Поднаем жилых помещений. Временное проживание в жилых помещениях. Поднаем жилого помещения

К правомочиям нанимателя жилых помещений относится право сдачи в поднаем жилого помещения, а также право вселения в жилое помещение временных жильцов.

Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст. 76 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

С поднанимателем заключается договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения (ст. 78 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 79 ЖК РФ).

Временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Поднаем и временное проживание при коммерческом найме. Наниматель вправе предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам на условиях временного проживания (ст. 680 ГК РФ) или договора поднайма (ст. 685 ГК РФ). Общим является то, что как временные жильцы, так и поднаниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, а также то, что для вселения как временных жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан. Наряду с этим ГК РФ устанавливает разный правовой режим для регулирования тех и других отношений.

Временное проживание - это безвозмездное пользование жилой площадью, оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помещения в пользование не выделяется. Временные жильцы могут быть вселены на срок не более шести месяцев. Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилой площади. Временное пользование прекращается по истечении согласованного срока проживания. Если срок в договоре не установлен, наниматель либо каждый постоянно проживающий на этой жилой площади гражданин в любое время до истечения шести месяцев вправе потребовать выселения временных жильцов. Не позднее семи дней после предъявления требования о выселении временный жилец обязан освободить помещение. При отказе от этого выселение производится в судебном порядке.

Договор поднайма жилого помещения - это возмездный договор. Его предельный срок ограничен сроком действия самого договора найма. Однако если договор найма заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления срока договора поднайма. Заключить договор поднайма можно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения договора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади.

Поднаем и временное проживание в домах ЖК (ЖСК). Согласно ст. 126 ЖК РФ член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 80 ЖК РФ, т.е. вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Правление вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед кооперативом несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования членом кооператива или совместно проживающим с ним членом его семьи.

Согласно ст. 128 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.

Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

Сдавая внаем жилое помещение, член ЖК (ЖСК) должен исходить из общих правил, регулирующих такой наем. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным ст.ст. 76-79 ЖК РФ.

После полного внесения суммы паевого взноса основанием для сдачи внаем жилого помещения становится право собственности члена ЖК (ЖСК) на занимаемое им жилое помещение. Член кооператива вправе сдавать жилое помещение (или часть его) на условиях, устанавливаемых по соглашению между ним и гражданином, изъявившим желание поселиться в данном помещении в качестве нанимателя. На отношения по найму жилых помещений в домах ЖК (ЖСК), принадлежащих гражданам, распространяются правила гл. 35 ГК РФ ("Наем жилого помещения").

Сдача в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является одним из видов прав нанимателя по такому договору (ст. 76 ЖК РФ). Ограничивает данное право (ст. 76 ЖК РФ):

Отсутствие согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи; а также всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей при передаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире;

Уменьшение общей площади соответствующего жилого помещения на одного проживающего в результате сдачи в поднаем до значения меньше учетной нормы, а в коммунальной квартире – меньше нормы предоставления;

Одна из тяжелых форм хронических заболеваний одной из сторон передачи в поднаем данного жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме на срок, определенный договором. При отсутствии в договоре указания на срок его действия, договор считается заключенным на 1 год. Экземпляр договора передается наймодателю данного жилого помещения. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Возможные причины прекращение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма:

Истечение срока, на который он был заключен;

Прекращение договора социального найма жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

По соглашению сторон;

При невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за 3 месяца.

Поднаем представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения выступает в роли наймодателя, предоставляет все помещение или часть его другому лицу во временное пользование за плату. Возможность сдачи помещения (или его части) в поднаем, как и право на обмен, означает реализацию правомочия распоряжения, принадлежащего нанимателю.

В юридической литературе передача жилого помещения в поднаем и вселение временных жильцов по общему правилу не рассматривается как изменение правоотношения найма. Н.П. Ворониной была высказана точка зрения о том, что «поднаем относится к вторичным, преобразующим жилищное правоотношение, фактам» .

