ФЗ 221 — это российский свод правил о природном, правовом, хозяйственном положении всей недвижимости страны. Чтобы настоящий федеральный закон соответствовал требованиям Дума его регулярно обновляет, для ознакомления всегда нужна последняя редакция, так как в некоторых вопросах изменения могут быть кардинальными. Дата принятия июль 2007 г., его последняя редакция от 3.07. 2016 г.
Данный ФЗ свел все сведения о государственном кадастре учтенной недвижимости воедино. Поскольку изменения в законодательстве были значительными, то закон также заново систематизировал необходимые правовые отношения:
Также ФЗ о вновь созданном государственном кадастре определил орган, который будет ввести документооборот, производить учет — ним стал Росреестр. Этот закон указывает какая недвижимость должна регистрироваться, к ней относится любой земельный участок, причем неважно он ранее или только сейчас учтенный, каждое сооружение, здание, даже, если оно не достроено. Положения ФЗ указывают, что на учет не становятся лесные, водные объекты.
Закон о государственном кадастре недвижимости, его последняя редакция указывают, что учет (регистрация) любых объектов — это присвоение им номеров, которые используются для идентификации при различных операциях, а также для налогообложения. Отдельная статья ФЗ гласит, что основным специалистом по учету недвижимости является кадастровый инженер, он вправе выполнять согласование границ участков, вносить другие изменения.
Самое важное изменение за 2016 год в данный закон вступит только в конце года (декабрь). Так в каждом регионе будет создана апелляционная комиссия. Ее задача — разрешать все спорные вопросы в данной сфере. Заявителем может быть любой человек, юрлицо, кадастровый инженер. Теперь в ФЗ о государственном кадастре недвижимости сказано, если будет выявлена ошибка, то сведение о ней передается в ту организацию, которая допустила неточность и она будет устранена бесплатно. Например: когда какой-либо акт имеет не точности в положении границ участков по вине инженера, то информация передается в его саморегулирующую организацию и там принимается решение, как внести изменения, чтобы исправить ошибку.
Также в текущем году закон уточнил, кто такой кадастровый инженер, его права, обязанности. Теперь закон содержит положение указывающее, что инженер обязан быть: членом профильной саморегулирующейся организации, гражданином РФ, также иметь аттестат, выданный национальным объедением инженеров.
Последняя редакция ФЗ о государственном кадастре недвижимости говорит, что согласование любых границ это важная, ответственная процедура, поэтому она должна выполняться с разрешения всех соседей. Для этого кадастровый инженер дает объявление в СМИ, а также оповещает лично всех заинтересованных сторон и предлагает прибыть им на собрание. Причем закон требует, чтобы оповещение было выполнено не позже, чем за месяц до начала согласования.
Получив разрешение инженер должен на местности произвести согласование. Все соседи должны быть ознакомлены с результатами, как того требует закон о государственном учете — даже, если изменения отсутствуют.
Указанный пункт ФЗ о государственном кадастре недвижимости требует от собственников объектов, которые необходимо ставить на учет, ответственного отношения к данной процедуре. Так как несмотря на то, что закон, его последняя редакция указывает точный перечень документов, владельцы, их представители готовят их ненадлежащим образом. В результате следует отказ в регистрации или не вносятся нужные изменения в соответствии с ФЗ о государственном кадастре учтенной недвижимости.
Поскольку большинство объектов в РФ встали на учет до 2012 г., то есть до момента, когда данный учет заработал в полном объеме, то это вызвало много вопросов, сомнений.
Но ФЗ о государственном кадастре учтенной недвижимости данной статьей положил конец многим спекуляциям по данному вопросу, указав, что изменения в законодательстве не приведут к потере информации о регистрации недвижимости учтенной до 2012 г. То есть закон о государственном кадастре недвижимости, его последняя редакция и все внесенные изменения гарантируют, что информация о ранее учтенных объектах во вновь созданном государственном кадастре сохраняется и ее можно использовать в любой момент.
Российский Закон 221 о государственном кадастре недвижимости узаконил деятельность свода сведений о правовом, природном, хозяйственном положении различной недвижимости.
Документ принят в июле 2007 г., тогда же (июль) его одобрил Совет Федерации, а дата вступления в силу 24 июля 2007 г. Последняя редакция правового акта о государственном кадастре недвижимости в силе недавно, время вступления в силу — май 2016 г., также в ближайшее время будет вступать в действие следующая версия.
