь на Земельный и Гражданский кодекс Российской Федерации, решить вопрос можно дополнениями к договору. Весомыми основаниями для них служат такие ситуации, как:
Как выше упоминалось, государственная регистрация публичного сервитута является процедурой обязательной и никаких исключений здесь не предусмотрено. Заниматься оформлением регистрации вправе органы юстиции, которые вносят данные в единый государственный реестр прав на недвижимость. Подаёт заявление о регистрации сторона, в пользу которой сервитут наложен. Для этого должен быть акт, договор или постановление суда. Также потребуется ходатайство муниципального органа или иной государственной структуры.
После внесения сведений в единую базу публичный сервитут вступит в силу. Если же такое обременение касается не всей территории, а лишь её определённой части, прилагается схематический план с межеванием и отметками, какую именно долю недвижимости сервитут затрагивает. Если регистрируется несколько разных сервитутов, каждый будет проходить отдельную процедуру в установленном порядке.
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, регистрация публичного сервитута не является бесплатной и требует внесения государственной пошлины. Ее размер будет зависеть от того, кто оформляет регистрацию и в каком регионе. Так, если физическое лицо уплачивает пятьсот рублей, то юридическое – две тысячи. Каждое последующее внесение изменений тоже регистрируется с внесением государственной пошлины, но уже в меньшем размере. Если физическое лицо платит сто рублей, а юридическое – триста, то муниципалитеты платят пятьдесят.
Следует знать и том, когда по закону может быть прекращён публичный сервитут, поскольку он далеко не всегда бессрочный, даже если продлевается неограниченное количество раз. Весомыми причинами для снятия обременения служат:
В любом случае, досрочное снятие происходит через суд и уважительной причиной для этого служит ущемление прав владельца недвижимого имущества. В иных случаях, которые упоминаются выше, можно обойтись без суда, подав заявление местной администрации.
Собственник, права которого нарушаются, может потребовать, чтобы муниципалитет выкупил землю, обременённую сервитутом, если снять его нельзя. Однако при этом гражданин лишается и всех объектов, которые на этой земле располагаются. В крайнем случае, после он сможет их арендовать.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Установление земельного сервитута является легальным способом закрепить ограниченное право пользования чужим наделом. По своему правовому статусу сервитуты могут являться частными и публичными, а их условия могут оформляться в виде добровольного соглашения или судебного акта.
В этом материале можно узнать, что такое сервитут на земельный участок, и какие нюансы сопровождают процедуру его установления.
Правовое понятие сервитута закреплено в статье 274 ГК РФ и статье 23 ЗК РФ и подразумевает установление ограниченного права пользования соседним земельным наделом. Эта процедура может существенно ограничить законное право владельца чужого земельного надела, поэтому произвольное введение сервитута не допускается. Исходя из анализа статьи 274 ГК РФ, правоотношения сервитута могут возникать в следующих ситуациях:
Как правило, перечисленные ограничения устанавливаются в форме частного сервитута, условия которого определяются по соглашению сторон или на основании судебного акта. Если условия ограничений регламентируются законодательными актами, вводится публичный земельный сервитут. Рассмотрим правовые основания для введения режима частного или публично сервитута.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Введение публичного сервитута не требует обращения в суд или оформления соглашения между определенными лицами. Для этого властными органами РФ, региона или муниципального образования принимается нормативный акт, в котором будет зафиксированы все существенные условия сервитута. Для принятия указанных актов нужно обязательно провести общественные слушания с участием местного населения.
Статьей 23 ЗК РФ регламентирован исчерпывающий перечень ситуаций, когда на временный или постоянный срок будет вводиться сервитут публичного характера. Выделим наиболее распространенные случаи, когда в интересах местных граждан, либо государственных и муниципальных органов, может вводиться ограничение прав собственников:
Поскольку введение сервитута публичного характера существенно ограничивает законные интересы правообладателя, должны досконально соблюдаться все требования законодательных актов. При выявлении нарушений владелец участка может обжаловать нормативный акт властных органов в судебном порядке.
Также закон предусматривает обязательную регистрацию любых видов сервитутов, для этого необходимо обратиться в службу Росреестра. Сведения о сервитуте, а также его сроках, будут доступны для ознакомления путем получения выписки из госреестра ЕГРН .
Частный сервитут устанавливается в отношении конкретных лиц либо группы субъектов, т.е. носит персональный характер. Установление указанного ограничения может происходить в добровольном или принудительном порядке. Если правообладатель надела не возражает против ввода сервитута, все договоренности сторон можно оформить в виде письменного соглашения.
Соглашение об установлении сервитута земельного участка должно предусматривать все существенные условия, которые будут соблюдаться сторонами:
Обратите внимание! За ограничение в виде частного сервитута допускается взимание платы, если иное прямо не указано в законодательных актах. Размер платежей может устанавливаться по договоренности сторон, а при отсутствии взаимного компромисса - в рамках судебного производства.
