Рента – это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от его получателя предпринимательской деятельности.
Договор ренты является новым для российского гражданского законодательства. Его законодательное закрепление обусловлено переходом к рыночным отношениям.
В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК).
Вопрос о том, может ли договор ренты быть консенсуальным, является спорным. Более правильным представляется мнение, согласно которому договор ренты всегдареальный договор, так как без фактической передачи имущества плательщику ренты не имеет смысла говорить о возникновении рентных отношений. Данный договор относится также к возмездным и односторонним договорам.
Сторонами договора ренты выступают получатель ренты (рентный кредитор) и плательщик ренты (рентный должник).
Получателями ренты в договоре пожизненной ренты, в том числе в договоре пожизненного содержания с иждивением, могут быть только граждане. Согласно п. 1 ст. 589 ГК получателями постоянной ренты являются также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты, например при установлении пожизненной ренты одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1,2 ст. 596 ГК).
Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении круга возможныхплательщиков ренты. Соответственно, ими могут быть как граждане, так и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении в собственность предлагаемого имущества и способные выполнить условие о выплате в обмен на него ренты.
Вопрос о предмете договора ренты является спорным, но общепризнано, что объектом данного договора могут выступать вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
Закон уделяет особое внимание защите интересов получателя ренты. Рентные платежи могут производиться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п. 1 ст. 602 ГК). Законом установлены минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальная стоимость общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Независимо от формы все рентные платежи должны иметь денежную оценку.
Существенным условием договора о передаче под выплату ренты денежной суммы или другого движимого имущества является условие о предоставлении плательщиком рентыобеспечения исполнения его обязательств (залог, удержание имущества должника, поручительство и др.) либо страховании им в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК).
Аренды!
Согласно норме ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В настоящее время выделяется несколько видов аренды:
Аренда транспортных средств;
Аренда зданий и сооружений;
Аренда предприятий;
Финансовая аренда (лизинг).
К указанным видам договоров применяются общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.
По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным идвусторонним.
Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи).
В аренду сдают только индивидуально-определенные вещи.
Объектом договора аренды служит как движимое, так и недвижимое имущество. Однако недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.
Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.).
Согласно действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Арендодателемможет быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1,2 ст. 610 ГК). Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды, поскольку данный договор может быть заключен и без его согласования.
В том случае, если договор аренды был заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК).
Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК).
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).
В силу возмездного характера договора аренды основной обязанностью арендодателя является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). Вместе с тем условие об арендных платежах не относится к существенным условиям договора аренды. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Однако в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Для договора аренды не столь важен характер вознаграждения: оно может быть как денежным, так и иметь иную материальную форму.
Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК). У него также возникает право на взыскание процентов по ст. 395 ГК и убытков, причиненных просрочкой платежа.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, не предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом предусматриваются иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК).
Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК).
В период действия договора аренды арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения объектом аренды и правом аренды. Так, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу(перенаем), если иное не установлено законодательством. При сдаче имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК).
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
Если иное не отмечено в законе или договоре аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК).
Законом или договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК).
Главным основанием прекращения действия договора аренды служит истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц,а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.
Применительно к договорам аренды, заключенным на определенный срок, закон предусматривает досрочное расторжение судом договора по требованию арендодателяв случаях, когда арендатор:
Пользуется имуществом со значительным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
Существенно ухудшает имущество;
Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).
В ст. 621 ГК предусмотрены основания для расторжения судом договора аренды по требованию арендатора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).
3.2. Договор финансовой аренды (лизинга)
Согласно норме ст. 665 ГК по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в данном случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
В кодифицированном гражданском законодательстве России договор финансовой аренды (лизинга) впервые получил закрепление в нормах § 6 гл. 34 ГК. Кроме того, действует Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и значительное количество подзаконных нормативных актов.
