"Электронный журнал "Азбука права", 24.11.2017
Для договора найма жилого помещения условие о сроке не является существенным. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Е сли договор найма жилого помещения заключен на срок менее года
В случае заинтересованности одной из сторон в продлении договора следует:
Обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора на тех же или иных условиях;
При достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450 , п. 1 ст. 452 , п. 1 ст. 674 ГК РФ).
Если в дополнительном соглашении условие о продлении договора сформулировано таким образом, что предусматривается изменение первоначального срока, указанного в договоре найма (например, "срок найма увеличивается на семь месяцев"), при этом совокупный срок превышает один год, такой договор перестает считаться краткосрочным и имеет некоторые особенности, о которых будет сказано далее.
В то же время договор найма остается краткосрочным, если он продлевается путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года (например, "срок найма по договору продлевается на семь месяцев с момента подписания соглашения (даты окончания первоначального срока аренды)").
Если согласие в вопросе о продлении договора не достигнуто либо стороны не известили друг друга о возможности продления, договор расторгается в связи с истечением срока (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Е сли договор найма жилого помещения заключен на срок больше года
При таком условии наниматель обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок (абз. 1 ст. 684 ГК РФ). На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора.
Примечание. Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 , 4 , 5 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).
Д ействия наймодателя при истечении срока договора
В обеспечение преимущественного права нанимателя наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до окончания срока договора известить нанимателя (абз. 2 ст. 684 ГК РФ):
О продлении договора на тех же или иных условиях;
Об отказе в продлении договора в связи с тем, что наймодатель не намерен сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года.
Законодательство не определяет обязательную форму такого извещения, поэтому наймодатель вправе выбрать ее сам. По нашему мнению, наиболее предпочтительной является письменная форма, с помощью которой при необходимости можно будет без труда доказать факт исполнения наймодателем своей обязанности.
Обратите внимание!
Если наймодатель в своем извещении указал, что он не намерен продлевать договор в связи с нежеланием сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года, но впоследствии заключил договор с другим нанимателем, то прежний наниматель имеет право обратиться в суд в связи с нарушением его преимущественного права на заключение договора.
В этом случае прежний наниматель может потребовать признать договор найма жилого помещения с другим нанимателем недействительным и (или) возместить убытки, причиненные ему незаконными действиями наймодателя (абз. 4 ст. 684 ГК РФ).
Если стороны не достигнут договоренности о продлении договора найма на условиях, указанных в извещении, договор расторгается в связи с истечением его срока. При этом наймодатель вправе после истечения срока договора найма заключить новый договор с другим нанимателем (ст. 684 ГК РФ).
Если наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма не известит нанимателя о продлении договора на иных условиях либо об отказе в продлении, а наниматель впоследствии не откажется от продления, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).
Д ействия нанимателя при истечении срока договора
Для продления договора найма жилого помещения на прежних условиях наниматель не обязан извещать о своем намерении наймодателя, поскольку, если последний не известит нанимателя о продлении на иных условиях за три месяца до истечения срока договора либо об отказе в продлении, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (
Договор краткосрочного найма жилого помещения направлен на обеспечение полноценной защиты имущественных прав владельцев недвижимости. Наниматель при таком варианте обладает ограниченным набором прав и при не соблюдении отдельных пунктов договоренностей может лишаться прав на использование жилой площади. Для нанимателя более выгодным вариантом является долгосрочная аренда.
Образец договора краткосрочного найма можно найти на любом ресурсе правовой направленности, а также на нашем сайте.
Ведь они существуют как у арендатора, так и у арендодателя. В частности, это касается проведения как текущего, так и капитального ремонта, вселения других жильцов, устранения нештатных ситуаций в квартире (затопление от соседей, прорыв стояков и т.
д.). Независимо от срока, на который оформляется в пользование квартира, ее арендатор должен вносить арендную плату.
Чтобы следить за сроками, регистратор требует подавать дополнительное соглашение о продлении аренды. Еще одним поводом для составления соглашения является досрочное расторжение договора аренды по взаимному согласию сторон.
Тогда к нему еще можно сделать акт обратного приема-передачи предмета аренды. Наконец, соглашениеабсолютно необходимо, когда изменяются условия, на которых заключалась сделка (плата по договору, объем прав арендатора, его обязанности и т.
2.3.3. Не препятствовать посещению Наймодателем Квартиры в соответствии с условиями, установленными настоящим Договором. 2.3.4. Своевременно производить плату за наем Квартиры (ст.678 ГК РФ) и иные платежи, предусмотренные п.3.7 настоящего Договора.
