В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Внимание! Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
На основании пункта 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Термин "уклонение" является оценочным, поэтому при принятии решения об удовлетворении требований на основании ГК РФ суды принимают во внимание конкретные обстоятельства дела. Анализируя судебную практику, решение о государственной регистрации может быть вынесено при определенных условиях (см. ниже по тексту):
При уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость иск покупателя подлежит удовлетворению, если это имущество ему передано ( Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановление Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010)
Отказ продавца передать покупателю оригинал акта приема-передачи недвижимости может быть квалифицирован как уклонение от передачи имущества и государственной регистрации перехода права собственности на него ( ФАС Уральского округа от 24.09.2007 N Ф09-7767/07-С6 по делу N А76-792/07)
Примечание: В соответствии с Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость подлежит удовлетворению, если продавец передал имущество. Согласно ГК РФ, в случае если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа. Если это обязательство не выполнено, покупатель вправе в исковом заявлении объединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества ( , ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности на него. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Отказ продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в связи с задолженностью покупателя по внесению арендной платы за пользование имуществом признается уклонением продавца от такой регистрации ( ФАС Уральского округа от 08.11.2010 N Ф09-8377/10-С6 по делу N А60-14998/2010-С2)
Если после отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость лицо, которому она была продана по первоначальному договору, не приняло мер по устранению оснований для такого отказа, то последующая продажа имущества третьему лицу не признается судом уклонением указанного лица от такой регистрации ( ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2011 по делу N А74-1994/2010)
Непредставление продавцом недвижимости необходимых для государственной регистрации перехода права собственности документов в связи с их отсутствием может быть квалифицировано как уклонение от такой регистрации ( ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2012 по делу N А43-23938/2011)
Внимание! При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд устанавливает наличие между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также уклонение ответчика от совершения действий по такой регистрации.
См. ФАС Московского округа от 01.04.2014 N Ф05-206/2013 по делу N А41-1479/12
Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб Административные споры. Консультации юриста Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Авторское право. Консультации юриста Административная ответственность. Консультации юриста Алименты.Консультации юриста Аренда. Консультации юриста Банкротство. Консультации Юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Военная служба. Консультации юриста Госпошлина. Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Договор долевого участия. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста Жилищные вопросы. Консультации юриста Займы и кредиты. Консультации юриста Защита прав потребителей. Консультации юриста Защита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юриста Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста Земельное законодательство. Консультации юриста Иностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юриста Исполнительное производство. Консультации юриста
Дело №
З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
Центральный районный суд гор. Новокузнецка Кемеровской области в составе
Председательствующего судьи Пышкиной О.В.
При секретаре Пуляевой В.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в гор. Новокузнецке 13 августа 2015 года гражданское дело по иску Баснукаева Н. Д. к Семенюте Д. Н. о государственной регистрации договора,
у с т а н о в и л:
Истец Баснукаев Н.Д. обратился в суд с иском к Семенюте Д.Н. и просит зарегистрировать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры по адресу: , заключенный между Семенютой Д. Н. и Баснукаевым Н. Д..
Требования мотивированы тем, что истец Баснукаев Н.Д. ДД.ММ.ГГГГ купил в у ответчика Семенюты Д.Н.. Ответчик уклонился от регистрации перехода права собственности на квартиру. Истец обратился с иском в суд о регистрации перехода права собственности на квартиру. Центральный районный суд гор. Новокузнецка вынес решение от 26.11.2014 года о регистрации перехода права собственности на квартиру. Истец представил в Росреестр заявление, вышеуказанное решение суда на регистрацию перехода права собственности. Однако Росреестр приостановил регистрацию, пояснив, что согласно ч. 3 ст. и письма Кемеровского областного суда от 07.12.2006 года № при заявлении требований о регистрации сделки в связи с тем, что одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд выносит решение о регистрации сделки. Также судам следует иметь ввиду, что при заявлении требований о регистрации сделки, необходимо решить вопрос и о регистрации перехода права, таким образом, для регистрации права собственности покупателя (в случае уклонения от регистрации продавца) необходимо представить решение суда о регистрации и сделки, и перехода права собственности.
В судебное заседание истец Баснукаев Н.Д. не явился, был извещен о явке в суд, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Ответчик Семенюта Д.Н. в суд не явился, представителя не направил, был извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, возражений не представил.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО, Отдел по гор. Новокузнецку в суд представителя не направили, представили письменный отзыв, в котором просят рассмотреть дело в их отсутствие. В отзыве указали, что Семенюта Д.К. уклоняется от регистрации договора купли-продажи квартиры в регистрирующем органе, однако указанная сделка не зарегистрирована, судом вынесено решение только о регистрации перехода права собственности от Семенюты Д.К. к Баснукаеву Н.Д..
Согласно п. 1 ст. 4 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997 года №122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. , и .
Согласно ст. 2 указанного Закона РФ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
По условиям договора купли-продажи от 30.05.1995 года продавец передал, а покупатель принял отчуждаемую квартиру, что ответчиком не оспаривается.
