Расскажем о них, определим, что влияет на показатели расчета - и приведем примеры, как можно подсчитать размер выплаты.
Размер выплаты за аренду земельного участка может быть установлен его владельцем самостоятельно.
Конечно же, нецелесообразно будет установить высокую оплату за аренду участка земли в деревне, или наоборот – низкую оплату за аренду участка в городе. Поэтому собственник ориентируется, прежде всего, на размер аренды, которую устанавливают другие владельцы земли в его регионе или месте проживания.
Также на размер арендной платы будут влиять такие факторы:
В зависимости от того, к какой категории относится земельный участок, выплата может быть меньше или больше.
Учитывайте также, что коэффициент К1 может иметь разные значения.
|
Величина коэффициента |
Когда использовать? |
|
Для случая льготной аренды. |
|
|
Для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства. |
|
|
Для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений. |
|
|
Если на участке предполагается разработка полезных ископаемых. |
Гражданин Фролов желает взять в аренду участок земли у государства под огородничество. Кадастровая стоимость участка по документам равняется 250 000 руб. Подставляя в формулу все показатели, рассчитаем размер выплаты: 250 000 руб. х 0,6% = 1 500 руб.
Таким образом, Фролов должен будет выплачивать ежемесячно по 1 500 руб., это с учетом кадастровой стоимости. Конечно же, владелец земли может не учитывать этот расчет и выдвинет сумму выше.
Понятие нормативной стоимости земли было введено в Российское законодательство.
Из определения следует, что при расчете и установке показателя учитывается доход, который может принести деятельность, осуществляющаяся на определенном участке земли.
Данный размер показателя может быть установлен на административном уровне, представителями власти.
Данный показатель используют, как правило, при расчете выплаты аренды за пользование государственной земли - или при отсутствии кадастровых показателей стоимости объекта.
Можно воспользоваться установленной формулой для расчета аренды.
Коэффициент – К1 – учитывается по целям использования участка. Его мы указали выше.
Гражданин Елисеев решил взять в аренду землю у государства для производства. Нормативная цена участка составила 1 000 000 руб. Рассчитаем арендную плату: 1 000 000 руб. х 1,5% = 15 000 руб.
Таким образом, ежемесячно за аренду Елисеев будет платить по 15 000 руб.
Экономическое положение в государстве таково, что выращивать и продавать аграрную продукцию стало весьма выгодным занятием. Но вначале нужно рассчитать перспективы, будущие расходы и доходы, чтобы все сделать правильно и не разориться. Если у собственника хватает денежных средств, то он может приобрести землю в личное пользование. Но многие граждане не могут себе позволить этого сделать. К счастью вовсе необязательно покупать землю, можно арендовать ее. Но в первую очередь необходимо выяснить, как осуществляется расчет стоимости арендной платы земельного участка.
Следует учитывать, что арендовать землю у государства и у частного лица - это две разные вещи. Представители власти, когда выполняют расчет арендной платы за земельный участок, учитывают объективные параметры его ценности: месторасположение, целевое назначение, собственные планы на него. Методика расчета арендной платы у частного лица или компании может содержать субъективные методы: «популярность» участка, коммуникационную оснащенность, свои личные аппетиты.
В связи с этим нужно разделять стоимость аренды на нормативную цену, рыночную и кадастровую. Каждая из них устанавливается по своим правилам и одна способна оказывать влияние на другую. Величина всякой арендной платы должна, быть указана в заключаемом соглашении.
Нормативная арендная плата определяется государственными и муниципальными ведомствами. Она не изменяется от рыночных колебаний. Цена устанавливается в зависимости от земельной категории (целевого назначения) и месторасположения участка. По категориям все участки условно подразделяются на те, что государство не передает в аренду и не реализует, и на участки, которые могут быть в частном владении.
Кадастровая оценка, выполненная государственными ведомствами, обязательна для всех земельных участков. Именно при ней учитывается много важных факторов, которые оказывают влияние на конечную цену аренды участка. Зачастую кадастровая цена становится рыночной стоимостью.
Во время кадастровой оценке измеряют и закрепляют сведения о границах, плане и площади территории. Именно такие показатели необходимо учитывать, когда рассчитывается реальные арендные платежи.
Рыночная цена аренды порой заметно различается по сравнению с кадастровой оценкой. Это связано с тем, что на окончательную сумму оказывают влияние основные рыночные факторы - предложение и спрос. А на них серьезно влияют психология отдельных граждан и масс, политическое и экономическое положение в государстве и на отдельной его территории.
