Летом этого года изменились правила оспаривания кадастровой стоимости. Одна из главных новелл заключается в том, что эта категория споров передана в ведение судов общей юрисдикции. Однако формулировки поправок допускают неоднозначное толкование, из-за чего у некоторых юристов до сих пор нет уверенности в правильности такого понимания новых норм. Кроме того, если раньше попытки изменения кадастровой стоимости в досудебном порядке (в специальных комиссиях) использовались по желанию, то теперь они стали для компаний обязательными - обратиться в суд можно только после попытки решить проблему в комиссии. Это новое правило тоже привело к появлению некоторых неоднозначных вопросов.
В каких случаях компания может требовать пересмотра кадастровой стоимости в связи с тем, что сведения об объекте недвижимости были недостоверными?
О недостоверных сведениях об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости речь идет тогда, когда неправильно был определен вид разрешенного использования земельного участка (постановления ФАС Московского округа от 25.07.14 по делу № А40-5308/13 , Поволжского округа от 19.07.13 по делу № А72-9897/2012) или удельный показатель его кадастровой стоимости (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.06.14 по делу № А11-4505/2013 , Западно-Сибирского округа от 08.12.11 по делу № А67-6817/2010).
Правила подведомственности дел об оспаривании компаниями результатов определения кадастровой стоимости установлены в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - закон № 135-ФЗ). Ранее в законе было прямо указано, что такую категорию дел рассматривают арбитражные суды. Федеральный закон от 04.06.14 № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ <…>» (далее - закон № 143-ФЗ) исключил из текста этой нормы слово «арбитражный». Теперь в законе указано, что оспорить результаты кадастровой стоимости можно в суде, но не конкретизировано, в каком - арбитражном или общей юрисдикции.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) (ч. 1 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).
Новая формулировка многим юристам показалась двусмысленной. Дело в том, что термин «суд» может быть как собирательным (обозначать и суд общей юрисдикции, и арбитражный суд), так и вполне конкретным - обозначать только суд общей юрисдикции. В то же время закон № 143-ФЗ внес изменения еще и в Гражданский процессуальный кодекс. Эти поправки определили подсудность требований об оспаривании кадастровой стоимости (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).
Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).
Некоторые суды даже разместили на своем сайте официальную информацию о том, что они больше не рассматривают споры о кадастровой стоимости. Кроме того, по некоторым сведениям недавно всем арбитражным судам было разослано письмо заместителя председателя ВС РФ, где подтверждается, что споры о результатах определения кадастровой стоимости исключены из компетенции арбитражных судов.
Исключительная подведомственность. Можно предположить, что через норму о подсудности законодатель одновременно определил и исключительную подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции (независимо от того, оценки какой недвижимости касается спор - принадлежащей физическим лицам или субъектам предпринимательской деятельности). В пользу правильности этого предположения свидетельствуют следующие доводы. В Арбитражном процессуальном кодексе дела об оспаривании кадастровой стоимости никогда прямо не упоминались. Арбитражные суды принимали их к рассмотрению на основании общих норм о подведомственности (ч. 1, 2 ст. 27 АПК РФ). Согласно этим нормам, экономические споры и иные дела с участием государственных органов и органов местного самоуправления (а интересующая нас категория споров всегда проходит с участием органов кадастровой оценки - Росреестра) относятся к компетенции арбитражных судов только в случаях, прямо предусмотренных самим Арбитражным процессуальным кодексом или иными федеральными законами. Поскольку непосредственно в самом Арбитражном процессуальном кодексе дела об оспаривании кадастровой стоимости не упоминаются, к подведомственности арбитражных судов эти дела относил только закон № 135-ФЗ. Но в его новой редакции арбитражные суды больше прямо не упоминаются.