Мы разделяем точку зрения О.Б. Новиковой, что «изменение жилищного правоотношения при поднайме не происходит, т.к., в соответствии со ст. 680 и п. 1 ст. 685 ГК РФ, применяемым и к социальному, и к коммерческому найму, временные жильцы и поднаниматели не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель» .

Заключение нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих условий:

1) согласие проживающих совместно с ним членов семьи;

2) письменное согласие наймодателя;

3) согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными 21.01.2006 г. Постановлением Правительства РФ, предусмотрено право нанимателя «сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (п. «б» ст. 7).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. Таким образом, законодатель ужесточил требования к заселению жилых помещений по договорам найма в коммунальной квартире. Такое же ограничение по норме общей площади на каждого проживающего установлено и для вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ). Для договора поднайма характерен признак возмездности. Существенным условием договора является плата за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, размер которой устанавливается соглашением сторон. Нормы ГК РФ (п. 4, 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не приобретают самостоятельного права на пользование жилым помещением и не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, как отмечалось ранее, остается наниматель. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, закон требует также согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ). Предметом договора поднайма в домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, могут быть и неизолированные жилые помещения, например проходная или запроходная комната либо часть квартиры. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Договор, в котором должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем, заключается в письменной форме, экземпляр передается наймодателю.

Договор поднайма жилого помещения, представленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год. В этом случае наниматель вправе прекратить действие договора в любое время, предупредив поднанимателя за три месяца. В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право пользования обусловленным жилым помещением. Однако это право имеет ограниченный характер, оно производно от прав нанимателя. Это означает, что поднаниматель самостоятельного устойчивого права на жилую площадь не имеет. Он не участвует в решении вопросов порядка пользования жилым помещением, а также в исполнении обязанностей, которые принадлежат нанимателю и членам его семьи. По истечении срока поднайма он обязан освободить занимаемое помещение, а при отказе подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения вместе с проживающими с ним гражданами. Договор поднайма, представленный по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора.

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения, выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Кроме того, следует иметь в виду, что граждане, сдающие жилое помещение в поднаем, должны указывать это в декларациях о доходах, представляемых в налоговую инспекцию, и утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг. Согласно ч. 4 ст. 76 ЖК РФ сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 г. №378. Это требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире.

Воронина, Н.П. Преобразующие юридические факторы в советском Жилищном праве: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Н.П. Воронина. – Свердловск, 1982. – С. 9-10.

Новикова, О.Б. Указ. соч. – С. 101.

Еще не так давно большинство граждан не имели права собственности на свое жилье. Но и тогда, как и сейчас, объявления "Сдам квартиру" или "Сниму квартиру" "украшали" автобусные остановки и подъезды домов. Теперь у нас многообразие форм собственности. И вопрос о том, как снять квартиру не у собственника, не теряет своей актуальности. Более того, в нем появились новые нюансы.

Поднаем: что это такое

Прежде чем рассказать о договоре поднайма жилого помещения, напомним основные положения, касающиеся договоров найма жилья. По договорам социального или коммерческого найма граждане занимают государственные (муниципальные) квартиры. Кроме того, по договору найма можно снимать квартиру, принадлежащую на праве частной собственности какому-либо лицу.

Передать квартиру внаем может только ее собственник или уполномоченное им лицо. Собственник жилья (государство или частник), сдавший свою квартиру по договору найма, именуется наймодателем. Другая сторона по договору найма - жилец квартиры - называется нанимателем.

Помимо права пользования и проживания в квартире наниматель обладает правом сдавать такое жилье в поднаем. Это означает, что наниматель квартиры может передать на определенный срок все снятое им помещение (или его часть) в пользование другому лицу - поднанимателю (ст. 685 ГК РФ).