Основания считать договор незаключенным отсутствуют. При заключении договора купли-продажи стороны понимали природу совершаемой ими сделки, кроме того, судом не было установлено наличие заблуждения ответчика относительно предмета сделки.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. ст. , представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что Семенютой Д.Н. необходимые действия для регистрации договора не совершены, заявление по установленной форме не подано, суд пришел к выводу о подтверждении факта его уклонения от выполнения своих обязанностей, основанных на сделке купли-продажи квартиры и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на это недвижимое имущество.
р е ш и л:
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: , общей площадью кв.м., в том числе жилой кв.м., заключенного 30.05.1995 года между Семенютой Д. Н. и Баснукаевым Н. Д..
Ответчик вправе подать в Центральный районный суд гор. Новокузнецка заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Решение суда изготовлено 17.08.2015 года.
Председательствующий: (подпись) О.В. Пышкина
Верно, судья: О.В. Пышкина
Решение суда вступило в законную силу «____»____________ 2015 года
Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.
Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.
Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.
Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.
Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.
Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.
Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.
3 комментарияОпределим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.
Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.
Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.
Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.
Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).
Гипотеза №1. Всевидящее око
Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».
Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.
Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель
Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:
Течение времени
Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.
Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.
Проблемы уклонения от государственной регистрации прав при продаже объектов недвижимости
Несмотря на то, что ныне действующий порядок государственной
регистрации прав на недвижимость, установленный Федеральным законом
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» существует уже более десяти лет, интерес к
проблемам государственной регистрации не ослабевает и по сей день.
Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных
участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей.
Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от
государственной регистрации.
Действительно, на практике нередки ситуации, когда
покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне
доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и
цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны
составляют договор купли-продажи объекта (в письменной форме,
естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским
законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и
ключи. И тут возникает проблема…
Поскольку действующим гражданским законодательством
прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат
государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о
правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится
собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован
как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект
недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом
правомочия собственника.
Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган с
заявлением о государственной регистрации перехода права и,
представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации
документы, включая документ об оплате государственной пошлины,
получить свидетельство о праве собственности установленного образца.
Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права
регистрируется на основании заявления обеих сторон договора. Однако
продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по
передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению
каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной
регистрацией перехода права на покупателя, иными словами уклоняется
от ее проведения.
Конечно, такие ситуации не часты, большинство участников
гражданского оборота являются добросовестными и вышеуказанных
проблем не возникает. Однако если такое случается, покупатели не
остаются бесправными. Гражданским кодексом предусмотрена возможность
защиты их прав в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей
551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон
уклоняется от государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой
стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права
собственности.
Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев
установлена обязательная государственная регистрация не только
перехода права собственности, но и государственная регистрация
самого договора об отчуждении недвижимости. Наиболее
распространенными из них являются договоры купли-продажи объектов
жилого назначения и договоры дарения. В силу указанного требования
данные договоры считаются заключенными с момента государственной
регистрации. Для указанных случаев способ защиты установлен ст. 165
Гражданского кодекса, в соответствии с которой, если сделка,
требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме,
но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по
требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В
этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от
государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе
обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода
права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки.
Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так
и у судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную
регистрацию проводит регистрирующий орган, то последний должен
выступать ответчиком по указанному иску. Такая позиция, в свою
очередь, не могла устроить Управление Росреестра, поскольку
Управление как государственный орган не может уклонятся от
совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае
удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие
решения Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь
создавало препятствия правообладателю для государственной
регистрации своих прав.
В настоящее время указанная проблема разрешена. В апреле
текущего года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято
совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что
если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества
уклоняется от совершения действий по государственной регистрации
перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе
обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации
перехода права собственности.
В заключение необходимо обратить внимание правообладателей, что
наличие решения суда о государственной регистрации сделки и перехода
права собственности не освобождает заинтересованное лицо от
представления на государственную регистрацию полного пакета
документов, предусмотренных законом, о которых уже упоминалось
ранее. Указанное решение суда заменяет лишь заявление уклоняющейся
стороны. А сама государственная регистрация осуществляется в общем
порядке.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязательные требования к форме сделок с недвижимым имуществом. В частности это касается договоров купли-продажи недвижимого имущества, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий.
Такие договоры заключаются в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Помимо этого, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Требование о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом является обязательным, несоблюдение данного требования влечет недействительность.
Такая сделка считается ничтожной в силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Законодательством предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Часть 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07. 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально оформленной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
На практике возникают случаи, когда стороны договора купли-продажи недвижимости, исполняют обязанности, предусмотренные таким договором: продавец передает покупателю недвижимость, покупатель соответственно, уплачивает продавцу обусловленную договором цену за эту недвижимость.
При этом стороны выполняют требование о письменной форме договора купли-продажи недвижимости. Но этого недостаточно, далее договор подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Именно на этой стадии начинаются проблемы. Всем известно, что процедура регистрации сделок с недвижимым имуществом длительный и зачастую трудоемкий процесс. Продавец достиг цели, к которой стремился – получил причитающиеся ему по договору денежные средства. Не редки случаи, когда недобросовестные продавцы начинают уклоняться от регистрации договора.
В данном случае покупатель попадает в непростую ситуацию. Деньги за недвижимое имущество он уже уплатил, а юридическим собственником недвижимости до момента регистрации договора купли-продажи остается продавец. Исполнение покупателем обязанности по оплате недвижимости будет иметь правовое значение, несмотря на то, что сделка купли-продажи будет считаться незаключенной. Покупатель просто может обратиться к продавцу с требованием о возврате неосновательного обогащения. В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Однако, в данном случае покупатель просто сможет вернуть себе денежные средства, уплаченные во исполнение договора, но не будет достигнута цель, ради которой заключался договор – приобретение права собственности на недвижимое имущество, что является наиболее важным для покупателя.
На этот случай гражданское законодательство предусматривает определенные способы защиты от недобросовестных действий (бездействий) продавца.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Также в соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
То есть, иск о признании права собственности в данном случае будет недопустимым способом защиты нарушенного права. В этой ситуации необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о государственной регистрации сделки.
При этом законом не предусматривается условие о том, что такая сделка должна быть исполнена до подачи искового заявления о ее государственной регистрации. Основополагающим в данном случае будет являться совершение такой сделки в надлежащей форме.
В частности в арбитражной практике был случай, когда Общество «А» обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации г. «Б» о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка.
Общество «А» является арендатором этого земельного участка в соответствии с договором аренды.
На основании постановления Главы г. «Б» между администрацией г. «Б» (продавец) и Обществом «А» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, который изначально был предоставлен Обществу «А» в аренду.
В соответствии с п. 2.2.3 договора купли-продажи покупатель обязан за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок и предоставить копии документов о государственной регистрации в Земельный комитет Администрации г. «Б» в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации.
Согласно п. 2.2.5 договора купли-продажи покупатель обязуется вносить арендную плату по договору аренды земельного участка до даты регистрации права собственности на участок.
Указанный в договоре купли-продажи земельный участок передан обществу «А» по акту приема-передачи.
Оплата по договору купли-продажи земельного участка произведена обществом «А» в полном объеме.
Общество «А» направляло в адрес Земельного комитета Администрации г. «Б» письма, в которых просило направить представителя администрации в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права на земельный участок, приобретенный по договору купли-продажи.
Администрация г. «Б» уведомила общество «А» о том, что вопрос о направлении представителя администрации в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности будет разрешен после представления обществом платежных документов, подтверждающих оплату задолженности по договору аренды земельного участка.
Общество «А», ссылаясь на то, что произвело необходимые действия для передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, а также полагая, что администрация г. «Б» уклоняется от государственной регистрации, на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований считать отказ администрации г. Екатеринбурга от участия в государственной регистрации уклонением в том смысле, который содержится в п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды исходили из того, что действующим законодательством обязанность стороны сделки явиться в регистрационный орган для государственной регистрации перехода права не установлена и совершение стороной сделки действий, направленных на проведение государственной регистрации, имеет характер встречного обязательства, которое может не исполняться администрацией в случае нарушения обществом условий п. 2.2.5 договора купли-продажи, которое выразилось в непредставлении обществом доказательств, свидетельствующих о внесении им арендной платы по договору аренды земельного участка.
Суд кассационной инстанции посчитал, что судебные акты подлежат отмене в силу следующего.
Поскольку для администрации заключение договора купли-продажи земельного участка является обязательным в силу прямого указания закона, а возникновение права собственности на данный объект у покупателя недвижимости обусловлено государственной регистрацией перехода к нему этого права, ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по договору аренды не может служить основанием для уклонения продавцом от государственной регистрации перехода права по заключенной и действительной сделке. Кроме того, судами установлено, что договор купли-продажи земельного участка исполнен сторонами.
Таким образом, вывод судов о том, что обязанность покупателя уплачивать арендные платежи носит встречный характер и в случае ее неисполнения продавец в силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право отказаться от совершения действий, направленных на осуществление государственной регистрации перехода права собственности, основан на неправильном применении норм материального права.
В судебном заседании истец должен будет доказать что он предпринимал меры к государственной регистрации сделки, однако сделка не зарегистрирована в силу уклонения от ее регистрации другой стороны по сделке. Также, предполагается, что смысл нормы, установленной пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации можно понимать шире ее буквального толкования. То есть данную норму можно применять и в других случаях, например, когда государственная регистрация сделки невозможна в силу объективных причин, как то смерть одной из сторон сделки или неизвестность ее местонахождения.
Дополнительно истец по иску о государственной регистрации сделки вправе требовать от стороны, необоснованно уклоняющейся от ее регистрации, возмещения убытков, то есть возмещения, как прямого ущерба, так и упущенной выгоды (пункт 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом истец должен будет доказать необходимую совокупность условий наступления ответственности: наличие и размер убытков, противоправность поведения причинителя вреда, вину причинителя вреда, причинно-следственную связь между действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями.
Необходимо обратить внимание на то, что для требования о государственной регистрации сделки применяется общий срок исковой давности, который составляет три года. В частности в пункте 64 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано: поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Юрист практики "Судебная защита"
Юридической фирмы "ЮРЛИГА-БИЗНЕС",
Специалист по вопросам корпоративного, гражданского,
административного, земельного, жилищного, семейного,
наследственного права
Гордеев Олег Сергеевич.