2.3.5. Освободить Квартиру по истечении срока найма, установленного настоящим Договором.
В связи с регистрацией договора аренды собственники получают массу проблем. Согласно опросам, по-прежнему невысок процент хозяев, регистрирующих договор найма в налоговой инспекции.
Если и встречаются добропорядочные налогоплатильщики, то чаще среди владельцев дорогих квартир. Говорят, владельцы квартир в случае регистрации договора юридически защищены.
Скачать дополнительное соглашение к договору найма Если вы сдаете жилое помещение (квартиру, комнату, дом) юридическому лицу, то вместо договора найма необходимо будет заключить договор аренды (подробнее об отличиях договора аренды и найма).
Перед оформлением покажите хозяину квартиры все имеющиеся недочеты: Благодаря своевременному указанию хозяину на недостатки вы сможете обезопасить себя от лишних денежных затрат, которые мог бы предъявить собственник жилья. Чтобы четко, а, главное, правильно был составлен такой важный документ, можно на нашем сайте скачать образец договора аренды квартиры.
4.5. За несвоевременную оплату найма Наниматель оплачивает пени из расчета 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Строго соблюдать правила общественного порядка. Соблюдать нормы и правила при пользовании электрическими, звукоизлучающими или вибрационными приборами и установками.
Не допускать перегрузки электрических сетей и исключать любые действия, влекущие нарушения нормальных условий проживания и работы других лиц. 2.2.5. Производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, инженерного и другого оборудования, в том числе (но не исключительно) поломки электросетей и розеток, телефонных и компьютерных линий, замена или восстановление поврежденных элементов помещения (плитка, обои, двери, замки, стекла и др.); содержать в чистоте арендуемые помещения и помещения совместного использования.
1.1. Наймодатель предоставляет в аренду, а Наниматель арендует жилое помещение с находящимся в нем имуществом, расположенным по адресу: ________________________________________________________ ________________________________________________здесь и далее именуемое Квартира. 1.2. Наймодатель является ___________________________________ Квартиры на основании _______________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________
В случае если договор является основанием для ограничения права собственности, он подлежит государственной регистрации (статья 674 Гражданского Кодекса РФ). Информация о наймодателе и нанимателе указывается в шапке документа.
Данные необходимо вносить из паспортов без допущения сокращений. Перед этим под самым названием указывается место составления документа и дата.
Предметом договора является непосредственно квартира, которая на оплатной основе сдаётся/принимается в пользование для временного проживания в ней.
Правоотношения, возникающие между гражданами (физическими лицами), регулируются в РФ Гражданским Кодексом.
Договор аренды жилого помещения с участием арендатора и арендодателя попадает под действие главы 35 ГК. При изучении указанной главы можно выделить несколько пунктов, обязательных для составления оптимальной формы документа.
Договор аренды в 90 % случаев заключается между физическими лицами, 10 % сделок проводятся с юридическими лицами.
1.4. Передаваемое в наем жилое помещение (пункт 1.2. договора) находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым жилым помещениям, используемым для целей проживания в соответствии с назначением объекта.
1.6. Наймодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещения Нанимателем не в соответствии с условиями договора найма или назначением нанимаемого жилого помещения.
1.6. Передача жилого помещения Наймодателем пользования Нанимателя осуществляется в момент подписания настоящего договора путём передачи ключей от квартиры.
использовать в наем жилое помещение в соответствии с условиями настоящего договора и исключительно для проживания; возместить Наймодателю убытки, причинённые в случае повреждения жилого помещения; не производить без согласия Наймодателя внутреннюю перепланировку и реконструкцию помещения, не переносить систему электропроводки и др. соблюдать меры пожарной безопасности; возвратить нанимаемое помещение в день окончания срока действия настоящего договора или прекращение действия по иным основаниям в состоянии, которое определяется по соглашению сторон настоящего договора найма жилого помещения.
При этом требуется учитывать, что если аренда являлась долгосрочной и составлялась на срок от 1 до 5 лет, договор требуется зарегистрировать в Росреестре. Конечно, можно обойтись и без регистрации.
К сожалению, сразу всего предвидеть и предусмотреть невозможно. Поэтому даже если договор аренды/найма составлен грамотно, учтены требования каждой из сторон, и соблюдены все необходимые формальности, со временем могут возникнуть обстоятельства, в силу которых придется вносить изменения в договор .
