Здравствуйте!
В соответствии со ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Поскольку Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного Договором, то соответственно изменения, внесенные в Договор должны быть зарегистрированы в ЕГРП.
При этом порядок регистрации зависит от существа изменений, внесенных Дополнительным соглашением в Договор аренды.
Согласно с п. 4 ст. 18 Закона о регистрации, установлено, что в случае, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН), требуется внесение соответствующих изменений в подраздел 1 ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Законом о кадастре этих сведений в ГКН.
В соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее- Правила), лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относится сведения
, которые не влекут за собой существенного изменения объекта недвижимого имущества, а также прекращения или перехода прав на него (перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса, уточнение площади объекта недвижимого имущества, изменения при его незначительной реконструкции и т.п.).
В соответствии с пунктом 68 Правил, внесение изменений заносится в лист записи об изменениях Единого государственного реестра прав с указанием реквизитов документов, послуживших основанием для внесения изменений (например, при заключении физическим лицом брака и сменой в этой связи фамилии таким документом является свидетельство о заключении брака).
Поэтому от заявителя помимо заявления на внесение изменений в Единый государственный реестр прав также требуется документ, подтверждающий факт изменения соответствующих сведений, ранее внесенных в Единый государственный реестр прав.
Заявление лица о внесении изменений и прилагаемые к нему документы (если эти документы представляются, а не только предъявляются) регистрируется в книге учета входящих документов в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов.
Все документы, касающиеся внесения изменений в Единый государственный реестр прав, помещаются в дело правоустанавливающих документов (пункт 46 Правил ведения книг учета документов).
После того, как внесение изменений в Единый государственный реестр прав осуществлено, заявителю направляется об этом письменное уведомление.
Документы, предоставляемые для внесения изменений в ЕГРП:
1. Заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
2. Документ об уплате государственной пошлины.
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — также документ, подтверждающий его полномочия (например, нотариально заверенная доверенность), который представляется в подлинном экземпляре и копии.
4. Документ, подтверждающий факт изменения данных, ранее внесенных в ЕГРП, который предоставляется в подлинном экземпляре и надлежащим образом удостоверенной копии:
С уважением Ф. Тамара
Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации.
На практике возникает вопрос: подлежат ли госрегистрации изменения реквизитов сторон, указанных в договоре аренды?
5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если эти соглашения подписаны после вступления в силу указанного Закона, существует две позиции судов.
Позиция 1. Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат государственной регистрации, если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.
Примечание:
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729
"...Как усматривается из материалов дела, между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад сроком действия с 12.10.1994 по 06.04.2009.
Сторонами 29.05.2008 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, пунктами 8.3 и 8.4 которого предусмотрено досрочное расторжение этого договора арендодателем в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления такого уведомления.
При рассмотрении спора суды пришли к выводу о том, что из положений пункта 2 статьи 6, пункта 2 статьи 13, статьи 33 Закона о регистрации следует, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды необходима при наличии государственной регистрации самого договора аренды.
Однако судами не учтено следующее.
В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Следовательно, дополнительное соглашение от 29.05.2008 к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
При названных обстоятельствах оснований для отмены оспариваемых судебных актов не имеется..."
Позиция 2. Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежат государственной регистрации, даже если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Примечание: В ряде случаев суды делали вывод, аналогичный представленному в настоящей позиции, однако при этом не уточняли, были дополнительные соглашения подписаны до или после введения в действие Закона о государственной регистрации (Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2006 N КГ-А40/5812-06 по делу N А40-63534/05-82-508, Постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2006 по делу N Ф09-6924/06-С6).
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2012 по делу N А65-28292/2011
"...Доводы жалобы о том, что дополнительное соглашение от 21.05.2008 к договору аренды не прошло государственную регистрацию, поэтому является незаключенным, в то время как сам договор аренды от 01.07.1993 N 65 прошел государственную регистрацию в Набережночелнинском городском комитете по земельным ресурсам и земельной реформе 01.07.1993, судебная коллегия признает несостоятельными.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В силу пункта 6 статьи 33 Закона N 122-ФЗ настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.