Лизинг имеет широкое распространение в международной коммерческой практике. В настоящее время он регулируется Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге, подписанной в Оттаве 28 мая 1988 г. Россия – участник этой Конвенции с 1998 г. (Федеральный закон от 08.02.1998 № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге»).
Основными формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг (п. 1 ст. 7 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».
Сторонами в договоре лизинга являются арендодатель (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель). Как следует из нормы ч. 2 ст. 665 ГК, договор лизинга может преследовать только предпринимательские цели, поэтому сторонами в нем могут быть лишь субъекты, осуществляющие коммерческую деятельность, в том числе и некоммерческие юридические лица в тех пределах, в которых они могут осуществлять такую деятельность.
Поскольку действующим законодательством договор лизинга отнесен к договорам аренды и сторонами в нем являются юридические лица, форма этого договора должна быть письменной. Договор лизинга недвижимого имущества подлежат государственной регистрации (ст. 609 ГК).
Срок договора лизинга определяется по усмотрению сторон в соответствии с правилами ст. 610 ГК.
Существенными условиями договора лизинга являются условия об объекте лизинга, о продавце этого объекта и об исключительно предпринимательской цели использования объекта лизинга.
Одним из основных признаков, отличающих договор лизинга от иных разновидностей договора аренды, служит обязанность арендодателя купить указанное арендатором имущество у продавца, определенного арендатором (ч. 2 ст. 665 ГК). Однако договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ч. 2 ст. 665 ГК).
Для исполнения договора лизинга характерны некоторые особенности. Так, исполнение данного договора арендодателем начинается с приобретения им указанного арендатором объекта лизинга у выбранного им продавца по договору купли-продажи. При этом арендодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК). Сообщение продавцу сведений о лице, которому передается в аренду объект лизинга, необходимо потому, что в силу закона к арендатору (лизингополучателю) переходят права требования по договору купли-продажи. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК).
Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Федеральным законом могут быть установлены случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (ст. 19 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»).
Важной обязанностью арендатора (лизингополучателя) является осуществлениелизинговых платежей.
Лизингодателю принадлежат контрольные права. Он имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров.
Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Здесь уместно сказать о том, что рента может быть основана на договоре аренды. Так, в соответствии с доктриной голландского гражданского права аренда признается вещным правом, и поэтому на арендатора может быть возложена обязанность выплачивать собственнику через регулярные и нерегулярные интервалы времени денежную сумму - ренту ст. 85 Гражданского кодекса Нидерландов. Однако он является самостоятельным видом договора. От договора дарения, договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены, взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты, объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент, фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.С. 295. Алеаторный характер договора ренты обоснован во французской юридической литературе и законодательно закреплен в ст. 1964 Гражданского кодекса Франции. Справедливости ради необходимо отметить, что в литературе высказывались сомнения в аллеаторном характере постоянной ренты. Гражданский кодекс Франции в ст. 1964 относит к рисковым договорам только договор пожизненной ренты. Отсюда и вытекает одна из особенностей договора ренты - определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты:
Квартира, которая передана под выплату ренты, стоит 1800000 рублей. Стороны договорились о рентных платежах в размере 100 рублей в месяц. Пожизненная рента выплачивалась получателю в течение 10 лет (до его смерти). В сумме - 120000 рублей. Стоимость квартиры не возмещена. Под выплату ренты передана машина стоимостью 20000 рублей. Ежемесячный рентный платеж - 130 рублей. Платежи выплачивались 15 лет. В сумме - 23400 рублей. Это на 3400 рублей больше стоимости машины.
Когда стороны подписывают договор, они должны понимать это. Впоследствии, никакие претензии по этому поводу судом рассматриваться не будут. Договор ренты является самостоятельным договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически, отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено двумя способами. В п.1 ст.585 ГК РФ п. 1 ст. 585 Гражданского Кодекса Российской Федерации указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл.30 ГК РФ), а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл.32 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами гл.33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты.
