Отчуждения недвижимости или доли в праве собственности на недвижимость и будет ли такой договор законным?
Разберемся подробнее:
Статья обновлена 10.05.2019 года
Оформление отчуждения недвижимости — это двух этапный процесс:
Оформление сделки, то есть описание его в письменной форме и подписание этого документа (договора, соглашения) всеми участниками сделки.
Регистрация перехода права собственности от одной стороны сделки к другой и регистрация права собственности на его приобретателя в Росреестре.
Определение сделки
Сде́лка - действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
Сделки с недвижимостью являются законными если:
У сторон есть способность к совершению сделки (дееспособность)
Воля сторон соответствует волеизъявлению
Соблюдена законная формы сделки
Сделки с недвижимостью оформляются:
В простой письменной форме оформляются следующие сделки:
Все вышеперечисленные сделки оформляются в простой письменной форме, договорами или соглашениями и вступают в силу сразу после подписания всеми участниками сделки этих документов.
ВНИМАНИЕ!!!
Произошли изменения в законе
Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,..»
(По одному договору)
Изменения вступят в силу 31.07.2019 года.
А пока руководствуемся действующей редакцией
В случае нарушения законной формы оформления сделки — сделка признается оспоримой!
Перехода права собственности по оспоримой сделке не происходит!
Росреестр приостанавливает регистрацию права собственности, если заявитель предоставил договор отчуждения, не соответствующий требованиям закона.
Сделка может быть приостановлена на срок до 6 месяцев или до устранения причин.
Если сделка подлежит удостоверению нотариусом в соответствии с законом — без нотариуса не обойтись.
Как без нотариуса оформить договор отчуждения недвижимости
Для начала уточним, что означает понятие отчуждения имущества. По сути, это передача объекта во владение другого человека, в связи с чем он становится новым его собственником. Также под отчуждением понимают передачу любого имущественного права другому лицу. Например, можно передать право собственности на ценные бумаги или деньги.
Уважаемые посетители!
Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.
Отчуждение имущества – вопрос сложный в правовом смысле, поэтому он требует подробного изложения. Человек, имеющий конкретную проблему, связанную с продажей, покупкой, дарением имущества и т.п., может легко запутаться в этих тонкостях. Общей информации не всегда достаточно для всестороннего понимания вопроса. В таком случае предпочтительнее обратиться к юристам, адвокатам, которые смогут дать профессиональные рекомендации именно по вашему случаю.
Самый простой и быстрый вариант – это консультация специалистов нашего сайта, которые дадут оперативный и качественный ответ.
Объекты интеллектуальной собственности и услуги не подлежат отчуждению, это невозможно. В таком случае прибегают к распоряжению правом. Например, право собственности на рукопись продать реально, в отличие от самой рукописи как ценности.
Факт отчуждения должен быть зарегистрирован либо зафиксирован в особом договоре. При этом последующая государственная регистрация остается обязательной.
Разнообразные виды отчуждения собственности регулируются множеством ФЗ (Федеральных законов), требующих досконального изучения.
Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!
Добровольное отчуждение возможно двумя способами: безвозмездным и возмездным. В первом случае человек ничего не получает за свой объект. Вариант – принудительное отчуждение, например, в пользу государства. Во втором случае собственник получает взамен деньги, услуги, вещи и т.д. Это происходит в ходе купли-продажи или обмена.
Но существуют более тонкие правовые различия, с которыми владельцам приходится сталкиваться в процессе сделок со своей собственностью. Конечно же, наибольший интерес вызывает работа с недвижимостью. В этой сфере чаще всего случаются противоречивые ситуации, требующие детального рассмотрения. Далее – только самое важное об особенностях отчуждения недвижимого имущества.
Любое уважающее себя агентство недвижимости предлагает в числе своих услуг работу с продажей собственности несовершеннолетних граждан. Спрос на это оправдан, так как продать квартиру, собственником которой является ребенок, для многих действительно представляется сложной задачей в связи с особенностями законодательства РФ. Наиболее спорные вопросы в этой сфере:
ООП имеет прямое отношение к операциям с недвижимостью, затрагивающим права несовершеннолетнего. В случае несоблюдения ряда определенных условий, предусмотренных законодательством, договор признается недействительным через суд, и наступают соответствующие правовые последствия.