Таким образом, после вступления в силу поправок в закон № 135-ФЗ и в Гражданский процессуальный кодекс не осталось норм, которые относят дела об оспаривании кадастровой стоимости к подведомственности арбитражных судов. Этот вывод подтверждает и арбитражная практика. С момента вступления изменений в силу арбитражные суды перестали принимать к производству иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, а если поначалу иск все-таки «проскочил», прекращают производство по делу по неподведомственности спора арбитражным судам. Такая позиция отражена более чем в ста проанализированных определениях разных арбитражных судов (см., например, определения арбитражных судов Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.14 по делу № А56-49515/2014, Свердловской области от 21.08.14 по делу № А60-35902/2014, Оренбургской области 02.09.14 по делу № А47-8454/2014, Московской области от 29.09.14 по делу № А41-51873/2014). Такой подход поддерживают и апелляционные инстанции (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.14 по делу № А60-34393/2014).
Подробнее о том, какой способ оспаривания кадастровой стоимости применяется в разных ситуациях, - см. в статье «Кадастровая стоимость завышена. Влияние методики ее определения на способ защиты прав в суде», «Юрист компании» № 5, 2014.
Круг дел об оспаривании кадастровой стоимости. Казалось бы, все сомнения устранены. Дела об оспаривании результатов определения кадастровой оценки согласно статье 24.18 закона № 135-ФЗ действительно теперь подведомственны только судам общей юрисдикции. Но этот вывод не снимает всех имеющихся вопросов. Нет ясности, какие именно дела подпадают под данную категорию споров. Как известно, изменить кадастровую стоимость в судебном порядке можно с помощью разных требований (в зависимости от конкретной ситуации). Помимо исковых требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (которые однозначно относятся к делам об оспаривании кадастровой стоимости) бывают еще и не исковые требования о признании недействительными акта государственной кадастровой оценки (если он принят с формальными нарушениями), а также обжалование действий органов кадастрового учета (Росреестра), если они допустили техническую ошибку при установлении кадастровой стоимости (например, в кадастр по ошибке попала не та информация, которая содержится в отчете об оценке). Кроме того, особый случай - когда кадастровая стоимость оказывается завышенной из-за недостоверности сведений об объекте недвижимости (в частности, о его назначении). Как будет показано ниже, в таких ситуациях компании иногда пытаются обжаловать действия Росреестра, хотя, по мнению арбитражных судов, в данном случае применяется исковой порядок. И по смыслу статьи 24.18 закона № 135-ФЗ эта категория споров тоже относится к делам об оспаривании результатов определения кадастровой оценки.
Теперь, когда до судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости стал обязательным, значительно увеличился срок, в течение которого можно обратиться в специальную комиссию. Он составляет пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).
Акты государственной кадастровой оценки арбитражные суды считают нормативными правовыми актами, поэтому дела об их оспаривании были подведомственны судам общей юрисдикции и раньше еще до внесения поправок в закон № 135-ФЗ (см. постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.08 № 9504/07 по делу № А72-7891/06–4/432). Следовательно, с точки зрения подведомственности этой категории дел новая редакция закона № 135-ФЗ ничего не изменила. А вот что касается дел об обжаловании действий государственного органа, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, то их подведомственность арбитражным судам прямо закреплена в Арбитражном процессуальном кодексе (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ), и никаких изъятий в части оспаривания именно действий Росреестра по установлению кадастровой стоимости в кодексе не установлено. Соответственно, теперь возникает вопрос о том, можно ли отнести такие виды споров к категории дел «об оспаривании результатов определения кадастровой оценки», названных в статье 24.18 закона № 135-ФЗ и пункте 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса, и если да, то как преодолевается конкуренция норм Арбитражного и Гражданского процессуальных кодексов. Проще говоря, могут ли компании по-прежнему обжаловать действия Росреестра по установлению кадастровой стоимости в арбитражных судах.
При этом суд сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11 . Это постановление было вынесено по спору, который возник из-за того, что Росреестр неправильно определил вид использования принадлежащего компании земельного участка, что в итоге повлияло и на его кадастровую стоимость. Компания пыталась оспорить действия госоргана по неправильному определению кадастровой стоимости. Президиум ВАС уточнил, что такие споры затрагивают интересы правообладателей и в сфере гражданского оборота, поэтому должны рассматриваться по общим правилам искового производства, а не по правилам обжалования незаконных действий госорганов.
