Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация по совершенствованию системы управления жилищно-коммунальным хозяйством «Симбирский дом» поздравляет Вас с Новогодними праздниками и Рождеством! Желаем Вам счастья, здоровья в новом году, успехов в работе и плодотворных результатов деятельности возглавляемого Вами Комитета! Искренне верим, что Комитету по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству удастся достичь высоких результатов и разрешить многочисленные наболевшие проблемы отрасли ЖКХ, пересмотрев и скорректировав действующее жилищное законодательство.
НП СРО «Симбирский дом» непрерывно ведет аналитику жилищного законодательства. Настоящим письмом направляем Вам некоторые выводы о недостатках действующих нормативно-правовых актов и наши предложения по их преодолению.
К сожалению, в последние годы мы слышим больше критики в адрес ЖКХ, чем благодарности.
Если говорить объективно и опираясь на факты, то система жилищно-коммунального хозяйства страны сегодня, несмотря на большую изношенность основной части жилого фонда, несовершенство законов и громадные долги населения, работает стабильно, четко и без сбоев, в отличии от многих других отраслей государства. В ЖКХ страны честно и добросовестно работают сотни тысяч наших коллег-граждан РФ. Жители многоквартирных домов в России круглосуточно обеспечены коммунальными услугами. Государственной монополии сегодня в этом секторе экономики практически нет, пришли частные управляющие компании, появилась конкуренция, значительно уменьшилась аварийность жилья, улучшилось качество обслуживания, постепенно меняется к лучшему отношение к вопросу содержания общедомового имущества со стороны собственников многоквартирных домов. Идет реальная, не на словах, технологическая и организационная модернизация. Благодаря инициативе Председателя Правительства РФ В. В. Путина и действию с 2008 года Федерального закона РФ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» российские граждане впервые за многие десятилетия почувствовали заботу государства и получили возможность капитально отремонтировать многоквартирные дома.
Но есть системные проблемы, которые мешают дальнейшему развитию и реформированию отрасли и главная из них – несовершенство и неэффективность федерального законодательства в секторе ЖКХ.
Это относится к целому ряду законов и постановлений, прежде всего, к Жилищному кодексу РФ, ФЗ № 261 от 23.11.2009г. «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности», ФЗ № 190 от 27.07.2010г. «О теплоснабжении».
Проблемы законодательства блокируют инициативу, тормозят инновации и инвестиции в отрасль, снижают эффективность и качество услуг, ведут в итоге к нарушениям и росту задолженности в десятки миллиардов рублей всей отрасли. Подтверждают это и критические выступления Президента РФ Д. А. Медведева.
В условиях системы жесткой вертикали власти федеральное законодательство по ЖКХ не может быть сырым полуфабрикатом. Важность и значимость отрасли характеризуется большим объемом оборота денежных средств бюджетов всех уровней и населения, отношением к власти через четкость, оперативность и качественность решения бытовых и коммунальных проблем. Предлагаю Вам эти Проблемы рассмотреть:
1. Отсутствие в законодательстве государственного регулирования тарифа на содержание и текущий ремонт многоквартирных домов.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» собственники помещений в многоквартирном доме обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил).
Однако на практике чаще всего управляющие организации ежегодно на общих собраниях в многоквартирных домах сталкиваются с крайне негативной реакцией собственников даже на минимальный перечень и стоимость жилищных услуг, необходимых для обеспечения не только безопасности и комфортности граждан, но и сохранности жилого фонда. Как правило, собственники не только не способствуют утверждению размера платы на следующий год, но и просто уклоняются от исполнения своих обязанностей, срывая проведение и очных собраний и заочного голосования по определению перечня и стоимости жилищных услуг.
«Де-факто» госрегулирование на жилищные услуги уже введено и осталось его закрепить «де-юре». Это подтверждается жестким контролем за ростом стоимости жилищных услуг со стороны государства. Вместе с тем это нарушает действующий Жилищный кодекс РФ (ст.156), где четко прописано, что только собственники могут принимать решение, например, сколько подъездов им необходимо отремонтировать в будущем году и красить их мелом или «водоэмульсионкой» или вообще не ремонтировать.
Кроме того, время, кадры и денежные расходы на подготовку и проведение существующей процедуры утверждения размера платы не предусмотрены ни в одном нормативном законодательном акте, собственники же считают, что это – исключительно обязанность Управляющей Компании, тогда необходимо законодательно утвердить законность и источники этих расходов.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ в случае, если собственники помещений не приняли на общем собрании решение о размере платы за содержание и текущий ремонт, такая обязанность переносится на орган местного самоуправления. Однако, как показывает практика, в конечном итоге муниципалетиты принимают решение об инициации повторных собраний, и в лучшем случае новый размер платы утверждается в середине года.
В результате УК остаются без должного финансирования, что сказывается на качестве, объемах и сроках предоставления услуг населению.
В целях преодоления сложившейся ситуации предлагаем внести ряд изменений в действующее жилищное законодательство Российской Федерации (часть 7 статьи 156 ЖК РФ, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491) в части определения размера платы за жилищные услуги. Считаем необходимым освободить собственников от обязанности ежегодно утверждать стоимость и перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту на общих собраниях и возложить полномочия по установлению размера платы на органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. При этом размер платы за содержание и текущий ремонт необходимо устанавливать с учетом нормативных требований к порядку эксплуатации для каждой категории домов, с учетом степени благоустроенности и физического износа внутридомовой инфраструктуры и в пределах Федеральных стандартов. Необходимо в кратчайшие сроки разработать и утвердить единый обязательный федеральный технический регламент по управлению эксплуатацией жилого фонда с учетом требований нормативных актов Правительства РФ, Госстроя РФ, Минрегиона РФ, Роспотребнадзора РФ и т.д. С одной стороны это поднимет ответственность УК и ТСЖ, а с другой – защитит их от сверхнормативных требований и произвола со стороны контролирующих и надзорных органов.