Необходимо отметит, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты, его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если гражданским кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Так гласит статья 586 гражданского кодекса.
Закон не ограничивает плательщика ренты вправе распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания ст. 604 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или иным образом осуществить отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается, от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора.
Поэтому, новых приобретателей имущества, плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей. Однако если отчужденное имущество поступает в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то множество собственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст.593 ГК требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком. Правила ст.586 адресованы добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность.
На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность.
Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты. Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты.
Выплата ренты получателю должна быть, безусловно, обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества:
1. Если передается объект недвижимости (например, земельный участок); получатель ренты наделяется законом правом залога недвижимости (ипотека), Хотя получатель ренты приобретает это право в силу закона, тем не менее, требуется договорное оформление залога. Такое положение получателя ренты связано исключительно с объектами недвижимости.
2. При передаче движимых вещей способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они используют на выбор любые предусмотренные законом или договором ст. 329 Гражданского Кодекса Российской Федерации способы обеспечения исполнения обязательств, либо договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Это существенное условие договора ренты.
Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, - это именно такой случай.
3. Если плательщик ренты, под которую выделялись получателем ренты движимые вещи, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно, если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки ст. 593 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Рента (нем.- Rente, фр.-rente, от лат.- reddita- отданная) как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности. Словарь иностранных слов // под редакцией И.В. Лехина и Ф.Н. Петрова; Москва 1955 год // Стр. 603
Виды ренты:
Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которое обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.
Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Ее наименование позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава разд. IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу. Применительно к гл. 33 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Гражданский Кодекс РФ //п.1 ст.583.
Правила о ренте исчерпывающим образом изложены в главе 33 Гражданского Кодекса Гражданский Кодекс РФ //Ст.583-605.; других законодательных актов об этом договоре нет. Вместе с тем при передаче по договору ренты имущества за плату к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже Гражданский Кодекс РФ //п. 2. Ст. 585., а если имущество передаётся бесплатно - правила о договоре дарения, поскольку иное не установлено в главе 33 о ренте и не противоречит существу этого договора. Кроме того, к договору ренты применимы общие правила о сделках и обязательствах, если эти правила не противоречат назначению и особенностям рентных отношений. В частности, возможно признание договора ренты недействительным ввиду обмана или заблуждения, а также применение к участникам ренты нормы об ответственности за убытки, причиненные нарушением условий договора ренты. Учебник //Гражданское право //Том 2 под редакцией О.Н. Садикова 2007 год //213 стр.
Договор ренты является сравнительно новым институтом отечественного гражданского права. Учебник //Гражданское право //Том II, под редакцией О.Н. Садикова 2007 год //Стр.213. В ранее действовавшем законодательстве его предшественником был договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, кратко урегулированный в рамках договора купли- продажи. Переход к рынку создал условия для более широкого применения договора ренты, и он получил в Гражданском Кодексе развернутую регламентацию и статус самостоятельного договорного типа, имеющего ряд разновидностей.
Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Учебник //Гражданское право // 4-издание, 2 том под редакцией А.П. Сергеева, К.Ю. Толстого 2006 год, Москва //Стр.361. Однако он является самостоятельным видом договора. От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное".
Договор ренты является самостоятельным договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено двумя способами. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Учебник //Гражданское право// П.1 //ст.585 В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты. Предписания п.2 ст.585 ГК РФ необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.
Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения.
Договор ренты является консенсуальным , когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли- продажи. Именно поэтому плательщик ренты, в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное в договоре движимое имущество вправе требовать от получателя ренты исполнения обязанности по передаче этого имущества Гражданский кодекс РФ //п.1 ст.556 и ст.456., а при передаче под выплату ренты имущества ненадлежащего качества - требовать применения последствий, предусмотренных в ст.475 ГК РФ, и т.п.
Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. Соответственно с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат Учебник //Договоры, обязательства, сделки// Б.А. Подхолзин 1989 год //Стр.270, а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей //под общей редакцией М.И. Брагинского 1996 год //ст.602 В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты Гражданский кодекс РФ //ст.597 и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением Комментарий к Гражданскому кодексу РФ //под редакцией О.Н. Садикова Москва 1998 год //п. 2 ст. 602. Целью подобных предписаний закона является защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь эквивалентную денежную оценку.
Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.
Существенными условиями договора ренты являются Учебник //Договоры и обязательства// Курс Гражданского права, Част 3, К.П. Победоносцев, Москва 2003 год //стр. 344:
Со случаями передачи под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества закон связывает иные важные формы и способы обеспечения исполнения обязательств по выплате рентных платежей.
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Гражданский кодекс РФ //п.1 ст. 587 Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества новому приобретателю возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ //под редакцией О.Н. Садикова Москва, 1998 год //ст.586 В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества. Из этого вытекает, что право получателя на получение рентных платежей следует за недвижимым имуществом. В большинстве правовых систем закон в защиту интересов рентного кредитора ограничивается установлением только права следования рентного обременения за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого имущества, приобретенного им под выплату ренты.
Российский законодатель, защищая интересы получателей ренты, этим не ограничился. Он сформулировал норму, согласно которой рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Гражданский кодекс РФ //п.2 ст.586 Следует иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать связанные с ним рентные платежи.
В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Гражданский кодекс РФ //Ст.588 Она установлена в виде обязанности плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплат ренты проценты.
Договор ренты может быть расторгнут (признан недействительным) как по общим основаниям (признание сделок недействительными), так и по специальным основаниям применяемым только к договору ренты. Гражданское право //Учебник // Под ред. проф. Е.А.Суханова. М., 1998 //Стр.312Общими основаниями расторжения договора ренты, например, может служить оспоримость сделки. Оспоримая сделка - сделка недействительная по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом. Примером таких сделок могут служить, сделка юридического лица, выходящая за пределы его правоспособности Гражданский кодекс РФ //Ст.173, сделка совершенная под влиянием заблуждения Гражданский кодекс РФ //Ст.178, сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств Гражданский кодекс РФ //Ст.179.
Расторжение договора ренты, по специальным основаниям производится в соответствии с главой 33 ГК РФ. Здесь следует отметить, что законодательно предусмотрены разные виды ренты, это постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. В зависимости от того, какой конкретно заключен договор ренты, будут применяться и различные основания для расторжения договора ренты.
Новелла. Заимствовано из англо-саксонского права. По договору ренты одна сторона – рентополучатель передает другой стороне – рентодателю имущество в собственность, а рентодатель обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать рентополучателю ренту в виде определенной денежной суммы – рентного платежа, либо обязать предоставить средства на содержание рентополучатель в иной форме.
Стороны. Рентополучатель (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность с целью получения дохода. Есть три вида договора ренты:
1. Постоянная;
2. Пожизненная;
3. Договор пожизненного содержания с иждивением.
Получателями в договоре постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. В двух других – только граждане.
Рентодатель (рентный должник/плательщик) - могут быть любые граждане и любые юридические лица, заинтересованные в приобретении определенного имущества и способные выплачивать ренту.
Предмет. По общему правилу – движимые и недвижимые индивидуально определенные непотребляемые вещи. Если объект ренты – объект недвижимости, то договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При этом происходит государственная регистрация «рентного обременения», которое в соответствии с п. 6 ст. 12 закона «О государственной регистрации» регистрируется как обременение права собственности. Поскольку гл. 33 ГК по сути закрепляет 2 разновидности ренты: возмездные и безвозмездные, то к договору ренты в силу п. 2 ст. 585 применение правила, либо гл. 30, либо гл. 32 (безвозмездно). При возмездной ренте имущество передается рентодателю на возмездной основе, что предполагает покупную цену, либо имущество подарено, что не мешает в дальнейшем получать ренту.