Более всего подвержены колебаниям рынка земельные участки, которые находятся в черте города. На стоимость воздействуют объективные факторы (близкое расположение, главных улиц, магазинов), а также нерациональные и субъективные условия. Таковыми считаются «престижность» района, а именно близкое местоположение парков, памятников архитектуры, выделение района, где живут самые обеспеченные граждане.
Значительную объективность во время рыночной оценки выполняют общие ожидания граждан. Если есть надежды, что повышение экономики государства будет расти, то будет увеличиваться спрос на земельную застройку предприятиями. В результате повысится и стоимость аренды.
Можно отметить, что цена, в соответствии с которой осуществляется расчет арендной платы за землю, сильно отличается от того, с кем заключается договор: с государством или частным лицом.
Общая формула, позволяющая рассчитывать арендную плату за земли, принадлежащие государству, следующая:
В этом случае:
А – это арендная плата, являющаяся, по своей сути, налоговым сбором;
К - кадастровая цена участка;
- % - коэффициент, который зависит от вида нанимателя, а также цели аренды.
Такие коэффициенты расчетов арендной платы землю могут принимать целый ряд значений:
Методика расчета арендной платы за землю, принадлежащую частнику, выполняется в соответствии со следующей формулой:
В этом случае:
Здесь определяется именно рыночная цена земли. Она может быть больше кадастровой оценки. При этом факторы, которые увеличивают цену не всегда являются логичными и объективными. Рыночная цена земли должна устанавливаться независимой организацией за шесть месяцев до того, как клиент вступит в собственные права.
Величина ставки рефинансирования устанавливается в начале того года, когда было подписано соглашение на аренду. Т.е. если соглашение на аренду участка с мая по сентябрь 2016 г. подписывалось в декабре прошлого года, то величина ставки равняется 8.25 процентов - именно такова ставка Центробанка в 2015 г.
Можно привести пример расчета арендной платы землю. Предприниматель принял решение открыть кафе. Земельный участок для этого он решил арендовать у областного Кабинета Министров. Период аренды - весь 2016 г. Проведение кадастровой оценки осуществлялось в июне прошлого года, и сразу было заключено соглашение. Кадастровая цена земли равняется 300 тысяч руб. Тогда устанавливается следующий порядок расчета арендной платы земельный участок:
Кадастровая стоимость - 300 тыс. руб.
Коэффициент - 1.5 процента, поскольку ведется строительство кафе.
Оплата за год равняется 300 тыс.руб. * 1.5 процента = 4500 руб.
На сегодняшний день огромный список особых случаев, когда арендаторы полностью освобождаются от оплаты налога за землю, содержится в Законе «О плате за землю» (статья 12). Ст.14 устанавливает, что ведомства местного самоуправления вправе определять льготы по налогу на землю, частично освобождая арендатора от его уплаты на конкретный период, отсрочивая выплаты, снижения ставки налога на землю для отдельных арендаторов в пределах той налоговой суммы, которая остается в распоряжении ведомства местного самоуправления.
Так, в соответствии с законом от уплаты налога на землю полностью освобождены:
Налоговый сбор на землю, расположенной в отводной полосе железных дорог, взимается с организаций железнодорожного транспорта в размере максимум 25 процентов от ставки налога, что установлена за сельскохозяйственные угодья.
Согласно этим нормативно-правовым документам, физическое или юридическое лицо имеет право взять в аренду земельный участок у государства или частного владельца, предварительно заключив с этим человеком/компанией/организацией договор. Все вопросы решаются на основе условий . Стоимость оплаты зависит от того, кто является арендодателем.
Важно! Если положения договора нарушают закон РФ об арендной плате или правилах заключения договора, вы можете оспорить данный документ в судебном порядке и .
Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с и частной в корне отличаются.
И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.
В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:
Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка .
Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.
Данная стоимость высчитывается и указывается государственными органами самоуправления. В сравнении с другими видами оценки – она стабильна и не зависит от рыночных изменений .
Существует два основных критерия, по которым производится оценка: категория земли и ее расположение.
Что касается категорий, то вся государственная земельная собственность делится на два вида – земли, которые не могут находиться в частной собственности и территории, разрешенные для передачи в личное владение.
