Для оформления какой-либо сделки в отношении земли требуется предоставление документов, посредством которым возникло право на владение, пользование или распоряжение наделом. Рассмотрим в статье, какие правоустанавливающие документы на земельный участок существуют, какие требования к ним установлены законодательно и чем грозит отсутствие таких документов.
Любое право, касающееся земельного участка, должно иметь основания возникновения. Факт их наличия подтверждает правоустанавливающая документация.
Не стоит путать понятия «правоподтверждающий» и «правоустанавливающий» документ. Они существенно различны. Правоподтверждающий документ лишь уведомляет, что в Росреестр занесена соответствующая запись о наличии права. К примеру, таким документом можно назвать выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Однако без правоустанавливающего документа правоподтверждающие бумаги не имеют легитимной силы. Даже получить их без первоочередного документа не удастся.
Предъявление правоустанавливающих бумаг требуется в следующих случаях:
Важно, чтобы все документы соответствовали законодательным требованиям и были действительны на момент предъявления.
На основании правоустанавливающих документов может возникнуть несколько видов прав. Все они представлены в таблице.
Вид права | Описание |
Сервитут | Ограничение права пользования земельным участком, принадлежащим другому лицу (к примеру, для прохода или проезда) |
Публичный сервитут | Ограниченное право пользования, установленное на федеральном или муниципальном уровне в интересах граждан или государства |
Частный сервитут | Право пользования устанавливается посредством НПА органов власти |
Безвозмездное срочное пользование | Предоставляется собственником участка на конкретный срок |
Бессрочное пользование | Предоставляется собственником на постоянной основе |
Пожизненное наследуемое владение | Владелец участка вправе передать его другому лицу только по наследству |
Право собственности | Возникает при покупке, получении в подарок или наследовании |
Из вышеперечисленных прав наиболее обширным является право собственности. Только в этом случае можно определять юридическую судьбу земельного участка – продавать, дарить, закладывать и т.д. Но даже право собственности не подразумевает вседозволенности. Землевладелец обязан использовать участок так, чтобы не это не противоречило законодательным требованиям.
Наиболее распространенные правоустанавливающие документы:
Согласно ст.17 ФЗ № 122 от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», это не окончательный список правоустанавливающих документов. Перечень может включать в себя и иные бумаги, свидетельствующие о переходе прав.
Например, при передаче земли в пользование без перехода права собственности правоустанавливающим документом будет решение о предоставлении земельного участка в бессрочное или срочное пользование.
Также в зависимости от ситуации правоустанавливающими документами на земельный участок признаются протокол аукциона и решение государственного органа о предоставлении земли под застройку. Например, если на основании одного из этих документов владелец земли начал процедуру регистрации права бессрочного пользования.
В любом правоустанавливающем документе на земельный участок обязательно указывается:
Если проводится сделка, к правоустанавливающему документу необходимо приложить правоутверждающий (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРП).
Правоустанавливающий документ на земельный участок вступает в юридическую силу только после прохождения процедуры государственной регистрации. В документе не допускается наличие исправлений, описок, помарок. В противном случае в государственной регистрации права может быть отказано. Чтобы верно составить правоустанавливающий документ, рекомендуем обратиться за консультацией к юристу.
При получении документов на земельный участок необходимо тщательно с ними ознакомиться. Важно проверить правильность указания паспортных данных и ФИО, а также сведений, которые выступают подтверждением наличия права на землю.
Срок действия правоустанавливающих документов может быть ограничен только условиями самого договора между собственником и землепользователем. Такие документы как, например, договор купли-продажи или дарственная, срока действия не имеют (бессрочны).
Переоформлять правоустанавливающий документ нужно только в следующих случаях:
Правоустанавливающие документы должны храниться в надлежащем качестве и соответствии требованиям законодательства. В противном случае будет сложно доказать их подлинность и обоснованность, если возникнет спорная ситуация.
Пользование землей без документов, устанавливающих такое право, называется . За такое правонарушение наступает административная ответственность, предусмотренная ст.7.1. КоАП РФ.
В соответствии с вышеуказанным нормативным актом, самовольный или использование земельного участка без правоустанавливающих документов, а также в некоторых случаях без документов, разрешающих хозяйственную деятельность, является основанием для наложения штрафных санкций. Размер штрафа представлен в таблице.
Проще говоря, самовольное занятие или захват земельного участка заключается в том, что кто-либо использует чужую землю, не имея на то оснований и не оповестив собственника. Оно может быть выражено в противоправной застройке, складировании, вывозе на участок мусора, посадку сельскохозяйственных культур, деревьев и т.д.
