Страница 1 из 4
Глава 34. ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНАЯ РЕФОРМА В РОССИИ
§ 34.1. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства
§ 34.2. Меры социальной защиты населения в ходе реализации жилищно-коммунальной реформы
§ 34.3. Пути развития и перспективы реформы жилищно-коммунального хозяйства в России
§ 34.4. Семья и жилищно-коммунальная реформа
§ 34.1. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства
Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 была одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.
Преобразования в жилищно-коммунальной сфере на современном этапе осуществляются в рамках реализации нового этапа Государственной целевой программы “Жилище”. Несмотря на принимаемые меры, социально-экономическое состояние России продолжает оказывать негативное влияние на работу коммунальной инфраструктуры. Договоры на коммунальное обслуживание заключаются формально и не обеспечивают минимальных стандартов качества обслуживания. Инвестиции в коммунальное хозяйство снизились в два раза. Продолжает нарастать износ основных фондов, снижаются надежность и устойчивость систем инженерного обеспечения. Единственным способом преодоления кризиса является изменение системы финансирования, т. е. переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания.
Историческая справка. В 1994 -1995 гг. резкий рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги позволил преодолеть его отставание от темпов инфляции, при этом доля затрат, покрываемая населением, в эксплуатационных издержках предприятий отрасли возросла с 2-3% до 20 - 40%. В результате этого объем недофинансирования услуг, оказываемых предприятиями жилищно-коммунального хозяйства, по сравнению с 1993 г. снизился, но тем не менее составил более 50 трлн руб. Поскольку темпы роста затрат на жилищно-коммунальные услуги опережали темпы инфляции, доля бюджетных дотаций на содержание жилищного фонда и на покрытие разницы в ценах на тепловую энергию в муниципальных бюджетах не уменьшилась.
Положение усугублялось тем, что в 1995 г. реальные доходы населения снизились на 13%, в связи с чем рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги оказался для него особенно болезненным.
Сложившаяся ситуация потребовала увеличения конечного срока перехода предприятий жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость с 5 до 10 лет. Органы местного самоуправления должны устанавливать т чрифы на жилищно-коммунальные услуги для населения, исходя из оценки реальных доходов граждан и затрат, необходимых для поддержания работоспособности систем инженерного жизнеобеспечения населенного пункта.
Согласно Концепции основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства являются:
- обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;
- снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;
- смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.
Основными способами достижения указанных целей являются:
- совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве;
- переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих проектно-строительные работы;
- совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;
- совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.
Основные пути реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
Важным элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, что позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения организаций жилищно-коммунального хозяйства путем:
1) формирования органами местного самоуправления муниципального заказа на обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального назначения;
2) организации системы расчетов за произведенные и потребленные жилищно-коммунальные услуги на основе договоров, а также применения экономических санкций за нарушение договорных обязательств;
3) привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг.
Необходимой предпосылкой развитая конкуренции является демонополизация жилищно-коммунального хозяйства. К сферам деятельности, в которых возможно развитие конкуренции, относятся:
- управление и обслуживание жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;
- привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты;
- выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтового хозяйства и тому подобное);
- проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения и тому подобное.
Органам местного самоуправления целесообразно ускорить процесс разгосударствления организаций жилищно-коммунального хозяйства, функционирующих в этой сфере, обеспечить реальное равноправие хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм и заключение соответствующих договоров на конкурсной основе.
Органам исполнительной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления через службы заказчика и государственную жилищную инспекцию субъекта РФ рекомендуется:
- осуществлять контроль за установлением тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения и других потребителей путем введения оценки объективности расчета затрат предприятий - естественных монополистов и прибыли для формирования цен, а также обеспечивать участие в работе региональных энергетических комиссий всех заинтересованных сторон при установлении тарифов как для организаций коммунального хозяйства, так и для организаций-поставщиков топливно-энергетического комплекса;
- повышать организационно-правовую и финансово-экономическую независимость хозяйствующих субъектов для перехода на договорные отношения в сфере производства жилищно-коммунальных услуг;
- контролировать обеспечение в рамках договорных отношений гарантированного обслуживания потребителей жилищно-коммунальных услуг на уровне федеральных социальных стандартов;
- способствовать внедрению приборов индивидуального учета и регулирования расхода воды, тепла, газа и других энергоресурсов.
Совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством.
Ключевой проблемой нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм.
Появление новых видов собственников обусловлено потребностями в иных формах и методах инвестирования развития объектов жилищно-коммунального назначения в условиях ограниченности бюджетных средств. При этом наряду с диалогом “заказчик - подрядчик” формируются сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых являются:
- инвестиционные, строительные и эксплуатационные организации различных форм собственности, осуществляющие финансирование, строительство, содержание объектов жилищно-коммунального хозяйства и управление ими;
- собственники жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, представляющие их органы и управляющие компании;
- потребители услуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников жилья, другие организации.
При решении этих проблем особое внимание следует уделить:
1) проведению субъектами РФ, органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства;
2) формированию структур (службы заказчика, управляющие организации, товарищества собственников жилья и другие), представляющих интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг;
3) введению договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг, включая собственника-домовладельца, производителя услуг и их потребителя;
4) завершению процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов жилищно-коммунального хозяйства.
В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.
При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику-домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею.
Органам местного самоуправления, как собственникам объектов жилищно-коммунального хозяйства, следует стремиться к формированию на территории муниципального образования единой социальной и финансовой политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Подрядные жилищные и коммунальные организации несут ответственность за соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунального назначения, за эффективное использование ограниченных финансовых ресурсов при качественном и надежном обслуживании потребителей, обеспечении сохранности жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства.