Добровольное соглашение о сервитутном ограничении должно быть зарегистрировано в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН. Для этого нужно предварительно заказать и получить межевой план на землю у кадастрового инженера. Необходимость получения межевого плана связана с требованием Федерального закона № 218-ФЗ - любые изменения данных в госреестре ЕГРН должны быть изначально изложены в межевом плане. Графическая и текстовая часть межевого плана должна соответствовать условиям соглашения, этот момент будет проверяться во время регистрационных действий.
Если переговоры с правообладателем участка не привели к результату, есть возможность урегулировать спор в судебном порядке. Для этого можно использоваться вариант установления сервитута, который предлагался для досудебного соглашения. Рассмотрение споров, связанных с указанными ограничениями земельных прав, входит в компетенцию судов общей юрисдикции (районные или городские суды).
На что нужно обратить внимание при обращении в суд? В содержание искового заявления рекомендуется включить следующие пункты:
Суд не вправе обязать собственника надела подписать соглашение о сервитуте, поэтому в решении будут зафиксированы все условия ограниченного права пользования. При этом суд обязан принять во внимание не только требование владельца смежного участка, но и интересы правообладателя.
При вынесении решения судебное учреждение будет учитывать следующие нюансы:
Также в судебном процессе должен разрешаться вопрос и о размере платы за пользование чужим наделом земли. Поскольку закон не содержит правила взимания платы в таких случаях, будут использованы положения судебной практики, либо понадобится заключение специализированной экспертизы.
Отдельного внимания заслуживает регистрационная процедура в службе Росреестра. Если условия сервитута были определены в соглашении, для регистрации потребуется участие обеих сторон. На основании судебного акта заявление будет подавать только заинтересованное лицо.
В службу Росреестра представляются следующие документы:
Для проведения регистрационных действий уплачивается госпошлина в размере 1500 рублей для физлиц и 6000 для предприятий.
Прекращение сервитута происходит по истечении срока его действия, либо по обращению в суд заинтересованного лица. Например, основанием для обращения в суд будет являться существенное нарушение условий ограниченного пользования в виде нарушения правил разрешенного землепользования. Для официального прекращения действия сервитута в госреестр ЕГРН должны быть внесены соответствующие сведения.
Публичный сервитут на земельный участок является одной из разновидностей обременения, которое налагается на земельный участок. Главная особенность публичного сервитута заключается в том, что он может быть установлен только по решению органа власти, но без изъятия земельного участка в пользу государства.
Гражданский кодекс разрешает собственнику любого недвижимого имущества потребовать от владельца смежного земельного участка, а в некоторых случаях и любого другого земельного участка, предоставить ему возможность ограниченно пользоваться им.
То есть получается, что сервитут:
Публичный сервитут на земельный участок может быть установлен только на основании:
Сервитут на земельном участке ни в коем случае не должен мешать собственнику распоряжаться и пользоваться своим земельным участком.
Если собственник не может пользоваться своим наделом, то он вправе обратиться в соответствующий орган государственной власти с требованием, чтобы тот изъял земельный участок, в том числе, путем выкупа за разумную цену.
При этом орган государственной власти обязан возместить собственнику участка все причиненные ему убытки или предоставить взамен равноценный по стоимости и по размерам земельный участок.
Публичный сервитут может быть установлен только с учетом результатов общественных слушаний.
Цели введения публичного сервитута на земельный участок:
Для того чтобы ввести публичный сервитут, нужно пройти несколько этапов.
1. Подача заявления . Подавать заявление могут органы государственной власти или местного самоуправления, физические и юридические лица.
Пробелом в законодательстве все еще остается вопрос, куда же идти с этим заявлением ?
Если толковать закон, то получается, что если речь идет об органе местного самоуправления - то обращаемся в администрацию муниципального образования; если о нуждах субъекта - то в соответствующий исполнительный орган, который занимается земельными вопросами в субъекте.
Например, в Пензенской области распоряжение об установлении сервитута выдает местное Правительство.
Еще одним интересным вопросом является то, каким именно актом будет устанавливаться сервитут: нормативным или индивидуальным
?
Если исходить из логики законодателя, то сервитут является обременением для конкретного участка и для конкретного владельца; поэтому правильнее будет говорить об издании индивидуального акта.
Но, с другой стороны, речь идет о том, что через этот сервитут будет «проходить» неограниченное количество лиц - значит, акт все же должен носить нормативный характер.
В заявлении должно быть указано:
2. Рассмотрение заявления органом государственной власти. Нормативным актом субъекта определяется орган, который занимается вопросом установления сервитута.
В том же акте прописывается срок, в течение которого должны быть рассмотрены представленные документы. В федеральных актах такого требования нет.
3. Организация общественных слушаний и вынесение решения по итогам слушаний. Общественные слушания - это, по сути, одна из разновидностей участия общества в решении касающихся их вопросов.
На сегодняшний день такой формы общественного участия в законодательстве не закреплено. Но данные слушания можно приравнять к сходу граждан.
