28 Февраля 2017, 16:32, вопрос №1555408 Юлия , г. Киров
Свернуть
Ответы юристов (3 )
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
Здравствуйте, Юлия!
Вы можете заключить с УК агентский договор, чтобы заниматься начислением платежей населению и сбором платежей.
Также обращаю внимание на следующий пункт Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 N 124):
30. В договоре ресурсоснабжения предусматривается право:
а) для ресурсоснабжающей организации - на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения с исполнителем в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги в жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома - при наличии у исполнителя признанной им по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца) . Данное условие должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, в том числе путем предоставления им этого вида коммунальной услуги ресурсоснабжающей организацией вплоть до заключения договора ресурсоснабжения с иным исполнителем или напрямую с потребителями, а также путем уведомления потребителей о наличии у исполнителя такой задолженности и возможности выбора собственниками помещений в многоквартирном доме иного способа управления многоквартирным домом, иной управляющей организации и заключения договора ресурсоснабжения напрямую с ресурсоснабжающей организацией в случае выбора непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме;
На ОДН расторгнуть договор Вы не вправе, только на снабжение в жилых помещениях.
С Уважением, Олег Рябинин.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Можно ли вместо агентского договора на начисление и прием платежей заключить договор цессии, т.к. нам нужно чтоб договор был безвозмездным! Заранее спасибо.
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
Договор на ОДН по горячей воде должен быть заключен отдельным договором или все прописать в договоре ресурсоснабжения (личное потребление о ОДН)?
Юлия
Это в принципе без разницы, можно вместе, а можно отдельно. Как Вам удобней будет, так и заключайте.
Можно ли вместо агентского договора на начисление и прием платежей заключить договор цессии, т.к. нам нужно чтоб договор был безвозмездным!
Юлия
Цессия - это немного другое. Цессия - это просто уступка прав требования (ст.382 ГК):
1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Т.е. по цессии Вам УК может передать только права требования, причем уже возникшие (а не на будущее).
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Т.е. на безвозмездной основе заключить договор на прием платежей не получится? Ук должно будет оплачивать РСО по агентскому договру? и еще в агентском договоре прописано, что Агент должен перечислитьполучеенные средства на счет принципала. В нашем случае мы сами начисляем и собираем платежи. Как это отразить в агентск5ом договоре?
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
Какой договор (агентский или может быть уступки прав) заключить с УК, чтобы РСО непосредственно могла заниматься начислением платежей населению и сбором платежей?
Юлия
Вы написали два вида работ, которые хотите делать:
Изменения в Жилищном кодексе (о переходе к новым договорным отношениям между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями):
"В случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, плата за коммунальные услуги вносится собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме соответствующей ресурсоснабжающей организации и региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами."
Долги в сфере ЖКХ – основная проблема в сфере предоставления коммунальных услуг. Наиболее проблемными регионами являются Москва, Камчатский край и некоторые другие. Причем основной причиной появления долгов является отнюдь не сам потребитель, а управляющие компании. Посредники в лице УК по различным причинам задерживают отчисления. Новый законопроект о прямых расчетах между потребителем и поставщиком коммунальных услуг позволит решить эту проблему.
Многие управляющие компании не справляются с возложенными на них задачами. Существует множество причин возникновения задержек связанных с оплатой коммунальных услуг. И основная таковая – именно коррупционная составляющая. Ранее управляющая компания (УК) являлась посредником между потребителем и ресурсоснабжающей организацией (РСО). Новый законодательный документ позволит напрямую заключать договор о поставке услуг с РСО.
23 марта 2018 года в третьем, окончательном чтении был принят законопроект, на основании которого возможно исключить из цепочки оплаты поставляемых услуг УК. Согласно новому закону собственники многоквартирного дома на собрании могут принять решение самостоятельно о заключении договора или об отказе от такового. Заключать можно соглашение с РСО поставляющими следующие коммунальные услуги:
По комментариям авторов проекта по данной схеме в РФ уже много лет работают РСО поставляющие электроэнергию и газ в жилые дома. Ещё одна причина принятия данного закона – высокий показатель собираемости долгов при наличии прямого договора.
Согласно новому законопроекту РСО имеют право с момента принятия его расторгать в одностороннем порядке соглашения с УК. Основным условием этого является в размере двух среднемесячных начислений или более того. Многие собственники недвижимости в многоквартирных домах опасаются получения двойных квитанций. Во избежание подобного уведомляется о принятии закона орган Госжилнадзора.