Организации, специализирующиеся в сфере управления, помимо прочего осуществляют рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных услуг. Собственник-домовладелец может выполнять эти функции сам либо нанять специализированную управляющую организацию, которая может быть муниципальной (служба заказчика), или стороннюю управляющую организацию, в том числе частную. Управляющая организация по поручению собственника может осуществлять также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а также заключение договоров найма.
На новом этапе реформирования жилищно-коммунального хозяйства система договорных отношений включает в себя:
- договор между собственником объектов жилищно-коммунального назначения и хозяйствующим субъектом (включая управление жилищным фондом и его обслуживание, коммунальное обслуживание), заключаемый в том числе на конкурсной основе;
- договор между собственником жилищного фонда и нанимателем (владельцем) жилого помещения;
- договор между хозяйствующими субъектами (например, между вод о- и теплоснабжающими организациями);
- договор между организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и потребителями этих услуг.
Обеспечение государственного регулирования, и контроля.
Наличие различных видов собственности предполагает государственное регулирование в вопросах содержания и использования жилищного фонда и объектов коммунального назначения, обеспечивающее соблюдение обязательных для всех собственников федеральных стандартов качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и разработку на их базе региональных стандартов содержания жилья и объектов коммунального назначения для использования их в качестве нормативов при заключении договоров между подрядчиками и заказчиками. По мере улучшения финансирования работ по обслуживанию жилищного фонда и объектов коммунального назначения эти стандарты могут ужесточаться.
Государственный контроль и регулирование качества жилищно-коммунального обслуживания могут осуществляться органами местного самоуправления, органами государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации, контролирующими не только соблюдение стандартов качества предоставляемых услуг, но и наличие соответствующих договоров. С учетом этого соответствующие органы целесообразно наделить правом административного воздействия на подрядные организации, выполняющие по договору определенные виды и объемы работ, на управляющие организации и собственников жилья и объектов коммунального назначения.
Одной из форм государственного регулирования и контроля качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг является лицензирование, а также определение приоритетных групп потребителей этих услуг, подлежащих обязательному обслуживанию, и минимального уровня предоставляемых услуг в случае невозможности полного удовлетворения их потребностей из-за недостатка ресурсов или мощностей у организации, отнесенной к естественной монополии или доминирующей на рынке указанных услуг.
Защиту интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг следует осуществлять также путем установления необходимых условий и ограничений, обеспечивающих нормативный уровень жилищно-коммунального обслуживания потребителей при принятии решений об изменении форм собственности организаций жилищно-коммунального хозяйства.
В области технического обеспечения жилищно-коммунального хозяйства помимо разработки и внедрения приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов особого внимания заслуживает разработка автоматизированных систем диспетчерского управления, которые позволяют не только учитывать потребление соответствующих ресурсов, но и регулировать процесс их распределения и потребления в жилищно-коммунальном хозяйстве/
Стимулирование создания товариществ собственников жилья.
Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.
Товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Члены товариществ собственников жилья прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу.
Комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами собственников жилья, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде и, в частности, в отдельных приватизированных квартирах. Путем принятия необходимых федеральных нормативных правовых актов, решений органов местного самоуправления необходимо как можно скорее разрешить проблемы, препятствующие развитию товариществ собственников жилья.
В целях стимулирования создания товариществ собственников жилья целесообразно рассмотреть следующие вопросы:
- освобождение от налога на добавленную стоимость работ по техническому обслуживанию и ремонту жилых помещений, инженерного оборудования, мест общего пользования дома, придомовой территории, выполняемых подрядными организациями;
- исключение из налогооблагаемой базы средств, поступающих в виде дотаций из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов на развитие и обслуживание объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Принципы реформирования системы финансирования жилищно-коммунального хозяйства.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства предполагает:
1) переход к самофинансированию организаций жилищно-коммунального хозяйства путем прекращения бюджетных ассигнований на предоставление им дотаций, а также перекрестного субсидирования потребителей;
2) увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения до экономически обоснованного уровня, определяемого в основном путем конкурсного отбора организаций, предоставляющих эти услуги.
Целесообразно создавать механизмы привлечения и возврата средне- и долгосрочных кредитов для развития и модернизации объектов жилищно-коммунального хозяйства. Это позволит сгладить влияние на уровень тарифов инвестиционных затрат, связанных с сезонностью проводимых работ, равномерно распределить их возмещение на более длительный период и сохранить оплату жилищно-коммунальных услуг доступной для потребителей. Финансирование строительства и реконструкции крупных объектов жилищно-коммунального хозяйства обеспечивают, как правило, органы местного самоуправления за счет средств местного бюджета и бюджетов других уровней, а также средств инвесторов. Органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления при формировании соответствующих бюджетов целесообразно выделять отдельной строкой средства, необходимые для обеспечения федеральных социальных стандартов предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Оплата жилья и коммунальных услуг.
Особенностью нового этапа реформы жилищно-коммунального хозяйства является изменение тактики ценообразования, переход для устранения разрыва между ценами в других отраслях экономики в результате инфляции от простого повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги к более плавному изменению этих тарифов, учитывающему рост реальных доходов граждан. Это позволит обеспечить наиболее безболезненный для населения переход жилищно-коммунального хозяйства к рыночной системе хозяйствования.