Основным документом, который должен быть по результатам слушания, является протокол. В нем отражается повестка схода, количественный состав и итоги слушаний.
Земельный кодекс предусматривает, что общественные слушания носят лишь рекомендательный, а не обязательный характер в принятии решения о введении сервитута.
4. Принятие органом власти решения об установлении сервитута и издание нормативного правового акта. В акте обязательно должно быть указание на земельный участок, обременяемый сервитутом (его площадь, место расположения, кадастровый номер и т.д.), сведения о собственнике участка, цели установления и срок сервитута и т.д.
5. Сервитут начинает «действовать» только после того, как сведения о нем будут внесены в ЕГРП.
При этом следует помнить, что сервитут - это ограничение не земельный участок. Соответственно, чтобы это ограничение зарегистрировать, в ЕГРП должны содержаться сведения об участке.
Документы, необходимые для регистрации:
Заявление о регистрации;
. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
. нормативный акт об установлении сервитута;
. доверенность, подтверждающая полномочия представителя;
. план земельного участка.
Публичный сервитут как один из видов обременений участка в обязательном порядке должен быть отражен в кадастровом плане.
Для того чтобы такие сведения отразить, необходимо провести межевание земель - то есть установить границы публичного сервитута на земельный участок.
Возникает вопрос, какие границы сервитута следует отображать при межевании: те, которые уже установлены или которые планируется установить? Является ли отсутствие акта органа государственной власти препятствием для проведения межевания?
На практике это выглядит следующим образом. Если участок зарегистрирован и поставлен на учет в кадастровой палате, то дожидаемся акта органа государственной власти об установлении сервитута и проводим межевание.
А что если участок, на котором планируется расположение сервитута, не зарегистрирован?
Тогда будет проводиться «двойная» работа. Межевание при оформлении участка и межевание при установлении сервитута.
Но можно ли в данном случае сделать все одним разом, если владелец участка точно знает, в каком именно месте будет расположен сервитут?
Рассмотрим данный вопрос с юридической точки зрения. Проект межевания земельного участка не является основообразующим и правопорождающим документом. Он либо «фиксирует» состояние уже имеющегося земельного участка, либо с учетом требований «формирует» (но не утверждает) предложения по границам земельного участка.
В этом случае в плане межевания земельного участка должны быть отражены уже существующие сервитуты (то есть, в отношении которых имеются соответствующие документы).
Но, с другой стороны, Градостроительный кодекс не запрещает такие действия.
Учитывая всю сложность процедуры оформления публичного сервитута, лучше всего проводить межевание с определением границ после издания соответствующего правого акта.
Как мы знаем, публичный сервитут устанавливается только на основании соответствующего акта органа власти, носящего нормативный характер, если это необходимо для обеспечения государственных нужд.
В случае возникновения проблем при реализации прав, предусмотренных законодательством, владелец участка вправе обратиться за судебной защитой.
В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом, рассмотрение таких дел относится к компетенции арбитражных судов.
Если собственник земельного участка заявил требования о том, что земельный участок должен быть у него изъят за плату или через предоставление аналогичного участка, а государственный орган отказывает ему в этом, то заявление также подается в арбитражный суд.
Согласно законодательству, публичный сервитут вводится с учетом результатов общественных слушаний.
Истец А. подал иск в суд о признании недействующим постановления главы муниципального образования об установлении на его участке бессрочного сервитута, аргументировав это тем, что постановление было подписано без проведения общественных слушаний, которые предусматриваются статьей 23 Земельного кодекса. Суд первой инстанции отменил данное постановление. Однако в суде кассационной инстанции было выявлено, что сервитут устанавливается не по результатам слушаний, а с учетом результатов. То есть обязанности обосновывать постановление на результатах слушаний законом не предусмотрено.
Земельным кодексом также предусмотрено право собственника земельного участка установить соразмерную плату за пользование сервитутом, если установление сервитута привело к затруднениям в пользовании участком. Причем размер такой платы должен быть соразмерным.
Судебная практика определяет следующий вариант установления такой платы: исходя из соотношения площади участка, который принадлежит на праве собственности и площади участка, занятого сервитутом.
ООО «Ижевские транспортные линии» обратилось в суд для установления размера платы за пользование сервитутом в размере 300 руб. Суд первой инстанции при вынесении решения изменил сумму ежемесячной платы на 1092 руб. Аргументация следующая: истец занимает 2,3% от всей площади земельного участка ответчика. Это составляет 7 кв.м.; стоимость 1 кв.м. - 130 руб. Соответственно, 7*130=910 руб. Суд увеличил данную сумму еще на 20% с учетом того, что владелец участка должен получить разумную прибыль и компенсировать себе все неудобства. Итого, сумма составила 1092 руб.
Но главное, что стоит запомнить: публичный сервитут не устанавливается на основании решения суда!
То есть мы можем защитить свои права, только подав исковое заявление на решение органа власти об отказе в установлении сервитута или на признание недействительным акта органа власти о введении сервитута.