Право сторон изменять договор по своему соглашению предусмотрено п.1 ст. 450 ГК РФ . В этой статье мы постараемся выделить основные моменты, касающиеся изменения договоров аренды и найма. А также рассмотрим особенности продления каждого из этих видов договоров.
Вносить изменения в договор следует заключением дополнительного соглашения к данному договору. Причем в соответствии с п.1 ст. 452 , соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор.
Если вы сдаете жилое помещение (например, квартиру) физическому лицу, то следует заключить , отношения по которому регулируются гл. 35 ГК РФ . Соответственно, при необходимости внести изменения, вам потребуется заключить дополнительное соглашение к договору найма. Доп.соглашение к договору найма оформляется в простой письменной форме , и, как и сам договор, это не требует заверения у нотариуса и какой-либо регистрации.
Если вы сдаете жилое помещение (квартиру, комнату, дом) юридическому лицу, то вместо договора найма необходимо будет заключить (). Здесь хотелось бы напомнить, что договор аренды квартиры (или другого помещения), заключенный на срок более 1 года , подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ ). А это значит, что дополнительное соглашение к такому договору также должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Такое дополнительное соглашение вступит в силу, соответственно, с момента его регистрации.
Что касается изменения договоров аренды, заключенных на срок менее 1 года , то дополнительные соглашение об изменении условий таких договоров заключаются в простой письменной форме .
Еще раз обращаем ваше внимание на то, что ни сами договоры аренды и найма, ни дополнительные соглашения к ним, вне зависимости от сроков договоров, не требует заверения у нотариуса.
Отправной точкой для изменения договора могут служить также и условия самого договора . Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 682 ГК РФ , по договору найма (в рамках срока его действия) не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
То есть если в договоре будут четко оговорены случаи, когда арендная плата изменяется в одностороннем порядке, то для такого изменения достаточно будет направления уведомления инициирующей стороной.
Аналогичный порядок можно прописать в договорах и для изменения других условий, помимо платы. Но так как речь здесь идет о праве на изменение в одностороннем порядке, все формулировки должны быть максимально четкими и не допускать двояких толкований .
Теперь перейдем к продлению договоров. И начнем с особенностей пролонгации .
В соответствии со ст. 684 ГК РФ , преимущественное право на заключение договора на новый срок принадлежит нанимателю.
У наймодателя есть обязанность не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Напомним, что данное условие не касается краткосрочного найма , то есть договора заключенного на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ ) ().
К отказу в преимущественном праве продления (в случае договора найма сроком более 1 года) на основании решения «не будем сдавать квартиру в течение года» стоит отнестись серьезно. Так как если отказать нанимателю в продлении договора, аргументировав это таким решением, и при этом в течение года заключить договор с другим лицом, наниматель вправе будет требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Если отношения с нанимателем складываются хорошо, и действительно есть желания продолжить сдавать квартиру ему же, то можно не подписывать новый договор, а заключить дополнительно соглашение о продлении срока действующего договора.
При пролонгации договора аренды есть свои особенности. Как мы отметили выше, договор аренды, заключенный на срок «не менее 1 года», подлежит государственной регистрации.
Соответственно если при продлении договора, изначально заключенного на срок менее 1года, его срок в итоге составит год и более, такой договор уже придется регистрировать.
Если же заниматься регистрацией по каким-либо причинам не хочется, то следует закончить отношения по первому договору, подписав соответствующее соглашение, а затем заключить новый договор также на срок менее 1 года.
В случае, когда первоначальный договор был зарегистрирован, его продление также должно быть зарегистрировано.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, арендатор также имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Но в соответствии с этой же статьей в договоре могут быть предусмотрены и иные условия заключения нового договора. То есть в данном случае по договору аренды свободы выбора условий у сторон больше, чем по договору найма.
Понимать условия изменения и продления договора нужно еще на этапе согласования условий самого договора. Это важно при заключении как договора аренды, так и договора найма. Если вы, например, являясь арендодателем/наймодателем, по каким-либо причинам не хотите предоставлять арендатору/нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, нужно сразу же оговаривать эти условия и прописывать их в договоре. Но в случае найма такое возможно сделать только при заключении краткосрочного договора.
Что касается самых основных условий изменения и продления договоров, то здесь важно помнить, что такие соглашения должны заключаться в той же форме, что и сам договор. В противном случае, соглашения просто не будут иметь юридической силы.