Повышение оплачиваемой населением доли затрат на содержание жилья и предоставление коммунальных услуг может быть достигнуто за счет относительного снижения самих затрат. При этом должны создаваться стимулы снижения этих затрат путем:
1) повсеместного внедрения индивидуальных приборов регулирования и учета воды, газа и других энергоресурсов;
2) заключения договоров между управляющей организацией (службой заказчика) и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, как правило, на конкурсной основе;
3) согласования тарифов при отсутствии альтернативных конкурирующих организаций, а также при заключении договоров между службой заказчика и организациями естественными монополистами. Тарифы согласовываются на основе анализа соответствия деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства нормативам и стандартам, характеризующим эффективную и ресурсосберегающую работу хозяйствующих субъектов.
Необходимо регулярно пересматривать ставки оплаты жилья и тарифы на коммунальные услуги, не допуская уменьшения доли платежей населения в общем объеме финансирования затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг. С учетом роста реальных доходов населения продолжить увеличение доли платежей населения в покрытии издержек на эксплуатацию и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Ставка оплаты жилья, предоставляемого по договору найма, в государственном и муниципальном жилищных фондах должна включать не только плату за содержание и ремонт жилья, в том числе капитальный, но и плату за его наем. Плата за наем жилья, которая является доходом собственника муниципального жилья, в рыночных условиях определяется соотношением спроса и предложения на конкретное жилье. В переходный период базовая величина платы за наем должна отражать амортизационные отчисления на реновацию (полное восстановление) жилищного фонда в среднем по населенному пункту, которая должна быть дифференцирована в зависимости от качества и местоположения жилья. В указанный период население оплачивает часть отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление жилья, которая должна определяться исходя из местных условий, динамики реальных доходов населения и других факторов.
Среди мер, направленных на упорядочение оплаты жилья и коммунальных услуг, необходимо выделить следующие:
1) для определения соответствующих условиям конкретного населенного пункта ставок оплаты жилья могут использоваться наиболее характерные для этого населенного пункта тип дома и его местоположение, принятые за базисный уровень. Критерием для определения соотношения уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг. в домах различного качества и местоположения относительно базисного уровня может являться соотношение ставок аренды жилья или стоимости приобретения его на свободном рынке;
2) основным инструментом муниципальной политики ценообразования с учетом качества и местоположения жилища является изменение платы за его наем, поскольку только этот вид платежа может быть дифференцирован в зависимости от параметров качества жилища и его местоположения. В первую очередь следует изменить ситуацию, когда худшее по качеству и местоположению жилье оплачивается так же, как и лучшее, или дороже;
3) наниматели и собственники жилых помещений, имеющие второе жилье, отвечающее всем требованиям социальной нормы, качества и благоустройства, должны оплачивать его содержание и предоставление коммунальных услуг в полном размере;
4) целесообразно установить повышенные ставки оплаты жилья, превышающего по площади социальную норму, а также тарифы на сверхнормативное потребление коммунальных услуг. При этом процессы перераспределения жилья, связанные со стимулированием проживания в жилом помещении в пределах социальной нормы, не должны приобретать неуправляемый характер и вести к ухудшению положения малообеспеченных групп населения;
5) в целях защиты прав потребителей в договорах найма и договорах на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг с собственниками жилых помещений должны содержаться права и обязанности сторон, гарантирующие оплату услуг в соответствии с их реально достигнутыми объемом и качеством.
Федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.
При сохранении за органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления права устанавливать основные параметры перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг будет создана система, при которой объем финансирования из федерального бюджета будет рассчитываться исходя из федеральных стандартов. При этом субъектам РФ рекомендуется использовать аналогичный механизм распределения бюджетных средств между муниципальными образованиями.
Органы государственной власти субъектов РФ вправе в соответствии с законодательством устанавливать региональные стандарты социальной нормы площади жилья, равно как и делегировать такое право органам местного самоуправления. Однако при перераспределении средств федерального бюджета между субъектами РФ Правительство РФ будет руководствоваться федеральным стандартом.
Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья определяется исходя из следующих норм обеспеченности населения жильем: 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв. м на семью из двух человек, 33 кв. м на одиноко проживающих граждан.
Федеральный стандарт стоимости предоставления жилищнокоммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья. Указанный стандарт рассчитывается исходя из стандартного набора жилищно-коммунальных услуг: содержания и ремонта жилья, включая капитальный ремонт, теплоснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроснабжение, с учетом средних сложившихся норм потребления, а также средней сложившейся по экономическим районам РФ предельной стоимости предоставления жилищнокоммунальных услуг. Данный стандарт ежегодно пересматривается, при этом следует установить, что изменение величины федерального стандарта должно осуществляться с учетом общего уровня инфляции (за исключением случаев отмены перекрестного субсидирования, а также резкого изменения цен на энергоносители).
Анализ сложившейся структуры затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг позволяет установить средний по России показатель на начало 1997 г., равный 8200 руб.
Этапы реализации Концепции.
I этап: 1997 1998 гг.
1. Разработка нормативно-правовой базы и кредитно-финансовых механизмов реализации Концепции.
2. Завершение разграничения функций собственника-домовладельца, управляющей организации (службы заказчика) и обслуживающей организации в государственном и муниципальном жилищных фондах. Проведение разгосударствления эксплуатационных организаций. Переход на договорные отношения в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг.
3. Организация переобучения кадров для работы в управляющих и обслуживающих организациях.
4. Доведение доли государственного и муниципального жилищных фондов (обслуживаемых на конкурсной основе) до 60%.
5. Формирование подходов к отбору на конкурсной основе управляющей и обслуживающей организации для эксплуатации государственного и муниципального жилищных фондов.
6. Переход на договорные условия предоставления жилищно-коммунальных услуг населению, заключение в письменной форме договоров найма жилья государственного и муниципального жилищных фондов.