По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.
В силу пункта 1 статьи 33 Закона N 122-ФЗ настоящий закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Поскольку впервые официально закон был опубликован в Российской газете N 145 30.07.1997, он вступил в силу 31 01.1998.
Договор аренды земельного участка заключен в 1993 году, то есть до вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 122-ФЗ, следовательно, он считается заключенным при отсутствии его государственной регистрации и требование о его обязательной регистрации применяться не должно. Таким образом, требование об обязательной государственной регистрации и дополнительного соглашения от 21.05.2008 к договору аренды не должно применяться, так как на момент вступления в силу части первой, второй Гражданского кодекса Российской Федерации федеральным законом не была предусмотрена государственная регистрация таких сделок.
Следовательно, утверждение ответчика о том, что дополнительное соглашение от 21.05.2008 подлежит регистрации, ввиду обязательности регистрации самого договора аренды, являются несостоятельными..."
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}
5.2. Вывод из судебной практики: Изменение банковских реквизитов сторон в зарегистрированном договоре аренды не требует государственной регистрации.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 N Ф03-994/2010 по делу N А51-8558/2009
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.03.2006 между ФГУП "Тихоокеанская государственная телевизионная компания Владивосток", правопреемником которого в силу реорганизации является истец (Арендодатель) и ООО "Восток Медиа Сервис" (Арендатор) заключен договор N 013-А о передаче в аренду нежилых помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной собственностью, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 321 кв. м, расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Уборевича, 20-а (здание заглубленного склада и склада N 1) для размещения сервисного центра SONY (пункт 1.1).
Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, переданы ответчику по акту сдачи - приемки от 01.08.2006 на срок до 31.12.2008 (л.д. 18).
Помимо изложенного, не имеют правового значения для разрешения спора и доводы ООО "Восток Медиа Сервис" о необходимости государственной регистрации письма истца от 17.01.2008 N 28, которым последний изменил порядок внесения и реквизиты арендных платежей.
Как верно отмечено арбитражными судами первой и второй инстанций, указанные действия истца были вызваны внесенными в статьи 41, 42 БК РФ Федеральным законом от 26.04.2007 N 63-ФЗ "О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования бюджетного процесса и приведении в соответствие с бюджетным законодательством Российской Федерации отдельных законодательных актов Российской Федерации" изменениями, вступившими в законную силу с 01.01.2008, и предусмотренной контрагентами по сделке обязанностью арендатора (ООО "Восток Медиа Сервис") принять новый порядок перечисления арендной платы к исполнению по реквизитам унитарного предприятия без его дополнительного оформления (пункт 4.2.1 договора)..."
5.3. Вывод из судебной практики: Дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды об установлении порядка компенсации арендатору расходов на улучшение арендуемого помещения не требует государственной регистрации.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу N А57-22497/2009
"...Заявитель кассационной жалобы считает соглашение от 05.12.2008 договором о переводе долга, который в силу пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 389 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Поскольку соглашение не зарегистрировано в установленном порядке, не произошла перемена лица в обязательстве.
В соответствии с пунктом 1.8 договора арендодатель обязался компенсировать истцу его расходы, связанные с проведением ремонта арендуемых помещений в размере 11 340 000 руб. путем зачета 40% подлежащей уплате арендной платы в счет компенсации.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 07.03.2007.
Апелляционный суд, повторно рассмотрев дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, принял во внимание представленные ответчиком в апелляционный суд соглашение от 05.12.2008 (листы дела 106 - 108, том 1), а также акты зачета взаимных требований между истцом и ответчиком, установил факт отсутствия обязанности ответчика по компенсации истцу расходов в заявленном размере, связанных с проведением ремонта арендованных помещений, и отказал в иске.
Соглашение от 05.12.2008 заключено между обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "АТРИО" (сособственник, арендодатель-1) и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Лиа-Лев" (арендатор, истец).