Следует учитывать, что у любого земельного участка есть законный собственник. Если это не частное лицо или организация, значит, земля принадлежит государству (ст.16 ЗК РФ).
Самовольным захватом также признается необоснованное расширение границ собственного земельного участка за счет чужой земли. Например, если землевладелец перенес ограждение за фактические границы предоставленного ему участка.
Согласно ст.76 ЗК РФ, самовольно захваченные земли возвращаются их законным владельцам. При этом компенсировать убытки, если они были причинены, «захватчик» не обязан. Этого можно добиться только в судебном порядке.
Использование земельного участка без оформления правоустанавливающих документов регламентировано многими нормативно-правовыми актами государственных органов власти. При возникновении спорных ситуаций или вопросов, касающихся правоустанавливающих документов на земельный участок, обращайтесь к профессиональному юристу за получением консультации.
Любая сделка с недвижимостью возможна только при наличии правоустанавливающих документов. По важности эти бумаги сравнимы с паспортом для гражданина. Как человек без паспорта не может совершить юридически значимые действия, так и недвижимость без правоустанавливающих документов нельзя продать, купить или обменять.
Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документов приведён в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные требования к таким документам - соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нём описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость.
Договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;
- акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами;
- свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;
- решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);
- справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива).
Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства «о правовой регистрации», «о внесении в реестр собственников», выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления не соответствуют требованиям закона и не являются правоустанавливающими. Они могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов.
Права граждан на недвижимость могут быть зарегистрированы (после вступления в силу Закона о регистрации прав) и подтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права.
Если такая регистрация не была проведена, то это обычно не является препятствием для проведения сделок с недвижимым имуществом, однако вначале будет проведена регистрация ранее возникших прав. Как и везде, здесь тоже могут возникнуть проблемы. Поэтому рекомендуется такую регистрацию пройти заранее, особенно в тех случаях, когда имеются какие-то сомнения.
Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка (в случае его отсутствия представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).
Договоры, решения судов, свидетельства о праве на наследство;
- решения (постановления, распоряжения) сельских, поселковых, городских, районных и областных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков. Принятые после 29.10.1993г. должны быть зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Права граждан на землю могут быть подтверждены
права собственников земли и земельной доли
:
- Свидетельством о праве собственности на землю (по постановлению Правительства РФ от 19.03.1992г. №177);
- Свидетельством на право собственности на землю (по указу Президента РФ от 27.10.1993г. №1767);
права землевладельцев:
Свидетельством на право пожизненного наследуемого владения землёй (по постановлению №177 - см. выше);
права землепользователей:
Свидетельством о праве бессрочного (постоянного) пользования землёй (по постановлению №177).
Выданные до 29.10.1993г. Свидетельства о праве на землю на основании постановлений о предоставлении земли в собственность, пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование на территории Московской области были на бланках голубого цвета. Новая форма Свидетельств - на бланках розового цвета. Свидетельство должно быть зарегистрировано в поземельной книге.
Следует особо подчеркнуть, что эти Свидетельства, так же как и Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сами по себе правоустанавливающими документами не являются (хотя многие склонны так считать) и имеют силу только вместе с соответствующим постановлением (решением, распоряжением) о выделении земли, договором купли-продажи, свидетельством о праве на наследство и пр.
Правоустанавливающие документы на недвижимость дают представление о самом объекте, субъекте и об отношениях между ними. Они должны содержать описание объекта недвижимого имущества, то есть сведения, по которым его можно опознать (адрес, назначение, кадастровый номер земельного участка и т. д.); фамилию, имя, отчество правообладателя или название юридического лица; вид права, установленного законом в отношении данного объекта.
Требования предъявляют и к техническому качеству документов: тексты должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращений, с уточнением их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства также нужно указывать полностью.
Документы, где есть подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, листы, заполненные карандашом или имеющие серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание, не подлежат приему. Если документы многостраничные (например, договор), то все листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Ее может поставить нотариус, удостоверивший документ, или орган власти, составивший бумаги.
Как известно, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вступил в силу с 31 января 1998 года. С этого момента в стране был введен единый порядок государственной регистрации. Соответственно многие задаются вопросом о действительности правоустанавливающих документов, выданных ранее. Есть ли у названных бумаг срок действия? Как правило, если документ составлен в соответствии с действовавшим на тот момент законом, то он считается юридически действительным. Ограничить срок годности документа может новый закон, предписывающий по истечении какого-то времени переход на новые отношения. Например, право постоянного бессрочного пользования земельным участком, расположенным под приватизированным предприятием, закончится 1 января 2010 года. До этого срока юридические лица и предприниматели должны выкупить землю в собственность или оформить право аренды на нее.