7. Обеспечение контроля обоснованности и уровня тарифов на предоставление жилищно-коммунальных услуг с учетом реализации программы снижения затрат на их предоставление.
8. Упорядочение системы льгот, предоставляемых отдельным категориям граждан, и определение источников их финансирования.
9. Включение в ставку оплаты жилья платы за наем и затрат на капитальный ремонт.
10. Введение методов антимонопольного регулирования при установлении тарифов на услуги предприятий - естественных монополистов.
11. Дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и местоположения, а также оплаты жилья, превышающего по площади социальную норму, и тарифов на коммунальные услуги при сверхнормативном их потреблении.
12. Демонополизация деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства.
13. Принятие федеральных стандартов, необходимых для перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.
14. Завершение создания системы органов государственных жилищных инспекций в субъектах РФ.
15. Организационное и методическое содействие массовому созданию товариществ собственников жилья, включая помощь в обучении кадров.
16. Переход к установке индивидуальных приборов учета и регулирования потребления воды, газа и других энергоресурсов в жилых домах-новостройках, реконструированном или капитально отремонтированном жилье.
II этап: 1999 2000 гг.
1. Доведение доли государственного и муниципального жилищных фондов (обслуживаемых на конкурсной основе) до 100"’... Широкое использование практики выбора на конкурсной основе управляющей организации в государственном и муниципальном жилищных фондах.
2. Переход на полную оплату населением затрат на содержание жилья. Завершение в основном перевода жилищно-коммунального хозяйства на работу в режиме безубыточного функционирования.
3. Поэтапное включение затрат по обязательному страхованию жилья в себестоимость жилищных услуг.
4. Разработка методологии технико-экономических обоснований и инвестиционных проектов для привлечения организациями коммунального хозяйства средне- и долгосрочных кредитных ресурсов на развитие объектов инфраструктуры.
III этап: 2001 - 2003 гг.
1. Завершение перехода на полную оплату населением затрат на обслуживание и ремонт (включая капитальный) жилья и коммунальных услуг в части покрытия текущих издержек.
2. Завершение внедрения механизма обязательного страхования жилья.
3. Обязательная установка в жилых домах индивидуальных приборов учета и регулирования потребления воды, газа и других энергоресурсов.
4. Широкое внедрение механизма привлечения кредитных средств для развития городской жилищно-коммунальной инфраструктуры с использованием различных источников инвестирования.
5. Товарищества собственников жилья становятся преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами.
Очевидно, что реализация Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства явно “пробуксовывает”. Одной из причин того, что основные ее этапы до сих пор не были реализованы, являлось отсутствие Жилищного кодекса, который соответствует реально складывающимся жилищным отношениям. Очевидно, что Ж К РСФСР 1983 г. уже давно не соответствовал российской действительности, а по сути -- “тормозил” развитие жилищных отношений в нашей стране. Сейчас, когда Ж К РФ вступил в действие, реализация Концепции должна получить свое “ускорение” и развитие.
Введение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Сущность, состав и структура жилищной сферы. . . . . . . . . . . . . . . . . . .6
Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. . . 13
Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Список литературы. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28
Введение
Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране выделяется реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Ведущими отраслями в составе данной сферы являются жилищное строительство и жилищное хозяйство, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям: возложенные на неё задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижении качества жизни населения. В связи с этим жилищная проблема остается одной из самых острых социальных проблем в стране.
Жилищная сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием продуманной жилищной политики и недостаточной проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности организаций в части их взаимоотношений с органами власти и потребителями.
Отсутствие необходимого экономико-правового обеспечения препятствует развитию жилищного строительства, что крайне затрудняет решение жилищной проблемы. Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами, остается дотационным, содержание его ложится тяжелым бременем на городской бюджет. Ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых услуг и неэффективное управление к тому же и определяет необходимость реформирования жилищной сферы путем ее демонополизации, перевода в режим безубыточности и ориентации на повышение качества работы и предоставляемых услуг потребителям.
Первостепенное значение имеет проведение жилищной реформы в городах, так как в них сосредоточен огромный жилищный фонд, проживает большая часть населения страны и находятся основные мощности строительных и жилищных организаций. Именно здесь наиболее ярко проявились уже упомянутые негативные черты жилищной сферы: ведомственный монополизм; недостаточная квалификация кадров; техническая и технологическая отсталость и как результат неудовлетворительный уровень работы; игнорирование интересов населения и низкое качество выполняемых работ и предоставляемых услуг потребителям. В первую очередь это касается жилищного хозяйства, которое непосредственно связано с населением и является по сути ведущим в технологической цепочке жилищно-коммунального обслуживания населения. Поэтому первоочередный этап реформы направлен на повышение эффективности реструктуризацию жилищной системы. Не менее важной является задача создания необходимых экономико-правовых основ для стимулирования жилищного строительства, которое служит важнейшим рычагом решения жилищной проблемы и может стать ключевым звено для вывода экономики страны из кризиса.
Обострение жилищной проблемы и неудовлетворительное положение дел в жилищной сфере большинства крупных городов страны определяют необходимость коренного реформирования и глубоких преобразований жилищной системы. Достижение этих целей требует тщательной проработки основных направлений и мероприятий реформы, обоснование экономико-организационного и нормативно-правового механизмов ее практической реализации.
Имеющаяся нормативно-правовая основа проведения жилищной политике в условиях переходного периода на федеральном уровне и, прежде всего Закон «Об основах федеральной жилищной политики», основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», а также соответствующие указы Президента и постановления правительства Российской Федерации определяют стратегический замысел реформирования жилищной сферы. Но проведение жилищной реформы на уровне конкретного города требует более детальных проработок с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации на данной территории, уровня развития жилищного хозяйства и состояние жилищного фонда и коммунальных систем.
