В больших городах ввиду высокой плотности застройки не всегда рационально строить новые здания для использования в коммерческих или промышленных целях. При достаточном количестве инфраструктурного фонда производится перепланировка нежилого помещения в соответствии с целями и задачами собственника или арендатора. Перепланировка представляет собой изменение внутренних конструкционных особенностей здания/помещения с целью приведения его в соответствие новым требованиям к эксплуатации. Перепланировка может производиться в магазинах и офисах, кафе и барах, ресторанах, салонах и других помещениях.
В отличие от перепланировки жилых помещений, перепланировка нежилых помещений представляет собой более сложный процесс не только в техническом плане. Поскольку предполагается, что после изменений конфигурации здание будет посещать большое количество людей, то все этапы работ потребуют обязательного согласования с различными государственными инстанциями, ответственными за выдачу разрешений и внесение изменений в регистрационные документы.
Следует также отличать перепланировку от других видов работ, связанных с изменением внутреннего облика нежилых зданий. В Жилищном кодексе предусмотрено понятие «переустройство», которое предполагает установку, ремонт, замену или демонтаж коммуникаций, сантехники и оборудования. В отличие от него, перепланировка в нежилом помещении предусматривает такие виды работ по изменению его конфигурации:
При выполнении перепланировок функциональное назначение здания остается неизменным, т. е. должно использоваться в той же области коммерческой деятельности, что и до изменений конфигурации. Но Жилищный кодекс предусматривает такое понятие, как «смена назначения» (перепрофилирование) нежилого фонда, т. е. изменение вида и характера деятельности, в ходе которого осуществляется эксплуатация. Например, может производиться смена назначения помещения ресторана под магазин. Для перепланировки с одновременной сменой назначения здания требуются дополнительные действия для согласования с уполномоченными госструктурами.
Согласование перепланировки нежилого помещения - обязательный этап, предшествующий реконструкционным работам. Без него все действия собственника считаются незаконными и могут повлечь за собой административную ответственность и даже лишение права собственности. Согласовывать изменения нужно по той причине, что любые вмешательства в конфигурацию здания несут в себе потенциальную угрозу для людей.
Например, нарушение целостности несущей стены может повлечь за собой серьезную аварию с человеческими жертвами, если рухнет перекрытие, державшееся на несущей стене. Поэтому все действия субъекта, от имени которого планируются изменения, требуют тщательной проверки и согласования с компетентными специалистами, сотрудниками государственных структур.
Порядок обращения в уполномоченные разрешительные инстанции перед началом работ зависит от типа здания. Если речь идет об отдельно стоящем строении, то разрешение на перепланировку нежилого помещения нужно получить в БТИ. Для перепланировки помещения в жилом доме требуется разрешение госжилинспекции, согласие жильцов в письменном виде. Основанием для реконструкции помещения в нежилом здании является проектно-техническая документация, выданная проектно-строительной фирмы, имеющей допуск СРО.
Проект перепланировки нежилого помещения выдается после тщательного обследования несущих конструкций, коммуникаций и систем, которое должен произвести подрядчик. Именно он выносит заключение о допустимости изменений конфигурации с учетом конструкционных особенностей здания. При утвердительном решении проектно-строительной организации можно переходить к процессу согласования. проекта реконструкции. Для этого потребуется перечень документов, нужных для обработки информации различными инстанциями. В него входят:
Бюро технической инвентаризации выдает поэтажный план здания, копию технического паспорта или выписки из него. Для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме со сменой назначения потребуются разрешения органов, в компетенции которых будет находиться объект после перепрофилирования.
Например, если планируется из бывшей квартиры сделать магазин, то потребуется разрешение отдела городской администрации, ответственного за ведение розничной торговли. Кроме того, необходимо получить письменное согласие от управляющего зданием, который должен провести инспекцию всех смежных помещений, а также составить акты технического осмотра.
Перед началом работ жильцы дома должны быть оповещены об их предполагаемых сроках начала и окончания. Также потребуются копии учредительных документов юрлица, заверенные нотариусом, от имени которого будет производиться перепланировка. После подачи документов этапы согласования и проведения перепланировки будут выглядеть так.
По окончанию работ заказчик должен получить правовые акты - выполненных работ и о завершении переустройства. Последний составляется на готовом объекте в присутствии заказчика, собственника (балансодержателя) здания, разработчиков проекта, представителей БТИ и пожарной службы, а также непосредственно подрядчика, выполнявшего перепланировку.
После составления и подписания акта о переустройстве он передается в БТИ. Если работа проводилась в отдельно стоящем здании, то потребуется передать план и в земельный отдел. Тот в свою очередь должен выдать новые документы с учетом совершенной реконструкции.