2. Отсутствие в жилищном законодательстве обязанности муниципалитетов, как собственников муниципальных помещений, оплачивать жилищно-коммунальные услуги потребленные нанимателями-должниками и в последующем взыскивать данные затраты с нанимателей.
Преимущественное большинство жителей – злостных должников, неоплачивающих годами потребляемые жилищно-коммунальные услуги, составляют наниматели муниципальных жилых помещений. Долг нанимателей в общем объеме задолженности населения составляет около 70 процентов. Предусмотренные законом способы взыскания задолженности не приносят положительных результатов в связи с отсутствием у должников постоянного источника дохода и имущества, которое может быть арестовано, а полномочия по выселению у управляющих компаний отсутствуют.
В соответствии с действующим гражданским законодательством собственник несет бремя содержания своего имущества. Однако, собственник муниципальных жилых помещений (наймодатель) не несет ответственность за долги нанимателей. На практике муниципалитеты не только не несут субсидиарную ответственность по долгам нанимателей, хотя она прямо предусмотрена частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, но и не применяют в отношении нанимателей меры воздействия (такие как расторжение договора социального найма, выселение и др.), предусмотренные законом.
В результате, управляющие организации остаются один на один с проблемой постоянно растущей задолженности, что, соответственно, влечет соответствующую задолженность управляющих организаций перед поставщиками коммунальных ресурсов и многомиллионные убытки. Данные долги становятся причиной срывов планов ремонта жилого фонда и графиков оплаты поставленных энергоресурсов, постепенно ведут к финансовой несостоятельности управляющих компаний и, как следствие, могут вызвать серьезный дисбаланс всего энергетического комплекса.
Принципиально иной порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг в отношении муниципального жилья сложился в практике зарубежных стран. В частности, преимущественное большинство населения Германии проживает в арендуемых (съемных) квартирах. Вне зависимости от формы собственности предоставляемых в аренду квартир, обязанность перед управляющими компаниями по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникает именно у собственника, которому в последующем данные затраты возмещает арендатор. В РФ есть положительный опыт, ориентированный на Европейский подход – республика Мордовия, где все просроченные долги по муниципальному фонду погашает муниципалитет, и совместно с РКЦ ведет работу с должниками-нанимателями.
НП СРО «Симбирский дом» предлагает законодательно, через поправки в ЖК РФ возложить обязанность по оплате услуг ЖКХ в отношении муниципальных жилых помещений на непосредственного собственника таких помещений – муниципалитет по аналогии с европейской системой, а также предоставить муниципалитетам право и обязанность взыскания расходов по оплате услуг ЖКХ с должников-нанимателей муниципального фонда.
3. Пробел в законодательстве, ведущий к несбалансированности договорных отношений между управляющими организациями и поставщиками ресурсов – монополистами в пользу последних и отсутствие стандартов деятельности ресурсоснабжающих предприятий.
В соответствии с действующим законодательством предоставление жителям коммунальных услуг ненадлежащего качества влечет гражданскую ответственность управляющих организаций в виде соответствующего снижения стоимости.
Вместе с тем, фактически управляющая организация исполняет функцию лишь посредника между поставщиком коммунальных ресурсов и потребителем. Ответственность за качество коммунальных ресурсов по сути должна ложиться на поставщика пропорционально степени его вины. Однако на практике поставщики не несут ответственности за нарушения.
Так, в феврале 2011 года управляющие организации и ТСЖ города Ульяновска пережили пик безнаказанности ресурсоснабжающих организаций, когда в условиях аномально холодной зимы несоответствие параметров теплоносителя температурным графикам составило более 20 градусов. Это привело к снижению температуры воздуха в квартирах до 10-16 градусов, управляющими организациями жителям были произведены перерасчеты. В результате жители не получили качественную коммунальную услугу, аварийные службы были перегружены из-за лавины заявок и жалоб на холод в квартирах, больницы были переполнены простудными больными а управляющие организации понесли значительные убытки, между тем предъявить штрафные санкции поставщикам-теплоэнергетикам они не смогли. От повторения подобного, мы не застрахованы и сегодня.
К сожалению, в законодательстве РФ не содержится жестких требований к качеству работы ресурсоснабжающих организаций, не регламентированы основания и меры ответственности поставщиков за неисполнение своих обязательств. Основания для взыскания соответствующих убытков с поставщиков отсутствуют как в Федеральном законе РФ от 27.07.2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении», так и в договорах энергоснабжения. Данные правовые пробелы оставляют поставщиков фактически безнаказанными, а управляющие организации и ТСЖ экономически незащищенными. Таким образом, в условиях энергетического монополизма состояние договорных отношений, складывающихся между управляющими организациями, ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями, крайне важно, в первую очередь, с точки зрения безопасности граждан РФ.
На заключение же сбалансированных договорных отношений добровольно энергетики, как правило, не идут, арбитражные суды тянутся годами, расходы на суды выливаются в десятки тысяч рублей и крайне редко решаются в пользу управляющих компаний в объеме первоначальных исков.