Судебная практика пока не дает ответа на этот вопрос. Все-таки изменение кадастровой стоимости в судебном порядке через обжалование действий Росреестра - это не массовый метод, а достаточно редкие случаи. Так как после вступления в силу поправок в законе № 135-ФЗ и Гражданском процессуальном кодексе прошло еще довольно мало времени, судебная практика по таким спорам не успела накопиться в таком количестве, чтобы можно было прийти к каким-то общим выводам. Но один свежий пример позволяет сделать некоторые предположения. В этом примере заявитель оспаривал действия Росреестра, который, по его мнению, неправильно определил вид разрешенного использования земельного участка. Арбитражный суд, во-первых, посчитал, что такое требование должно быть рассмотрено в исковом порядке, а не в порядке обжалования действий госоргана. Во-вторых, суд расценил это требование как оспаривание результатов кадастровой оценки, не подведомственное арбитражным судам (определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.14 по делу № А53-19076/14).
Таким образом, можно прийти к выводу, что арбитражные суды теперь будут рассматривать жалобы на действия Росреестра лишь в таких случаях, когда госорган допустил явную техническую ошибку (перенес в кадастр не ту стоимость, которая была указана в отчете оценщика). В более сложных случаях (как в приведенном выше примере) необходимо использовать исковой порядок и обращаться в суд общей юрисдикции.
Помимо изменения правил подведомственности для юридических лиц введен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Перед обращением в суд компания должна направить соответствующее заявление в комиссию при территориальном органе Росреестра (ч. 28 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ в редакции закона № 143-ФЗ). Порядок распространяется на два вида дел, связанных с кадастровой стоимостью: когда требования заключаются в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и когда требования об изменении кадастровой стоимости основаны на том, что она была определена на основании недостоверных сведений об объекте недвижимости (в том числе о целевом назначении этого объекта).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц <…> в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (ч. 28 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).
Примечательно, что в таких случаях арбитражные суды возвращают исковые заявления только по причине несоблюдения досудебного порядка и ни словом не упоминают, что такой спор теперь в принципе неподведомствен арбитражным судам.
Вероятно, для многих эта норма осталась незамеченной, в результате чего в свежей судебной практике можно найти немало определений арбитражных судов об оставлении без рассмотрения заявлений компаний об оспаривании кадастровой стоимости из-за того, что компании предварительно не обратились в досудебную комиссию (см., например, определения арбитражных судов Московской области от 10.09.14 по делу № А41-44930/2014, Тульской области от 17.09.14 по делу № А68-7517/2014, Удмуртской Республики от 23.09.14 по делу № А71-9166/2014).
При этом в части 29 статьи 24.18 закона № 135-ФЗ установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом будущего судебного разбирательства. Это значит, что суд должен будет изучить вопрос по существу, а не ограничиваться исследованием причин и законности принятия отказного решения комиссией.
Не исключено, что на практике компании будут пытаться обойти обязательное обращение в комиссию. Учитывая, что для физических лиц досудебный порядок не обязателен (ч. 3 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ), компании скорее всего будут использовать, например, практику заключения краткосрочных договоров аренды земельного участка с дружественными физлицами, определяя в них формулу расчета арендной платы в процентах (как вариант - 0,01 процента) от кадастровой стоимости. Поскольку итоговая величина арендной платы будет зависеть от размера кадастровой стоимости, физлицо-арендатор приобретет формальное основание для оспаривания кадастровой стоимости и сможет сделать это напрямую в суде, минуя комиссию.
Может ли оспорить кадастровую стоимость арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, если арендная плата установлена в процентах от кадастровой стоимости?