Актуальность рассмотрения важнейших экономических вопросов функционирования и развития жилищной сферы объясняется недостатком учебных научно-методических работ по данной проблематике, имеющих комплексный характер. Более того, комплексный анализ жилищной проблемы в научной и учебной литературе в последнее десятилетие вообще не поднимается.
Сущность, состав и структура жилищной сферы
Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» жилищная сфера – отрасль народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для ветеранов и т.д.), жилые служебные помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Жилищный фонд подразделяется на следующие виды:
Частный – фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;
Государственный – фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;
Муниципальный – фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;
Общественный – фонд, являющийся собственностью общественных объединений;
Коллективный – фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.
В течение длительного времени жилищная сфера городов находилась в составе государственного сектора экономики, получив в советский период значительное развитие. В то же время качество жилых строений и уровень их эксплуатации оставались низкими. Большинство граждан получало новое жилье бесплатно, в порядке очереди, а плата за него и коммунальные услуги не соответствовали затратам на его содержание.
Бурный процесс развития городов и жилищного сектора на рубеже ХIХ – ХХ вв. был резко прерван в период революции и разразившийся вслед за ней гражданской войны. Более того, многие города, особенно крупные, пришли в упадок. Практически все системы городского хозяйства оказались разрушенными, а население бежало за границу, на юг или влачило жалкое существование и просто вымирало. Именно в это время происходило массовое заселение бедноты в квартиры обеспеченных граждан, в результате чего преобладающем стало коммунальное заселение. Квартплата была отменена, так как деньги полностью обесценились, а никаких услуг жителям городов не предоставлялось. Жилой фонд фактически был брошен на произвол судьбы.
В начале 20-х годов в советском государстве был осуществлен переход к новой экономической политике (нэпу), суть которого заключалась в частичном возврате к рыночным механизмам, допущении различных хозяйственных укладов в городе и на селе, а также в проведении успешной финансовой реформы и восстановлении твердой российской валюты (червонца).
Определенное экономическое оживление и некоторое упорядочение общественной жизни создали условия для возрождения крупных городов и восстановления жилищного фонда, коммунальных систем. Для решения хозяйственных вопросов в составе НКВД, пришедшего на смену ВЧК, было создано управление коммунального хозяйства, которое и взяло на себя функции координатора восстановления жилья и коммунальных объектов в городах. Допускались различные формы собственности на жилье и коммунальные объекты, восстановлена квартплата за пользование жилищно-коммунальными услугами.
В 1926 – 1928 гг. были приняты важные решения по введению обоснованной системы оплаты, а жилье и коммунальные услуги, которая являлась сравнительно прогрессивной для того времени, так как учитывала не только количество жилья и потребляемых услуг, но и качественный параметры жилых помещений, а также уровень дохода жителей. Развивались децентрализованные системы коммунального управления и жилищные товарищества, что было вполне целесообразным в рамках существующего государственного строя. Но уже в конце 20-х годов началось административное сворачивание новой экономической политики по всем направлениям, включая и жилищную сферу.
На данном этапе наиболее характерным было становление жесткой командно-административной системы, в рамках которой не допускались альтернативные формы собственности и хозяйственные уклады. Формальное существование колхозно-кооперативной формы собственности на селе ничего не решало, так как служило лишь пропагандистским прикрытием тоталитарной сути государства. Административные методы управления стали преобладать и в жилищной сфере.
Главной проблемой советского населения всегда было жилье, особенно в послевоенные годы. Война лишила крыши над головой множество людей, да и в Советском Союзе массового жилищного строительства не вели. Получить отдельную квартиру для многих было мечтой.
Так вот, такие темпы ведения строительства, как в 60-е, наша страна не знала никогда.
«Н. С. Хрущёв любил строить. Благодаря ему Москва имеет не только Юго-Запад, Черёмушки, но и другие районы, застроенные приземистыми домами, поблекшими рядом с типовыми корпусами новых поколений. Пятиэтажки москвичи в просторечии называют «хрущобами», в ближайшем будущем их предстоит модернизировать.
Однако с именем Н. С. Хрущёва связано появление и многих уникальных сооружений: Дворца съездов, стадиона в Лужниках, проспекта Калинина, Останкинской телебашни, Московской кольцевой автодороги…» Медведев, Р.А. Н.С.Хрущев. Политическая биография - М: Книга, 1990 - 320 с.
Именно тогда большая часть москвичей потянулись из бараков и подвалов. Были построены миллионы квадратных метров жилой площади. Также в ускоренном темпе к жилым кварталам провели метро.
Жилищная реформа считается одной из самых удачных реформ за 10 лет правления Никиты Сергеевича.
Хрущев добился немалых успехов, совершая существенные преобразования в сфере права СССР.
Никита Сергеевич вернул договор, как средство правового оформления хозяйственных связей, позиции которого во время войны значительно ослабли.
8 декабря 1961 года утверждаются Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик - законодательный акт, содержащий нормы гражданского права. Он получил распространение по всему Союзу. В этом законодательстве делается акцент на гражданские права и обязанности, их защиту, о праве собственности, авторском и наследственном праве. А уже в 1964 году на базе данного законодательства были приняты гражданские кодексы.
Также претерпели изменения и некоторые нормы семейного права. В 1965 году был упрощен порядок развода, а в 1968 г. вышли Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о браке и семье - общесоюзный законодательный акт, регулирующий брачно-семейные отношения.