НП СРО «Симбирский дом» предлагает на федеральном уровне при непосредственном участии Министерства регионального развития РФ разработать порядок и условия заключения договоров энергоснабжения коммунальных ресурсов, установить жесткие требования к качеству поставляемых ресурсов, определить меры ответственности за поставку ресурсов ненадлежащего качества или несвоевременную поставку, а также утвердить Постановлением Правительства РФ обязательные для всех единые типовые формы договоров поставки ресурсов и стандарты деятельности ресурсоснабжающих организаций.
4. Отсутствие заинтересованности УК в энергосбережении и неработоспособность системы энергосервисных контрактов в жилом фонде.
На сегодняшний день по жилому фонду практически не работает механизм заключения энергосервисных договоров на принципах, заложенных в законе об энергосбережении.
Связано это, прежде всего, с отсутствием механизма привлечения средств управляющих организаций и возврата их инвестору за счет экономии, полученной благодаря энергоэффективным мероприятиям.
В соответствии со статьей 157 ЖК РФ и положениями Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 объемы, которые выставлены ресурсоснабжающей организацией к оплате, в том же объеме должны быть выставлены к оплате населению.
5. Отсутствие заинтересованности жителей, как потребителей в установке общедомовых приборов учета, в связи с тем, что в большей части МКД установка приборов учета приведет лишь к увеличению коммунальных платежей. Причины в несоответствии установленных нормативов потребления фактическим, внутридомовые потери, отсутствие четкой системы регистрации граждан, изношенность инженерных сетей, отсутствие нормативной теплоизоляции зданий, нарушения поставщиками качества поставляемого ресурса (гидравлика, температура, качество ХВС, ГВС, ХОВ и т.д.)
Отсутствие четкой мотивации всех участников рынка ЖКХ ведет к инвестиционной непривлекательности отрасли. Считаем необходимым на уровне Правительства РФ принять подзаконный нормативный правовой акт к ФЗ № 261 , регламентирующий порядок инвестирования и реализации энергосервисных договоров в рамках работы управляющих организаций и теплосетевых предприятий, а также поправки в ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от № 354
6. Отсутствие постоянно действующего федерального закона о капитальном ремонте многоквартирных жилых домов с долевым участием собственников, а также отсутствие в российском жилищном законодательстве постоянно действующего механизма переселения и восстановления ветхого и аварийного жилого фонда.
Несомненно, проблема аварийного и ветхого жилья – одна из наиболее острых проблем российского коммунального хозяйства, которую собственникам жилых помещений решить самостоятельно не по силам. Нормы жилищного законодательства, прямо предусматривающие обязанность собственников проводить капитальный ремонт многоквартирных домов за счет собственных средств, фактически нереализуемы, из-за огромных затрат в триллионы рублей по России.
С 1 января 2013 года прекращается финансирование капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, с 1 марта 2013 года органы местного самоуправления освобождаются от обязанности проводить капитальный ремонт многоквартирных домов, жители которых приватизировали свои жилые помещения.
По подсчетам экспертов на настоящий момент за период действия Федерального закона «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» отремонтировано около 10 процентов многоквартирных жилых.
Между тем износ жилых домов составляет в среднем по стране более 60 процентов.
В связи с этим НП СРО «Симбирский дом» предлагает:
1) Продлить срок действия Федерального закона РФ от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» до 1 января 2020 года.
2) Сформировать в каждом регионе долгосрочную производственную программу на весь жилой фонд, требующий капитального ремонта на период до 2020 года, с усилением ее в части программ энергосбережений.
3) Утвердить каждую региональную программу, план и график освоения средств Фонда комиссионно, с участием общественности, СРО, управляющих компаний и ТСЖ регионов.
7. Отсутствие системы субсидий потребителям по оплате жилищно-коммунальных услуг или дотаций управляющим организациям в условиях ожидаемого резкого роста стоимости коммунальных услуг может привести к социальному протесту населения в 2012 году.
Правоприменение недавно вступившего в силу Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов» и Приказа Минрегиона РФ от 15.02.2011 г. № 47 «Об утверждении методических указаний по расчету тарифов и надбавок в сфере деятельности организаций коммунального комплекса» неизбежно повлечет повышение стоимости коммунальных услуг более чем на 30%. В совокупности с ежегодным повышением размера платы за содержание и текущий ремонт, это, несомненно, вызовет крайнее недовольство населения, рост количества жалоб, претензий и исковых заявлений со стороны потребителей и, как следствие, протестную неоплату жилищно-коммунальных услуг.
Для реализации положений Постановления Правительства РФ от 06.05.2004 г. № 354 считаем необходимым разработать систему бюджетной поддержки: либо через целевые субсидии гражданам, частично покрывающие их расходы на оплату коммунальных услуг, либо через дотации управляющим организациям. Для этого необходимо внести соответствующие изменения в Жилищный кодекс РФ и Бюджетный кодекс РФ.
Кроме того, право выделения и получения таких субсидий должно быть предоставлено всем российским регионам, без ограничения права на участие в региональных адресных программах по капитальному ремонту жилого фонда в соответствии с Федеральным законом РФ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Для этого необходимо исключить из норм 185-го ФЗ обязательное требование об отсутствии субсидирования платы за коммунальные услуги населению для регионов, участвующих в региональных адресных программах.
8. Отсутствие в законодательстве императивного требования о лицензировании жилищно-коммунальных услуг и страховании гражданской ответственности УК, ТСЖ, ЖСК.