В случае незаконной перепланировки нежилого помещения, ее необходимо в обязательном порядке узаконить. Для начала нужно выполнить все шаги в соответствии со стандартным планом согласования.
Если самовольный проект перепланировки соответствует всем установленным нормам безопасности, а техническое состояние объекта не представляет опасности жизни и здоровью людей, то суд разрешает сохранить помещение в измененном виде. После постановления суда о сохранении изменений заказчик получает новый техпаспорт, на основании которого вносятся обновленные данные в регистрационные документы БТИ и управления строительства и архитектуры.
Перепланировка нежилого помещения предполагает внесение технических и функциональных изменений. Объем работ зависит от деталей проекта и сметы.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Собственник или арендатор площади не должен нарушать технические и иные нормы, обязан проводить работы согласно утвержденному проекту и полученному разрешению.
Перепланировка предполагает изменение технических параметров нежилого помещения, его функционального назначения.
Мероприятию должны предшествовать формально-юридические действия:
Технические параметры перепланировки утверждены СНиП 31-02-2001. Особенности проектов утверждаются актами БТИ.
В проект перепланировки включают способы увеличения метража помещения, установку или демонтаж окон. Работы проводятся для изменения расположения комнат. Могут приниматься меры для увеличения пространства торгового помещения.
Получить разрешение будет легче, если при выполнении работ не затрагиваются несущие (опорные) конструкции дома.
Когда необходимо снести или модифицировать несущую стену, то инициатор перепланировки должен обратиться к проектировщику (автору) дома и получить его заключение о возможности и безопасности такого решения.
Потребуется также получить разрешение от органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора.
Должностные лица будут оштрафованы на 4-5 тыс. рублей. Для юридических лиц выписывается штраф в размере 40-50 тыс. рублей.
Кроме того, может наступить гражданско-правовая ответственность, если перепланировкой был причинен ущерб другим собственникам или когда перепланировка спровоцировала несчастный случай, повлекший травмы и даже смерть людей (возможна также уголовная ответственность).
Заказ документов БТИ от 5 000 рублей.
Остальные расценки, на оказываемые нами виды услуг, в разделе "Цены"
Узаконить уже выполненную перепланировку помещения несоизмеримо сложнее, нежели соблюсти процедуру согласования до начала производства строительно-ремонтных работ.
Кроме того, пункт 11 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы № 508 ПП, содержит перечень условий, наличие которых полностью исключает возможность узаконивания переустройства.
К ним относятся выполненные в ходе перепланировки работы, в результате которых были ухудшены условия эксплуатаций здания, нарушена устойчивость несущих конструкций, ликвидировано или уменьшено сечение каналов естественной вентиляции и т.д.
Однако эти условия касаются только квартир или нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Что касается объектов нежилого фонда, размещенных в отдельно стоящих зданиях, то узаконивание их перепланировки на законодательном уровне практически не регулируется, поэтому процедура легализации переустройства таких помещений представляет особую сложность.
В случае расположения переоборудованного помещения в здании жилого дома, алгоритм действий по его узакониванию выглядит следующим образом:
Заключение составляется специализированной организацией, обладающей соответствующим допуском СРО, либо автором проекта дома.
Наряду с заключением, в Мосжилинспекцию должен быть представлен технический паспорт помещения и заявление установленного образца.
По закону, инспектор Мосжилинспекции после получения технического заключения обязан выехать на место, произвести техническое исследование переоборудованного помещения и предоставить акт о выполненной перепланировке. Однако, де-факто, чиновники, как правило, требуют предоставления проектной документации, и только после этого становится возможной выдача распоряжения о соответствии проведенной перепланировки всем установленным нормам и правилам.
После того, как проект перепланировки и прочая документация будут одобрены сотрудниками Мосжилинспекции, необходимо получить согласительные подписи представителей множества инстанций, как то: МЧС, Роспотребнадзор, Энергонадзор, Энергосбыт и т.д. Окончательное решение о признании переустройства нежилого помещения законным принимается на заседании МВК с участием всех обозначенных выше лиц.
Чтобы узаконить перепланировку нежилых помещений
, расположенных в отдельно стоящем здании, придется выполнить примерно аналогичные действия, однако в виду отсутствия единых правовых норм на этот счет, условия процедуры могут быть изменены в соответствии с внутренней политикой муниципальных органов на уровне округов.
Обращение в «Бюро проектных согласований» гарантированно означает избавление от необходимости посещения огромного количества инстанций, многократного внесения изменений в проектную документацию и прочих малоприятных перспектив, неизменно ожидающих каждого, кто решится .
Обладая многолетним положительным опытом сопровождения согласований переустройства всех типов и категорий, специалисты Бюро точно знают, какие меры следует предпринять для ускорения процедуры и исключения вероятности отказа в признании перепланировки незаконной.