Помимо этих критериев существует ряд параметров, по которым проводится анализ:
Внимание! Стоимость земельных участков второй категории зависит от географического расположения и экономики близлежащих городов.
К примеру, земля для выращивания растительных культур на юге будет значительно дороже, чем такая же территория на севере, а участок находящийся рядом с Москвой может стоить в разы больше, чем аналогичный по размерам в ПГТ или отдаленном от столицы городе.
Этот вид анализа стоимости является самым точным и объективным, так как во время его проведения учитывается ряд факторов, влияющих на повышение или понижение основной стоимости, не зависящих от личных интересов владельца. Часто рыночная цена базируется именно на этой оценке.
Нужной частью оценки является анализ окружающей флоры. Наличие лесов, озер, парков положительно влияют на цену участка, а вот болотистая и загрязненная территория может снизить его стоимость.
Еще одна грань, которая формирует реальную цену территории – рельеф. Если земля находится в низине, то участок подвержен постоянным наводнениям, что явно отображается на возможности его полноценного использования.
В большинстве случаев рыночная цена соответствует кадастровой, но существуют исключения.
Если критерии, по которым производится государственная оценка, связаны непосредственно с самой территорией и условиями вокруг нее, то рыночная оценка основана на спросе и предложении. Факторы, влияющие на нее:
Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».
Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос , тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.
Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости считается кадастровая оценка , так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.
Для расчеты цены аренды на базе применяется такая формула:
А=К*% – арендная плата за землю равна кадастровой оценке, умноженной на процентный коэффициент, зависящий от цели аренды.
Значение последнего понятия определяется законодательством России:
Пример №1.
Петров Василий Иванович решил снять в аренду участок земли для развития сельского хозяйства, а точнее, выращивания злаковых культур. Выбранная им земля, пройдя кадастровую оценку за пол года до аренды, была оценена в 300 000 руб. Отталкиваясь от закона о процентном коэффициенте в данном случае нам необходимо умножить на 0,6%.
300 000*0,6% = 1 800 руб. – составит арендная плата данной территории.
Пример №2. Андрей Васильев решил арендовать небольшой земельный участок для строения кафе на территории города. В июне 2016 года была проведена кадастровая оценка и заключен договор на весь 2017 год. В результате, стоимость после оценки составила 500 000 руб. Чтобы определить арендную плату нам необходимо 500 000 руб. умножить на 1,5% (процентная ставка для построек).
500 000*1,5%= 7500 руб. – арендная плата.
Пример №3. Компания «Агроком» решила заключить договор с властями города об аренде земельного участка, на котором расположено месторождение угля. Указанный период эксплуатации этого участка – с февраля и до января (включительно) 2017 года. В сентябре 2016 года была проведена кадастровая оценка, которая составила 800 000 руб. По закону РФ процентный коэффициент для данного типа эксплуатации составляет 2%.
800 000*2%=16 000 руб. – арендная плата.
В отличие от предыдущей формулы, в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.
Расчет проводится по такой формуле:
А=Ц*% – арендная плата равна рыночной оценке, умноженной на ставку рефинансирования.
Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.
Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.
Важно! Если при оформлении аренды в государственном учреждении покупатель может получить льготы, то в этом виде аренды льготные скидки не предусмотрены.
Пример. Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2017 года (включительно). Рыночная оценка была проведена в 2016 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2016 году – 10,00%
Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.
Еще один пример. Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2017 г. – октябрь (включительно) 2018 года. Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2017 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%
Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.
Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется .
По закону РФ стоимость 1 кв. м. арендуемого помещения не может быть ниже, чем базовая ставка установленная государством.
Она может быть откорректирована по причине изменения основных цен и тарифов, инфляции и при других обстоятельствах, указанных в законе РФ.
Есть два способа совершения оплаты:
Происходит без проведения дополнительных аукционов и конкурсов, за основную стоимость квадратного метра берется рыночная годовая величина , установленная независимым оценщиком. Подсчет происходит с учетом льготных категорий и направления деятельности арендатора.
Не знаете, какой формулой воспользоваться и какие существуют нюансы?
Все ответы есть в нашего Интернет-журнала!
Значительно экономней арендовать территорию, принадлежащую государству, так как ее стоимость значительно ниже. Однако есть некоторые преимущества в заключении договоров и с частными владельцами. К примеру, претенденту на частную собственность не нужно принимать участие в аукционе, а условия договора остаются неизменными до окончания его действия.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