В соответствии с указанным соглашением этот сособственник взял на себя обязанность по компенсации истцу его расходов, связанных с произведенным ремонтом, а истец дал согласие на исполнение названной обязанности этим лицом.
По существу это соглашение устанавливало иной порядок исполнения собственниками арендуемых помещений признанных ими дополнительным соглашением к договору аренды обязательств по компенсации истцу его расходов, что не противоречит статье 313 ГК РФ, и не требовало государственной регистрации.
Поскольку соглашением от 05.12.2008 обязанность по компенсации истцу его расходов, связанных с проведением ремонта, возложены на другого собственника помещений, отказ в иске к индивидуальному предпринимателю Климову П.Ф. не противоречит материалам дела и закону..."
Вопрос:
Между сторонами зарегистрирован договор аренды недвижимости. Позднее стороны заключили дополнительное соглашение к нему об увеличении арендной платы, но не зарегистрировали его.
Обязательно ли для сторон будет исполнение условия дополнительного соглашения о повышенной арендной плате, или оно будет обязательно для сторон, подписавших дополнительное соглашение, но не обязательно для третьих лиц (нового арендодателя, если таковой будет)?
С какого числа арендатор обязан платить повышенную арендную плату — с момента, определенного в соглашении, либо с момента государственной регистрации дополнительного соглашения?
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Указанное правило применяется и к аренде нежилых помещений (смотрите, например, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон о госрегистрации). Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В этом случае соответствующие правовые последствия наступают после такой регистрации (п. 1 той же статьи, смотрите также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Эти правила распространяются также на дополнительные соглашения к договорам аренды, поскольку дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора (п. 1 ст. 453 ГК РФ). Следовательно, действие подлежащего государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении арендной платы может быть распространено на отношения, возникшие до государственной регистрации этого соглашения, например, с момента его подписания сторонами (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007 (33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006). С момента государственной регистрации дополнительного соглашения арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в новом размере (за период с даты, указанной в соглашении) независимо от того, начали ли стороны исполнять условия соглашения еще до регистрации.
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11.
Вместе с тем по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Таким образом, в случае фактической передачи имущества арендатору до регистрации договора аренды и исполнения условий этого договора сторонами договор аренды порождает обязательственные отношения между его сторонами независимо от его государственной регистрации, однако условия этого договора не могут затрагивать прав и обязанностей иных лиц.
Как показывает судебная практика, приведенные разъяснения применяются и к дополнительным соглашениям (изменениям) к уже заключенному (зарегистрированному) договору аренды в силу его исполнения сторонами договора (смотрите, например, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 N 10АП-782/14, ФАС Дальневосточного округа от 22.07.2014 N Ф03-2884/14 по делу N А24-4369/2013, ФАС Московского округа от 01.07.2014 N Ф05-5473/14 по делу N А41-43555/2013, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 N 13АП-11141/14).
Таким образом, если указанное в вопросе дополнительное соглашение не было зарегистрировано, однако фактически исполнялось (то есть арендатор начал уплачивать арендную плату в размере, установленном этим соглашением), обязательства сторон считаются измененными, и арендодатель вправе и в дальнейшем требовать от арендатора внесения платы в размере, установленном дополнительным соглашением к договору аренды . При этом отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не лишает арендодателя возможности в случае необходимости обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы в размере, установленном этим соглашением (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 N Ф04-198/13, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 N 05АП-4431/13, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 N 03АП-1529/13, постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 N Ф05-3173/13).
Как нам представляется, нет никаких оснований для того, чтобы не применять в подобных ситуациях и вторую часть приведенных выше разъяснений ВАС РФ. Следовательно, условия исполняемого сторонами дополнительного соглашения, которое подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировано, создают обязательства только для подписавших его сторон и не имеют правового значения для третьих лиц. В связи с этим объем прав и обязанностей, возникающих у нового арендатора или арендодателя в случае перенайма или смены собственника объекта аренды, должен определяться именно содержанием зарегистрированного договора без учета обязательств, существовавших между сторонами договора в связи с исполнением ими условий незарегистрированных дополнительных соглашений к договору. Сказанное подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2013 N Ф09-11455/13 по делу N А07-14824/2012).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги
Иногда порой нужно подкорректировать уже имеющийся договор аренды, а переписывать его тоже не хочется, особенно, если изменения мизерные.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Тут в помощь придется дополнительное соглашение, которое достаточно отметить ссылкой на первичный договор и прописать пункты с изменениями.