«С 1 июня 1956 г. для рабочих и служащих в возрасте от 16 до 18 лет был установлен 6-часовой рабочий день и отпуск в один календарный месяц. В декабре 1956 г. был запрещен прием на работу лиц моложе 16 лет. В 1966-1967 гг. была введена пятидневная рабочая неделя с двумя выходными. 15 июля 1970 г. ВС СССР принял Основы законодательства о труде. » Чибиряев, С.А. История государства и права России: учебник для ВУЗов / М: Былина, 1998 - 528 с.
2. В чем состоят основные причины и цели проведения жилищной реформы?
На рубеже 80-90-х годов в стране произошли существенные политические и правовые
изменения - был взят курс на формирование рыночных отношений. Жилищная сфера,
как часть народного хозяйства и экономики страны, конечно, не могла остаться
в стороне от происходящих кардинальных преобразований.
Существующая ранее распределительная система удовлетворения жилищной
потребности граждан не дала ожидаемых результатов: миллион семей нуждались
в улучшении жилищных условий; обеспечение граждан жильем в бывшем СССР и РСФСР
в доперестроечный период являлось одной из центральных и наиболее острых социально-экономических
проблем. Вместе с тем решение этой проблемы обеспечивалось развитием государственного
и общественного жилищного фонда, содействием со стороны государства кооперативному
и индивидуальному жилищному строительству, предоставлением гражданам бесплатной
жилой площади по мере осуществления программ и строительства благоустроенного
жилья. В середине 80-х годов государством была поставлена задача обеспечить
к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом. В результате
этого к традиционным прибавились новые проблемы:
расселения жильцов коммунальных квартир; ликвидации малообеспеченности
жилой площадью;
благоустройства индивидуального фонда; сноса или модернизации государственного
фонда постройки до 1950 г.; создания более комфортных условий для временного
проживания в общежитиях; снятия ограничений на строительство индивидуального
и кооперативного жилого фонда. Решение этой задачи шло очень трудно, нуждаемость
граждан в жилье практически не уменьшилась. В списках очередников на улучшение
жилищных условий на начало 1990 г. в СССР состояло 14,3 млн семей и одиноких
граждан (или 23 % всех городских семей, в том числе в России - 25%), из них
более 10 лет ожидало получения квартир 1,7 млн семей (12% всех очередников),
12,6 млн человек, или 4,6%, проживали в коммунальных квартирах, 13,4 млн,
или 5 %, - в общежитиях. Кроме того, 1,1 млн человек занимали временные жилые
помещения (вагончики, балки и др.), а 2,7 млн человек снимали жилье у других
В 90-х годах в Российской Федерации наблюдается тенденция к обострению
жилищной проблемы. Ввод жилья сократился с 72,8 млн. кв. м общей площади в
1987 г. до 37,9 млн кв. м в 1992 г. Если в России в 1989 г. смогли улучшить
свои жилищные условия (причем в основном за государственный счет) 1,4 млн
семей, в 1990 г. - 1,3 млн семей, в 1991 г. - 1,1 млн семей, то в 1992 г.
число таких семей сократилось до 0,8 млн и в первую очередь в связи с большим
снижением масштабов жилищного строительства.
На начало 1992 г. в России 9 млн семей (17%) проживало в условиях, когда
на одного человека приходилось менее 7 кв. м (в то время как действующим законодательством
норма жилой площади установлена в размере 12 кв. м на человека); 5,9 млн человек
проживали в коммунальных квартирах, 6,8 млн человек - в общежитиях, 1,6 млн
человек - в ветхом и аварийном жилье.
Всего в очереди на улучшение жилищных условий стояло 11 млн семей. Средний
уровень обеспеченности жильем в России оставался низким - 16,5 кв. м общей
площади на человека (например, в Дании - 50 кв. м, в Германии - 42 кв. м,
в Болгарии - 22,2 кв. м, в Польше - 17,5 кв. м).
В связи с переходом России к рыночной экономике назрела острая необходимость
выработать новые подходы в решении жилищной проблемы, провести кардинальную
жилищную реформу.
Прежде всего должен был измениться принцип обеспечения граждан жилыми
помещениями - от преимущественного распределения жилья, построенного за счет
государственных капитальных вложений, к преимущественному его строительству
(приобретению) за счет средств граждан при сохранении льгот для социально
слабо защищенных групп населения. Следует отметить, что в большинстве европейских
стран жилищное строительство, осуществляемое за счет частных средств, в общем
его объеме составляет 80-90%.
Нужно отметить, что вопрос обеспечения граждан жильем нуждался в упорядочении:
в условиях рыночных отношений государство не в состоянии обеспечить всех нуждающихся
бесплатным жильем. Необходимо упорядочить порядок учета граждан, нуждающихся
в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений, с тем чтобы
вводимые объемы жилой площади позволяли в короткие сроки, бесплатно или за
доступную плату решать жилищные вопросы отдельных категорий граждан. Другие
граждане, располагающие необходимыми средствами для приобретения или строительства
собственного дома (квартиры), должны решать этот вопрос самостоятельно, практически
без помощи со стороны государства. В частности, такой подход сегодня базируется
на ст. 40 Конституции РФ и принятых в последние годы постановлениях Правительства
РФ (см. коммент. к ст. 2 Основ и "Вступительную статью").
Необходимо подчеркнуть, что Основы не только закрепили новые подходы
к решению жилищной проблемы в условиях рыночных отношений, но и сохранили
прежний метод обеспечения граждан жильем - по договору социального найма.
Иными словами, одновременно существуют два механизма реализации права граждан
на жилище - рыночного и распределительного (см. коммент. к ст. 13 и 14 Основ).