Передавать жилье в поднаем могут как наниматели государственных (муниципальных) квартир, так и лица, снимающие квартиры у частных собственников (граждан или фирм). В соответствии с п. 1 ст. 685 ГК РФ передача квартиры в поднаем возможна только с согласия наймодателя.

Поднаниматель получает снятую жилую площадь (квартиру в целом либо ее часть) в пользование. Однако самостоятельного права пользования жилым помещением он не приобретает. Поднаниматель не обладает распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования квартирой определяются нанимателем по его усмотрению. Последний остается ответственным перед наймодателем, в том числе за действия поднанимателя.

Важно знать, что договор поднайма жилого помещения может быть заключен только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (п. 2 ст. 685 ГК РФ). Таким образом, сдача жилья в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер этой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее 12 кв. м.

За пользование квартирой (ее частью) поднаниматель обязан своевременно уплачивать нанимателю согласованную сумму (п. 3 ст. 685 ГК РФ).

Перечисленные выше правила применяются к поднайму жилья любой формы собственности. Однако процедуры поднайма государственных (муниципальных) квартир и жилья, находящегося в частной собственности, несколько отличаются.

Поднаем жилья в государственном фонде

Как уже отмечалось, наниматель государственной (муниципальной) квартиры вправе сдавать занимаемую площадь в поднаем (ст. 76 ЖК РФСФР).

Однако в этом случае передача жилой площади возможна только с согласия проживающих совместно с ним членов семьи, а также нанимателей других жилых помещений (если квартира - коммунальная). Кроме того, необходимо получить согласие наймодателя (в большинстве случаев речь идет о Дирекции единого заказчика) и согласовать с ним соответствующий договор.

По общему правилу наниматель может сдавать в поднаем только часть занимаемого им жилого помещения (квартиры). Вся квартира может быть сдана только при временном выезде нанимателя на период сохранения за ним права пользования жилым помещением (время действия охранного свидетельства - брони).

В соответствии со ст. 77 ЖК РСФСР сдача жилых помещений государственного (муниципального) фонда в поднаем не допускается:

Если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы (12 кв. м);

Если в помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;

Без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире.

Кроме того, не подлежат передаче в поднаем служебные жилые помещения (ст. 106 ЖК РСФСР).

Размер платы за пользование жилым помещением устанавливается соглашением сторон. Однако она не может превышать размера квартплаты, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги (ст. 78 ЖК РСФСР).

Договор поднайма заключается на срок, определяемый также по соглашению сторон. Однако следует учитывать, что, если наниматель занимает квартиру по договору коммерческого найма, договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора. При досрочном прекращении договора коммерческого найма одновременно с ним прекращается и договор поднайма. Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о его прекращении за три месяца.

По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать его возобновления. При отказе освободить занимаемое жилое помещение он по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья (ст. 80 ЖК РСФСР). В таком же порядке поднаниматель выселяется без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма.

Договор поднайма может быть расторгнут и при возвращении нанимателя или членов его семьи в забронированное жилое помещение независимо от истечения срока, обусловленного этим договором. Кроме того, поднаниматели выселяются досрочно в случае систематического разрушения или порчи жилого помещения, использования его не по назначению, нарушения общественного порядка.

Отметим, что передача квартиры в поднаем не освобождает нанимателя от исполнения обязанностей по надлежащему использованию, содержанию и оплате указанного жилого помещения. Кроме того, следует учитывать, что при сдаче жилого помещения в поднаем наниматель утрачивает право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Поднаем частных квартир

Граждане, снимающие квартиры, которые принадлежат физическим или юридическим лицам на праве собственности, также могут сдавать такие жилые помещения (их часть) в поднаем. В этом случае передача также возможна только с согласия собственника квартиры.

Плата за поднаем устанавливается по соглашению нанимателя и поднанимателя. В отличие от поднайма государственного (муниципального) жилья ее размер в частном жилищном фонде не лимитирован.