В настоящее время на рынке жилищно-коммунальных услуг наряду с профессиональными и достойными организациями присутствуют и недобросовестные управляющие компании, качество услуг и работ которых оставляет желать лучшего. Отсутствие квалифицированного и опытного персонала, сформированной производственной базы, уставный капитал управляющих организаций в размере 10 000 рублей, а у ТСЖ ноль рублей приводят к появлению фирм и ТСЖ – «однодневок», к безответственности и хищениям, и как следствие, к браку и систематическому нарушению прав потребителей на качество и безопасность оказываемых жилищно-коммунальных услуги.
Главной причиной сложившегося является отсутствие надлежащего контроля и регулирования сферы управления жилищным фондом.
Институт саморегулирования, положительно зарекомендовавший себя во всем цивилизованном мире, может стать основой для полноценной замены системы государственного регулирования жилищно-коммунальной сферы. В противном случае мы придем к дополнительной нагрузки на бюджеты, росту коррупции и «кумовства».
Существенным преимуществом саморегулирования является солидарная коллективная ответственность членов СРО и система страхования в случае оказания одним из них услуг ненадлежащего качества. Такой механизм взаимной ответственности реализуется с помощью создания единого компенсационного фонда всеми членами саморегулируемой организации.
СРО объединяет разрозненные управляющие организации для сотрудничества и дает возможность выделять, формулировать и доводить первоочередные проблемы до властей всех уровней в целях формирования взвешенных и продуманных законопроектов.
В условиях монополизма энергетиков, СРО – это единственная возможность управляющим компаниям и ТСЖ, отстаивать свои интересы на федеральном, региональном и местном уровне.
Это возможность участия в формировании законодательной, нормативно-тарифной, договорной и технологической политике отрасли и государства.
В первую очередь, СРО нужны Правительству РФ, как партнеры для организации непосредственной обратной связи с управляющими организациями регионов.
Вместе с тем строго целевое распределение и использование денежных средств, собранных с потребителей в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг, не позволяет управляющим организациям выделять в своих бюджетах дополнительную строку расходов на ежемесячную оплату членских взносов СРО. Это на сегодня один из сдерживающих факторов для УК при вступлении в СРО
В связи с выше сказанным НП СРО «Симбирский дом» считает необходимым ужесточить требования законодателя, предъявляемые к управляющим организациям и ТСЖ, повысить минимальный размер уставного капитала управляющей организации до 1 миллиона рублей, ввести требование об обязательном денежном вступительном членском взносе в ТСЖ и отмене «нулевого» уставного капитала ТСЖ, ввести обязательное требование о вступлении в СРО для всех субъектов, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами в т.ч. ТСЖ и ЖСК.
Количество членов СРО должно быть не менее 25, а не 100 и более, в связи с тем, что при большом количестве членов СРО мы получим отсутствие четкого контроля, отсутствие «обратной связи» и управляемости организации. Компенсационный фонд должен быть не менее 100000 руб. и страховая ответственность не менее 500000руб., в зависимости и пропорционально объемам эксплуатируемого организацией жилого фонда, для надежной страховки от любых непредвиденных и форс-мажорных ситуаций. Это обезопасит граждан, жилой фонд и государство от ненадежных УК, ТСЖ и ЖСК.
9. Уполномоченным органом исполнительной власти в сфере ЖКХ является Министерство регионального развития РФ.
К основным направлениям деятельности Минрегиона, помимо вопросов жилищно-коммунального комплекса, относятся межнациональные отношения, развитие межбюджетных отношений, финансы и бухгалтерский учет, международные связи и развитие приграничного сотрудничества, мониторинг и оценка эффективности органов власти, координация подготовки к Олимпийским играм и многое другое.
Вопросами развития жилищно-коммунального комплекса занимается один департамент министерства. Очевидно в связи с перезагруженностью, он не справляется с возложенными на него задачами. Однако сегодня в жилищной сфере накопилось столько серьезных проблем, что возможно разрешить их сможет самостоятельное структурное подразделению Правительства РФ?
В связи с выше изложенным предлагаем:
1. Рассмотреть вопрос о создании и формировании Министерства жилищно-коммунального хозяйства РФ.
2. Создать четко отлаженную систему проработки проектов федеральных законов с участием региональных органов исполнительной власти в сфере жилищно-коммунального хозяйства, СРО – объединяющих управляющие организации, и Высшей школы (Науки).
3. Предоставить регионам реальные полномочия по внесению новых и корректировки в оперативном порядке уже утвержденных нормативных актов.
Только постоянное и совместное сотрудничество регионов, центра и Высших учебных заведений позволит избежать ошибок при формировании федеральной законодательной базы жилищно-коммунального хозяйства, поднимет отрасль на мировой уровень и поможет плавно войти в ВТО, позволит создать и развивать действительно комфортную и безопасную среду проживания граждан РФ.
С уважением,
Директор НП СРО «Симбирский дом» Г.А. Николаев
08.05.2012
Недавно в Государственную Думу были внесены три важнейших законопроекта, основательно меняющих отношения в жилищной сфере. Первый из них - о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами. Второй касается капитального ремонта жилищного фонда. И третий – это поправки в Федеральный закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ.
Все три документа сейчас очень бурно обсуждаются. Все бы ничего, если бы они отвечали интересам граждан. Но, похоже, об этих самых гражданах авторы новаций думали меньше всего...
Подробно о законопроектах рассказала председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
– Галина Петровна, особый резонанс у жилищной общественности вызвал проект по капитальному ремонту, подготовленный правительством России. Чем это можно объяснить?