Договор ренты может быть реальным и консенсуальным. Реальным является при использовании конструкции дарения, купли-продажи – консенсуальным.
Рентные платежи. Как правило, в форме денежных выплат. п. 1 ст. 90, п. 1 ст. 597, либо в форме представленного иждивения – п. 1 ст. 602 независимо от формы ренты все рентные платежи должны иметь денежную оценку (в общем и по отдельности).
Гарантией обеспечения прав рентополучателя является право законного залога (ст. 587). Если это недвижимость, то это право подлежит государственной регистрации. В качестве особой меры предусмотрена ответственность рентодателя за просрочку ренты (ст. 588 отсылает к 395).
Договор постоянной ренты.
Главный признак – бессрочный характер рентного обязательства. Существование обязательства не ограничено каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни рентополучателя. Если рентополучатель – гражданин, то его право переходит по наследству. Если некоммерческая организация, что случается реже, то в случае реорганизации – правопреемникам. В течение срока действия договора ренты возможна передача прав рентополучателя.
Размер рентных платежей – существенное условие и не может быть ниже установленного законом уровня МРОТ. Основная форма – денежная. Прекращение договора постоянной ренты происходит по общему правилу (гл. 26 ГК) или по специальному: выкуп ренты. В соответствии с п. 1 ст. 592 рентодатель вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа. При этом условия договора ограничения рентодателя в праве является ничтожными. В договоре можно устанавливать единственное ограничение: невозможность выкупа при жизни рентополучателя, либо в течение определенного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.
Выкуп ренты. Выплата рентополучателю капитализированной суммы рентных платежей определяется: заранее по договору, если условия обусловлены, то выкуп ренты осуществляется по цене, которая соответствует совокупной годовой сумме рентного платежа. О выкупе ренты рентодатель обязан заявить рентополучателю в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до фактической выплаты ренты. Обязанность будет считаться прекращенной с момента получения рентополучателем всей суммы выкупной цены.
Основания:
1) Рентодатель признан неплатежеспособным, либо возникли обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что рента не может быть выплачена в установленные сроки. В принципе, рентодатель может произвести выкуп ренты, ссылаясь на любые обстоятельства, которые делают для него выплату ренты явно обременительной.
По договору ренты
Характеристика договора: реальный, односторонне-обязывающий, возмездный, рисковый (алиаторный).
Виды договора ренты:
Постоянная рента;
Пожизненная рента;
Пожизненное содержание с иждивением.
Эти виды договора ренты имеют ряд общих признаков, но различаются:
Формой предоставления содержания рентополучателю;
Минимальным размером содержания, представляемого рентополучателю;
Сроками предоставления содержания рентополучателю;
Возможностями правопреемства у сторон договоров;
Возможностями выкупа ренты;
Последствиями случайной гибели имущества и др. Различия эти зависят от того, возмездно или безвозмездно передано имущество рентополучателем плательщику ренты.
Договор ренты регулируется только ГК РФ.
Стороны договора – получатель ренты и плательщик ренты. Субъективный состав сторон ограничен законом для каждого вида договора ренты.
Предмет договора:
Имущество, переданное получателем ренты плательщику (движимое и недвижимое, от вида имущества зависит правовой режим договора);
Рента (деньги, вещи, услуги), ее вид, размер, сроки выплаты, а также способы обеспечения ее выплаты должны быть предусмотрены договором.
Срок договора может быть бессрочным (в договоре постоянной ренты), а может измеряться длиной жизни получателя ренты (в др. видах договоров). Договор этот длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым, поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее, и любая из сторон может получить удовлетворение в меньшем размере, чем представляла.
Форма договора ренты должна быть письменной, а договор обязательно удостоверен нотариусом; в случае передачи получателем ренты плательщику недвижимости договор подлежит гос. регистрации.
Моментом заключения договора считается передача движимой вещи либо гос. регистрация договора при передаче недвижимости.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в иной форме.