Новая редакция закона № 135-ФЗ не дает однозначного ответа на этот вопрос. Как и прежняя редакция, она позволяет обращаться с таким требованием к любым заинтересованным лицам, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости. Не так давно Президиум ВАС в постановлении от 11.02.14 № 13839/13 прямо отнес к таким заинтересованным лицам арендаторов, а также некоторых других несобственников и указал, что этот перечень является открытым. Но воспримут ли такое широкое толкование и суды общей юрисдикции, пока не ясно.
Вопрос о ретроспективной силе рыночной стоимости возник давно - сразу после того, как Президиум ВАС РФ в надзорном постановлении от 28.06.11 № 913/11 подтвердил саму возможность требовать в суде установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Суть этого вопроса в том, можно ли применять утвержденную судом новую рыночную стоимость (которая, как правило, значительно меньше изначальной кадастровой стоимости) к прежним периодам? Положительный ответ на этот вопрос позволил бы компаниям-собственникам требовать назад переплату по налогу на имущество или земельному налогу, а компаниям-арендаторам - переплату по арендной плате, размер которой привязан к кадастровой стоимости.
Арбитражные суды пришли к общему выводу о том, что у новой кадастровой стоимости нет обратной силы. При этом суды ссылались на то самое постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 , хотя напрямую в нем вопрос о ретроспективности изменения кадастровой стоимости рассмотрен не был. Так нижестоящие суды расценили вывод Президиума ВАС РФ о том, что при рассмотрении иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной вопрос достоверности изначального определения кадастровой стоимости не является предметом спора. Если развивать этот вывод дальше, то получается, что установление судом новой кадастровой стоимости в размере рыночной не означает, что Росреестр должен был изначально установить кадастровую стоимость в таком размере и что он допустил ошибку.
Правда, многие специалисты всегда считали данную позицию некорректной, поскольку изменение кадастровой стоимости на рыночную стоимость как раз и является не чем иным, как способом устранения статистической ошибки. Значит, землепользователь должен иметь право устранить негативные последствия, которые повлекла для него эта ошибка.
В новой редакции закона № 135-ФЗ данный вопрос был решен компромиссным способом. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда новая рыночная стоимость может применяться с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (ч. 5 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ). По сути, законодатель ввел частичную ретроспективность. Однако формулировка этой новой нормы не позволяет четко определить, о каком заявлении идет речь - о заявлении в комиссию или в суд. Решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Например, если заявление в комиссию будет подано в 2014 году, а обращение в суд в связи с отказным решением комиссии состоится уже в 2015 году, то компании важно понимать, с 1 января какого года она может применять новую кадастровую стоимость, установленную судом, - с 1 января 2014 года или с 1 января 2015 года. Остается ждать примеров судебного толкования этой нормы (по понятным причинам до 2015 года их не будет).
В случае исправления технической ошибки в сведениях о величине кадастровой стоимости новые данные применяются полностью ретроспективно - с даты, когда в государственный кадастр недвижимости были внесены ошибочные сведения (ч. 4 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ, п. 15 ст. 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности (ст. 28 ГПК РФ, ч. 2 ст. 24 КАС РФ).
В силу взаимосвязанных положений ч. 1 ст. 154 и ч. 1 ст. 246 ГПК РФ споры о пересмотре разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд по правилам главы 23 ГПК РФ.
После введения в действие РФ данные дела разрешаются в сроки, установленные ст. 141 КАС РФ в соответствии с правилами главы 25 КАС РФ.
В силу абзаца тридцать шестого ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности решения Комиссии могут быть оспорены в суде.
С учетом того, что целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ, п. 15 ст. 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные соответственно главой 25 ГПК РФ, главой 22 КАС РФ.
В целях соблюдения правил подсудности и подведомственности дел требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ, п. 15 ст. 20 КАС РФ). В зависимости от субъектного состава участников спорных правоотношений судья отказывает в принятии заявления в части требований, не подлежащих совместному рассмотрению, на основании п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 128 КАС РФ либо возвращает его в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, п. 2 ч. 1 статьи 129 КАС РФ.