– Действительно, этот документ был подготовлен в правительстве, но инициаторами выступили мои коллеги-депутаты. Но сейчас и они понимают, что не все в этом документе благополучно. Законопроект обсуждался в Общественной палате РФ, и оценка была негативной. Затем мы провели слушания в Госдуме, пригласили на них представителей регионов. И там было высказано много замечаний. В результате 18 апреля проект был отозван. Внесут его на рассмотрение уже в иной редакции.
Речь там идет о будущей судьбе капитального ремонта жилья. Изменения коснутся целого ряда принципиальнейших моментов. Документ рамочный, согласно ему все полномочия по капитальному ремонту передаются на региональный уровень. Федеральное правительство больше этой проблемой заниматься не хотело бы. Но его останавливает ст. 16 Федерального закона № 1541-1 от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ», о которой многие слышали.
Там сказано, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Обращаю внимание на то, что до принятия новой Конституции и Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления» у нас не было муниципальной собственности, была только государственная собственность. Соответственно, бывшим наймодателем согласно закону о приватизации является государство. За ним сохраняются обязательства по проведению капитального ремонта жилья. Как раз эта норма крайне не нравится высоким чиновникам. И их достаточно много. Понятно желание эту норму отменить, ведь долг государства по недоремонту оценивается в 3,5 трлн рублей. Им важно обезопасить бюджет от такого рода нагрузок! К тому же есть, видимо, другие, более приоритетные для властей, но не для граждан направления.
– И все же проект отозван. Значит ли это, что государство не откажется от своих старых обязательств по капремонту?
– Законопроект будет вноситься вновь. Идея одностороннего отказа от старых обязательств уже овладела умами многих федеральных чиновников. Успокаиваться гражданам рано. Что же касается передачи всей ответственности за ремонт жилья на региональный уровень, отмечу: когда речь идет о таких самодостаточных регионах, как Москва – это одна история. Но у нас порядка 90% регионов дотационных! А это совершенно другая история. Вполне понятна негативная реакция с мест именно на эту редакцию проекта. В результате обсуждений, высказанных мнений и реакции общественности подвижки пошли. Пока на основании устной договоренности нам обещают не исключать из закона о приватизации норму, обязывающую бывшего наймодателя производить капитальный ремонт.
Подчеркну, что речь идет только о старых обязательствах государства по непроизведенному капитальному ремонту, возникших до введения закона о приватизации. Не должно быть у собственников иллюзий по поводу того, что за их обязательства по ремонту домов всю жизнь будет отвечать другой собственник в лице государства.
А король-то голый!
– Об этих обязательствах собственникам говорят, начиная с 2005 года – с момента введения Жилищного кодекса. Вопрос в том, потянут ли они такую ношу?
– Это действительно проблема! В результате приватизации у нас создан класс нищих собственников. Процесс шел достаточно энергично, особенно в первые годы после принятия закона о приватизации. Тогда гражданам в основном рассказывали об их правах, но забывали сообщить, что когда-то им придется платить налог, исходя из близкой к рыночной оценки их квартир, финансировать капитальный ремонт домов, страховать свое жилище. А это серьезная финансовая дополнительная нагрузка для тех, кого мы называем нищими собственниками. Многие из них получают субсидию, то есть адресную помощь по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
В законопроекте предлагалось не включать платежи на капремонт при расчете субсидий. На этот счет была жесткая позиция финансовых органов. Напомню, если в Москве субсидия полагается семьям, у которых на оплату жилого помещения и коммунальных услуг уходит больше 10% от совокупного дохода, то в других регионах этот порог составляет 22%. Порой у собственников в дотационных регионах право на адресную помощь есть, но не всегда на это есть деньги в бюджетах. При этом федеральные чиновники лицемерно говорят о праве таких регионов за счет своих бюджетов снижать нагрузку на малоимущие семьи.
Мы категорически будем настаивать на включении платежей на капремонт при расчетах адресной помощи собственникам с низкими доходами. Надо понимать – чем хуже состояние дома, тем выше цена капитального ремонта, тем беднее проживающие там люди.
Общий котел, а кто шеф-повар?
– Как планируется собирать деньги на капитальный ремонт?
– Об этом сейчас думают лучшие умы в правительстве. В законопроекте предлагается исключительно схема общего котла – создание на региональном уровне неких фондов наподобие Федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, из которых будут финансироваться капитальные ремонты. Правила игры определяет тот, кто владеет этим фондом – региональная власть. Перечень работ устанавливается не Федеральным законом, а законом субъекта Федерации. В РФ 84 субъекта, в каждом из них примут свой закон! Я с уважением отношусь к региональным депутатам, но знаю, насколько разный уровень в законодательных собраниях. Так же как, впрочем, и в губернаторском корпусе.
Собирать деньги в общий котел станут со всех, независимо от того, нуждается ваш дом в ремонте или нет. Закон распространяется даже на старые ЖСК, несмотря на то, что у них всегда были свои фонды на капитальный ремонт.
В рамочном законопроекте ничего не написано об ответственности за сохранность средств фондов в случае инфляции, дефолта, воровства. Использоваться деньги будут по усмотрению чиновников, которым поручат этим фондом распоряжаться. Вам скажут, когда ваш дом поставят на очередь, в каком году сделают ремонт, какой будет перечень работ. Вы, граждане, только деньги сдайте и больше ни о чем не заботьтесь!