Однако нельзя жилищную реформу сводить только к проблеме обеспечения
граждан жильем.
Наряду с этим основными целями реформы являются:
изменение условий и порядка оплаты жилья и коммунальных услуг. В ближайшие
годы предполагается реализовать заложенный в Основах принцип - размер оплаты
за жилье и коммунальные услуги должен обеспечивать возмещение издержек на
ст.15 Основ);
принятие мер по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда.
Эти меры в рамках проведения жилищной реформы принимались и ранее, но они
не утратили своей актуальности и сегодня.
В 1993 г. Постановлением Совета Министров Правительства РФ от 20.06.93
N 595 была одобрена Государственная целевая программа "Жилище". Вот некоторые
положения из этой Программы: "Жилищно-коммунальное хозяйство, содержавшееся
в прежние годы в основном за счет государственных дотаций, в связи с их сокращением
и либерализацией цен оказалось в критическом положении"; "в целях включения
жилищной сферы в систему рыночных отношений необходим переход от выделения
дотаций жилищно-эксплуатационным организациям к выплате адресных компенсаций
(субсидий) населению", "на первом этапе - до конца 1993 г. - общая сумма выплаты
населением за жилищно-коммунальные услуги не должна превышать 10 % от совокупного
дохода семьи, на втором этапе - в 1994-1995 гг. - 15%, а на последующем этапе
В 1996-1997 гг. - 20-25% от совокупного дохода семьи, что позволит
оплачивать за счет населения около 70-80% затрат на содержание, ремонт и коммунальные
услуги. Впоследствии предполагается доведение оплаты за жилье и коммунальные
услуги до уровня рыночной арендной платы. При этом эта оплата не должна превышать
25-30% совокупного дохода средней семьи". Однако эта программа полностью не
была выполнена, а указанные вопросы нашли отражение в других нормативных актах.
Указом Президента РФ "О реформе жилищно-коммунального хозяйства" от 28.04.97
N 425 одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, которой
определены основные направления преобразований в этой отрасли, в том числе
временные рамки проведения реформы: 1997-2003 гг. Вопросы, касающиеся реформирования
жилищно-коммунального хозяйства, нашли отражение и в Программе Правительства
Российской Федерации "Структурная перестройка и экономический рост в 1997-2000
годах" (утв. Постановлением Правительства РФ от 31.04.97 N 495).
составила 580 трлн руб., что превышает стоимость основных фондов крупнейших
отраслей промышленности России. Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает
около 2,7 млрд кв. м общей площади, из них муниципальный фонд - 29,7%, государственный
фонд - 10,1%, остальной фонд - частный. При этом износ этих фондов достиг
40%. Стремительно ветшает жилищный фонд, снижается надежность и устойчивость
инженерных систем. Более 290 млн кв. м (11% всего жилищного фонда) нуждается
в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир,
250 млн кв. м (9%) - в реконструкции. Из года в год увеличивается аварийный
и ветхий фонд (с износом более 60%), который подлежит сносу. Только за последние
5 лет по ветхости из жилищного фонда выбыло около 40 млн кв. м общей площади
жилья. При ежегодном нормативе 4-5% капитально ремонтируется всего лишь около
1% государственного и муниципального жилищного фонда. Поэтому ремонтируются
лишь отдельные конструктивные элементы зданий.
Как отмечено в Концепции, единственным способом преодоления кризиса является
изменение системы финансирования, т.е. переход от бюджетного дотирования к
оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии
обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования
качества обслуживания. Другими словами, предусматривается резкое сокращение
бюджетных расходов (расходов государства) и соответствующее увеличение этих
расходов у населения. Согласно Концепции предусмотрен рост доли платежей населения
в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг с 35 до 100%, в том
числе по годам это составит (в %): 1997 г. - 35, 1998 г. - 50, 1999 г. - 60,
2000 г. - 70, 2001 г. - 80, 2002 г. - 90, 2003 г. - 100.
Основные направления реформы жилищно-коммунального хозяйства:
совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, повышение
уровня оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья
в зависимости от его качества и местоположения;
совершенствование системы социальной защиты при оплате жилья и коммунальных
услуг: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности
средств, выделяемых на социальную защиту населения;
совершенствование системы управления, обслуживания и контроля: формирование
специализированных организаций по управлению жилищным фондом, переход на договорные
отношения, демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, развитие конкурентной
среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество
потребляемых услуг, выбор организаций, осуществляющих обслуживание жилья,
передача жилищного фонда в управление непосредственным собственникам жилья
Создание товариществ собственников жилья;
изменение системы распределения между регионами средств федерального
бюджета на основе использования системы государственных минимальных социальных
стандартов.
Кроме того, в целях создания рынка жилья предполагается расширить масштабы
приватизации государственного и муниципального жилищного фонда (подробнее
см. Комментарий к Закону РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
В частности, в Программе Правительства РФ "Структурная перестройка и экономический
рост в 1997-2000 годах" отмечено, что продолжается бесплатная приватизация
жилья, которая создает условия для нормального функционирования рынка жилья;
около 37% всего государственного и муниципального жилищного фонда России уже
приватизировано; бесплатная приватизация указанного жилья остается основным
способом обеспечения начального капитала граждан для улучшения жилищных условий
рыночными способами; политика приватизации будет продолжена, с тем чтобы к
2000 г. довести долю жилья, находящегося в частной собственности, до 60-64%
всего жилищного фонда. Для сравнения следует привести данные по жилищному
образом (в %):
государственный - 66,7;
общественный - 2,9;
жилищно-строительных кооперативов - 3,8;
индивидуальный - 26,6.
