Процедура мены возникла задолго до . В современном мире, однако, применение договоров такого типа весьма ограничено. Заключение договора мены позволяет существенно сэкономить время в тех случаях, когда намерения двух лиц продать одну вещи и приобрести другую совпадают.
Гражданский кодекс РФ гласит, что мена предполагает добровольную передачу права владения одной вещью в обмен на получение права владения другой вещью. Правам и обязанностям лиц, вступающих в отношения мены, посвящена 31-я глава ГК РФ.
Особо важна статья 567, указывающая на то, что бартер в правовом поле равен купле-продаже , а его участники условно называются продавцами и покупателями . Предполагается, что обмен по умолчанию происходит товарами, обладающими равной стоимостью. Если же в документе будет оговорена неравноценность вещей, то одна сторона обязательно должна доплатить эту разницу.
Выделяют такие главные черты договора мены:
Существует несколько действующих классификаций договоров мены: они отличаются лишь принципом, по которому происходит разделение.
Виды договоров по типу обмениваемых товаров. Физические и юридические лица могут свободно обмениваться:
Интересно знать! В некоторых ситуациях можно заключить устный договор мены. Закон позволяет делать это, если стоимость обмениваемых вещей меньше, чем 10 минимальных размеров оплаты труда.
Договоры могут различаться и по типу субъекта. В отношении мены могут вступать;
Упоминаемая ранее 567 статья говорит о фактическом равенстве мены купле-продаже. Также участники договора для удобства могут быть названы продавцами и покупателями. Но несмотря на такое замечание, не стоит думать, что между этими соглашениями вовсе нет разницы. Основное отличие кроется в том, что при купле-продаже одно лицо передает другому денежные средства. При мене же денежные средства передаются лишь в случае признания товаров неравноценными.
Квартирами, домами или другим жилым помещением могут обмениваться лица, обладающие правом собственности на данное жилье. В случае если один из собственников не согласен на обмен, договор не может быть признан состоявшимся.
Обмениваться жилыми помещениями могут также и наниматели в домах государственного жилого фонда. Однако для заключения такой процедуры необходимо получить разрешение других членов семьи. Важно понимать, что в таком случае передается не право собственности, а право пользования.
Сторонами договора выступают не только физические, но и юридические лица (в таком случае передается и часть прав, связанных с хозяйственным ведением). Допускаются смешанные формы договоров.
Прежде всего, договор мены предусматривает равноправие двух сторон – продавца и покупателя. Также стороны имеют и равные обязанности перед законом. Лица, вступающие в договор, должны передать друг другу указанные в договоре товары, обладающие равной стоимостью. К тому же они должны потратить одинаковое количество денежных средств на передачу и получение вещи в собственность.
Если одна из сторон получила товар с браком или иными недостатками, то для другой стороны договора наступает такая же ответственность, которую она бы понесла в аналогичной ситуации в случае купли-продажи.
Если товар, полученный при обмене, изымается у одной из сторон третьим лицом, то она имеет право потребовать у второй стороны возвратить свой товар или возместить понесенные убытки.
Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе, договор не может быть признанным официально заключенным.
Обычные условия мены оговорены в Гражданском кодексе РФ. Даже без указания их в тексте документа, он будет признанным. К ним можно отнести то, что обмен будет проходить вещами, имеющими одинаковую стоимость. Если же в отдельном случае в договоре будет прописано, что один из товаров дешевле другого, то одна из сторон в таком случае будет обязана оплатить разницу.
Обычные условия предполагают, что обмен будет проходить одновременно в двухстороннем порядке. Однако бывают и исключения. В специально оговоренных случаях одна сторона может передать товар позже. При неисполнении условий договоренности для стороны-нарушителя предусмотрены санкции.
Предметом договора мены могут быть товары различного типа. При специальном разрешении обмениваться могут и вещи, которые исключили из гражданского обмена. Стороны могут обменивать не только вещи, но и права на имущество (например, правами на жилье).
Субъектами, заключающими договор, могут выступать собственники вещи или другого товара. Это могут быть не только физические лица, но и юридические: например, муниципальные или государственные предприятия. В таком случае юридическое лицо передает и такие свои права: право на управление и право хозяйственного ведения. Стоит отметить, что юридическое лицо может заключать договор мены как и с другим юридическим лицом, так и с физическим лицом.