В связи с тем, что правила производства по делам об оспаривании нормативных правовых актов установлены главой 24 ГПК РФ, главой 21 КАС РФ, требование о признании нормативного правового акта недействующим также не может быть рассмотрено совместно с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При этом следует учитывать, что при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена рыночная стоимость такого объекта.
В 2015 году в 28 субъектах Российской Федерации организации исчисляют налог на имущество на торгово-офисные помещения исходя из кадастровой стоимости данных объектов. Например, такие субъекты, как Амурская, Кемеровская, Московская области, Москва, Алтай, Башкортостан, Бурятия, Татарстан, Хакасия, Удмуртия и т. д. При территориальных органах Россреестра были созданы специальные комиссии для рассмотрения спорных вопросов о кадастровой оценке недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 04.05.12 № 263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости…»). Из статистики обращений в комиссии видно, что заявления о пересмотре кадастровой стоимости в большинстве случаев организации и предприниматели подают в отношении оценки земельных участков. Но с момента утверждения перечня объектов недвижимости, налог с которых уплачивается исходя из кадастровой стоимости, ее размер становится важным не только для правообладателей земельных участков, но и для собственников торговых и офисных помещений. А значит, число обращений в комиссии и суды о пересмотре кадастровой стоимости значительно увеличится.
Как показывает статистика, почти в половине случаев комиссия удовлетворяет заявления собственников о пересмотре кадастровой оценки объектов. Например, за период с 1 января по 31 мая 2015 года комиссия пересмотрела кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении 3311 объектов недвижимости, тогда как по 3891 объекту оставила прежнюю. Общая величина кадастровой стоимости за этот период снизилась также почти в два раза: 975,6 млрд рублей против 590,6 млрд.
Но статистика сильно варьируется в зависимости от региона. Больше всего кадастровую стоимость оспаривают в Москве. Ведь именно в столице с 2015 года в разы увеличилось количество организаций, которые платят налог на имущество с кадастровой стоимости недвижимости. Перечень объектов, облагаемых налогом исходя из кадастровой стоимости, вырос более чем в два раза (постановление правительства Москвы от 28.11.14 № 700-ПП). Несомненно, что такой факт подтолкнул организации, предпринимателей и физических лиц обратиться за пересмотром в комиссию, а в случае отказа - в суд, чтобы затем пересчитать налоги на имущество и землю.
Организациям, которые заинтересованы в пересмотре кадастровой стоимости, нужно учитывать, что в 2015 году существенно изменятся процедурные моменты подготовки, подачи и рассмотрения судебных обращений об оспаривании кадастровой стоимости. Так, с 15 сентября вступил в силу Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), в котором оспариванию кадастровой стоимости посвящена отдельная глава «Производство по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости». Кроме того, Верховный суд в постановлении Пленума от 30.06.15 № 28 (далее – постановление № 28) установил единый подход к практике рассмотрения споров об оспаривании кадастровой стоимости на территории Российской Федерации уже с учетом норм нового кодекса. Например, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости надо обратиться в суд не позднее пяти лет с даты внесения в реестр результатов определения ее кадастровой стоимости. Такой срок устанавливает часть 3 статьи 245 КАС РФ. Верховный суд отметил, что пропуск пятилетнего срока не является основанием для отказа в принятии заявления, если по истечении установленного законом периода в кадастр не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости. А значит, общий срок исковой давности или срок оспаривания актов к заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости не применяется. Кроме того, оспорить можно даже архивные данные о кадастровой стоимости, если они могут быть применены в отношении заявителя.
Если в процессе судебного разбирательства по объекту будет утверждена очередная кадастровая оценка, то организации необходимо обратиться в суд с новым иском (п. 16 постановления № 28). Изменить размер исковых требований в этом случае будет невозможно.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует обращаться в суд общей юрисдикции – Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. При этом до подачи иска в суд организации должны обратиться с заявлением о пересмотре стоимости в комиссию. А вот индивидуальные предприниматели и физические лица вправе не соблюдать досудебную процедуру, а сразу обратиться в суд (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ).