Сам закон вступает в силу с 01 апреля 2018 года. Но некоторые обозначенные в нем нормы будут вводиться в действие постепенно. Основные задачи, решаемые принятым законопроектом:
Ещё до официальной публикации стало известно о серьезных штрафных санкциях в отношении УК, не выполняющих требования к расчетам. При наличии ошибок будет назначаться штраф в размере 50% от суммы неправильно обозначенной суммы. Данный законопроект предложен лично Владимиром Путиным.
Принятый законопроект разрешает множество сложных вопросов накопившихся в сфере управления ЖКХ. Он защищает интересы простых граждан, а также ресурсоснабжающих организаций. Ранее нередки были случаи отключения целых многоквартирных домов – по причине задержки выплат от УК. При этом жильцы свои долговые обязательства исполняли в срок, без каких-либо задержек.
Кроме того, жильцы теперь сами имеют право выбирать поставщика услуг. Например, вывоз мусора может осуществляться разными компаниями. Благодаря принятию нового закона сегодня сами граждане будут иметь право выбирать юридическое лицо, занимающееся работой с отходами. В данном сегменте ЖКХ присутствуют определенные проблемы. За счет нового законопроекта будет создана здоровая конкуренция в сфере утилизации отходов.
Многие УК искусственно завышали цены на поставляемые услуги ЖКХ. Особенно часто это касалось поставки горячей воды. Многие же жилые дома вовсе были снабжены собственными котельными в подвале и оплата не требовалась. Новый закон позволит усилить контроль со стороны жильцов над УК. Предоставляет новый рычаг давления. Управляющие компании станут более ответственно относиться к выполнению своих непосредственных обязанностей.
Некоторые проблемы могут возникнуть с процессом перерасчета за низкое качество поставляемых услуг. В то же время не составит труда разрешить этот вопрос законным путем. Ответственным за поставку услуг являются именно РСО – с которыми напрямую заключается договор.
У простых граждан, решивших воспользоваться новым правом, вызывает опасение вероятность появления двойных квитанций. Когда УК, несмотря на принятое солидарно решение об отказе от её услуг как от посредника, все равно выставляет счета. Если договор с РСО был заключен в рамках законодательства, все обязательные процедуры выполнены – то приходящие после даты заключения соглашения квитанции от УК уплачивать нет необходимости.
Если собственник жилого помещения обнаружил две квитанции в своем почтовом ящике, то необходимо:
Госжилнадзор – специальная организация, занимающаяся инспекцией в сфере ЖКХ. При обнаружении нарушений необходимо обращаться в письменной или электронной форме. Сегодня все подразделения инспекции имеют собственные сайты. Обратиться можно по телефону, электронной почте. Новый закон вступает в силу в день его официальной публикации.
В Минстрое выразили мнение, что с рынка после принятия закона могут уйти от 30 до 40% управляющих компаний. Причем это положительно скажется в целом на отрасли. Так как её покинут в первую очередь компании, недобросовестно исполняющие свои обязательства перед РСО и потребителями коммунальных услуг. Режим заключения договора напрямую с РСО определяется законом.
Поставщики коммунальных ресурсов и региональные операторы по обращению с ТКО могут напрямую заключать договоры с собственниками и нанимателями жилья в многоквартирных домах. Способ управления домом значения не имеет. В этом случае оплачивать коммунальные услуги потребители будут непосредственно поставщику или региональному оператору.
Перейти на прямые договоры можно по инициативе собственников. Они вправе решить этот вопрос на общем собрании.
Ресурсоснабжающие компании и региональные операторы также могут инициировать переход, отказавшись в одностороннем порядке от исполнения договора с лицом, осуществляющим управление МКД. Подобное допустимо, если долг за коммунальные ресурсы или услуги по вывозу ТКО составляет два и более среднемесячных платежа. Задолженность должна быть признана или подтверждена вступившим в силу судебным актом.
1. Изменятся полномочия органов власти в области жилищных отношений
В статье 12 ЖК РФ определяющей полномочия органов государственной власти РФ в области жилищных отношений будут относиться установление правил и норм технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, а также разработка методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы.
2. Расширятся полномочия органов ГЖН и главного государственного жилищного инспектора
Согласно поправкам в ст.20 ЖК РФ органы ГЖН смогут контролировать обоснованность размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы.
Главный госжилинспектор РФ (пока этот пост занимает господин Чибис) сможет направлять высшему должностному лицу субъекта РФ представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора.
3. Расширится перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.44 ЖК РФ) будут относиться вопросы, связанные с принятием на общем собрании решения о заключении собственниками помещений с ресурсоснабжающей организацией договора:
Это, наверное, главное изменение в ЖК РФ, которого ждало огромное количество управляющих организаций и ТСЖ. Переход на прямые договоры «собственник - РСО» приведет к кратному снижению размера выручки у управляющих организаций, что позволит многим из них перейти на упрощенную систему налогообложения, что только за счет применения льготы по страховым взносам позволит экономить 10% от фонда оплаты труда. Кроме этого, уход от НДС позволит экономить 18% от фонда оплаты труда. Всё это в совокупности с отсутствием огромной дебиторской задолженности по коммунальным услугам позволит сделать рынок управления МКД более привлекательным.