Указание цены в договоре мены не является обязательным, но это необходимо сделать для того, чтобы произвести бухгалтерский учет и избежать проблем с налогообложением.
Оценка стоимости обычно производится двумя способами:
Процесс обмена выглядит следующим образом:
Важно знать…
Если у Вас нет возможности самостоятельно выполнить этот процесс, Вы можете предоставить такие полномочия другому лицу, согласному оформить соответствующий договор и новые права на жилое помещение. При оформлении нотариальной доверенности на другое лицо ссылайтесь на статьи 185 и 185.1 Гражданского кодекса РФ.
Статья 658 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что в случае обмена равноценными товарами, договор мены не подлежит налогообложению .
Если же стороны обмениваются неравноценными товарами и одна сторона выплачивает компенсацию, эта сумма признается доходом и подлежит налогообложению. Налог составляет 5% от разницы стоимости жилья . Чтобы избежать выплаты налога на законных основаниях, сумму компенсации включают в вычет (см. ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Также при оформлении документов стороны обязаны уплатить государственную пошлину. Её размер устанавливается в зависимости от вида и предмета договора.
Договор мены — не единственная возможность оформить сделку по обмену недвижимости. Какие еще существуют схемы? Ответ на видео.
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
1. Определение договора мены, содержащееся в п. 1 комментируемой статьи, традиционно для российского законодательства. В соответствии с договором мены его участники взаимно обязуются передать друг другу в собственность какое-либо имущество (товар). При этом характерным для договора мены является то, что товар передается в обмен на другой товар, т.е. имеет место натуральный (товарный) обмен.
Из определения, содержащегося в п. 1 комментируемой статьи, следует, что договор мены является: консенсуальным (считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, где каждая из сторон обязуется передать товар в обмен на другой); взаимным (двусторонним) (каждый из участников договора несет обязанность в пользу другого передать товар в собственность и имеет право требовать от другой стороны исполнения ее встречной обязанности), а также возмездным (по договору мены происходит встречное имущественное предоставление его сторонами в виде обмена товарами).
Поскольку каждая из сторон договора мены, приобретая в собственность вещь (товар), передает другой стороне другую вещь, то каждая из сторон такого договора является и покупателем (в отношении вещи, которую приобретает), и продавцом (в отношении вещи, которую обязуется передать).
2. Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил, регламентирующих предмет договора мены, ограничиваясь лишь термином «товар» в отношении обмениваемого имущества. В данном случае в силу отсылочного указания п. 2 комментируемой статьи регулирование осуществляется нормами о купле-продаже (ст. ст. 454, 455 Кодекса).
Предметом договора мены (как и договора купли-продажи), т.е. обмениваемыми товарами, могут быть такие виды имущества, которые: а) способны быть объектом права собственности, т.е. принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещном праве, и б) способны быть товаром, т.е. не изъятые из оборота. Такими объектами являются вещи как движимые, так и недвижимые. Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 455 ГК РФ товаром могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 Кодекса. Оговорка эта относится к оборотоспособности объектов, т.е. должен учитываться прежде всего правовой режим вещей, ограниченных в обороте или вообще изъятых из него.
Не могут быть предметом договора мены работы или услуги, даже если они оказываются (выполняются) в обмен на предоставляемый другой стороной договора товар. Такие договоры могут заключаться, но будут являться смешанными и к договору мены не относятся.
Судебная практика исходит из того, что в соответствии с комментируемой статьей по договору мены каждая из сторон может передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (именно взаимный обмен товарами является конститутивным признаком договора мены). Значит, заключенная сторонами сделка, предусматривающая обмен товаров на услуги, не подпадает под нормы, регулирующие договор мены.
Как следует из , стороны вправе заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по такому договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Поэтому указанную выше сделку следует рассматривать как смешанный договор, содержащий элементы договоров купли-продажи и возмездного оказания услуг.
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» (п. 1) // СПС «КонсультантПлюс».
В юридической научной литературе нет единого мнения по вопросу о том, могут ли быть предметом договора мены имущественные права, и если да, то какие из них. Одни авторы категорически отрицают возможность включения имущественных прав в число объектов мены. Другие, напротив, используя отсылку п. 2 комментируемой статьи к правилам о купле-продаже, на основании п. 4 ст. 454 Кодекса допускают возможность мены любых имущественных прав, поскольку «сама по себе мена имущественных прав не противоречит природе договора мены» . Третьи считают, что быть предметом договора мены допустимо лишь некоторым имущественным правам, учитывая содержание или характер этих прав.