В большинстве же случаев правообладатели могут сами решать, менять им документы на свою недвижимость или оставить старые. Владельцам дачных домиков в садоводческих товариществах и кооперативах никто не мешает пользоваться своим земельным участком и постройками, но если потребуется продать их или завещать, то придется оформить бумаги по новым правилам. В Законе предусмотрена обязательная регистрация ранее возникших прав, если человек планирует совершать какие-либо действия с недвижимым имуществом. При таких обстоятельствах он получит новое свидетельство о произведенной государственной регистрации.
Обращайте внимание на все несоответствия в документах принятым формам; на наличие печатей и штампов о государственной регистрации и на содержание сделанных в них надписей; на наличие соответствующих подписей и печатей.
Внимательно читайте правоустанавливающие документы и Свидетельства - по своему смыслу и содержанию они не должны противоречить данным в других справках и документах из комплекта, необходимого для совершения сделки.
К большинству документов, зарегистрированным после февраля 1996г. должен прилагаться передаточный акт, подписанный всеми участниками договора.
Правоустанавливающие документы – это бумаги, на основании которых можно установить собственника на любой объект недвижимости. Причем они могут быть абсолютно непохожи друг на друга, также как вид процедуры, им предшествующий.
Когда речь заходит о таких распространенных сделках, как купля-продажа дома или квартиры, которые невозможно совершить без пакета документов, в первую очередь вспоминают о правоустанавливающих документах. Невозможно оформление ни одной сделки с недвижимостью без них.
Правоустанавливающие документы так же важны для обозначения статуса объекта, как паспорт для гражданина. Первоначально данное обозначение для этих документов было применено в «Законе о государственной регистрации прав», статье под номером 17. Там же прилагался перечень документов, которые можно отнести к таковым.
Несмотря на то, что эта статься утратила силу, список таких документов применяется до сих пор. Требования к ним также были обозначены в статье № 17 ФЗ РФ:
К перечню правоустанавливающих документов можно отнести следующие:
Есть документы, которые могут быть подкреплены к основным, но сами по себе не являются правоустанавливающими. Право гражданина на недвижимость закрепляется государственной процедурой регистрации, в результате которой он получает Свидетельство.
Если у гражданина нет правоустанавливающих документов, то это не помешает ему приступить к сделке по отчуждению имущества, но только в случае, когда будет получен документ.
Примером может послужить дачная «амнистия». Несмотря на то, что в результате утверждения закона была упрощена приватизация, участки так и не стали полной собственностью граждан.
Земля принадлежит им на правах бессрочного владения, и никто не вправе ее отнять. Но в случае, когда гражданин захочет продать свой участок, ему придется пройти всю процедуру получения земельного участка в собственность. Это значит, что нужно нанять кадастрового инженера, пройти межевание, получить кадастровый паспорт и в результате – Свидетельство о праве собственности.
Многие считают, что эти Свидетельства являются правоустанавливающими документами, но это не так. Здесь существует путаница в понятиях. Свидетельства о регистрации права собственности становятся таковыми только вместе с договорами и другими документами, приведенными выше.
Как должны выглядеть правоустанавливающие документы, чтобы можно было понять, что это точно они? Давайте разберемся. Такие бумаги должны содержать информацию об объекте недвижимости. Сведения должны быть как можно более полными, чтобы объект по ним можно было идентифицировать.
В документе должны быть следующие данные:
Поскольку эти документы принимают участие в важных процедурах, они должны быть написаны грамотно и разборчиво. Если документ написан с помарками или имеет неточности, сокращения, то он недействителен.
Если документ состоит из нескольких страниц, то он должен быть прошит, а печати проставлены на каждом листе.
Документ считается действительным, если он был составлен и выдан на основании того законодательства, которое действовало на тот период. В случае, когда новый закон устанавливает переход на новый тип документации, необходимо переоформить правоустанавливающие документы. Если нововведений нет, то можно использовать старые документы.
На видео о правоустанавливающих документах на квартиру
Правоустанавливающие документы наделены высокой степенью юридической значимости, поэтому нужно относиться к ним бережно. Конечно, их можно восстановить, но это потребует от владельца времени и финансовых затрат.