Права и обязанности сторон варьируются в зависимости от вида договора ренты.
Права получателя ренты: а) своевременно и полностью получать ренту даже в случае случайной гибели вещи, переданной под ренту; б) требовать от плательщика ренты прекращения договора путем выкупа им ренты; в) требовать выплаты ренты от лица, которому будет отчуждено плательщиком ренты имущество, переданное получателем ренты при заключении договора ренты (на это имущество распространяется право следования и др.).
Права плательщика ренты: а) расторгать договор с согласия получателя ренты; б) отчуждать третьему лицу недвижимое имущество, полученное им под ренту от получателя ренты, без согласия последнего и др.
Обязанность получателя ренты – согласовывать с плательщиком ренты при заключении договора:
а) размер, способ и сроки выплаты ему ренты; б) способ обеспечения договора; в) судьбу договора в случае смерти плательщика ренты и др.
а) своевременно и полно выплачивать ренту даже в случае случайной гибели имущества, полученного им под ренту;
б) индексировать выплаты ренты по мере инфляции;
в) согласовывать с получателем ренты условия договора, о которых было сказано в обязанностях получателя ренты; г) возмещать убытки плательщику ренты в случае ненадлежащего исполнения обязанности по выплате ренты и др.
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
Обеспечение выплаты ренты
1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
26. Договор постоянной ренты (понятие, виды, характеристика, стороны, форма, содержание, порядок выплаты ренты, распределение между сторонами риска случайной гибели или случайного повреждения имущества). Право плательщика на выкуп постоянной ренты. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты. Выкупная цена.
Отличительным признаком постоянной ренты от других видов ренты является ее бессрочность.
Стороны договора постоянной ренты:
Количество участников договора законом не ограничено;
Участниками договора могут быть лишь граждане и юридические лица;
Субъектный состав ограничен только для одной стороны – получателя ренты: ими могут быть как гражданин, сдавший имущество под ренту, так и гражданин, указанный им, а также некоммерческая организация (фонды, общественные и религиозные организации) (п. 1 ст. 50 и ст. 589 ГК);
Право на получение ренты переходит от получателя ренты к его правопреемнику путем уступки требования при его жизни либо после смерти – по наследству либо при реорганизации юридического лица, если он является таковым (п. 2 ст. 589 ГК).
Предмет ренты состоит из имущества, переданного получателем ренты в собственность плательщику ренты и непосредственно ренты – выплаты лицу, передавшему свое имущество в собственность плательщика ренты.
Передаваемое получателем ренты имущество может представлять собой любые вещи, не изъятые из гражданского оборота, как движимые, так и недвижимые.
Рента может иметь любую форму: денежную, вещевую, услуги, работу, но всегда должна быть выражена в денежном эквиваленте, иначе договор будет признан недействительным.
Минимальный размер ренты законом не определен (он должен быть определен сторонами договора). Размер ренты подлежит индексированию в соответствии с увеличением законом минимального размера оплаты труда (п. 1, 2 ст. 590 ГК).
Сроки в договоре постоянной ренты определены лишь относительно времени выплаты ренты: она должна выплачиваться непрерывно по окончании каждого квартала, если иное не предусмотрено договором (ст. 591 ГК).
Цена договора постоянной ренты состоит из стоимости имущества, переданного плательщику получателем ренты, и суммы ренты, выплачиваемой плательщиком.
Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.
2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
Право плательщика на выкуп постоянной ренты
1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.
27. Договор пожизненной ренты (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, выкуп ренты). Размер пожизненной ренты. Распределение между сторонами риска случайной гибели или случайного повреждения имущества. Прекращение договора пожизненной ренты.
Предмет договора пожизненной ренты отличается от предмета договора постоянной ренты только требованиями, предъявляемыми к ренте. Требования же к имуществу, передаваемому в собственность плательщика, не изменены.