Немаловажно еще и то, что РСО не смогут просто так отказаться от заключения договора с собственниками, что для многих РСО достаточно печально.
4. РСО и региональный оператор будут уведомляться инициатором собрания о переходе на прямые договоры
С учетом того, что решение о переходе на прямые договоры «собственник – РСО» будет приниматься на общем собрании собственников, возникает резонный вопрос, как РСО узнают о принятом решении. Данный вопрос урегулирован в новой редакции ч.1 ст.46 ЖК РФ, согласно которой инициатор собрания собственников должен будет не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД передать копии решений и протокол РСО или региональному оператору по обращению с ТКО.
Ничего «криминального» в поправках нет. Единственное, что до сих пор не урегулировано законодательно, так это вопрос заверения копий решений собственников, так как органы ГЖН этого делать не обязаны и РСО может «цепляться» к никем не заверенным копиям.
5. Прямых платежей в РСО больше не будет
Напомним, что ранее были прямые договоры «собственник - РСО», которые были возможны либо по п.30 124 ПП РФ, либо в силу норм 176-ФЗ, и прямые расчеты «собственник - РСО», которые были возможны в силу ч.7.1 ст.155 ЖК РФ. Так вот, после принятия поправок в ЖК РФ прямых расчетов не будет, так как ч.7.1 ст.155 ЖК РФ утрачивает силу.
В отношении ситуаций, когда собственники помещений на общем собрании до вступления в силу настоящих поправок в ЖК РФ приняли решение о платежах напрямую в РСО, указанный порядок сохраняется до принятия на общем собрании решения о переходе на прямые договоры «Собственник - РСО» (ч.6 ст.3 Закона). Оплата, поступающая в РСО, будет, как раньше признаваться погашением задолженности собственников перед УК (ТСЖ).
6. Случаи, когда можно будет перейти на прямые договоры «Собственник - РСО»
В ЖК РФ появляется новая статья 157.2, в которой то и раскрываются основные правила заключения прямых договоров.
Так, согласно ч.1 ст.157.2 ЖК РФ при управлении домом управляющей организацией, ТСЖ (ЖСК) коммунальные услуги предоставляются собственникам и нанимателям РСО в следующих случаях:
7. Расторжение договора «УК - РСО» при наличии подтверждённой задолженности
В ч.2 ст.157.2 ЖК РФ конкретизируется ситуация, когда РСО может расторгнуть договор с УК (ТСЖ) при наличии задолженности.
Обратите внимание, что расторжение договора с УК (ТСЖ) – это право, а не обязанность РСО, а значит идея «накопить» задолженность и уйти на «прямые» договоры может и не сработать. А с учетом того, что радеющие за справедливость парни из Минстроя предлагают приравнять наличие задолженности к грубым нарушениям лицензионных требований (штраф – 350 000 рублей), реализация такой «гениальной» идеи может обернуться просто выплатой штрафа.
Задолженность должна:
Обратите внимание, что погашение задолженности частично за определенный период не влияет на право РСО на расторжение договора с УК (ТСЖ). То есть, в расчет будут браться не периоды задолженности (вы должны к примеру за январь и февраль 2018 года), а именно ее размер на момент расторжения договора (на конец марта задолженность превышает определенный «лимит»).
«Лимит» выше которого задолженность перед РСО подниматься не может быть выше суммы, определенной делением стоимости поставленного РСО коммунального ресурса поставленного в МКД за 12 месяцев, предшествующих дате направления РСО уведомления о расторжении договора, на 12 месяцев. Иными словами РСО может рассчитать среднемесячную величину за 12 месяцев и если УК (ТСЖ) превысили этот «лимит», РСО может начинать процедуру расторжения договора.
Обратите внимание, если договор поставки коммунального ресурса действует менее 12 месяцев, то для расчета среднемесячного объема будет использоваться количество месяцев действия договора.
8. Как и кого РСО будет уведомлять о расторжении договора поставки
Порядок уведомления о расторжении договора прописан в ч.3 ст.157.2 ЖК РФ.
Итак, об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения РСО должно уведомить способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления, в том числе с использованием ГИС ЖКХ. Уведомляться должны УК (ТСЖ), как лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, и орган государственного жилищного надзора, как лицо, которое не любит лица, осуществляющие управление МКД.