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 265.
Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003. С. 130.
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник «Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право» (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное).
Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 291.
Безусловно, характер и содержание тех или иных имущественных прав влияют на возможность выступления их в качестве товара. Это прямо следует из п. 4 ст. 454 ГК РФ. Так, например, имущественные права требования, вытекающие из обязательств, не могут выступать в качестве предмета договора мены.
Судебная практика исходит из того, что к объектам гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ относятся вещи, иное имущество (товар), в том числе имущественные права. Понятие «имущество» является собирательным. Имущественные права как объект гражданских прав обладают определенными особенностями, которые должны учитываться сторонами при совершении сделок. Они не являются товаром в том смысле, который придает этому понятию Кодекс.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные § 1 гл. 30, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
Указанная статья не распространяется автоматически на те случаи, когда предметом договора мены являются имущественные права.
Уступка права требования не может быть предметом договора мены, поскольку в этом случае невозможен переход права собственности, как того требует договор мены, и не может быть соблюдено его условие о передаче одного товара в обмен на другой.
Поэтому договор, по которому происходит передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены. Такой договор, конечно, может быть заключен (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ), но фактически будет являться смешанным договором.
Однако возможность, предоставленная некоторым определенным имущественным правам быть объектами купли-продажи, распространяется и на договор мены. Предметом договора мены могут выступать, например, корпоративные права (в частности, доли участия в обществах с ограниченной ответственностью, паи в кооперативах, поскольку и те, и другие по своему содержанию есть закрепление принадлежности корпоративных прав). Так, из текста ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 312-ФЗ) следует, что данный Закон при регулировании отношений перехода доли участника общества к другим лицам посредством возмездного отчуждения имеет в виду продажу, а не уступку доли. Поскольку доля участника общества может быть объектом продажи (покупки), являясь предметом договора купли-продажи, нет препятствий для приобретения ее и на основании договора мены.
———————————
Собрание законодательства РФ. 1998. N 7. Ст. 785.
Что касается корпоративных прав, закрепленных акциями, то в данном случае ситуация имеет еще более определенный характер. Поскольку законодательство прямо относит ценные бумаги к вещам (ст. 128 ГК), неважно, является ценная бумага документом (ст. 142 ГК) или бездокументарной (ст. 149 ГК), они могут быть товаром, и их возмездная передача за денежную плату подпадает под куплю-продажу (п. 2 ст. 454 ГК). Учитывая, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, а ст. ст. 454 и 455 Кодекса отождествляют понятия товара и вещи, можно сделать вывод о том, что и для договора мены эти понятия совпадают. Соответственно такие имущественные права (закрепленные акциями) могут быть предметом договора мены, причем как с одной стороны (когда происходит их отчуждение в обмен на другие движимые и недвижимые вещи), так и в случае, когда происходит обмен корпоративными правами.
В любом случае, когда ценные бумаги выступают не в качестве платежного средства, а удостоверяют определенные имущественные права и рассматриваются в качестве товара, они могут быть предметом договора мены, предоставляемым в обмен как с одной, так и с обеих сторон договора.
———————————
См., например, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. N 69 (п. 3).
Подробнее о предметах договора мены см. комментарий к ст. 454 ГК РФ.
3. Условие о предмете договора мены является его существенным условием (п. 1 ст. 432 ГК), соответственно отсутствие определенности в согласовании этого условия, а именно когда невозможно определить наименование или количество товара, подлежащего передаче, влечет признание договора незаключенным.
Так, например, когда между сторонами подписан договор мены, по условиям которого одна сторона обязуется передать другой индивидуально-определенную вещь в обмен на продукцию, наименование, ассортимент и количество которой подлежат дополнительному согласованию в течение определенного срока, такой договор мены будет считаться незаключенным, поскольку в подписанном сторонами договоре не определены условия о предмете договора (наименование и количество). При их отсутствии договор в соответствии со ст. 432 ГК РФ является незаключенным.
———————————
Там же. П. 2.
4. Поскольку мена, как и купля-продажа, опосредует отношения по возмездному отчуждению имущества, п. 2 комментируемой статьи традиционно предусматривает применение к мене правил о купле-продаже. Прежде всего сделано это в целях экономии нормативного материала и является часто используемым юридико-техническим законодательным приемом. В этом смысле каждая из сторон считается и продавцом, и покупателем в отношении соответствующего обмениваемого товара.
Следует отметить, что допускается применение к договору мены норм всей гл. 30 ГК РФ, а не только общих правил о купле-продаже. В зависимости от специфики предмета мены или субъектного состава к договору мены должны применяться также положения и об отдельных видах купли-продажи (§ 3 — 8 гл. 30 ГК). Критерием применения любых правил о купле-продаже является непротиворечие специальным правилам о договоре мены (например, ст. 570 ГК) и существу мены.
Например, не может применяться правило ст. 475 ГК РФ, по которому сторона по договору вправе требовать уменьшения покупной цены переданного ей товара ненадлежащего качества и дополнительной передачи товара в объеме, соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость.
Денежные отношения по договору мены допускаются, если в соответствии с договором обмениваемые товары признаются неравноценными. Требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и передаче дополнительно товара в объеме, соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость, противоречат существу мены и правилам о ней гл. 31 ГК РФ.
Однако в рассматриваемом случае сторона по договору мены вправе по своему выбору потребовать от контрагента либо безвозмездного устранения недостатков полученного товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени), либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязанности по передаче товаров, — при отказе от исполнения договора.
Договор мены занимает значимое место в системе гражданско-правового регулирования.
Исторически, в соответствии с эволюцией товарно-денежных отношений в обществе, мена появляется раньше купли-продажи.
Еще до создания денег существовал прямой обмен вещи на вещь, но и после этого события обменные сделки не утратили своей актуальности.
Нормы о таком виде договоров содержит гл. 31 ГК РФ (ст. 567-571), его смысл раскрывает ст. 567 ГК РФ. Согласно закону, договор мены – документ гражданского права, в соответствии с которым каждая сторона передает в собственность противоположной стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество.
При заключении участники заинтересованы в приобретении в собственность имущества, не используя денежные средства, либо с незначительным их количеством. По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.
Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности
. После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.
Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.
Существует несколько видов договоров мены, для удобства их классифицируют. В зависимости от обмена однотипных объектов выделяют:
По субъективному признаку принято деление сделок:
Возможна и более подробная классификация внутри отдельных видов. Например, договор мены недвижимого имущества можно разделить на договор: мены жилых домов; квартир; жилого дома на квартиру и т.д.
Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего
это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:
Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.
Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь
, как это стало просто!
По содержанию договор мены похож на договор купли-продажи и во многом регулируется правилами последнего. Основное отличие
между ними состоит в том, что согласно первому виду соглашений, товар передается другой стороне в собственность не за денежное вознаграждение, а в результате обмена на другой товар.
Иногда мена более удобна, чем купля-продажа, поскольку у заинтересованного лица может не быть или недостаточно денежных средств для приобретения желаемого имущества. Однако он обладает имуществом, интересующим другую сторону, и тогда сделка мены станет возможна.
Договор мены можно рассмотреть в виде 2-х договоров купли-продажи, имеющих одинаковую цену и сроки ее уплаты. Каждая сторона здесь выступает как продавец для передаваемого имущества и как покупатель для имущества получаемого. Такое представление необходимо для понимания договора мены в контексте задач регулирования и налогообложения.
Договор мены универсален и может заключаться с участием любых лиц, признанных субъектами гражданских прав.
Ограничения
для договора касаются требований о правоспособности и дееспособности.
В качестве субъектов мены выступают физические лица (реализующие личные потребности), юридические лица (имеющие целью получение прибыли), а также публично-правовые образования (государство, государственные субъекты, муниципальные образования).
Предметом договора мены могут быть как действия каждой стороны по передаче в собственность (для юридических лиц – хозяйственное ведение либо оперативное управление) противоположной стороне какого-либо товара в обмен на иной товар, так и сами товары. К предмету мены не относятся выполнение работ и оказание услуг.
Объектами договора мены признаются недвижимое имущество (квартиры, земельные участки, различные постройки и др.) и движимое имущество (включая ценные бумаги, валюту). В ряде случаев объектами мены признаются корпоративные имущественные права, выраженные акциями, долями участия (в хозяйственных обществах), безналичными деньгами.
Существенные условия включают:
Договор не может быть заключен, если отсутствует согласование хотя бы одного из них.
Невыполнение условий одной из сторон влечет его расторжение. При этом другая сторона может требовать возмещения убытков из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных условий.
В ГК РФ не содержится никаких требований относительно формы такого договора. Поэтому, между физлицами он может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то письменная форма обязательна.
Данные соглашения в юридической науке характеризуется как:
Отношения
по договору мены регулируются, с одной стороны, правилами договора купли-продажи, а с другой, – специальными правилами, относящимися непосредственно к этому типу договоров. Например, если в договоре мены нет условий, касающихся цены обмениваемых товаров, следует исходить из признания равноценности данных товаров (ст. 568 ГК РФ). Если совершается обмен товарами неравноценными, на сторону, передающую товар стоимостью ниже, чем товар другой стороны, возложена обязанность оплаты ценовой разницы на обмениваемые товары, либо другой компенсации этой разницы. Обмен товаров может быть и не одномоментным (ст. 569 ГК РФ). Моментом права перехода собственности на товары, подлежащие обмену, является исполнение обязательств по передаче этих товаров сторонами друг другу, если не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).
Правила заключения договоров купли-продажи, мены и дарения смотрите в данном видеосюжете:
Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.
При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.
Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).
В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.
При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.
В эпоху высокой миграционной мобильности людей большой популярностью пользуются сделки мены недвижимости между разными государствами или международный обмен
. Теоретически здесь может быть применим стандартный договор мены, однако существуют некоторые трудности. Непросто согласовать одновременно все нюансы такой сделки – в каждой стране свои правила, сложно добиться одновременности выполнения всех условий. Многие юристы предпочитают не рисковать, и на практике обычно составляются по одному договору купли-продажи для каждого государства.
Договор мены земельного участка во многом схож с соответствующим договором купли-продажи. Он регулируется Гражданским и Земельным Кодексами РФ и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате того района, в котором расположены земельные участки.
В сделках мены на земельный участок так же, как и на квартиру, может участвовать недвижимое и движимое имущество. Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.
Договор мены автомобиля
на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.
Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:
В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации. Регистрация транспортного средства проводится в органах ГИБДД (постановка на учет по месту жительства собственника).
Договор мены какого-либо вида имущества – документ неоднозначный, содержащий ряд нюансов. Проблемы, возникающие при таких сделках, многообразны. Так, сложность при подготовке сделки мены представляет эквивалентная оценка обмениваемых товаров – она должна быть справедливой.
Другая трудность заключается в грамотности составления самого документа. Например, при подписании договора мены жилого помещения, в нем должны содержаться точные сведения об объектах обмена, указания на правоустанавливающие документы, информация об участниках долевой обмениваемой собственности. Необходима проверка юридической чистоты имущества. Особую сложность вызывают многосторонние сделки мены.
Еще одна серьезная проблема касается вопросов налогообложения
таких сделок. Часто договор мены используют в целях уклонения от уплаты налогов. Так, если зарплата выплачивается в натуральной форме, неясно, как следует определять зарплатные налоги и взносы. Есть риск неполной выплаты налогов при сделке мены недвижимого имущества, так как участники сделки имеют возможность намеренно занизить его стоимость. Встречаются случаи обмена ценного имущества на вексель какой-либо коммерческой организации, не имеющий финансового обеспечения.
Несмотря на существующие издержки, такой тип сделок выступает одним из наиболее доступных способов, позволяющих гражданам с наименьшими издержками реализовать свои имущественные интересы.
Семинар, посвященный данной тематике, смотрите в следующем видеосюжете:
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Договор мены подчиняется нормам о купле-продаже (гл. 30 ГК), если они не противоречат правилам о мене и существу мены, изложенным в гл. 31 ГК (ст. 567-571 ГК).
Договор мены является консенсуальным, взаимным, возмездным, синаллагматическим (экономически эквивалентным).
Сторонами договора могут быть любые юридические и физические лица (с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности), а также публично-правовые образования.
В договоре мены по общему правилу могут принимать участие только те лица, которые обладают правом собственности либо другим вещным правом, включающим в себя правомочие по распоряжению соответствующим имуществом. Например, таким правомочием наделен субъект права хозяйственного ведения, который вправе распоряжаться, в том числе путем обмена, закрепленным за ним имуществом с учетом ограничений, предусмотренных законом.