Стороны по делу об оспаривании кадастровой стоимости могут примириться. Однако пределы усмотрения сторон при заключении мирового соглашения ограничены: пересмотр кадастровой стоимости должен быть основан на имеющихся в деле доказательствах. Сторонам потребуется представить в дело доказательство достоверности кадастровой стоимости, которую они сочтут компромиссной.
Спорным моментом является распределение судебных расходов. Организации пытаются взыскать с проигравшей стороны (в деле об изменении кадастровой стоимости земли или недвижимости до уровня рыночной) стоимость услуг оценщика. Но суды округов пока не нашли в этом вопросе единой позиции. Одни удовлетворяют требования собственников (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.15 № А27-10366/2014). Другие считают, что это досудебные расходы, и отказывают во взыскании (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.05.15 № Ф06-23247/2015, определение ВАС РФ от 09.04.14 № ВАС-3765/14).
Обратимся к судебной практике. Проанализировав ее, можно выявить типичные основания для отказа в удовлетворении заявлений. Приведем некоторые из них.
По общим правилам такой датой является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В отношении новых объектов недвижимости (либо при изменении характеристик, повлекших за собой изменение кадастровой стоимости) датой определения кадастровой стоимости является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового объекта (либо дата внесения в кадастр изменений характеристик объекта). Верховный суд РФ подчеркивает, что дата утверждения удельных показателей кадастровой стоимости не является датой оценки вновь сформированных либо измененных объектов (п. 12 постановления № 28).
Самой распространенной причиной отказа в удовлетворении заявлений является ошибочное определение даты, на которую необходимо провести оценку рыночной стоимости.
Суд не примет заявление к производству, если к нему не приложить отчет оценщика, а также подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение на отчет оценщика.
Суд обязан проверить отчет оценки на соответствие законодательству об оценочной деятельности, а также оценить доводы заинтересованных лиц (с 15 сентября – административных ответчиков) относительно достоверности отчета и его содержания. Поэтому, как разъяснил Верховный суд, если в процессе рассмотрения дела у суда возникнут вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности, суд вправе назначить экспертизу. Как по своей инициативе, так и по ходатайству лиц, участвующих в деле (п. 21, 22 постановления № 28). Суд вправе поставить перед экспертом, например, вопросы об установлении рыночной стоимости (то есть получить еще один результат оценки стоимости объекта), а также о том, нарушил ли оценщик требования федеральных стандартов оценки по форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и т. п.
Таким образом, если отчет составлен неправильно или в нем содержатся недостоверные сведения, суд может отказать в удовлетворении требований заявителя.
Подход к кругу заинтересованных лиц у окружных судов не совпадает. Так, бесспорно заинтересованными лицами признавались практически только действующие собственники недвижимости. Например, суды считали, что в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, заказчиками оценки могут выступать только публично-правовые образования. А значит, отчеты оценщиков, подготовленные по инициативе частных лиц, являются недопустимыми доказательствами (см., например, постановления ФАС Московского округа от 03.07.14 по делу № А40-59687/13, Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.14 № 09АП-18501/2014 по делу № А40-150424/13, от 07.07.14 № 09АП-19647/2014 по делу № А40-167357/13, от 26.06.14 № 09АП-13852/2014 по делу № А40-123052/13, от 18.06.14 № 09АП-18483/2014 по делу № А40-84023/13). К такому выводу суды приходили на основании статьи 10 закона № 135-ФЗ.Таким образом, арендаторы участков и собственники зданий и сооружений на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, фактически исключались из числа заявителей, поскольку приложение отчета оценщика к заявлению является обязательным.
В других случаях суды отмечали, что находящийся в государственной собственности участок, на котором расположено здание, может быть отчужден только собственнику здания или сооружения, соответственно, участок не обращается на открытом рынке. А согласно статье 3 закона № 135-ФЗ, рыночной стоимостью является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
На основании этой нормы суды приходили к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, находящегося в государственной собственности, по обращению собственника, расположенного на нем объекта недвижимости, не может быть определена (см., например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.14 № 09АП-18483/2014 по делу № А40-84023/13, от 19.05.14 № 09АП-11160/2014 по делу № А40-122160/13, от 23.07.14 № 09АП-24032/2014 по делу № А40-2068/14).