Принцип общего котла нарушает нормы Гражданского кодекса о том, что собственник несет бремя содержания имущества – своего, но не имущества собственников из соседнего дома! Да, я лично за свой дом отвечаю, готов собирать деньги и даже взять кредит на необходимый перечень работ в нужное время. И собственники дома на своем общем собрании сами должны принимать это решение, естественно, руководствуясь правилами и нормами содержания жилищного фонда. Напомню, что обязательный платеж для собственников дома может ввести только общее собрание таких собственников. Платеж на капремонт не может быть обязательным, если он устанавливается для какого-то региона или для муниципального образования. Если его введут, то любой гражданин может моментально отбить его в суде. Значит, это должен быть либо налог, либо сбор. Но пока не понятно, как это будет сделано.
– Предусмотрена ли возможность выхода из общего котла?
– Позиция министерств по этому поводу далеко неоднозначная. Несмотря на возражения, в проекте все-таки допускается такая возможность для тех собственников, которые хотят и могут самостоятельно отремонтировать свой дом. Основание – решение общего собрания. Но возникает вопрос: государство в этом случае что, вообще помогать не будет? А жители, накопив какие-то деньги в течение года, хотят взять кредит на недостающую сумму. И им желательно получить от государства гарантии, низкий процент, сформированный земельный участок, который может служить залогом для банка. В законопроекте никакой помощи от государства не предусмотрено.
Создать фонды на региональном уровне – решение простое, но с очень сложными по-следствиями...
Что делать с маргиналами?
– Возможно, схему общего котла можно навязать равнодушным собственникам, которые ничего не хотят делать в своем доме. Но не всем поголовно!
– Маргинальный собственник, действительно, проблема. Но почему-то наверху считают, что у нас все жители такие. Утверждаю, что маргиналы есть в любой стране. Я видела в Берлине двухэтажные дома барачного типа, где живут наркоманы, алкоголики, которые не платят за квартиры. Под эти убытки в бюджетах даже планируется определенный процент.
– Опять же, если маргиналов в доме большинство, то из-за них даже при наличии сильной инициативной группы невозможно будет принять решение о выходе из фонда и о самостоятельном проведении капремонта. Но как законодательно определить, какие дома считать маргинальными? Должен быть и механизм – как заставить собственников принять решение.
– Механизма никакого нет. Безусловно, в законе должно быть написано, сколько ждать. Скажем, прошел нормативный срок эксплуатации инженерных сетей. Если, например, в течение 3 месяцев общее собрание не принимает решение, то тогда в обязательном порядке собственников начинают штрафовать. Жилищная инспекция такое право имеет. Тогда дешевле будет все-таки принять решение о проведении капитального ремонта, начать собирать деньги или оформлять кредит, чем оплачивать штрафы. Ничего подобного в законопроекте нет, а как раз эти положения надо бы прописать.
Если дом разрушается, и никому до этого дела нет, то в этом случае власть должна сказать свое слово. Здесь я как раз придерживаюсь жесткой позиции – дома не должны разрушаться, правила содержания дома нужно выполнять. Обычно межремонтный цикл составляет 20–25 лет. В зависимости от качества эксплуатации этот срок может быть больше, а может быть и меньше. Жилищная инспекция обязана следить за этим процессом. Если подошел срок капремонта, если жилищная инспекция говорит о том, что дом нуждается в замене, к примеру, коммуникаций в подвале или кровли, то это требование обязательно подлежит исполнению всеми собственниками. Не можешь нести это бремя – у тебя остается немного времени на деприватизацию жилья.
– Многих как раз волнует, будут ли пересмотрены сроки деприватизации?
– Как раз единственное, что хорошего было в отозванном законопроекте, это снятие ограничений по сроку деприватизации. Я, как автор этой нормы, сейчас готовлю другой законопроект, в котором предлагаю расширить круг лиц, имеющих право на деприватизацию. Простой пример: я приватизировала квартиру, но в силу того, что бремя содержания общего имущества мне не по плечам, хочу стать снова социальным нанимателем. В этом случае со мной обязаны заключить договор социального найма на занимаемой мной жилое помещение. Второй раз я его приватизировать уже не смогу. Однако мои избиратели-москвичи постоянно жалуются на отказы в деприватизации. Это, в основном, одинокие граждане или инвалиды, у которых не слишком порядочные наследники, и им не на кого рассчитывать. Причины отказа – наследственные процессы, возникающие в семье после приватизации квартиры: кто-то умер, родился внук или вселился какой-то близкий родственник, сын.
Понятно, что деприватизация имеет очень ограниченную зону действия. Это право не распространяется на граждан, которые приобрели жилье по любой законной сделке, кроме приватизации. По Гражданскому кодексу они могут отказаться от своей квартиры, но тогда муниципалитет оформляет ее в свою собственность. При этом граждане уже не имеют права ставить свои условия – заключить с ними договор социального найма на эту жилплощадь. Эта проблема сейчас становится очень актуальной!
О главном – между строк
– 17 мая в Госдуме пройдут слушания по проекту о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами, в котором предлагается обязательное членство управляющих компаний в СРО. Каково ваше мнение на этот счет?
– Я не сторонница обязательного членства управляющих организаций в СРО. Могу объяснить, почему. Членство в СРО – это вопрос репутации фирмы. С моей точки зрения, каждый член этой организации должен иметь страховку, которой можно было бы компенсировать нанесенные дому убытки. Наличие страховки должно стать обязательным условием для заключения договора управления. Как и документ об образовании или о переподготовке в подтверждение профессионального уровня. У нас жуткий дефицит профессиональных управленцев в этой сфере. Как правило, это бывшие начальники ДЕЗ, начавшие карьеру дворником или техником. Практика хорошая, а образования нет. А ведь подготовка должна включать не только техническую, но и экономическую, юридическую, психологическую составляющую.