В Программе Правительства РФ "Структурная перестройка и экономический
рост в 1997-2000 годах" отмечено, что важнейшим элементом реформы жилищно-коммунального
хозяйства является коренное изменение системы управления и контроля, демонополизация
отрасли и создание конкурентной среды; целесообразно в большей мере сосредоточить
усилия на снижении издержек на предоставление жилищно-коммунальных услуг,
поскольку рост стоимости услуг был в значительной степени связан с монопольным
положением организаций, предоставляющих данные услуги; необходимо более активно
реформировать структуру управления и хозяйствования в отрасли, развивать конкурентные
отношения и процессы демонополизации, расширять возможности потребителей,
влиять на объемы и качество предоставляемых услуг.
В основу системы управления в отрасли будет положено рациональное разделение
функций и организация взаимоотношений между:
а) собственником;
б) управляющей организацией;
в) подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда;
г) органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за
независимо от форм собственности.
На договорную основу будут переведены отношения собственника жилищного
фонда с управляющей организацией и субъектами хозяйствования и потребления
в жилищно-коммунальной сфере, будет осуществляться переход на конкурсный отбор
организаций-подрядчиков любой формы собственности. Будет оказано содействие
передаче функций по формированию заказа на жилищно-коммунальное обслуживание
и контролю за качеством и количеством предоставляемых услуг субъектам жилищного
самоуправления, в первую очередь товариществам собственников жилья. Деятельность
этих товариществ будет способствовать наиболее эффективной защите их прав,
возможности влиять на стоимость и качество услуг, созданию условий для привлечения
дополнительных источников финансирования на содержание и ремонт жилищного
Функции государственного контроля и регулирования качества обслуживания
будет выполнять государственная жилищная инспекция, контролирующая не только
обеспечение минимальных стандартов обслуживания, но и факт заключения договоров,
отражающих эти нормативы.
Развитие конкуренции среди организаций, специализирующихся на выполнении
функций обслуживания жилищного фонда, позволит управляющей организации и товариществам
собственников жилья на основе конкурса выбирать организацию, которая сможет
предоставить необходимый уровень качества выполняемых ею функций по наиболее
низким ценам. Необходимой предпосылкой развития конкурентных отношений является
демонополизация отрасли. К сфере деятельности, где будет развиваться конкуренция,
относятся:
управление и обслуживание жилищного фонда и объектов городского благоустройства;
разработка и внедрение альтернативных форм предоставления коммунальных
услуг, в том числе предусматривающих создание автономных систем жизнеобеспечения,
в частности в малоэтажном жилищном фонде;
привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления
коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные
с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные, газоснабжение
от емкостного и баллонного газа);
выполнение отдельных функций по обслуживанию объектов коммунального назначения;
проектно-изыскательские и строительные работы по развитию коммунальных
объектов.
Органам местного самоуправления необходимо ускорить разгосударствление
предприятий, функционирующих в этой сфере, и обеспечить реальное равноправие
организаций независимо от формы собственности и заключение соответствующих
договоров на основе конкурсов. В сфере действия местных естественных монополий
обращается внимание на необходимость применения дополнительных методов антимонопольного
воздействия. В этой связи органам исполнительной власти субъектов Российской
Федерации и органам местного самоуправления через управляющие организации
(службы заказчика) и государственную жилищную инспекцию предложено:
осуществлять контроль за установлением коммунальных тарифов для населения
путем введения оценки объективности расчета затрат предприятий - естественных
монополистов и прибыли для формирования цен, а также участия в работе региональных
энергетических комиссий всех заинтересованных сторон (органов представительной
власти, организаций по защите прав потребителей, антимонопольных органов и
органов самоуправления жилищным фондом) при установлении тарифов как для коммунальных
организаций, так и для организаций Министерства топлива и энергетики Российской
Федерации;
повышать организационно-правовую и финансово-экономическую независимость
субъектов хозяйствования для перехода на договорные отношения в сфере производства
жилищнокоммунальных услуг;
контролировать обеспечение в рамках договорных отношений гарантированного
обслуживания потребителей на уровне государственных минимальных социальных
стандартов жилищнокоммунального хозяйства;
способствовать внедрению приборов домового и индивидуального учета и
регулирования расхода воды, тепло- и газоснабжения как объективного стимула
ресурсосбережения и элемента антизатратного механизма в жилищно-коммунальном
хозяйстве.
Реформа собственности на жилье и структуры управления жилищного хозяйства
позволит:
ускорить процессы демонополизации в отрасли путем разгосударствления
ремонтноэксплуатационных предприятий и передачи жилищного фонда в управление
управляющим организациям и непосредственным собственникам жилья - товариществам
собственников жилья;
создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования
использования жилищной собственности (земельного участка, жилых и нежилых
помещений);
членам товариществ собственников жилья самостоятельно решать вопросы
технического обслуживания и эксплуатации своей собственности, а следовательно,
устанавливать порядок расходования личных средств на управление и эксплуатацию
стимулировать установку приборов, контролирующих объем потребляемых коммунальных
услуг (тепло, вода, газ), так как реальный объем их потребления оказывается
значительно меньше рассчитываемого по нормативу и соответственно оплачиваемого
проживающими;
развить у собственников и нанимателей жилья экономное отношение к предоставляемым
услугам, установив прямую связь между оплатой услуг и расходованием ресурсов;
создавать товарищества собственников жилья на этапе организации строительства
жилых зданий, что сразу же определяет форму управления жилым зданием, а также
дает возможность инвесторам - будущим собственникам жилья самим устанавливать
уровень комфортности проживания и стимулировать их инвестиционную активность.