Требования к ренте в договоре пожизненной ренты:
Рента может быть выражена только в денежной сумме;
Размер ренты не менее одного МРОТ в месяц (п. 2 ст. 597 ГК), он может увеличиваться в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 318 ГК;
Срок выплаты ренты – по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором (ст. 598 ГК).
Срок договора пожизненной ренты ограничен периодом, начинающимся с момента заключения договора и заканчивающимся моментом смерти получателя ренты.
Субъектный состав получателя ренты более ограничен по сравнению с договором постоянной ренты: в роли получателя ренты может выступать только гражданин.
Субъектный состав плательщика тот же: в роли плательщика могут выступать все субъекты гражданского права.
Права получателя пожизненной ренты:
Требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере;
Получить долю умершего получателя ренты (содольщика), если получателей ренты было несколько;
Требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнение им договора:
а) возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК);
б) выкупа имущества по правилам, предусмотренным ст. 594 ГК для выкупной цены постоянной ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК).
Право на получение пожизненной ренты не переходит по наследству и не может быть передано уступкой требования при жизни получателя ренты.
Основания прекращения договора пожизненной ренты:
Смерть последнего получателя ренты (смерть плательщика ренты не прекращает обязательство платить ренту, оно переходит к наследникам умершего плательщика);
Требование получателя ренты о выкупе ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком (п. 1 ст. 599 ГК) на условиях ст. 594 ГК.
Не прекращает договора гибель имущества, переданного под ренту, независимо от возмездности или безвозмездности его передачи.
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
28. Договор пожизненного содержания с иждивением (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание). Обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением. Способы защиты прав получателя содержания. Прекращение пожизненного содержания.
Договор пожизненного содержания с иждивением - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность другой стороны (плательщика ренты), а плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением данного гражданина и (или) указанного им лица (лиц). Фидуциарный.
Предмет этого договора имеет следующее особенности: передаваться под ренту может лишь недвижимое имущество; рента может включать в себя обязанность по обеспечению потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если этого требует его состояние здоровья. Кроме того, может быть предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг получателю ренты в случае его смерти; размер ренты должен быть не менее двух МРОТ причем в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания; срок выплаты ренты – по окончании каждого календарного месяца; допускается замена содержания в натуре периодическими платежами в денежной сумме.
Срок договора ограничен периодом, начинающимся с момента заключения договора и заканчивающимся моментом смерти получателя ренты.
Субъектный состав получателя ренты: только гражданин.
Субъектный состав плательщика: все субъекты гражданского права.
Права получателя ренты: залога на переданное имущество; получения ренты от плательщика, а в случае отчуждения последним имущества, полученного по ренте, др. лицу – от этого лица; требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнения им договора возврата своего имущества, переданного бесплатно, или его выкупа; получить долю умершего содольщика по обязательству в случае смерти последнего; требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере.
Плательщик ренты имеет право обременять недвижимое имущество, переданное ему под ренту (отчуждать, сдавать в залог и др. способом), только с предварительного согласия получателя ренты и не имеет права отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа.
Обязанности плательщика ренты: не снижать стоимости полученного под ренту имущества; получить согласие получателя ренты на сдачу имущества в залог или иное обременение недвижимого имущества, полученного им под ренту.
Основания прекращения договора: смерть получателя ренты; требование получателя ренты возвратить недвижимое имущество, переданное под ренту, на условиях ст. 594 ГК РФ; существенное нарушение обязанностей плательщиком ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов на содержание получателя ренты.
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется существующей в месте жительства получателя ренты ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иной размер процентов не установлен договором ренты.
Правила, которые должны применяться по отношению к каждому виду ренты, изложены в законе неполно, что компенсируется отсылками к др. статьям. Кроме того, предполагается возможность применения общих положений обязательственного права. Так, напр., прекращение договора ренты может совершаться не только путем выкупа ее, но и традиционными способами: соглашением сторон, прощением долга, зачетом, новацией и т. д.