Если родители принимают решение о том, что необходима, например, продажа имущества несовершеннолетнего, то их действия должны подчиняться требованиям российского законодательства.
ГК РФ (ст. 37) дает информацию о тонкостях продажи имущества несовершеннолетнего. Текст статьи указывает, что именно ООП выдает разрешение на следующие виды операций с недвижимостью:
Также в этот список входят операции, по итогу которых несовершеннолетний отказывается от своих имущественных прав либо его помещение становится меньше (при разделе имущества или выделении долей).
В каких ситуациях права несовершеннолетнего могут быть не соблюдены должным образом?
Если сделка по собственности несовершеннолетнего была осуществлена без разрешения ООП, то он вправе направить в судебную инстанцию иск о признании сделки не соответствующей букве закона. Тогда расторжение договора об отчуждении недвижимого имущества практически неизбежно.
При необходимости заключить сделку по жилому имуществу с участием ребенка родители должны направить заявление в ООП, где уведомить о своем намерении. После этого будет принято решение о предоставлении разрешения или запрете на отчуждение имущества.
Список необходимых документов помимо заявления (копии):
Необходимо отметить еще один важный момент. ООП способствует совершению сделки только тогда, когда вместо продаваемого объекта ребенку будет приобретено равноценное (или превосходящее отчуждаемое) по площади жилище.
В интересах ребенка не допустить того, чтобы жилищные условия изменились в худшую сторону. Кроме того, сделки по продаже квартиры (дома) и покупке нового должны происходить одномоментно.
Тем не менее, есть исключения из этого требования. Если семья переезжает в другой населенный пункт, и жилье будет покупаться там, то разумнее деньги от продажи перевести на личный счет ребенка. А в заявлении нужно указать дату, до которой новое жилье будет куплено.
В случае если оно покупается в жилищно-строительном кооперативе, то ООП оценивают стадию строительства перед тем, как принимать решение.
По истечении месяца после совершения сделок купли-продажи нужно проинформировать ООП о том, что ребенок стал владельцем нового жилья. Нужно подтвердить этот факт копиями соответствующих документов.
Отчуждение государственного имущества или муниципальной собственности подразумевает сделку по купле/продаже, где государство или муниципалитет выступает продавцом, а покупатель – это представитель малого либо среднего бизнеса, арендатор интересующих его объектов. Советские времена, когда купля-продажа национальной собственности была под запретом, давно прошли. Сегодня есть шанс стать владельцем весьма привлекательных объектов.
Данная возможность регулируется ФЗ РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества». Искать в базах следует под № 159-ФЗ, дата издания 22.07.2008 г.
С недавних пор государство начало поддерживать процесс формирования предпринимательства в России.
Поэтому привилегией на покупку государственного и муниципального имущества обладают владельцы фирм, чьей основной деятельностью является добыча природных богатств, а также их переработка (ст. 3 ФЗ № 159). Исключение составляют повсеместно распространенные полезные ископаемые.
Ст. 3 ФЗ перечисляет условия, соблюдение которых нужно предпринимателям, чтобы воспользоваться дарованной законом привилегией:
Ст. 4 ФЗ описывает процесс использования предпринимателями своей привилегии на покупку недвижимости у государства.
Управленческий орган (принадлежащий субъекту России либо муниципальный) обязан направить претендентам пакет документов:
Бумаги должны быть направлены в период до десяти дней от принятия решения.
Далее статьей 4 ФЗ поясняется, что государственное или муниципальное предприятие, которое приняло решение об осуществлении сделки купли-продажи собственности, предлагает заинтересованному лицу заключить договор с указанием рыночной стоимости объекта.