Настоящий закон свел во едино и систематизировал каждое сведение о недвижимости в РФ. Также закон о кадастре систематизировал правовые отношения в связи с этим. Там установлены:
Также в ФЗ указано, что должно попадать в документ — это каждый ранее или только учтенный земельный участок, любое сооружение, здание, недостроенный объект, то есть в отношении каждого из них выполняется регистрация. Законодательный орган Дума указала — леса не попадают под учет, исключение составляют лесные, водные объекты входящие в состав земельных участков. Также текст ФЗ говорит, что участки недр кадастром не учитываются.
Основанием для регистрации является заявление, которое подала любая заинтересованная организация, человек. В результате проведения учета любой недвижимости присваивают свой номер, отдельный пункт указывает, что данный номер используется не только для операций с недвижимостью, но и для налогообложения. Определен правовой статус основного профильного специалиста, которым является инженер — на него возложена основная техническая работа, за ним закреплено право основывать некоммерческие организации.
Указание местоположения любых границ согласно закону о кадастре является важным моментом, поэтому должно выполняться по согласованию с каждой заинтересованной стороной, то есть соседями. Чтобы проверить соответствие документации каждый кадастровый инженер обязан дать объявление в СМИ и сообщить лично о собрании заинтересованных людей, делать это следует не позже чем за месяц до даты начала процедуры.
Данный пункт статьи 27-ой указывает на то, что часто происходит ошибка, ведущая к отказу в регистрации недвижимости. Причина здесь, как правило, в том что, обращение поступает от ненадлежащего лица, то есть у него или его представителя нет соответствующих документов. Дабы избежать подобной проблемы, способной отсрочить момент начала работ, следует серьезно подойти к вопросу сбора необходимых документов для регистрации недвижимости в кадастре.
Данный федеральный закон — главный источник права сферы, гарант того, что все требования людей, организаций, работы связанные с ними, необходимое регулирование будет выполняться вовремя, качественно. Для этого часто происходит дополнение ФЗ, после чего этот правовой акт, каждое его положение, глава и статья становятся более современными, эффективными. Практика показывает, что новой версией с какими-либо изменениями закон может похвастаться регулярно, то есть каждый год, а то и несколько раз за указанный период. Дума и в дальнейшем будет принимать и вносить актуальные на сегодня изменения.
Действующая редакция уточнила полномочия инженера, его право на деятельность в сфере недвижимости. Также было указано, что контроль за работой этих людей, их саморегулируемыми организациями осуществляет исполнительный федеральный орган. Любое решение кадастра можно обжаловать, для этого создается специальная апелляционная комиссия. Если комиссия признала требование обоснованным, то в течении дня в орган принявший решение будет направлено соответствующее уведомление, дальше будет выполнено внесение изменений. Если произошла кадастровая ошибка, то ее исправление бесплатно.
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ОТ 24.07.2007
N 221-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ"
Материал подготовлен с использованием правовых актов
А.В. АФОНИНА
Афонина Алла Владимировна - начальник юридической службы крупной строительной организации, автор многочисленных статей в журнале "Жилищное право", Комментариев к Жилищному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ, автор учебного пособия по жилищному праву.
Настоящая работа представляет собой постатейный комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Автор рассматривает вопросы, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением кадастрового учета, кадастровой деятельности, а также анализирует порядок вступления его в силу, действие в переходный период (до 01.01.2010), основания и порядок применения норм комментируемого Закона.
Рассматриваемый Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2008 (за исключением некоторых его положений).
Он изменяет сложившуюся в Российской Федерации систему учета объектов недвижимого имущества. После вступления его в действие технический учет зданий, строений, сооружений и государственный кадастровый учет земельных участков будут заменены единым государственным кадастровым учетом недвижимого имущества, который будет осуществляться специально уполномоченным органом. В результате государственного кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости будут вноситься сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с уникальными характеристиками. Кроме того, в нем регламентируется порядок выполнения кадастровых работ управомоченными лицами (кадастровыми инженерами) по обеспечению подготовки документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе, подлежащем кадастровому учету.
Данное издание будет интересно для специалистов, работающих в сфере недвижимости, а также практикующих юристов, руководителей и работников органов кадастрового учета.
При подготовке настоящего издания использованы акты законодательства и нормативно-правовые акты по состоянию на 1 ноября 2008 г.
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
Комментарий к статье 1
Ст. 1 комментируемого Закона определяет сферу его действия, исходя из специфики предмета его регулирования.
Настоящий Закон регулирует широкий круг правоотношений и разрешает вопросы, возникающие при:
Ведении государственного кадастра недвижимости;
Выполнении государственного кадастрового учета недвижимого имущества;
Осуществлении кадастровой деятельности.
Указанные действия законодательно объединены согласно рассматриваемой норме в единую систему, которая названа "кадастровые отношения".
Таким образом, настоящий Закон определяет условия и устанавливает порядок регулирования кадастровых правоотношений.
1. В соответствии с п. 1 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста РФ от 20.02.2008 N 35 (далее - Порядок ведения ГКН), государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений:
О недвижимом имуществе - ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит определение понятия недвижимое имущество, но она должна использоваться с учетом ограничений, установленных п. 5 настоящей статьи. Кроме того, комментируемая статья содержит более конкретизированные сведения в отношении указанного имущества, оно должно быть учтенным в соответствии с настоящим Законом;
О прохождении Государственной границы РФ;
О границах между субъектами РФ, муниципальных образований, населенных пунктов;
О территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий;
О геодезической и картографической основе государственного кадастра недвижимости и кадастровом делении территории РФ - данные сведения не указаны непосредственно в комментируемой статье, но отнесены к сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, как иные, предусмотренные комментируемым Законом сведения.
Указанные выше сведения являются кадастровыми.
На государственный кадастр недвижимости комментируемым Законом возложено выполнение следующих функций:
Учетной - включение в состав кадастра сведений, полученных в результате кадастрового учета и необходимых для осуществления регистрации прав;
Фискальной - на основе кадастровой оценки будет устанавливаться стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения, то есть фактически определяться реальная налогооблагаемая база;
Информационной - содержащиеся в кадастре сведения являются доступными (в рамках настоящего Закона) и актуальными и могут предоставляться заинтересованным лицам.
Последняя функция государственного кадастра недвижимости является важной составляющей. Для ее выполнения необходимо обеспечить включение в кадастр реальных и достоверных сведений об объектах недвижимости, в отношении которых должен быть осуществлен кадастровый учет (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства).
Еще в феврале 2007 г. (в период рассмотрения настоящего Федерального закона Государственной Думой РФ) руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Сергей Подобед на форуме "Развитие рынка земли и недвижимости в России", проходившем в Москве, сообщил, что в государственный кадастр объектов недвижимости внесены 25% всех земельных участков и зданий в Российской Федерации. По его словам, единый кадастр объектов недвижимости в России формируется долго и медленно, так как "в рамках кадастра пытались решить множество проблем, кадастру не свойственных". "В том числе это касается вопросов муниципального управления землей и недвижимостью, налогообложения", - подчеркнул С. Подобед.
2. Подпрограммой "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 гг.)", утвержденной Постановлением Правительства от 13.09.2005 N 560, Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 г.)", утвержденной Постановлением Правительства РФ от 25.10.2001 N 745, было установлено, что государственный кадастр недвижимости создается как интегрированный источник, содержащий в электронном виде полные и актуальные сведения об объектах недвижимости, позволяющие получать на его основе каталоги, справочные и аналитические материалы с целью предоставления их органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также организациям и гражданам. Комплексность предоставляемых сведений, возможность проведения анализа и прогнозирования сделают информацию об объектах недвижимости более востребованной, что окажет существенное влияние на повышение эффективности принимаемых решений как структур власти и управления, так и субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность.
Настоящая статья относит государственный кадастр недвижимости к федеральным государственным информационным ресурсам.
То есть созданная в процессе формирования государственного кадастра база или банк данных, а также средства информационных технологий представляют собой совокупность сведений в электронном виде, поддерживаемых программно-техническими средствами автоматизированной информационной системы.
Формирование, ведение и предоставление информационных ресурсов должны осуществляться с использованием средств автоматизированной информационной системы.
3. Настоящая статья содержит трактовку термина "государственный кадастровый учет" недвижимого имущества. Хочется подчеркнуть, что именно недвижимого имущества, так как в соответствии с предыдущим пунктом в государственный кадастр недвижимости включаются как сведения о недвижимом имуществе, так и иные сведения (о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, муниципальных образований и т.д.)
Указанные действия называются кадастровым учетом. Он осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (Роснедвижимость). При этом в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают:
Существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи;
Прекращение существования такого недвижимого имущества.
Кроме того, допускается внесение в государственный кадастр недвижимости иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.
4. Комментируемый Закон вводит новую категорию должностных лиц (субъектов кадастровых отношений), которые могут заниматься кадастровой деятельностью. Определяющим является наличие у них квалификации кадастрового инженера. Указанное управомоченное лицо вправе осуществлять в отношении недвижимого имущества определенные работы. В результате их проведения обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе. Эти работы названы в комментируемой статье кадастровыми работами.
Необходимо обратить внимание в рамках комментируемой статьи на положения ст. 44 настоящего Федерального закона. В соответствии с ней кадастровая деятельность кадастрового инженера в отношении земельных участков может осуществляться с 01.03.2008. При этом до 01.01.2011 такую кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять также лица, обладающие на день вступления в силу настоящего Закона правом выполнения работ по территориальному землеустройству. В отношении же зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства кадастровая деятельность будет осуществляться с 01.01.2010. А в период времени с 01.01.2010 и до 01.01.2011 эту кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые до 31.12.2009 имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.
5. В рамках настоящей статьи под объектами недвижимого имущества, в отношении которых может быть осуществлен кадастровый учет, понимаются:
Земельные участки - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации);
Здания, сооружения (эти термины законодательно не обоснованы), помещения (жилые и нежилые);
Объекты незавершенного строительства - они были отнесены к объектам недвижимости Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ "О государственной регистрации"). При этом соответствующие изменения в ст. 130 ГК РФ, дополнившие ее указанием на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимости, были внесены только в конце 2004 г.
6. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу отнесены особые виды недвижимого имущества, подлежащие государственной регистрации:
Воздушные суда (летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды, - ст. 32 Воздушного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 33 ВК РФ воздушные суда, предназначенные для выполнения полетов, подлежат государственной регистрации. Ведение Государственного реестра гражданских воздушных судов РФ возлагается на уполномоченный орган в области гражданской авиации;
Морские суда, суда внутреннего плавания (самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река - море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряды, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода - Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации).
Согласно ст. 33 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ судно подлежит регистрации в одном из реестров судов РФ. Регистрация судна в Государственном судовом реестре, Российском международном реестре судов или судовой книге, права собственности и иных вещных прав на судно, а также ограничений (обременений) прав на него является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке;
Космические объекты (любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос, доставленные на небесные тела либо сооруженные на них, - Конвенция ООН о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14.01.1975).
На основании ст. 17 Закона РФ от 20.08.1993 N 5663-1 "О космической деятельности" космические объекты РФ подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность РФ;
Участки недр (часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, - преамбула Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах").
Их учет осуществляется в соответствии с порядком государственного учета и ведения государственного реестра работ по геологическому изучению недр, утвержденным Приказом Министерства природных ресурсов РФ от 08.10.2007 N 261 "Об утверждении Административного регламента Федерального агентства по недропользованию по исполнению государственной функции по ведению государственного учета и обеспечению ведения государственного реестра работ по геологическому изучению недр, участков недр, предоставленных для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей, и лицензий на пользование недрами". Основными целями учета и ведения государственного реестра работ являются осуществление государственного управления и государственного регулирования отношений недропользования, мониторинг состояния геологической изученности территории РФ. Ведение государственного учета и обеспечение ведения государственного реестра работ по геологическому изучению недр осуществляет Федеральное агентство по недропользованию. Постановлением Правительства РФ от 17.06.2004 N 293 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве по недропользованию" определены, в частности, следующие его полномочия в установленной сфере деятельности (п. 5.4.1). Оно осуществляет ведение государственного кадастра месторождений и проявлений полезных ископаемых и государственного баланса запасов полезных ископаемых, обеспечение в установленном порядке постановки запасов полезных ископаемых на государственный баланс и их списание с государственного баланса.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Согласно ст. 22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 30.06.2008) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации.
В связи с тем, что учет указанных ранее объектов недвижимости ведется в соответствии с положениями соответствующих нормативных актов, настоящий Закон в отношении их неприменим.
Содержание понятия "подземные сооружения" достаточно широко. В законодательстве отсутствует обобщение и трактовка его в полном объеме. В частности, к подземным сооружениям отнесены фундаменты зданий и сооружений, коммуникации электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и канализации, метрополитен, другие транспортные тоннели, магистральные и промысловые трубопроводы, оросительные и судоходные каналы, подземные сооружения местного значения, а также подземные сооружения, используемые для добычи подземных ископаемых (Леонтьев И.А. Комментарий к ст. 6 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах").
Комментируемой статьей установлено применение настоящего Закона в отношении указанных объектов.
Статья 2. Правовая основа регулирования кадастровых отношений
Комментарий к статье 2
Нормативные правовые акты в области государственного регулирования отношений в сфере кадастровых отношений применяются в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В соответствии с комментируемой статьей кадастровые отношения регулируются:
1) Конституцией Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) - в соответствии со ст. 15 Конституции она имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, не должны противоречить Конституции РФ;
2) указанными в комментируемой статье Кодексами, которые применяются при регулировании кадастровых отношений, непосредственно касающихся объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства).
К числу этих Кодексов отнесены:
а) Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) - в соответствии со ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. Но при регулировании кадастровых отношений подлежит применению не весь блок гражданского законодательства (ведь согласно ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих вышеназванные правоотношения), а только непосредственно указанный Кодекс.
Именно нормы ГК РФ составляют правовую основу регулирования кадастровых отношений, так как в данном Кодексе содержатся положения, регулирующие порядок и основания возникновения гражданских прав, а также их осуществление.
Так, в соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство (в том числе и ГК РФ) основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Например, в рамках настоящего Закона является существенным определение, которое дается в ГК РФ, понятию недвижимых вещей (ведь рассматриваемый Закон действует в отношении только части объектов недвижимости, названных таковыми в ст. 130 ГК РФ). В соответствии с п. 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Пункт 5 ст. 1 настоящего Закона устанавливает, что кадастровый учет осуществляется только в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее они называются объектами недвижимости). И отдельно в п. 6 указанной статьи дополнительно дано уточнение, что положения Федерального закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.
Кроме того, ГК РФ регулирует правоотношения, касающиеся (применительно к настоящему Закону):
Вопросов, связанных с правом собственности, его возникновением и прекращением (согласно ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом всех собственников подлежат судебной защите равным образом);
Таких оснований приобретения права собственности на объект недвижимости, как приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ);
Представительства (в соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого) и последствий заключения сделки неуполномоченным лицом;
Регулирования сделок, например правоотношений сторон при заключении договоров подряда (гл. 37 ГК РФ);
Иных вопросов, подлежащих регулированию в соответствии с ГК РФ;
б) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) - согласно ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Кроме этого, важными в рамках настоящей статьи являются положения ЗК РФ, касающиеся предоставления земельного участка. В соответствии с п. 4 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется с проведением работ по формированию земельного участка. Для этого, в частности, осуществляется выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными рассматриваемым Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка. При выборе земельных участков для строительства (п. 2 ст. 31 ЗК РФ) орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Недвижимое имущество по праву считается одним из самых твердых видов «валюты». Но ее нужно регистрировать, и вносить в государственный кадастр недвижимости. Урегулирование всех этих вопросов происходило на основании Федерального Закона под номером 221. Но, с 1 января 2017 года он был включен в состав . Какие изменения это повлекло? Рассмотрим подробнее Закон о Кадастре с 1 января 2017 года.
В 218 ФЗ (бывший федеральный закон 221) описывается порядок урегулирования вопросов, связанных с государственной регистрацией объектов недвижимости и земельных участков. В законе о кадастре речь идет о кадастровой деятельности, которую, на основании статьи 29, может проводить только официально уполномоченное лицо - кадастровый инженер.
В 221 ФЗ «о государственном кадастре недвижимости», вошедшем в состав 218 ФЗ, обращается внимание на принципы единых методик и технологий проведения процедуры регистрации недвижимого имущества, для придания ему законного статуса. В число рассматриваемых законом 221 объектов входят земельные участки, здания, сооружения, неоконченные постройки и пристройки, и прочие объекты недвижимости, которые необходимо внести в государственный кадастр.
Главное изменение, произошедшее с ФЗ 221 о кадастре - внесение закона в состав ФЗ 218, с 1 января 2017 года, вместе с федеральным законом под номером 222. Это привело к появлению апелляционных комиссий во всех регионах РФ, которые занимаются урегулированием споров, связанных с государственным кадастром.
В новой редакции дается уточнение к требованиям для должности кадастрового инженера:
В результате включения ФЗ 221 в состав ФЗ 218, утратили силу следующие статьи и главы:
Статьи ФЗ 221, которые были изменены в результате его внесения в ФЗ 218:
В часть статей ФЗ 221 изменений (кроме новой терминологии) не вносилось:
Закон о кадастре 221, ныне вошедший в состав ФЗ 218, претерпел ряд изменений, призванных улучшить урегулирование спорных вопросов, связанных с недвижимым имуществом и объединил все сведения о государственном кадастре учтенной недвижимости.
В новой редакции ФЗ 221 четко указываются принципы проведения процедуры, сопутствующие положения и пакет документов, предоставляемых по закону.
Чтобы избежать недоразумений и проблем при законной регистрации недвижимости, рекомендуем с последней редакцией ФЗ 221 в составе 218, с указанием произведенных изменений.
Из названия этого Федерального закона нетрудно понять, что его основное назначение – регулирование отношений, которые прямо или косвенно связаны с государственным кадастром недвижимости и соответствующим учетом.
Понятие государственного кадастра постоянно терпит изменения, поэтому важно понимать, как оно описывается в последней редакции. В соответствии с изменениями, этим словосочетанием обозначают свод сведений в систематизированном виде о недвижимом имуществе, которое учтено по требованиям Российской Федерации. По последней редакции в общие положения, относящиеся к этому понятию, входят границы населенных пунктов и образований муниципального значения, а также территориальные зоны с особыми условиями.
В последней редакции закона государственном кадастре выделен еще и государственный учет недвижимости, как отдельное понятие.
Согласно изменениям, которые не устают принимать и вносить в федеральный закон 221 о государственном кадастре в настоящее время представители Правительства (особенно наглядно это проявляется в 2016 году), действием по учету считается внесение уполномоченным органом в кадастр сведений о недвижимости, земельном участке и т.д. Такими данными может быть в том числе и информация о том, что недвижимое имущество перестало существовать.
Кроме традиционных общих и заключительных положений в последней редакции этого закона со всеми его изменениями, есть еще четыре фундаментальных раздела. Одной из первых глав является раздел о том, как ведется сам государственный кадастр: принципы ведения документов, кадастровые номера, геодезические основы, порядок предоставления сведений и многое другое. Далее речь идет о порядке кадастрового учета, а также основаниях и сроках по его осуществлению. Кадастровая деятельность и комплексные кадастровые работы – два оставшихся важных раздела, которые описываются в этом законе. Ключевой информацией для многих людей являются правила, выделенные в законе, по которым проходит согласование границ в ранее учтенных земельных участках.
Изменения от Государственной думы в последней ред вступали в силу и в декабре 2015 года, и в июле 2016 года. Самые существенные изменения в последней редакции коснулись порядка предоставления сведений. Например, ранее было сказано, что орган учета может бесплатно предоставить всю необходимую информацию целому ряду учреждений, в который входил и Федеральный фонд содействия развитию в жилищной сфере. В измененном законе уже на месте третьего пункта написано новое название – единый институт развития жилищного строительства.
В данной статье выделяется порядок согласования местоположения границ. Последняя редакция указывает, что выполнять эту процедуру необходимо лишь с заинтересованными лицами, которые обладают участками на определенных правах: бессрочного пользования, собственности, наследуемого владения и аренды. Уполномоченные лица от государства по закону (ФЗ 221) обязательно должны проверить положение заинтересованных лиц в отношении к земле и ознакомить всех их с существующим проектом межевания.
ФЗ о государственном кадастре предполагает, в том числе, и отказ от кадастрового учета. В пятом пункте 27 статьи ФЗ 221 сказано, что решение об отказе органом может быть принято, если площадь участка больше площади, записанной в государственном кадастровом учете, на 10% или более того. Также ФЗ оставляет право отказа, если был нарушен порядок по согласованию границ, который четко прописан в 221 Федеральном законе.