Участниками договора аренды имущества может являться любое гражданское лицо, компания и т.д. все зависит от предмета сделки и его прямого назначения.
Дополнительное соглашение к аренде носит характер его продолжения, потому должен содержать в себе сноски на указания тех изменений, что произошли.
Нужно ли заключать доп. соглашение или нет, попробуем выяснить далее.
Договор аренды выступает в роли подтверждения о совершении сделки между его участников, в плане передачи имущества или недвижимости во временное пользование другому участнику.
Тот, в свою очередь, соглашаясь с условиями, обязуется исполнять возлагаемые на него обязательства. Зачастую важным является своевременная уплата аренды в той сумме, что была ранее утверждена.
Недопустимо заключать такие сделки расписками или устной договоренностью, поскольку в случае конфликта, разрешить спор будет достаточно сложно.
Подписывается договор теми лицами, которые заключали соглашение аренды – арендатором и арендодателем либо их законными представителями.
Особое внимание нужно обращать на форму дополнительного договора. Поскольку он стает продолжением соглашения, то и форма его должна быть такой же. Соглашение аренды составляется в письменном виде.
При нотариальном заверении соглашения нотариус должен заверить и дополнительное соглашение. Если соглашение регистрируется в государственных органах, то регистрации подлежит и изменение договора.
Поскольку договор аренды недвижимости определяет предмет сделки и его назначение, роль, то в случае внесения корректив в его содержание целесообразно составить соглашение с указанием ссылок на поправки.
Вместо того чтобы переписывать весь документ, достаточно оформить дополнение и прикрепить к основному документу.
В действующем законодательстве, а именно, в ГК РФ детально описывается понятие найма и арендования недвижимости, порядок проведения и оформления.
Формирование доп. соглашения к договору аренды определяется ст.452 ГК РФ. Ст.453 ГК РФ определяет сущность доп. соглашений и их причинность к основным договорам.
Одностороннее изменение условий сделки недопустимо (ст.310 ГК РФ), также как и устная его форма.
В окончании прописываются реквизиты сторон и контактные данные. В остальном, таковое соглашение имеет единый порядок составления согласно форме государственного образца.
Разрешается использование нотариуса, если стороны пожелают его присутствия.
Регистрация в Росреестре может проходить в зависимости от условий:
Как бы там ни было, но дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости регистрировать также обязательно, как и сам договор аренды.
Если во время действия договора аренды произошли ремонтные работы по инициативе одной из сторон, либо намереваются сделать ремонт с дальнейшим увеличением площади, то без дополнительного соглашения не обойтись.
Регистрировать его не придется, только если первичный договор заключен на срок менее года.
Можно сразу прописать условие о возможности пролонгации сделки по окончанию срока действия договора, но обычно этот момент упускают.
Потому при необходимости продления содействия требуется составлять допсоглашение на дальнейшее пользование недвижимостью.
Сделки о передачи недвижимости в пользование на срок меньше или равной одиннадцати месяцам, госрегистрации не подлежат.
Продление по окончанию срока в 11 месяцев также проводится между сторон без постановления в Росреестр .
Договора, которые совершаются на более длительные периоды, более года, обязательны к регистрации. Договор продления аренды также идентичен условиям к регистрации.
Главное условие, которое должно быть соблюдено сторонам соглашения – установление суммы арендной платы.
Если таковое будет отсутствовать, то данный договор аренды не считается действительным. Потому ни в одном суде он не будет принят в рассмотрение и не поможет разъяснить конфликт.