Если предприниматель соглашается с условиями, то договор оформляется в течение одного месяца (30 дней). Если покупатель оспаривает назначенную цену государственного или муниципального имущества, процесс ожидания приостанавливается до получения истцом решения суда.
Также ФЗ обозначает, что арендатор должен предъявить пакет документов:
Если документы соответствуют всем требованиям, то арендатор и продавец заключают договор купли-продажи.
ФЗ отмечает, что уступка привилегии (преимущественного права) третьим лицам невозможна.
Отчуждение имущества предполагает передачу вещей в собственность других лиц, а также на него, включая права, выраженные в ценных бумагах. Не является отчуждением отказ от права на имущество, передача вещей в пользование, предоставление временного права на пользование имуществом, интеллектуальной собственностью, а также предоставление прав на отчуждение в будущем.
Отчуждению подлежат лишь вещи, денежные средства, права. Нельзя отчуждать услуги и
Основаниями возникновения права собственности могут выступать: изготовление вещи для себя; приобретение вещи на основе договоров дарения, мены, купли-продажи, а также прочих сделок; наследование; присвоение найденного имущества. Право собственности может переходить как на движимое, так и недвижимое имущество. Перечень недвижимого имущества, а также движимого, на которое может закрепляться право собственности, который закреплен в законодательных актах, не является исчерпывающим.
При отказе или утрате права собственности на вещь, ее уничтожении, а также отчуждении собственником вещи другим лицам, иных случаях право собственности прекращается.
По закону отчуждение недвижимого имущества возможно в связи с изъятием соответствующего участка, на котором оно находится в случае ненадлежащего использования земли или необходимостью ее использования для государственных нужд.
Отчуждение имущества производится на основании договоров: дарения, купли-продажи, мены и других. При купли-продажи, продающая сторона передает вещь в собственность покупателя, а тот в свою очередь принимает товар и оплачивает его стоимость. Это же правило относится и к продаже
При отчуждении по договору мены одно лицо передает в собственность другому свой товар в обмен. При этом каждая из сторон фактически является продавцом и покупателем и обязуется передать свой товар и принять товар другого лица.
При договоре дарения даритель на безвозмездной основе передает одаряемому имущество или право на имущество в собственность или освобождает от имущественных обязанностей перед собой либо имеющего отношение к сделке третьим лицом.
Отчуждение имущества может выражаться в форме пожертвования, под которым понимают его дарение в общественно полезных целях. Так, пожертвования передают в различные учреждения социальной защиты, воспитательные учреждения, больницы и другие лечебные организации, благотворительные и религиозные организации, гражданам, предприятиям.
При внесении предусмотренной договором цены выкупа по договору аренды, а также по истечении срока аренды, арендованное имущество становится собственностью арендатора.
Отчуждение имущества по договору ренты предусматривает передачу получателем ренты имущества в собственность выплачивающему ренту лицу, а тот в свою очередь за это периодически выплачивает определенную денежную сумму на его содержание. По договору рента может быть постоянной, то есть бессрочной, или пожизненной. Договор ренты должен быть нотариально удостоверен, а в случае, если имущество является недвижимым, то договор подлежит госрегистрации. Отчуждаемое имущество под выплату ренты может передаваться в собственность плательщика ренты платно или бесплатно. При платной передаче применяют правила купли-продажи, а при бесплатной - правила договора дарения.
Имущество может быть отчуждено и путем обращения взыскания на него по имеющимся обязательствам. В основном это происходит по решению суда. При этом право собственности прекращается с момента передачи его другому лицу, у которого в свою очередь возникает право собственности на эту вещь.
Отчуждение земельных участков не может производиться без веских оснований. Его собственник не позднее чем за год должен быть письменно предупрежден об отчуждении для государственных нужд посредством выкупа.
Когда изъятие участка в целях государственных нужд без прекращения права собственности невозможно, имущество могут изъять посредством выкупа либо реализации с
Однако в случае, если на суде государственный орган не сможет доказать, что отчуждение участка нельзя произвести, не прекращая права собственности на него, то изъятие невозможно.