Теперь Верховный суд конкретизировал круг заинтересованных лиц (к ним относятся: арендаторы недвижимости, если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, бывший собственник и т. д.). Заметим, что после издания постановления № 28 круг лиц, которые могут рассчитывать на рассмотрение заявлений о пересмотре кадастровой стоимости по существу, без отказов по формальным основаниям, значительно расширился.
Верховный Суд РФ в Постановлении от 10.10.2014 N 304-ААД14-1142 разъяснил, что нарушение правил о подведомственности может рассматриваться как «существенное», требующее пересмотра решения, вступившего в законную силу. Следовательно, орган, разрешивший дело с нарушением подведомственности, ставит собственное решение под угрозу его отмены.
Статьей 24.18 ФЗ РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ установлено, что результаты недвижимости оспариваются в суде и в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Досудебное оспаривание кадастровой стоимости в указанной комиссии физическими лицами оспаривания физическими лицами не является обязательным. В то же время для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления предварительное обращение в комиссию является обязательным
Для граждан подведомственность дел данной категории является альтернативной. Граждане вправе выбирать между судебной и административной формой разрешения дела об определении кадастровой стоимости недвижимости.
Для юридических лиц подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости носит условный характер. Для условной подведомственности характерно, что требование до обращения в суд обязательно должно быть направлено в другой орган для рассмотрения и разрешения.
Порядок (форма) рассмотрения и разрешения в комиссии заявлений заинтересованных лиц установлен Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263. Приказ надлежит применять с учетом того, что ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности действует в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ. Приказ N 263 следует читать, проверяя его на соответствие действующей редакции ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Обращение в комиссию возможно по основаниям:
1) недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Успех обращения в суд с требованием установить недостоверность сведений об объекте недвижимости маловероятен. Чтобы получить положительное решение, а затем обращаться с ним в комиссию по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Так, предприниматель обратился с иском к Федеральной кадастровой палате о признании недостоверными сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Суды, разбиравшие дело по иску предпринимателя, пришли к выводу, что заявитель избрал ненадлежащий способ защиты. В Определении ВС РФ от 15.09.2014 N 310-ЭС14-1727 сказано, что требования предпринимателя не связаны с оспариванием действий органов кадастрового учета. Надлежащим способом защиты могли бы являться требования к органу кадастрового учета об учете изменений либо устранении кадастровой ошибки.
Поводом для заявления о пересмотре кадастровой стоимости может быть не только недостоверность сведений, на основании которых осуществлялась кадастровая оценка, но и несоответствие кадастровой стоимости недвижимости его рыночной стоимости. Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 говорит, что комиссия принимает положительное для заявителя решение при наличии двух условий:
а) отчет оценщика соответствует предъявляемым требованиям;
б) рыночная стоимость, установленная в отчете оценщика, отличается от кадастровой стоимости не более чем на 30%.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде. В ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности говориться, что решения комиссии могут быть оспорены в суде. В этой же статье сказано, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Взникает сразу два вопроса:
1) в какой суд следует обращаться — суд общей юрисдикции или арбитражный суд;
2) как можно оспорить решение комиссии, если при рассмотрении требований заявителя в суде предметом рассмотрения не может быть решение комиссии в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости?
Понятие подсудности используется для разграничения полномочий одинаковых по своему характеру органов, образующих единую замкнутую систему. В прошлом функционировали две судебные системы замкнутого типа: система судов общей юрисдикции и система арбитражных судов. В настоящее время арбитражные суды образуют специальную подсистему в составе судов общей юрисдикции.