Об изменениях относительно суммы уплаты аренды, арендодатель должен проинформировать съемщика заранее, желательно за месяц и письменным уведомлением.
В то же время, право арендователя не соглашаться на нововведения до полного окончания первичного договора аренды.
Видео: дополнительное соглашение для договоров аренды
Встретив сопротивление такого рода, право арендодателя потребовать досрочное расторжение сделки.
Конечно, причиной для расторжения не может послужить такой повод, поскольку права съемщика защищены законом, потому придется искать другой повод.
Как правило, его находят, что добровольно-принудительно обязует арендателя соглашаться на условия хозяина.
Типовой образец допсоглашения договора аренды должен иметь таковые данные:
Сумма зависит от типа арендодателя – физическое лицо или юридическое, предприниматель и т.д.
Государственный сбор составит:
Законодательством разрешается внесение изменений в условия договора аренды, только если они не противоречат закону и друг другу.
Бывают ситуации, когда предмет аренды претерпевает изменения, либо вовсе происходит смена, главное, чтобы владельцем по-прежнему являлся один хозяин.
Принцип составления нового договора остается идентичным, вносятся коррективы только по предмету сделки, его характеристики и т.д.
Нежилое помещение предназначается совсем для иного, чем жилое. Даже по одному наименованию становиться понятно.
Договор аренды у обоих случаев заключается по единой схеме, но изменения могут быть внесены при изменении статуса помещения.
К примеру, нежилое помещение оборудуется дополнительными вещами и становиться жилым. Тогда старый договор аннулируется и на его месте заключается новый.
В правилах арендования жилого помещения много нюансов, поскольку имеют место случаи изменения в ходе пользования договором и сумма аренды, сроки и продления.
Бывают случаи, связанные с изменениями семейного статуса как арендодателя, так и самого проживающего. В таком случае, стоит уведомить владельца жилплощади о своих намерениях.
Другой вопрос, если сторонам договора удалось достичь согласия в данном вопросе. Либо арендодатель соглашается на поселение семейной пары, тем самым составляется дополнение к первому договору аренды.
В случае отказа в изменениях сделки с жильцом, договор остается на прежних условиях или досрочно расторгается.
В роли дополнений к соглашению жилого помещения могу выступать:
Договор аренды земли госрегестрации не подлежит и составляется на срок менее года (п.2 ст.26 ЗК РФ).
Такой же порядок при арендовании земельного участка, когда сделка совершается на период до одиннадцати месяцев, а после заключается пролонгация.
Если в ходе действия первичного договора стороны решили внести некоторые изменения в его содержание, то допсоглашение также можно не регистрировать.
Только при наличии явных изменений в сделке, например, размер или категория земли, тогда лучше заключить допдоговор аренды, где более точно будут описаны внесенные изменения.
ТС передается в пользование арендатору согласно ст.642 ГК РФ на определенное время эксплуатации.
В сумму аренды не входит плата за техобслуживание ТС, поскольку транспорт арендуется без наличия экипажа.
Если бы аренда проводилась совместно с экипажем, тогда затраты на обслуживание можно было поделить на двоих.
По закону, в случае нанесения вреда сторонним лицам (третьи участникам), ответственность накладывается на того, кто непосредственно сдал ТС в аренду.
Без наличия экипажа ответственность присваивается к лицу, взявшего ТС в пользование.
Если стороны сделки могут предвидеть такой ход событий, т.е. возникшие в ходе изменения относительно экипажа совместно с ТС, то лучше заблаговременно прописать таковые нюансы и условия расторжения в первом экземпляре договора аренды.
В случае возникновения желания у арендующей стороны продлить сделку, то ему нужно за месяц до истекания первичного срока договора аренды ТС, уведомить арендодателя о своем решении и оформить продление.
Интересно то, что если срок действия договора аренды истек, но транспортом продолжают пользоваться, то хозяин ТС не сможет взыскать неустойку с виновного, поскольку сам договор считается аннулированным и указаний относительно арендной платы нигде не прописано.