Специально для ситуаций, когда лицо управляющее МКД находится не по юридическому адресу законодатель прописал, что уведомление о расторжении договора направляется по адресу лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, указанному в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
Ну, а как же собственники, спросите вы, и будете правы.
РСО одновременно с уведомлением УК (ТСЖ) и органа ГЖН уведомляет и собственников помещений. С соответствии с ч.4 ст.157.2 ЖК РФ РСО доводит информацию путем:
9. Что происходит после уведомления УК и ТСЖ о расторжении договора со стороны РСО
Об этом написано в ч.5-6 ст.157.2 ЖК РФ. Итак, по истечении тридцати дней с даты направления лицу, осуществляющему управление МКД, уведомления договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД.
В свою очередь «прямой» договор с собственниками помещений считается заключенным в указанном случае со всеми собственниками помещений в МКД одновременно.
Договор между собственниками и РСО будет заключаться на неопределенный срок. При этом форма договора будет утверждаться правительством РФ и заключения договора в письменной форме не требуется.
10. Когда договор «Собственник – РСО» считается заключенным
Договор «Собственник - РСО» считается заключенными со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно (ч.7 ст.157.2 ЖК РФ):
с даты, определенной в решении общего собрания о переходе на «прямые» договоры с РСО. В свою очередь РСО может «сдвинуть» указанный срок, но не более чем на три календарных месяца. Для «сдвига» срока перехода с собственниками помещений в МКД на прямые договорные отношения РСО обязано уведомить инициатора собрания собственников помещений в МКД, не позднее пяти рабочих дней со дня получения от него копий решения и протокола общего собрания;
в случае одностороннего расторжения договора со стороны РСО, по истечении тридцати дней с даты направления предусмотренного уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения лицу, осуществляющему управление МКД;
при переходе МКД в управление в другую УК или смене способа управления МКД, с даты заключения договоров, действовавших до принятия собственниками помещений в МКД решения об изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации.
11. Может ли УК (ТСЖ) «вернуть» себе договоры с собственниками помещений?
Данная ситуация прямо в ЖК РФ не прописана, однако согласно ч.8 ст.157.2 ЖК РФ РСО вправе отказать УК (ТСЖ) в заключении договора на поставку коммунального ресурса, необходимого для предоставления коммунальных услуг, в случае если у РСО заключены «прямые» договоры с собственниками помещений.
С учетом того, что для перехода на «прямые» договоры теперь требуется решение собственников помещений в МКД, «провернуть» возврат к «старой» схеме работы с РСО у УК без собрания собственников не получится. Да и наличие принятого собственниками на общем собрании решения, по сути, ничего не решает, так как окончательный ответ в любом случае будет принимать РСО.
12. А что с домами, которые находятся на непосредственном управлении?
А ничего нового. Как работали в домах, которые находятся на непосредственном управлении, РСО напрямую с собственниками, так и работают.
13. Как быть с показаниями ИПУ, которые будут передаваться в РСО?
Как показала практика, представителям РСО лениво передавать в УК и ТСЖ информацию о показаниях индивидуальных приборов учета при предоставлении таких показаний собственниками или пользователями помещений в МКД ресурсоснабжающим организациям. Теперь такая обязанность прописано в ч.10 ст.157.2 ЖК РФ. При этом в обязанность РСО включена передача показаний приборов учета через ГИС ЖКХ.
14. А кому вообще собственники должны передавать показания ИПУ?
Действующая в настоящее время редакция Правил предоставления коммунальных услуг (на 01 апреля 2018 года) на данный вопрос дает однозначный ответ: исполнителю коммунальных услуг, в качестве которого выступает тот, кто заключил договор в части оказания коммунальных услуг собственникам помещений.
В новой редакции ЖК РФ, в пп.1 ч.11 ст.161 ЖК РФ прописано, что в случае заключения прямого договора «Собственник - РСО» УК (ТСЖ) обязаны будут в порядке, установленном Правительством РФ предоставлять РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета.
Обращаем внимание, что законодатель сделал оговорку: показания ИПУ передаются в РСО при условии «предоставления таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме … управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу)».
«Лезем» смотреть, что за порядок за такой, который будет устанавливать Правительство РФ. Для этого открываем проект Постановления Правительства РФ о внесении изменений в Правила предоставления коммунальных услуг, размещенный на сайте .
Ищем там все, что касается передачи показаний ИПУ.
Для начала смотрим на изменения в Правила, обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 №124 (далее по тексту – Правила №124).
Смотрим новые условия договора ресурсоснабжения, а именно поправки в п.18 Правил №124 и видим:
обязанность исполнителя по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса. При этом исполнитель передает в РСО «указанную информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги в разрезе каждого помещения, в том числе о показаниях индивидуальных, общих (квартирных), коллективных (общедомовых) приборов учета, не позднее 23-го числа расчетного месяца»;
обязанность РСО передавать исполнителю показания приборов учета в случае, когда у исполнителя заключены прямые договоры с собственниками на основании решения общего собрания собственников или после расторжения договора с УК (ТСЖ) по причине наличия задолженности «за исключением случаев, когда обязательства по сбору и передаче такой информации ресурсоснабжающей организации по соглашению сторон возложена на исполнителя».
Если вы обратите внимание, то увидите, что понятие «исполнителя» в Правилах №124 не меняется (посмотрим, что будет подписано по факту).
Согласно п.2 Правил №124: «исполнитель» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг;
То есть согласно Правилам №124, управляющая организация и ТСЖ в любом случае исполнители:
в части коммунальных услуг и КРСОИ;
в части только КРСОИ.
НО… Правила 124 ПП РФ никак не определяют обязанности потребителей коммунальных услуг в части передачи показаний ИПУ, поэтому смотрим поправки в Правила предоставления коммунальных услуг и видим там вот это:
«31(1). Обязанности исполнителя, предусмотренные подпунктами «е», «ж», «и» и «к» пункта 31 настоящих Правил, в случаях, предусмотренных подпунктами «г» - «ж» пункта 17 настоящих Правил, могут выполняться лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, на основании договора ресурсоснабжения, заключенного между таким лицом и ресурсоснабжающей организацией. Информация о передаче по договору ресурсоснабжения указанных обязанностей исполнителя лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, предоставляется потребителям способами, предусмотренными подпунктом «п(1)» пункта 31 настоящих Правил»;
Анализируя вместе поправки можно сделать вывод:
При «стандартных условиях» договора «Собственник - РСО». именно РСО выступает в качестве исполнителя в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, а значит именно РСО обязано принимать показания от потребителей коммунальных услуг (пп.«ж» п.31 Правил №354).
РСО может по договору с УК передать право на снятие показаний ИПУ УК (ТСЖ), но без договора такой обязанности не возникает (п.31.1 Правил №354).
ЖК РФ (ст.161 ЖК РФ) говорит об обязанности УК (ТСЖ) передать показания ИПУ в РСО лишь в случае, если потребители в силу порядка, установленного Правительством РФ (Правила №124 и Правила №354), обязаны сдавать показания не в РСО, а в УК и ТСЖ.
Вывод: не хотите снимать и передавать показания в РСО – внимательно следите за тем, что подписываете под видом договора ресурсоснабжения при переходе на «прямые» договоры.
15. А как быть с теми прямыми договорами «Собственник - РСО», которые уже заключены в настоящее время? Форма не утверждена…
Как указано в п.2 ст.3 закона, до тех пор, пока Правительство РФ не утвердит форму типового договора, указанного в ч.6 ст.157.2 ЖК РФ, действуют условия договоров на оказание коммунальных услуг между собственниками и РСО определяются в соответствии с Правилами №354, то есть пока ничего не меняется.
16. Кто отвечает за параметры качества коммунального ресурса в МКД?
Несмотря на то, что РСО будут работать с населением напрямую, следить за параметрами качества коммунальных ресурсов будет продолжать УК (ТСЖ).
Обратите внимание, что согласно пп.2 ч.11 ст.157.2 ЖК РФ УК (ТСЖ) обязана осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, абсолютно ничего не изменилось. Как отвечала раньше УК (ТСЖ) за параметры на вводе в МКД, так и отвечает.
17. Куда идти жителям при возникновении вопросов по качеству коммунальных услуг и порядку определения размера платы за коммунальные услуги.
Эх, как хотелось бы, чтобы собственники жаловались в РСО, раз у них с РСО прямые договоры… Но чудес, к сожалению, не бывает, и все жалобщики, в любом случае, будут обращаться в УК (ТСЖ).
Согласно пп.3 ч.11 ст.157.2 ЖК РФ УК (ТСЖ) обязаны:
принимать от собственников помещений в МКД и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги;
взаимодействовать с РСО при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством РФ.
18. Кто будет отключать должников при наличии задолженности за коммунальные услуги?
Вот тут складывается достаточно интересная ситуация, когда за содержание внутридомовых сетей в любом случае отвечает УК (ТСЖ), а отключать должников, которые ранее заключили договор на предоставление коммунальных услуг с РСО, должно именно РСО.
Да кто ж их пустит на наши сети, скажут представители УК и ТСЖ, и, будут не правы.
Управляющие организации и ТСЖ в силу норм пп.4 ч.11 ст.157.2 ЖК РФ обязаны обеспечить доступ РСО к общему имуществу МКД для приостановки или ограничения предоставления коммунальной услуги должнику.
Но, если есть жгучее желание производить отключение самостоятельно (тем более, что по Правилам №354 эта процедура с 01.01.2017 года платная), то УК (ТСЖ) может самостоятельно по соглашению с РСО осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг.
Обратите внимание, что согласно сложившейся судебной практике, получить «по шапке» от надзорных органов проще всего из-за ненадлежащего уведомления должника. Поэтому, если будете заключать соглашение с РСО по отключению должников, обязательно предусмотрите в нем вопрос передачи полномочий по уведомлению должников от РСО к УК (ТСЖ).
19. Что поменяется в договоре управления МКД при переходе на прямые договоры
Такая достаточно бестолковая при постоянно изменяющемся законодательстве вещь, как договор управления МКД, при переходе на прямые договоры ожидаемо поменяется. Точнее поменялись установленные ст.162 ЖК РФ требования к условиям договора управления в случае, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО.
Так, согласно новой редакции пп.2 ч.3 ст.162 ЖК РФ, перечень коммунальных услуг указывается в договоре только при условии, что исполнителем является УК (ТСЖ). В случае, если коммунальные услуги представляются РСО, в договоре управления их прописывать не нужно.
Аналогично не нужно прописывать в договоре управления порядок определения размера платы за коммунальные услуги, если исполнителем выступает РСО.
Нужно ли менять старые договоры управления? Не нужно. Об этом прямо говорится в ч.4 ст.3 закона, согласно которой на ранее заключенные договоры распространяется действие положений статей 161 и 162 ЖК РФ (в редакции настоящего Федерального закона).
20. Поправили порядок привлечения ответственности за грубое нарушение лицензионных требований
Что нужно, чтобы отжать у кого-то бизнес в России?
Сначала надо придумать предлог, а еще лучше написать закон, за невыполнение которого можно лишиться всего нажитого непосильным трудом. Лучше всех с вышесказанным справляется команда Минстроя, которая придумала понятие «нарушение лицензионных требований», под нарушение которых, ГЖИ, с учетом кривизны написанной Минстроем же нормативно-правовой базы, может подвести какую угодно УК. Но печально для надзорных органов было то, что даже если есть несколько нарушений лицензионных требований – убрать из лицензии можно было только один МКД.
Эту «несправедливую» ситуацию шустро поправили. Минстрой РФ придумал, а Госдума, не думая (не барское это дело думать в думе), проголосовала за понятие «грубое нарушение лицензионных требований», что нашло отражение в поправках в ЖК РФ, действующих с 10.08.2017 года. Но вот незадача, Правительство РФ никак не утвердит список лицензионных требований, нарушение которых будет признаваться грубым.
В уже «старой» редакции ч.5.2 ст.198 ЖК РФ было указано, что, если УК в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания за грубое нарушение лицензионных требований повторно будет привлечено к ответственности за любое грубое нарушение лицензионных требований, то, по решению ГЖИ, из лицензии будут исключаться сведения обо всех МКД в управлении.
Сейчас в ч.5.2 ст.198 ЖК РФ внесены изменения, согласно которым по решению ГЖИ из лицензии сведения обо всех МКД могут быть исключены только в случае, если УК в течение 12 месяцев повторно совершила такое же грубое нарушение лицензионных требований.
Хорошая поправка в ЖК РФ, так как старая редакция ч.5.2 ст.198 ЖК РФ позволяла «оперативно» решить вопрос с неугодной власти УК за два разных нарушения, например, за ненадлежащую работу аварийно-диспетчерской службы и, к примеру, за наличие долгов перед РСО. Теперь же нужно два раза привлечь к ответственности за одинаковое нарушение, что несколько сложнее для представителей надзорного органа.
21. Что будет, если УК (ТСЖ) выставят собственникам платежные документы с коммунальными услугами после заключения прямых договоров «Собственник - РСО».
Если вдруг случится так, что, после заключения договора между собственниками помещений и РСО, УК (ТСЖ) «умудрится» выставить собственникам помещений платежные документы, в которых будет указана стоимость потребленных коммунальных услуг, то на УК (ТСЖ) будет налагаться штраф в двукратном размере суммы.
Штрафа можно будет избежать, если такое нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги.
Повторно оплачивать в РСО стоимость коммунальных услуг, внесенную в кассу (на расчетный счет) УК (ТСЖ) собственникам (потребителям) не придется, так как собственник (потребитель) будет признаваться надлежаще исполнившим обязанность по внесению платы за коммунальные услуги. Пени на указанную сумму РСО также начисляться не могут.
В такой ситуации РСО обязана взыскивать задолженность по оплате с УК (ТСЖ), которым собственник (потребитель) внес стоимость коммунальных услуг.
За последний год в СМИ много говорили про прямые договоры жителей с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Эта тема стала популярной и вот УК РК устроила ОСС и предлагает жителям проголосовать за переход на прямые договоры.
КАКИЕ ПЛЮСЫ
Прямые договоры с РСО это хорошая идея, у нее есть неоспоримый плюс: УК не участвует в финансовых расчетах за коммунальные ресурсы и не сможет деньги перераспределять по своему усмотрению. Про это много говорят по ТВ в последнее время.
И есть хороший позитивный пример: Мосэнергосбыт давно и успешно проводит расчеты с потребителями электроэнергии напрямую. Правда это не совсем прямой договор, т.к. за услугу электроснабжения перед жителем отвечает УК, а житель только платит напрямую в МосЭнергоСбыт. Это схема прямых платежей. И она неплохо работает.
КОМУ ВЫГОДНО
КАКИЕ МИНУСЫ И «ПОДВОДНЫЕ КАМНИ»
При переходе на прямые договоры с РСО будет 5 платежек: за содержание, за капитальный ремонт, за электричество, за холодную воду, за отопление, вместо нынешних трёх.
Но помимо этого есть еще несколько сложных вопросов, на некоторые пока нет ответов.
Отопление. Житель получает отопление по факту от УК, а юридически будет получать и платить Теплосети. При проблемах с отоплением (холодно в квартире) нужно будет сначала найти ответственного и установить его. Найти ответственного, кто будет жителю выплачивать штраф за некачественную услугу отопления (холодно в квартире) будет очень непросто (сейчас это всегда УК). Возможны споры. УК будет считать себя в стороне т.к. юридически более не является поставщиком услуги, а РСО будет считать себя в стороне т.к. не обслуживает оборудование в доме, а проблема может быть в настройке оборудования или фасада дома.
Холодная вода. Житель получает холодную воду по факту от УК, а юридически будет получать услугу водоснабжения и платить Водоканалу. При проблемах с ржавой водой нужно будет сначала найти ответственного и установить его. Найти ответственного, кто будет жителю выплачивать штраф за некачественную ХВС будет очень непросто (сейчас это всегда УК). Возможны споры. УК будет считать себя в стороне т.к. юридически более не является поставщиком услуги, а Водоканал будет считать себя в стороне т.к. не обслуживает оборудование в доме, а проблема может быть в них.
РЕЗЮМЕ
Пока нет чётко отлаженной схемы по прямым договорам у Водоканала и у РСО решение о переходе на прямые договоры несет весьма существенные риски. Многие нюансы не урегулированы в законе, нет даже утвержденного договора. Мы принимаем решение перейти на прямой договор и понимаем, что самого договора прямого даже нет! Это очень странно. Но идея красивая и по ТВ много рассказывают об этом, правда только о плюсах, о нюансах и минусах не говорят. На текущий день удобны прямые договоры только по электричеству, но они у нас уже есть. Остальные РСО пока не готовы и по мнению Совета дома нет смысла спешить, лучше подождать 2-3 года, и только при уже отлаженном процессе принимать решение о переходе. Очень не хочется быть «пробным пушечным мясом», «набивать шишки» и быть первопроходцами в этом процессе.
Вопрос с прямыми договорами не до конца продуман и проработан. Очевидно этот переход выгоден УК РК, поэтому они его и предлагают всем домам своим, но для жителей он не выгоден и несет большие риски, в первую очередь в виду неготовности законодательной базы для прямых договоров.
Лучше не голосовать вообще. Не стоит передавать образец своей подписи УК, которая неоднократно была замечена в подделках бланков голосований.
При обзвоне рассказать, что вы голосовали, но иначе, сложнее, чем ответить, что вы вообще не голосовали.
Однозначно лучше, если голосование не наберет кворум, чем если кворум будет, но по разным вопросам будут разные голоса – подделка становится проще.
4 мая Минстрой РФ выпустил письмо № 20073-АЧ/04 , в котором объяснил, нужно ли вносить изменения в ДУ при переходе на прямые договоры, в каких случаях РСО не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения. Больше интересных фактов в сегодняшней статье.
Речь идёт о ситуации, описанной в п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ : нужно ли получить согласие собственников при одностороннем расторжении договора ресурсоснабжения со стороны РСО.
Минстрой РФ говорит, что, согласно п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ , одно из оснований для заключения прямого договора - прекращение заключенных между УО и РСО договоров ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа РСО от их исполнения.