Срок договора поднайма определяется сторонами по их усмотрению. Однако он не может превышать срока действия договора найма. При досрочном прекращении договора найма одновременно прекращается и договор поднайма (п. 4, 5 ст. 685 ГК РФ). Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь.

Отметим, что, согласно п. 6 ст. 685 ГК РФ, граждане, занимающие жилые помещения по договору поднайма, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.

По общему правилу, поднаем квартир, снятых на срок менее одного года, не допускается (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Передача в поднаем квартир, занимаемых по договору краткосрочного найма, возможна только в случае, если такое право нанимателя специально установлено в этом договоре.

Временные жильцы

Передачу жилого помещения в поднаем следует отличать от вселения временных жильцов (пользователей).

Согласно ст. 680 ГК РФ, ст. 81 ЖК РСФСР, наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в квартире другим гражданам (временным жильцам). При этом плата за пользование помещением с временных жильцов не взимается.

В отличие от передачи жилья в поднаем согласия наймодателя на вселение временных жильцов не требуется. Достаточно лишь уведомить наймодателя. Однако последний может запретить проживание временных жильцов, если не будут соблюдаться требования законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 кв. м).

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Временные жильцы выселяются без предоставления другого жилого помещения.

Несмотря на то что временные жильцы вправе пользоваться предоставленной им площадью безвозмездно, от оплаты за коммунальные услуги они не освобождаются.

Евгения ИОНОВА , юрист

Гражданский кодекс РФ. Часть вторая

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Жилищный кодекс РСФСР

Статья 76. Поднаем жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, установленных настоящим кодексом и другим законодательством РСФСР. В поднаем может быть сдана нанимателем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде - все помещение (на период сохранения права пользования им), при этом ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя на основании договора поднайма, самостоятельного права на это помещение не имеют. Правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавливаются в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР.

Статья 77. Условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;

2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (пункт 3 статьи 36);

3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;

4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения в поднаем.

Статья 78. Плата за пользование жилым помещением по договору поднайма

Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги.

В случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы, незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства.

Статья 79. Изъятие жилой площади, используемой для извлечения нетрудовых доходов

Если наниматели жилых помещений систематически сдают жилую площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, сдаваемая изолированная жилая площадь подлежит изъятию в судебном порядке.

Статья 80. Прекращение договора поднайма

По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и, при отказе освободить занимаемое жилое помещение, по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения. В таком же порядке поднаниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения.

Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца.

Договор поднайма может быть также расторгнут по основаниям, предусмотренным статьями 65 и 98 настоящего кодекса.

Статья 81. Временные жильцы

Наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.

Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения.

Приложение 2

К постановлению правительства Москвы

Положение о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы

8. Нанимателю по договору найма жилого помещения при согласии наймодателя может быть предоставлено право на сдачу жилого помещения в поднайм при условии, если в результате вселения под нанимателя размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы.

Договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок договора коммерческого найма.

Договор поднайма заключается с обязательным соблюдением требований, изложенных в п. 20, 21, 22, 23 настоящего положения.

9. По договору поднайма поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственным по договору перед наймодателем является наниматель.

10. За сдачу жилого помещения в поднайм взимается договорная плата.

Плата по договору поднайма не может превышать плату по договору найма.

12. При досрочном прекращении договора коммерческого найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

13. При сдаче жилого помещения, занимаемого по договору найма, в поднайм наниматель утрачивает право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

20. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

21. Наниматель обязан не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя и межведомственной комиссии, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

22. В случае освобождения нанимателем помещения по договору найма он обязан оплатить наймодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.

23. Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, а также своевременно вносить платежи за коммунальные услуги на расчетный счет наймодателя, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

24. При сдаче жилого помещения по договору поднайма наниматель обязан согласовать договор с наймодателем.

26. По договору коммерческого найма наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, указанных в договоре найма в качестве постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения.

27. По договору социального найма наниматель и члены его семьи несут солидарную ответственность за исполнение условий договора социального найма.

Тематические материалы: