Договор найма в отношении жилого помещения подразумевает процедуру оформления между двумя сторонами, одной из которых может выступать физ. лицо, а второй юр. лицо, гос. или мун. орган, другое физ. лицо, соглашения, в рамках которого предоставляется под временное, краткосрочное или постоянное проживание площадь квартиры, загородного или городского дома, отдельная комната.
Предметом оформляемой договоренности может подразумеваться только отдельная жилплощадь, подпадающая под определение изолированной и обладающей всеми необходимыми характеристиками, гарантирующими обеспечение необходимых по законным требованиям условий проживания на постоянной основе. То есть жилье, должно соответствовать санитарным, пожарным, социальным и иным установленным в рамках закона нормативам, подразумевающим комфортное нахождение в нем на постоянной основе.
Заключать договор можно на:
Стороны, между которыми заключается соглашение включают:
Заключение договора подразумевает наличие коммерческого аспекта, выражаемого в предоставлении нанимателем в пользу собственника (или посредника), предоставляющего жилье, регулярных выплат за аренду, также наниматель может брать на себя обязательства по выплате издержек на содержание жилплощади и оплаты коммунальных счетов.
Обязательства наймодателя, в широком понимании, заключаются в соблюдении условий заключаемой договоренности и в ответственности за предоставление жилья надлежащего качества, без обременений.
В случае с договоренностью по социальному найму жилья, стороной, предоставляющей наемные площади, служит ответственная государственная структура или соответствующий отдел местной службы, обеспечивающей самоуправление.
Такое жилье на возмездных условиях отдельной категории (не коммерческого типа) может быть передано только лицам, располагающим гражданством РФ и соответствующим требованиям на обеспечение передачи места перманентного проживания по соц. программам.
По определениям кодексов РФ, регулирующих жил. и гражд. права, обеспечение условий по договору соц. найма является, в наиболее широком применении, обязанностью местной власти (муниц. ор-нов). Также жилье может выделяться из фондов, контролируемых федеральными органами. Предоставляется жилая площадь этого типа нуждающимся, располагающим соответствующими законными основаниями.
Чтобы получить жилплощадь по договору социального найма, необходимо:
В рамках структуры программ по предоставлению социального жилья допустимо наличие лиц в статусе сонанимателей, таковыми могут являться родители нанимателя, супруги и отпрыски. Основную ответственность по договоренности с государством несет, в первую очередь, наниматель.
В обязательства нанимателя входят:
Наем жилого помещения в рамках означенных законом категорий – это процесс консенсуальный, то есть, подразумевающий обязательства наймодателя на предоставление жилья без обременений, возмездный – то есть, заключаемый на условии наличия взаимных расчетов сторон, а также взаимный, что говорит о наличии обязательств у каждого участника соглашения, которые необходимо отмечать в договоре.
Консенсуальная и взаимная природа, о которой говорит договор найма жилого помещения, подразумевает непосредственную самостоятельную необходимость сторон обговорить условия сделки, выплат и проживания.
На постоянной основе в договор необходимо включать следующие пункты:
Структура договора найма жилого помещения по обязательным основаниям, для обеспечения чистоты и честности сделки должна включать следующие пункты:
К числу приложений, которые могут подлежать включению в соглашение, относятся:
В плане срока заключения договоренности существуют две основные правовые формы:
По обеим вариациям договор найма жилого помещения располагает возможностью быть перезаключенным или продляться отдельным приложением по завершении срока, в который он оставался легитимен.
Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, имея определенное сходство между собой, в то же время различаются весьма существенно. Как отмечается в научной литературе, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учете нуждающихся в жилых помещениях и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т.п. Васильев П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству Российской Федерации: Дис.... канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 57.
При согласии обеих сторон относительно всех значимых пунктов договора коммерческого найма жилья такой договор может считать законно заключённым.
При этом от нанимателя не требуется выполнение предписанных процедур, как при заключении соглашению по социальному найму, например, получение статуса лица нуждающегося в оптимизации условий проживания и нахождение в очереди на получение жилого помещения, сбор и представление значительного числа документов при заключении договора и др. Договор коммерческого найма заключается на основе свободной воли и равноправного положения сторон в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р предусмотрено законодательное закрепление еще одного вида договорных отношений в сфере жилищного обеспечения граждан - по договору некоммерческого найма. Распоряжение Правительства РФ от 29. 08.2012 N 1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // СЗ РФ. 2012, N 36, ст. 4971
Необходимость внедрения данной новой формы жилищного обеспечения граждан обусловлена тем, что в настоящее время в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен определенными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например, к военнослужащим, и признанием нуждающимися в жилых помещениях) и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, становится все более актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств.
Решение данной задачи требует разработки законодательных предложений в целях создания правовых оснований для внедрения в российскую практику заключения договоров некоммерческого найма жилых помещений (что и предписано осуществить распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р) Распоряжение Правительства РФ от 29. 08.2012 N 1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода // 2012, N 36, ст. 4971.
Реализация этого распоряжения обеспечит возможность предоставления в пользование жилых помещений на специальных условиях, отличных от социального найма (разд. III ЖК РФ), найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ) и коммерческого найма жилых помещений (гл.35 ГК РФ), гражданам, которые не попадают в категории граждан, имеющих право на получение в пользование жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также не имеют возможности получить в пользование жилые помещения на коммерческих условиях найма.
Специалисты отмечают, что "идея о закреплении в жилищном праве института предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма возникла еще в период разработки ныне действующего ЖК РФ, однако в силу ряда причин в окончательном варианте названного Кодекса отражения не нашла" Корякин В.М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооруженных Силах. 2012. N 11.С. 28. .
Первый вариант законопроекта, предусматривающего реализацию данной идеи, был внесен в Государственную Думу еще в 2009 г. Один из его авторов, депутат Государственной Думы Г.П. Хованская, характеризуя суть выработанных предложений, отмечала, что "жилищный фонд некоммерческого использования находится между жилищными фондами социального и коммерческого использования, т.е. договор некоммерческого найма жилого помещения будет иметь существенные отличия как от договора социального найма, так и от договора коммерческого найма жилого помещения" Хованская Г. Некоммерческий наем жилья: все за. Кто против? // Московская жилищная газета "Квартирный ряд". 2009. 30 апреля. .
Основные отличия некоммерческого жилищного фонда от коммерческого заключаются в следующем:
а) коммерческий жилищный фонд предназначен для извлечения прибыли; некоммерческий фонд такой цели не ставит;
б) плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде будет намного доступнее гражданам, чем в коммерческом фонде (по расчетам разработчиков, она будет ниже рыночной минимум в 2 - 3 раза).
Одновременно жилищный фонд некоммерческого использования будет существенно отличаться от фонда социального. К числу таких отличий можно отнести следующее:
а) плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой дом, относящийся к фонду некоммерческого использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 - 30 лет;
б) жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации (в отношении жилых помещений, находящихся в пользовании граждан по договорам социального найма, до 1 марта 2015 г. действует возможность их безвозмездной передачи в собственность граждан) Пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ред. от 07. 06.2013) // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15. ;
в) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок до пяти лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Договор же социального найма, как уже указывалось выше, является бессрочным.
Обобщенный итог сравнительно-правового анализа договоров найма жилых помещений - социального, коммерческого и некоммерческого - приведен в таблице (см. приложение 2).
Таким образом, в недалеком будущем у граждан Российской Федерации появится дополнительная возможность сравнительно недорогим способом решить свою жилищную проблему. Например, как представляется, в полной мере это относится и к жилищному обеспечению военнослужащих. Предусмотренная ст.15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" норма о предоставлении военнослужащим жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями), наполнится реальным содержанием Федеральный закон от 27. 05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 02. 07.2013)"О статусе военнослужащих" // СЗ РФ. 1998. N 22, ст. 2331. Минобороны России, иные федеральные органы исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, думается, должны после внесения рассмотренных выше дополнений в ЖК РФ иметь в своем распоряжении жилищный фонд некоммерческого использования, за счет которого они смогут более эффективно и оперативно решать вопросы жилищного обеспечения как военнослужащих, так и лиц гражданского персонала.
Уровень благосостояния, который позволит человеку претендовать на квартиру в наемном доме, региональные власти будут устанавливать исходя из простого принципа. Доход гражданина не должен позволять ему и членам его семьи приобрести жилье в собственность за счет собственных средств, кредита или займа. Причем определяться это будет исходя из цен на квартиры на территории муниципального образования, где он проживает.
В ходе обсуждении Закона многие граждане опасались, что квартиры в рамках некоммерческого найма можно будет передавать иностранным гражданам, что негативно скажется на российских "очередниках". Однако Законом это прямо запрещено с единственной оговоркой – исключение из данного правила может быть установлено международным договором. Также жилье на основании некоммерческого найма не смогут получить граждане, признанные или имеющие основания быть признанными малоимущими – для них предусмотрен .
В чем специфика договора некоммерческого найма?
Договор некоммерческого найма может заключаться на срок от одного года до 10 лет и подлежит государственной регистрации. Срок его действия определяется по выбору нанимателя, за исключением некоторых случаев, например, если на помещения в наемном доме обращается взыскание (). При этом в некоммерческий наем не может быть сдана часть квартиры (комната), что исключает возможность формирования на подобных условиях коммунальных квартир ().
По истечении срока договора наниматель имеет право продлить его на новый срок, кроме случаев, когда он перестал соответствовать критериям нуждаемости в жилье. Однако если другие граждане на данное жилье не претендуют, то договор может быть продлен, но не более, чем на год (). Однако, по прогнозам Галины Хованской, на практике ожидается дефицит жилья, так что подобным правом вряд ли получится воспользоваться на самом деле.
Наниматель не сможет передавать жилье в рамках некоммерческого найма в поднаем, по договору безвозмездного пользования, обменивать его (). Также не предусматривается право на его приватизацию. Содержание и текущий ремонт жилого помещения возложено на наймодателя, если иное не будет установлено в договоре ().
Договор некоммерческого найма можно расторгнуть двумя путями: по соглашению сторон или по инициативе одной из них. Так, наниматель при желании прекратить аренду должен направить наймодателю письменное уведомление об этом не позднее, чем за три месяца до даты расторжения договора. При этом потребуется согласие всех постоянно проживающих с ним членов семьи. Наймодатель также может требовать расторжения договора, но только в судебном порядке, если ():
Стоит отметить, что в случае расторжения договора наниматель и его родственники подлежат выселению, другое жилое помещение им не предоставляется. Также договор может быть расторгнут автоматически: в связи выездом в другое место жительства, утратой (разрушением) жилого помещения или смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Как происходит постановка на учет?
Чтобы получить право на заключение договора некоммерческого найма, необходимо встать на учет в качестве нуждающегося в предоставлении соответствующего жилья. Его осуществляют органы местного самоуправления по месту жительства (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – городские власти, если такие полномочия не переданы на муниципальный уровень). Заявление и документы, подтверждающие, что гражданин нуждается в жилье, можно представить непосредственно в уполномоченный орган или через ().
Принятие граждан на учет осуществляется в порядке очередности предоставления заявлений и документов. При этом если гражданин встал на очередь для получения жилья по договору социального найма до 1 марта 2005 года (еще по ), он с того же момента считается принятыми на учет в рамках некоммерческого найма. Таким образом, до наступления своей основной очереди, гражданин сможет арендовать жилье в наемном доме.
После того, как гражданин встал на учет в государственном или муниципальном органе, он должен подать наймодателю заявление о предоставлении жилого помещения в рамках некоммерческого найма. При этом заявление может подаваться только одному наймодателю, по выбору гражданина, в том числе и в отношении строящегося жилья. Отказать в приеме заявления наймодатель может в случае ():
Других оснований для отказа в приеме заявлений наймодателем не предусмотрено. Зато закрепляется право гражданина обжаловать неправомерный отказ в судебном порядке.
При этом в качестве наймодателя по договору некоммерческого найма могут выступать ():
Наймодателем по договору некоммерческого найма в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.
Что из себя представляют наемные дома?
Наемным домом является здание (или все помещения в здании), которые принадлежат одному собственнику и предназначаются для предоставления гражданам по договорам найма жилых помещений. Если дом коммерческого использования, то заключается договор коммерческого найма, если социального использования – то некоммерческого найма. Поскольку в данной статье мы рассматриваем некоммерческий наем, то остановимся на основных критериях наемных домов именно социального использования ().
Доля жилых помещений, предоставленных по договорам некоммерческого найма в наемном доме социального использования, не может быть менее 50% (равно как и доля соответствующих помещений в общей площади дома). Данное положение породило бурные дискуссии еще на этапе рассмотрения Закона Госдумой, так как фактически позволяет половину квартир в наемном доме социального использования сдавать в коммерческий наем.
"Изначально 100% квартир в таком наемном доме должны были быть отданы очередникам. К великому сожалению, все-таки пролоббировали застройщики возможность в этом же доме сдать квартиры под коммерческие цели. Мне эта норма крайне не нравится, она нарушает концепцию, которую я предлагала изначально. Представьте себе, завтра придет 100 очередников, на 100 квартир, а им скажут: "50% – да, а остальные – на коммерческие цели. Я вообще считаю, что эту формулировку нужно переделать и прописать, что отдавать на коммерческие цели жилье можно только в том случае, если нет очередников, нуждающихся в нем".
При этом данное положение, по мнению Галины Хованской также может стать причинной конфликта интересов среди жильцов таких домов, так как очевидно, что "коммерческие" и "некоммерческие" наниматели относятся к разным социальным категориям. "Никогда их жители не договорятся, потому что у них разные возможности и разные требования к услугам управляющей компании" , – заметила Галина Хованская в ходе обсуждения документа в Госдуме.
Кроме того, согласно позиции Галины Хованской обойти норму о 50% достаточно просто, так как для застройщика – 100-200 тыс. руб. "Он заплатит [штраф – Ред. ], и весь дом станет коммерческим" , – пояснила депутат. Однако, несмотря на эти аргументы, соответствующие поправки все равно были приняты нижней палатой, одобрены Советом Федерации и подписаны Президентом РФ.
Продажа или иное отчуждение помещения в наемном доме или наемного дома целиком допускается только одному собственнику и при условии сохранения цели использования такого наемного дома. Управление наемным домом осуществляет сам наймодатель, если собственник такого дома или помещений в нем не передал данную обязанность управляющей организации.
При этом собственник здания может изменить цель использования наемного дома (с социальной на коммерческую) или же вообще перестать использовать его в качестве такового. Однако при этом законодатель установил ряд гарантий соблюдения интересов как нанимателей, так и государственных и муниципальных органов.
Так, подобные манипуляции не допускаются, если хотя бы одно из жилых помещений предоставлено внаем гражданам. Кроме того, собственник здания должен возместить государству или муниципальным властям всю полученную поддержку, выделенную ему для создания и эксплуатации наемного дома, а также проценты. Правда такая обязанностью у него возникает только если он "передумал" до истечения срока, прописанного в договоре о предоставлении поддержки ().
Как устанавливается стоимость аренды в наемном доме?
Плата за наем строится по принципу возмещения расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома или приобретение всех помещений в таком доме, расходов, связанных с содержанием и текущим ремонтом, капитальным ремонтом дома и других. Устанавливаться квартплата будет в зависимости от того, кому принадлежит дом, – органом государственной власти, органом местного самоуправления или наймодателем. Последний должен согласовать размер платы за наем с органом местного самоуправления. Также квартплата может быть прописана в договоре об освоении территории ().
"На стадии эксплуатации социальное жилье для малоимущих требует постоянных вливаний из бюджета: на содержание, дотации, на капитальный ремонт и так далее. В нашем случае этот жилищный фонд пить и есть не просит, из бюджета денег не берет. То есть он на самоокупаемости работает. Плата за наем должна компенсировать эксплуатационные расходы. Однако в отличие от коммерческого жилья на рынке нет цели извлечения прибыли. Здесь ставится цель улучшения жилищных условий", – пояснила подход законодателя Галина Хованская.
Тем не менее, в любом случае плата за наем жилого помещения в расчете на один квадратный метр его общей площади не может превышать ограничений, которые будут устанавливаться органами государственной власти субъектов РФ. Устанавливаться они будут дифференцированно для разных муниципальных образований, в зависимости от месторасположения наемных домов, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.
Изменять размер платы за наем жилого помещения можно не чаще чем один раз в три года. Исключение составляет ежегодная индексация, порядок осуществления которой утвердит Правительство РФ. При этом тарифы на тепловую энергию, холодное, горячее водоснабжение, водоотведение и газ для наемных домов рассчитываться в общем порядке. Иными словами, размер квартплаты и коммунальных услуг будет устанавливаться с учетом возможностей тех категорий граждан, ради которых и вводился институт некоммерческого найма.
"Речь идет в первую очередь о бюджетниках, имеющих "белую" зарплату, которая превышает порог [необходимый для признания малоимущим – Ред .], о молодых семьях – это вторая категория, которая остро нуждается в этом виде жилищного фонда. Третья категория – это специалисты, которых привлекают развивающиеся крупные предприятия. Руководство привлекает их с семьями, и, естественно, они кровно заинтересованы в жилищном фонде, который предоставляется на длительный срок, за разумную плату, которая будет меньше, чем на рынке жилья. Особенно этот вопрос остро стоит в крупных региональных центрах, где стоимость найма на рынке достаточно высока. О Москве и Санкт-Петербурге я не говорю – там разница в оплате будет в разы. Но даже в дотационных регионах разница в оплате будет 20-30% по сравнению с рыночной стоимостью. Так что этот проект направлен на жителей крупных региональных центров. В поселках стоимость квартиры в частном жилищном фонде примерно такая же [как планируется по договорам некоммерческого найма – Ред .], потому что там предложение превышает спрос. В крупных региональных центрах – обратная пропорция".
Как планируется стимулировать застройщиков?
Поддержка застройщиков зависит от того, является наемный дом государственным (муниципальным) или частным. В первом случае для создания, эксплуатации, приобретения наемного дома или всех помещений в нем могут использоваться бюджетные средства или находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество. Во втором случае за счет этих же источников может осуществляться государственная, муниципальная или иная поддержка. Она будет предоставляться на основании федеральных законов, законов субъектов РФ, муниципальных правовых актов и иных правовых актов федерального и регионального уровня в порядке, установленном государственными или муниципальными программами ().
При этом договором или решением о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования могут быть установлены условия ее выделения (например, определенный уровень платы за наем жилого помещения). Также может прописываться возвратность и возмездность поддержки, в том числе если целевое использование наемного дома меняется с социального на коммерческое или же здание вообще прекращает использоваться в качестве наемного дома. При этом если государственная или муниципальная поддержка предоставлялась для создания или эксплуатации наемного дома социального использования, то эти условия включаются в договор или решение обязательно.
Однако застройщику для начала придется заключить договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования на срок от 20 до 49 лет. Это будет происходить по итогам аукциона, который проводится одним из указанных способов ():
Застройщики, заключившие такие договоры, смогут получить государственные или муниципальные земельные участки под упомянутые цели в аренду без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения объектов. Арендная плата – в размере земельного налога за соответствующий земельный участок. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке ().
Кроме того, отдельные самодостаточных регионы смогут осуществлять прямое субсидирование строительства наемных домов, а у застройщика будет возможность сдавать нежилые помещения в социальных наемных домах под коммерческие цели и таким образом компенсировать свои расходы. При этом, как отметила Галина Хованская, уже в сентябре Госдума планирует рассмотреть законопроект о внесении изменений в , в котором будут предусматриваться и налоговые льготы для застройщиков.
***
Таким образом, с одной стороны задумка со строительством наемных домов социального использования очевидно хорошая, с другой – при ее воплощении пришлось значительно пойти навстречу застройщикам, позволив им отдавать 50% квартир под коммерческий наем. При этом не факт, что застройщиков заинтересует строительство подобных домов, ведь затраты на них будут возвращаться дольше, чем при строительстве квартир на продажу. Кроме того, новый механизм не заработает тотчас же, так на строительство каждого подобного дома уйдет минимум 1,5 года. Помимо этого, еще предстоит принять необходимые нормативные акты на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, что также займет время.
По данным опроса, проведенного нашим порталом, 62% респондентов в успех наемных домов не верят . Часть из них (11%) считают, что застройщикам будет невыгодно возводить такие здания. По мнению других (51%), из-за различных злоупотреблений жилье в итоге может не дойти до нуждающихся. "Как обычно часть квартир уйдет по "нужным" людям". "Дай "на лапу" – и кто-нибудь вселится в такую квартиру. Какой-нибудь более состоятельный гражданин» , – так объясняли свое недоверие участники опроса.
В Государственную Думу РФ внесен законопроект "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", в котором говорится о жилищном фонде некоммерческого использования. О проекте закона расскажет автор, депутат Госдумы Галина Хованская.
В Государственную Думу РФ внесен законопроект "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", в котором говорится о жилищном фонде некоммерческого использования. О проекте закона расскажет автор, депутат Госдумы Галина Хованская.
Соцжилье только для бедных
– Два слова о том, как родился этот проект. Еще в 2005 году, когда принимали Жилищный кодекс РФ, мы внесли большой законопроект поправок в кодекс. Проект был принят в первом чтении, и в нем, в частности, содержалась норма о жилищном фонде некоммерческого использования. И хотя концепция была принята, юристы отметили, что недостаточно раскрыт термин, что же это такое – жилищный фонд некоммерческого использования и зачем он нужен.
Надо сказать, что новый ЖК РФ резко ограничил круг лиц, которые имеют право встать на учет нуждающихся в социальном . Напомню, на предоставление социального жилья могут претендовать только малоимущие граждане. При постановке на учет учитываются не только жилищные условия, но и доход, и имущество всех членов семьи. Кстати, сегодня субъекты Федерации, муниципальные образования вправе сами определять, кого считать малоимущими.
Забыли о бюджетниках
В то же время Жилищный кодекс ничего не предложил гражданам, которые не могут быть отнесены к категории малоимущих, но и не могут воспользоваться ипотекой и тем более приобрести жилое помещение на рынке. Они оказались как бы в мертвой зоне. В такую ситуацию попали 60–70 процентов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это в основном работники бюджетной сферы. Они не могли из-за высоких даже снять квартиру. Им необходимо помочь решить жилищную проблему – предложить помещения в государственном или муниципальном фонде некоммерческого использования. Сложилась ситуация, когда, с одной стороны, есть острая потребность в фонде некоммерческого использования, а с другой стороны, в Жилищном кодексе такая норма отсутствует.
В распоряжении правительства РФ от 17 ноября 2008 года № 1662-Р утверждена концепция долгосрочного социально-экономического развития страны на период до 2020 года. Государственная жилищная политика для граждан с умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими им быть отнесенными к категории малоимущих) направлена на создание системы мер государственной поддержки и развития кооперации. В числе других мер предполагается и решение задачи разработки и внедрения института найма жилья. К 2020 году необходимо обеспечить функционирование всех форм использования жилищного фонда, в том числе некоммерческий наем жилых помещений.
Диктует кризис
– Почему именно сейчас вы внесли этот законопроект?
– Кризис подтолкнул ситуацию. Действительно, цены на рынке жилья немного снизились, но в лучшую сторону ничего не изменилось. Многие граждане теряют работу, сокращения идут и в бюджетной сфере. Бюджетников у нас более 20 млн. человек – 30 процентов работающих. Сейчас этот фонд особенно необходим. Если бы три года назад идея была воспринята, появились бы дома жилищного фонда некоммерческого использования, это сегодня могло снизить социальное напряжение в стране. Проект дает возможность перемещения трудовых ресурсов по России. Люди могли бы переезжать в те регионы, где есть работа, а жить в домах по договорам некоммерческого найма.
Наш проект закона одобрили Министерства регионального и экономического развития, очень хороший отзыв дала и Общественная палата. Разумеется, есть и те, кто против проекта. Как правило, это теоретики, которые далеки от реальной жизни. Поскольку большой законопроект поправок в ЖК РФ так еще и не дошел до второго чтения, нам рекомендовали внести отдельный проект закона. Что мы и сделали.
– Кому будут предоставлять жилые помещения по договорам некоммерческого найма?
– Порядок определит федеральный закон или законы субъектов РФ. Получить жилье смогут граждане, признанные нуждающимися и не являющиеся малоимущими.
– В чем отличие жилищного фонда некоммерческого использования от социального?
– Жилищный фонд некоммерческого использования находится между жилищными фондами социального и коммерческого использования. Плата за наем не должна быть символической, как в социальном жилье, а такая, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги, обслуживание наниматели станут оплачивать в полном объеме. Не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых зданий, в том числе и на будущий капитальный ремонт. Безусловно, это очень выгодно властям и особенно важно в период кризиса. И окупается такой дом, по нашим оценкам, за 25–30 лет.
Приватизации жилые помещения в домах некоммерческого использования не подлежат. Договор найма заключается на срок до 5 лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Дом остается государственным и продолжает решать проблемы конкретного региона.
– Чем отличается коммерческий жилищный фонд от некоммерческого?
– Коммерческий фонд предназначен для извлечения прибыли. Некоммерческий фонд такой цели не ставит.
Плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде должна быть доступна гражданам. По нашим расчетам, она будет ниже рыночной минимум в два-три раза. У семьи появляется возможность накопить деньги на первоначальный взнос по .
Фактически введение жилищного фонда некоммерческого использования – антикризисная мера. Мы даем инструмент, которым могут воспользоваться власти регионов, особенно во время кризиса.
Увлеклись приватизацией
– Используется ли подобный жилищный фонд в других странах?
– И в Германии, и в Америке, и в других странах есть подобные жилищные фонды. Причем процент значительный. Это не ноу-хау. На мой взгляд, мы слишком увлеклись приватизацией.
Кризис сейчас заставляет людей серьезно задуматься. Надо ли приватизировать свою квартиру? Если вы становитесь собственником, то вам предстоит платить за будущий капитальный ремонт, в полной мере должны будете нести все убытки, если вас, например, залили соседи, или страховать жилье и т. д. До сих пор не ясно, каким будет налог на недвижимость, который предстоит оплачивать собственнику.
В последнее время социальное жилье строилось только в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах страны. Естественно, жилищная очередь продвигалась медленно. У руководителей регионов был простой аргумент: мы предоставим жилье очереднику, он его приватизирует, и оно уйдет из государственной, муниципальной собственности, станет частным. И резерва для решения жилищных проблем опять не будет. Но жилые помещения из фонда некоммерческого использования не подлежат приватизации. Люди пойдут на наем жилья, если для них важны нормальные жилищные условия, а не собственность со всеми ее обременениями.
Для введения института некоммерческого найма жилья должны быть внесены изменения в структуру жилищного фонда, определенную ЖК РФ. Законопроект обеспечивает законодательное регулирование отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору некоммерческого найма.