Порядок и основания такого одностороннего отказа РСО от исполнения ресурсоснабжающего договора описан в ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ . Отказаться от исполнения договора РСО может, если у организации, управляющей МКД, имеется признанный ею или подтверждённый судом долг перед РСО за два месяца и больше.
При таком раскладе РСО не нужно получать согласие собственников на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения.
Собственники помещений в МКД на ОСС приняли решение о переходе на прямые договоры. Появляется вопрос: приводит такое решение к автоматическому исключению из предмета договора управления обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?
Общее собрание собственников помещений в МКД может принять решение о переходе на прямые договоры с РСО (п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ). В таком случае прямой договор считается заключенным с даты, определённой в решении ОСС.
По решению РСО этот срок может быть перенесён, но не более чем на три календарных месяца. О переносе срока РСО уведомляет инициатора собрания не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола ОСС. Порядок уведомления описан в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ .
Изменение или расторжение ДУ МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если другое не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
Выходит, что для расторжения договора ресурсоснабжения юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги.
Задолженность за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания ОИ в МКД, не считаются основанием для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.
При переходе на прямые договоры обязанность передавать в РСО показания приборов учёта остаётся у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, в силу ч. 11 ст. 161 ЖК РФ .
Управляющие организации не могут отказываться (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ) от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, с РСО. Исключение - прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ).
Получается, что переход на прямые договоры не затрагивает отношения УО с РСО, которые сложились в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД.
Минстрой РФ делает вывод: плату за КР на СОИ управляющей организации выставляет РСО. Управляющая организация в свою очередь выставляет соответствующую плату собственникам помещений в составе платы за содержание жилого помещения.
Особенно остро вопрос разграничения ответственности УО и РСО встаёт, когда речь заходит о предоставлении коммунальных услуг плохого качества. Ещё бы, мало кому захочется взять на себя за это ответственность.
Организация, поставляющая ресурсы для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки таких ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). В договоре управления МКД можно указать другую зону ответственности РСО.
Часть 1 статьи 161 ЖК РФ устанавливает, что управление МКД среди прочего должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в доме. Лицо, осуществляющее управление домом, принимает от собственников и нанимателей жилых помещений обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и взаимодействует с РСО при рассмотрении этих обращений, проведении проверок, устранении нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений (п. 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).
Минстрой РФ отмечает, что управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приёма жалоб от потребителей на нарушение качества КУ. Кроме того она должна отвечать за качество предоставляемых КУ внутри многоквартирного дома. РСО же отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.
Итак, собственники приняли решение о переходе на прямые договоры, но управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги. Что можно сделать в такой ситуации?
Если так происходит, управляющая организация обязана уплатить собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений штраф. Штраф большой - сумма, подлежащая уплате, умноженная на два. Штраф платить не нужно, если нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платёжных документов.
Продолжаем тему штрафа, который должна заплатить собственникам и нанимателям помещений в МКД управляющая организация, если после заключения прямых договоров продолжает выставлять квитанции за КУ. Можно ли провести проверку по этому вопросу и что делать, если УО не выполняет данную обязанность?
Минстрой РФ объясняет: согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ , УО управляют многоквартирными домами на основании лицензии. Лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД выдаёт орган ГЖН на по решению лицензионной комиссии субъекта РФ. В отношении управляющих организаций органы ГЖН субъектов РФ осуществляют лицензионный контроль.
Предмет лицензионного контроля - соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, перечисленных в части 1 статьи 193 ЖК РФ. К лицензионным требованиям относится соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ .
Указанная статья предусматривает, что УО при управлении МКД несёт ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома, за обеспечение готовности инженерных систем.
Обязанность по выставлению платёжных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг (п. 67 Правил № 354). При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится РСО. На неё возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям. Поэтому если УО продолжает выставлять платёжные документы после переходы на прямые договоры, это расценивается как нарушением лицензионного требования.
Может ли ГЖИ проверить ресурсоснабжающую организацию на обоснованность начисления размера платы за коммунальные услуги, и если да, то что будет предметом проверки?
Полномочия органов ГЖН подробно описаны в ст. 20 ЖК РФ . Органы ГЖН должны предупреждать, выявлять и пресекать нарушения установленных жилищным законодательством требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.
При прямых договорах РСО является исполнителем коммунальных услуг, поэтому её деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами № 354. Если РСО нарушит порядок начисления платы за КУ, она нарушит положения Правил № 354 . Это обстоятельство и будет основанием для проверки органами ГЖН.
Вот такое письмо от Минстроя РФ. Его полный текст можете найти . А нам интересно услышать ваше мнение. Расскажите в комментариях, согласны ли вы с позицией Минстроя РФ, раскрыло ли ведомство все спорные моменты, связанные с переходом на прямые договоры.
