Кодексом о земле устанавливаются две формы собственности на землю: государственная и частная -- и предусматривается возможность совершения ряда гражданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности. Наибольший интерес представляют сделки по отчуждению земельных участков. Законодательство предъявляет следующие обязательные требования к форме совершаемых сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности:
Сделка, совершенная с несоблюдением формы или требования о ее государственной регистрации, является ничтожной .
Объектом купли-продажи является обособленный земельный участок, принадлежащий субъекту на праве частной собственности. На продаваемый земельный участок субъект должен иметь свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации. При совершении сделки с частью делимого участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.
Юридические лица могут отчуждать земельный участки, находящиеся у них в собственности, только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка, и при сохранении его целевого назначения. Кроме того, сделка по отчуждению может быть совершена с местным исполкомом.
Согласно ст. 523 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка.
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности. Исключения составляют случаи продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос .
Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться сельскому, поселковому исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки, при условии сохранения их целевого назначения.
Запрещается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, отчуждение предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) земельных участков (купля-продажа, мена, дарение) до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением:
Отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений) осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос .
Таким образом, земельное законодательство не допускает отчуждения земельных участков без одновременного отчуждения расположенных на нем капитальных строений и наоборот, за исключением вышеуказанных случаев.
Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. К таким причинам, в частности, относится наличие запрета на продажу земельного участка (например, нотариальная контора одновременно с удостоверением договора ипотеки земельного участка налагает запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором или же собственник имеет задолженность перед бюджетом по платежам).
Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом выступает собственник земельного участка либо лицо, им уполномоченное. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может быть:
При совершении сделки купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не может изменить его целевое назначение и режим использования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).
Цену и условия оплаты стороны определяют по договоренности. Вместе с тем, ст. 31 Кодекса о земле предусматривает, что стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости на момент совершения сделок.
Что касается дарения земельных участков, находящихся в частной собственности, то здесь действуют общие правила о купле-продаже участка с учетом безвозмездности сделки .
Согласно терминологии Земельного Кодекса РФ, отчуждение земельного участка добровольно или по решению суда представляет собой отстранение от прав собственности по рассматриваемому земельному участку. Отчуждение владельцем третьим лицам производится в правомочном порядке, определенным законодательством ГК РФ, а также с учетом требований ст.27 Земельного Кодекса в контексте по отстранению от оборотной способности земельных угодий. Форма отчуждения без согласия владельца с целью получения государственными и муниципальными органами может производиться при равномерной компенсации стоимостной части земли и только при наличии соответствующего решения судебного органа.
Отчуждение земельного участка в принудительной форме подразумевает конфликтные ситуации, которые могут решаться, как в переговорном, так и в судебном порядке. Специалисты рекомендуют для защиты прав владельцев обращаться к юристам по жилищным вопросам.
В случае принудительного отчуждения собственник получает извещение, дальнейшая судьба участка решается в соответствии с законодательством в судебном порядке.
Отчуждение земли и объектов капитального строительства в добровольной форме предполагает реализацию владельцем своего правомочия на возможность распоряжения недвижимым имуществом. Основанием для передачи прав другим лицам выступает заключенная и законодательно оформленная сделка купли-продажи, завещание и др.
Принудительная передача собственных прав на земельный участок осуществляется в тех случаях, когда объект изымается без какого-либо согласия и волеизъявления его владельца. В качестве основного примера можно выделить конфискацию имущества в соответствии с исполнением судебного приговора либо изъятие у владельца участка земли согласно установленным целям муниципальных и государственных органов. Не редко возникают случаи незаконного изымания земель государственными органами, в этом случае правовая поддержка юриста будет просто незаменима.
Отчуждение земельного участка - это передача прав собственности на землю (причем она может быть как добровольная, так и принудительная) другим лицам. Кроме того, переход права владения землей может быть осуществлен и без изъявления желания на это владельцем.
В статье № 52 Земельного кодекса Российской Федерации в положениях указано, что процедура отчуждения земельного участка его владельцем на пользу другим лицам должно осуществляться в порядке, который определило российское гражданское законодательство.
Но стоит повторить, что право может быть передано без волеизъявления владельца.
Именно статья № 52, что была указана ранее, регулирует условия и порядок отчуждения земли.
Условия отчуждения:
Существует определенный порядок отчуждения:
1. Необходимо получить акт о праве собственности за участок земли. Там указывается:
2. Далее проводится экспертная оценка , для того чтобы определить цену участка. Обычно этим занимаются фирмы или предприниматели, которые имеют лицензию на проведение оценочных работ. Однако стоит знать, что для того чтобы оформить дарение земли, нужна нормативная денежная оценка.
4. Обязательным считается наличие документа, который подтверждает личность. Также при условии, если собственник находиться в браке, что ему необходимо согласие второго супруга в письменном виде, которое в свою очередь было заверено в нотариальной конторе.
После того как был оформлен договор на отчуждение, заказчик или покупатель получает на руки акт о праве собственности, который был оформлен на предыдущего собственника с нотариальной отметкой.
В статье 273 ГК упоминается, что переходит право собственности на земельный участок вместе с правом на собственность на объекты, которые находятся на этом земельном участке. Но важно отметить, что такая норма полностью не соответствует Земельному кодексу, в котором четко указано, что отчуждение недопустимо для зданий и строений, которые принадлежали одному владельцу, без единовременного отчуждения участка земли.
В Гражданском Кодексе Российской Федерации есть статья № 130, в которой гласит, что к недвижимым вещам можно отнести земельные участки, которые неразрывно связаны с землей. В результате перемещения которых, может быть нанесен непоправимый ущерб корректного использования самих зданий и сооружений.
В таком случае, это подразумевает неделимую связь земли и объекта и невозможность перемещения без диспропорционального ущерба.
По принципу отношений согласно гражданскому кодексу к объектам относятся вещи, а не их части и доли. Исходя из выше изложенного, можно сделать вывод, что часть (доля) земельного участка не может выступать в качестве самостоятельного отдельного объекта правоотношений.
Как было упомянуто ранее, существует принудительное и добровольное отчуждение земельного участка. Как в первом, так и во втором случае земля может быть передана конкретному лицу безвозмездно или за плату.
Но по своей сути принудительное отчуждение - это осуществление передачи прав собственности против воли собственника и без его волеизъявления. Лучшим примером для данной процедуры можно считать:
Во втором случается можно сказать, что это изъятие необходимого участка для нужд города или государства, которое происходит согласно судебному постановлению.
Однако существует и такое принудительное отчуждение, когда собственник получает выкуп от участников перехода земельного участка.
Ранее было упомянуто, что земля и недвижимость связаны неразрывной связью, что подразумевает невозможность проведения процедур со зданием и землей по отдельности. Однако если необходимо продать здание, расположенное как раз на таком неделимом участке земли. То продавать весь участок нет необходимости.
Достаточным считается проведение процедуры межевания и составления кадастрового плана, и записать право собственности на все заново образовавшиеся участки на продавца участка. После такой процедуры можно провести отчуждение части земли, на которой непосредственно стоит само необходимое здание, ведь эта земля просто нужно для использования и корректного функционирования самого строения.
Отсюда можно сделать вывод, что чтобы заняться отчуждением строения (здания) можно:
Важно помнить, что если происходят сделки, благодаря которым право собственности не переходит, то это нельзя назвать отчуждением. К таким сделкам можно отнести договор аренды или договор доверительного управления. Соглашение о передаче прав собственности необходимо оформлять исключительно в письменном виде.