Нам предлагается обязательное членство управляющих организаций в СРО. Тем нарушается право собственника выбрать УК, которая не является членом СРО. Это, по сути, запрет на профессию. И если в строительстве введение обязательного саморегулирования было связано с отменой лицензирования, то в сфере управления недвижимостью это связано только с волей властей. Два основных требования – профессионализм и страхование в законопроекте упоминаются как-то между строк.
Вызывают сомнение и требования к составу СРО – не меньше ста членов, к взносу в компенсационный фонд – не меньше 100 тыс. руб. А у нас в некоторых регионах не наберется ста управляющих организаций. И взнос в 100 тыс. руб. для управляющего без образования юридического лица, но при этом профессионально подготовленного, это чересчур много. А для компании, у которой весь город в управлении, исключительно мало.
Плодиться будут аварийные дома
– Вместе с проектом о капремонте в Госдуму были внесены поправки в закон о Фонде содействия реформе ЖКХ. Их пока не отозвали. Они что, не вызвали вопросов?
– Отнюдь! Предполагалось, что нынешний год – последний в жизни Фонда, что в 2013 году его не будет. Но в поправках предложено продлить его до 2015 года. На капитальный ремонт со следующего года в нем не предусмотрено ни рубля. Финансироваться будет только снос аварийного жилья. Позиция очень неправильная, которая приведет к крайне негативным последствиям.
Раньше невыгодно было признавать дома аварийными, потому что жителей надо было сразу переселять, а переселять некуда – не было на это денег в бюджетах дотационных регионов. У властей возникла иллюзия того, что у нас очень маленький процент аварийного фонда. Поэтому Фонд содействия реформированию ЖКХ и деньги выделял в пропорции 70/30. Львиная дола шла на капремонт, меньшая – как раз на снос. Подумаем, как будут поступать нищие муниципалитеты после того, как деньги им будут давать только на снос? Они всеми правдами и неправдами будут переводить в аварийный фонд и те дома, которые еще можно отремонтировать. Почему об этом не подумали авторы законопроекта? Переселение дома дороже его капремонта процентов на 30. Это очень дорогая операция. Она станет еще дороже, когда дело дойдет до переселения граждан. В законопроекте осталась норма по предоставлению жилья – метр на метр. А Верховный суд РФ принимает решения в пользу граждан-очередников о предоставлении им жилья по социальным нормам при переселении из аварийного дома.
В законопроекте сохранены плановые задания по созданию ТСЖ как условие для выделения денег. Правда, процентовку скостили наполовину. Значит, фальшивые ТСЖ у нас будут плодиться еще до 2015 года.
Заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Павел Качкаев считает, что законопроект, разработанный ЛДПР , вступает в противоречие с действующими нормами, в частности с Гражданским кодексом. Согласно проекту, исключается владение микродолями квартиры не членами одной семьи. Такое мнение депутат высказал Агентству городских новостей «Москва».
«Если мы ограничиваем (владение микродолями - прим. Агентства «Москва») в пределах одной семьи, то сразу вступаем в противоречие с Гражданским кодексом и ограничиваем права и свободы в рамках Конституции», - пояснил П. Качкаев.
Он также добавил, что в декабре прошлого года в нижнюю палату парламента был внесен другой законопроект, вводящий запрет на оформление и продажу микродолей в жилых помещениях, а также предусматривающий появление лимитов на регистрацию проживающих. В отличии от законопроекта ЛДПР, данный документ устанавливает, что размер доли каждого из собственников обеспечит ему возможность вселения в жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилья.
Законопроект устанавливает, что размер доли каждого из собственников обеспечит ему возможность вселения в жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилья. Его авторами являются глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников , председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская , первый заместитель председателя комитета по ЖКХ Александр Сидякин и замглавы этого комитета Павел Качкаев.
«На мой взгляд, наш законопроект более шире и менее противоречивый, чем тот. Это мое мнение. Мы не ограничиваем регистрацию, а устанавливаем, что если ты являешься членом одной семьи, то неважно, какая у тебя микродоля. И если ты регистрируешь не членов своей семьи, то должен пользоваться установленными в субъекте нормами. Мне кажется это наиболее рациональным. И мы не вступаем в противоречие ни с Гражданским кодексом, ни с Конституцией. И более того, мы стараемся предотвратить появление «резиновых квартир» (жилое помещение, в которых прописаны десятки или сотни человек, но не вселены туда, и фактически не проживают, - прим. Агентства «Москва»), с которыми пытались бороться три года назад, принимали разные законодательные акты, но пока больших сдвигов нет, поэтому мы решили пойти по этому пути», - рассказал депутат.
Ранее Агентство «Москва» сообщало, что лидер фракции ЛДПР в Госдуме Владимир Жириновский и группа депутатов от ЛДПР внесут на рассмотрение нижней палаты парламента законопроект, предотвращающий злоупотребления владельцев микродолей правами в квартирах. Согласно документу, право собственности на неделимое жилье будет принадлежать только членам одной семьи.
ПОЛОЖЕНИЕ
1. Комитет Ивановской областной Думы по жилищной политике
и жилищно-коммунальному хозяйству (далее - комитет) формируется
из состава депутатов Ивановской областной Думы соответствующего созыва, в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, Уставом Ивановской области и законами Ивановской области, Регламентом Ивановской областной Думы, постановлениями Ивановской областной Думы.
2. Целями деятельности комитета являются:
обеспечение соответствия Устава Ивановской области, законов Ивановской области Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам и федеральным законам;
обеспечение соответствия законов Ивановской области Уставу Ивановской области;
совершенствование законодательства Ивановской области по вопросам ведения комитета.
3. Комитет взаимодействует с другими комитетами Ивановской областной Думы, территориальными органами федеральных органов государственной власти, исполнительными органами государственной власти Ивановской области, государственными органами Ивановской области, органами местного самоуправления Ивановской области, общественными объединениями, организациями, иными лицами.
4. При реализации своих полномочий комитет вправе проводить выездные заседания, круглые столы и использовать иные не запрещенные законодательством формы деятельности.
5. Внесение изменений в настоящее положение осуществляется на заседании Ивановской областной Думы (далее - Дума) по предложению комитета, Председателя Думы и оформляется постановлением Думы.
6. Правовое, организационное, информационное, материально-техническое и иное обеспечение деятельности комитета осуществляется аппаратом Думы.
1. Комитет осуществляет полномочия в соответствии с Регламентом Думы и настоящим положением.
2. В пределах компетенции Думы комитет рассматривает вопросы:
1) правового регулирования жилищного и градостроительного законодательства;
2) жилищной политики Ивановской области, включая вопросы жилищно-коммунального хозяйства; разработки предложений по тарифной политике;
3) определения перспектив развития сферы жилищно-коммунального хозяйства и решения проблем улучшения качества предоставления населению жилищно-коммунальных услуг, в том числе для социально незащищенных слоев населения;
4) привлечения инвестиций в жилищно-коммунальную сферу;
5) капитального ремонта и реконструкции жилья в целях разрешения жилищной проблемы в области;
6) строительства;
7) обращения с твердыми коммунальными отходами в пределах, предоставленных субъектам Российской Федерации;
8) дорожной деятельности на территории Ивановской области
в отношении дорог регионального и межмуниципального значения;
9) транспортного обслуживания населения Ивановской области, включая вопросы тарифной политики, обеспечения безопасности транспортных перевозок и доступности всех видов транспорта для различных социальных групп населения;
10) энергосбережения в пределах, предоставленных субъектам Российской Федерации;
11) осуществления государственного регионального контроля и надзора.
12) связи, информатизации и развития информационных технологий.
Комитет участвует в решении иных вопросов по направлениям деятельности комитета и на основании поручений Председателя Думы.
1. Председатель комитета, заместитель председателя комитета избираются в соответствии с Регламентом Думы.
2. Председатель комитета:
1) организует деятельность комитета, в том числе связанную
с исполнением постановлений Думы;
2) на основании предложений депутатов и поручений Председателя Думы формирует и предлагает проект повестки дня заседания комитета;
3) ведет заседания комитета;
4) представляет решения комитета на заседаниях Думы, комитетов;
5) дает поручения членам комитета;
6) приглашает для участия в заседаниях комитета депутатов из других комитетов Думы, представителей территориальных органов федеральных органов государственной власти, исполнительных органов государственной власти Ивановской области, государственных органов Ивановской области, органов местного самоуправления Ивановской области, общественных объединений, организаций, иных лиц;
7) информирует членов комитета о рассмотрении и выполнении решений комитета;
8) подписывает решения, письма, обращения, запросы, справки и иные документы комитета;
9) организует рассмотрение обращений граждан, поступивших
в комитет;
10) информирует Председателя Думы о работе комитета и своей деятельности;
11) осуществляет иные полномочия в соответствии
с законодательством.
3. Заместитель председателя комитета содействует председателю комитета в его деятельности, выполняет по поручению председателя комитета его отдельные полномочия. В случае отсутствия председателя комитета (временная нетрудоспособность, отпуск, командировка) исполняет его обязанности.
1. Заседания комитета проводятся по мере необходимости, но не менее одного раза в месяц, за исключением перерыва в работе Думы в летний период. Председатель комитета созывает заседание по своей инициативе,
по требованию Председателя Думы, депутата - члена комитета.
2. Заседание комитета правомочно, если на его заседании присутствует более половины членов комитета.
3. Председательствует на заседании комитета его председатель,
а в его отсутствие - заместитель председателя комитета. При отсутствии председателя комитета и его заместителя заседание ведет депутат - член комитета, выбранный по решению членов комитета.
4. Решение комитета принимается открытым голосованием большинством голосов от числа присутствующих членов комитета.
5. На заседании комитета ведется протокол и может вестись аудиозапись. Протоколы заседаний и решения подписывает председательствующий на заседании.
6. Председательствующий в ходе заседания комитета:
1) руководит ходом заседания, следит за соблюдением норм настоящего положения, закона Ивановской области о законодательном процессе и Регламента Думы;
2) информирует об отсутствующих депутатах - членах комитета
и причинах их отсутствия на заседании;
3) предлагает для обсуждения проект повестки дня заседания;
4) предоставляет слово и определяет время для выступления
в соответствии с повесткой дня, требованиями настоящего положения;
7) обеспечивает выполнение протокольных решений Думы и комитета;
8) контролирует ведение протокола заседания и при необходимости - аудиозаписи;
9) вправе предупредить депутата о недопустимости нарушений порядка заседания, а при повторном нарушении вправе поставить на голосование вопрос о лишении нарушителя слова до конца заседания;
10) может удалить из зала заседаний присутствующих лиц, а также лиц, препятствующих ходу заседания или обсуждению вопроса.
7. Председательствующий в ходе заседания комитета не вправе комментировать выступления, давать характеристику выступающим.
Председательствующий принимает участие и выступает по обсуждаемым вопросам в общем установленном порядке.