Заместитель Председателя ВС РФ, осуществляя оперативно-организационное руководство деятельностью арбитражных судов, сообщил в письме от 02.10.2014 N 7-ВС-4473/14, что в ВС РФ 11.09.2014 состоялось совещание, на котором дан ответ на вопрос о подсудности категории дел об определении кадастровой стоимости недвижимости. Было решено, что, употребляя термин «суд» в Законе об оценочной деятельности, законодатель указал, что судебным органом, компетентным рассматривать споры о результатах определения кадастровой стоимости, является суд общей юрисдикции, в качестве которого выступает суд субъекта Федерации.
Решение комиссии обжалуется в суде, но в суде является предметом рассмотрения не решение комиссии по трудовому спору, а сам спор между работодателем и работником. Работник выступает в качестве истца, а работодатель — ответчика независимо от того, кто из них обжаловал решение. В резолютивной части судебного решения по трудовому спору, который был ранее рассмотрен комиссией, надо воздержаться от выводов, касающихся законности, действительности (незаконности, недействительности) решения комиссии.
Рассматривать и разрешать дело по оспариванию решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости нужно в порядке искового производства. Закон отнес дела данной категории к подсудности судов субъектов Федерации, ведь иски предъявляются к Федеральной кадастровой палате, территориальные подразделения которой созданы на уровне субъектов Федерации. Резолютивная часть судебного решения не должна содержать выводов о законности/незаконности решения административной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Рассмотрение судебных дел об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в исковом процессе вызывает возражения Кадастровой палаты, которая указывает, что материальные требования в таких спорах не предъявляются, спор между заявителем и палатой отсутствует. Учитывая отсутствие спора о праве, дело об определении кадастровой стоимости земельного участка следует рассматривать в порядке особого производства, а не в исковой форме. Но в особом производстве любой воспрепятствует рассмотрению дела, если скажет, что пребывает с заявителем в состоянии спора. И кроме того, между особым производством и исковым процессом нет непреодолимого рубежа, факты, имеющие юридическое значение (кадастровая стоимость недвижимости в размере рыночной стоимости), могут быть устанавливаемы как в особом производстве, так и в исковом производстве.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11 указал, что позиция судов, рассмотревших требования об определении кадастровой стоимости в размере рыночной по правилам главы 24 АПК РФ (административное судопроизводство), является неправомерной. Требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа кадастрового учета. Следовательно, посчитал Президиум ВАС РФ, требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка (иного объекта недвижимости).
В пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъясняется, что законодательством не предусмотрено освобождения надлежащего ответчика от обязанности по возмещению судебных расходов по уплате госпошлины, например при обращении в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. В первой инстанции с Кадастровой палаты взыскали расходы по госпошлине и расходы по оплате судебной экспертизы. Апелляционный суд возложил оплату пошлины и экспертизы на истца, выигравшего дело об определении кадастровой стоимости, в размере рыночной. Арбитражный суд ВВО в Постановлении от 22.09.2014 по делу N А17-4169/2013 указал, что суд вправе возложить на Кадастровую палату судебные расходы при установлении вины кадастрового органа в возникновении соответствующей ошибки (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 6002/13).
Отсюда, следует, что суд, удовлетворяя требования к Кадастровой палате об определении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной, должен возлагать на ответчика только расходы по уплате госпошлины, ибо «кадастровый орган исключительно механически переносит показатель кадастровой стоимости из акта исполнительного органа субъекта РФ в Государственный кадастр недвижимости».
Однако ВС РФ в Определении от 18.08.2014 N 307-ЭС14-619 возложил на Кадастровую палату расходы истца по оплате услуг судебного представителя, в Определении от 02.09.2014 N 308-ЭС14-1762 отнес на Кадастровую палату расходы по судебной экспертизе, указав, что судебные расходы должны распределяться по общим правилам. Верховный Суд РФ в своем новом пленуме от 30 июня 2015 года вновь дал разъяснения по данной проблеме. Комментарий к пленуму читайте
Статью исчисление земельного налога после изменения кадастровой стоимости земельного участка судом читайте