В ряде случаев правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при осуществлении обмена имущества во исполнение договора комиссии стороной по договору мены этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (ст.990 ГК).
В таком же порядке заключает договор мены агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п.1 ст.1005 ГК). Право на заключение сделок от своего имени, в том числе в качестве стороны договора мены, предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п.3 ст.1012 ГК).
Каждая из сторон признается продавцом в отношении передаваемого товара и покупателем в отношении получаемого товара. Приобретая товар у контрагента по договору мены, каждая из сторон этого договора по общему правилу становится его собственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, субъект договора мены не приобретает права собственности на полученный товар.
К числу таких субъектов относятся, во-первых, государственные и муниципальные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления на закрепленное за ними имущество, а также учреждения. Совершая договоры мены какого-либо имущества, они приобретают на имущество, полученное в обмен на то, которое было передано контрагенту, соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за указанными юридическими лицами.
Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору мены товаров также граждане или юридические лица , наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.
Существенным условием договора мены является предмет, то есть условие об обмениваемых товарах, которое считается согласованным, если стороны определили наименование и количество товаров, подлежащих обмену.
Товары это - вещи, которые не изъяты из оборота и оборот которых не ограничен (п.1 ст.455 ГК). Не включаются в предмет мены работы, услуги, информация, субъективные обязанности, имущественные и личные неимущественные права.
Ценой договора мены является стоимость каждого из встречных предложений. Обмениваемые товары предполагаются равноценными. П.2 ст. 568 ГК допускает в виде исключения проведение при мене компенсации неравноценных обмениваемых товаров в денежной форме. Такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключенном договоре мены.
При этом содержащиеся в договоре данные о неодинаковых ценах обмениваемых товаров сами по себе не свидетельствуют об их неравноценности. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. (Например, при обмене векселей, имеющих разный номинал, сделка может быть равноценной, поскольку рыночная стоимость ценной бумаги может существенно отличаться от ее номинала).
Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами их обязательств по передаче товаров (ст. 569 ГК), если законом или договором не предусмотрено иное. Так, при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны с момента государственной регистрации ею прав на приобретенное недвижимое имущество (ст.223 ГК).
Если сроки передачи не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств (см. ст. 328 ГК)1.
Расходы на передачу и принятие обмениваемых вещей осуществляется в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности (п.1 ст. 568 ГК).
Договор мены должен заключаться в форме, тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли-продажи соответствующего товара. Таким образом, форма данного договора может быть устной или письменной. Заключение договора мены в устной форме применимо к случаям, когда стоимость товара, подлежащего обмену между гражданами, не превышает 10 МРОТ. В остальных случаях необходима письменная форма договора.
Договор в письменной форме может быть заключен не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
К договорам мены в полной мере применимы правила о их государственной регистрации, если предметом таких договоров являются отдельные виды недвижимого имущества. Так, регистрация обязательна для договоров мены жилого помещения и предприятия. При мене иных объектов недвижимости государственной регистрации договоров не требуется, регистрируется только переход права собственности на них.
Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть осуществлена лишь после исполнения обеими сторонами договора мены обязательств по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости.
Стороны обязаны передать товар, свободным от прав третьих лиц. Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле‑продаже, если это не противоречит правилам, предусмотренным к заключению договора мены и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств.
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, по основаниям, возникшим до исполнения договора мены, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков. Сторона, передавшая товар, обязана возместить другой стороне понесенные убытки, если не докажет, что приобретатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Соглашение сторон об освобождении стороны, передавшей товар, от ответственности в случае истребования приобретенного товара у другой стороны третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
59. Договор дарения: понятие, элементы, форма
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.
Формы договора дарения. 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением ряда случаев. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: а) дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда; б) договор содержит обещание дарения в будущем. 3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Запрещение дарения. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда: 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) в отношениях между коммерческими организациями.
Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях.
60. Рента и пожизненное содержание с иждивением: общие положения. Виды рентных договоров
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Форма договора ренты: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
Виды рентных договоров:
1) постоянная рента: получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором;
2) пожизненная рента: пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина;
3) пожизненное содержание с иждивением: гражданин, получатель ренты, передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
61. Договор аренды: понятие, элементы
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Объекты аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества: арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.
