Регулирует взаимоотношения заказчиков и исполнителей в процессе закупок товаров, услуг, работ, если их реализация направлена на удовлетворение нужд государственных и муниципальных органов.
В процессе реализации таких отношений стороны заключают гражданско-правовой акт. Федеральным законом устанавливаются принципы контрактной системы выбора исполнителя, контрагента, такие как:
Доступно и заключение контракты с единственным поставщиком, однако в таком случае заказчик должен документально обосновать невозможность или нецелесообразность использования стандартных способов определения контрагента. Цена контракта определяется одним из методов, указанных в ФЗ.
В статье 94 ФЗ 44 указано, что по итогу подписания контрагент обязуется предоставить заказчику помещение во временное пользование на условиях аренды.
Заказчик выступает инициатором, он выбирает поставщика (подрядчика, исполнителя) для реализации контрактных обязательств. В случае с арендой, сторонами документа выступает арендодатель и арендатор, посредники не привлекаются.
В соответствии со статьей 2 44-ФЗ договор, основанный на контрактной системе, регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Стандартное соглашение между заказчиком и исполнителем (арендатором и арендодателем) должно содержать так называемые существенные условия.
Предусматривает следующие существенные положения для договора об аренде нежилого помещения:
Внимание! Договор аренды по 44-ФЗ заключается только в письменной форме, основные данные по взаимоотношениям также отражаются в соглашении между сторонами.
Сообщает, что в случае отсутствия хотя бы одного существенного положения, сделка будет считаться незаключенной (недействительной). Для сторон не наступят юридические последствия после подписания бумаги. Срок арендного договора не считается существенным параметром, стороны могут заключать как срочные, так и бессрочные контракты. Бессрочные соглашения считаются заключенными на максимальный срок .
Однако для контрактов по 44-ФЗ данное условие не действует, и срок указывается в качестве еще одно существенного параметра договора. Дабы минимизировать риски каждой стороны, стандартный договор аренды по 44-ФЗ включает в себя положения о вариантах расторжения сделки и компенсациях.
Контракт по 44-ФЗ имеет произвольную форму, однако в нем заказчик должен обязательно указать, что цена является твердой (не может меняться), каждая сторона несет ответственность за невыполнение контракта, порядок и сроки предоставления помещения на условиях аренды, предусмотрено ли обеспечение по данной сделке.
Информация о возможности одностороннего отказа от контракта, возможности менять отдельные его параметры (но не стоимость) вносится в контракт дополнительно. Если мерой обеспечения выбраны деньги, указывается срок и способ их возвращения. Как правило, заказчик устанавливает пеню (если помещение не было предоставлено во временное пользование вовремя) и штрафные санкции (на случай неполного выполнения требований).
Контракт по 44-ФЗ заключается на основе ранее утвержденного заказчиком плана-графика. В договоре в обязательном порядке прописывается срок действия всех пунктов документа. В течение указанного времени заказчик пользуется предоставленными исполнителем услугами, в нашем случае – пользуется нежилым помещением.
Фиксированная сумма договоренности меняться не может, если же заказчик нарушил требования, то контракт через суд может быть признан недействительным. Именно поэтому договоры аренды по 44-ФЗ не являются бессрочными, хотя в ГК РФ и прописана возможность не указывать четкий срок документа.
Сообщает, что заключение контракта возможно с указанием цены соглашения, она является твердой, актуальной на весь период выполнения контракта. Изменение условий соглашения не допускается. Исключительные случаи прописаны в статьях 34 и 95, однако положения вышеуказанных статей не предусматривают продление обязательств по контракту.
Вписав пролонгацию заказчик и исполнитель усложнят определение четкой даты окончания правоотношений сторон, что, в свою очередь, способствует увеличению цены контракта.
Важно! Арендодатель и арендатор не имеют права вписывать в контракты, заключающиеся по 44-ФЗ, пролонгацию в любом виде.
Соглашения обговариваются и реализуются на основе плана-графика, в нем указывается срок аренды. Пролонгация по такому контракту может повлечь за собой административную ответственность по статье 7.32 КоАП РФ . предусматривает возможность расторжения уговора по соглашению сторон, в судебном порядке, а также в случае одностороннего отказа стороны контракта от его исполнения.
Для расторжения контракта в одностороннем порядке в связи с нежеланием выполнять ее, сторона должна отправить партнеру официальное уведомление. Контракт расторгается автоматически через 10 дней в соответствии с положением 13, 95 статьи.
Если заказчик решил расторгнуть договор аренды ранее срока, указанного в контракте, то сумма контракта должна быть уменьшена пропорционально количеству оказанных услуг.
Закон 44-ФЗ дает право стороне, которой было направлено уведомление о расторжении контракта, потребовать у инициатора компенсацию за причиненный ущерб. Теперь вы знаете основные особенности контракта по аренде нежилого помещения в рамках 44-ФЗ. Заказчик имеет право выбрать исполнителя через конкурсы , а также воспользоваться возможностью заключить контракт с единственным поставщиком.
Правоотношения по 44-ФЗ имеют ряд особенностей – право стороны расторгнуть договор в одностороннем порядке с выплатой компенсации, невозможность пролонгации, четкую цену контракта, которая не может меняться в процессе реализации. Цель такой договоренности заключается в удовлетворении нужд муниципального и федерального характера.
Самый простой - аренда у единственного поставщика, это сэкономит время. Однако на проведение такой закупки есть ограничения. В этом случае вы можете арендовать имущество путем проведения аукциона, конкурса или запроса котировок.
Процессы заключения договоров на аренду и иных договоров в целом не отличаются. Нужно включить . Если аренда недвижимости у единственного поставщика - включить в договор обязательные условия. При конкурентной закупке или документацию. Если это , вам нужно соблюсти годовые лимиты.
Для аренды имущества вы можете провести конкурентную процедуру (аукцион, конкурс, запросы котировок и предложений) или заключить контракт с единственным поставщиком.
Последний вариант самый быстрый, однако без ограничений по цене вы можете это сделать исключительно при аренде нежилых помещений, зданий или сооружений (п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ).
Для аренды иных объектов вы можете заключить контракт с единственным поставщиком только до 100 тыс. руб. (п. 4 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ), а если относитесь к заказчикам, перечисленным в п. 5 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ, - до 400 тыс. руб.
Если вы не можете провести закупку у единственного поставщика, то вам придется провести конкурентную процедуру. Однако и здесь есть особенности.
Электронный аукцион вы можете провести в любой ситуации.
Запрос котировок возможен только при НМЦК до 500 тыс. руб.
) проводится только после одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта или несостоявшегося аукциона (конкурса), в результате которого не был заключен контракт.
Конкурс вы можете выбрать, если объект закупки не входит в аукционный перечень (ч. 2 ст. 59, ч. 2 ст. 83 Закона N 44-ФЗ). Это значит, что таким образом вы можете арендовать только движимое имущество, так как услуги по аренде недвижимости входят в этот перечень. Однако на практике проведение конкурса редко бывает оправданным для закупки услуг аренды из-за продолжительных сроков процедуры и необходимости установить критерии, по которым будут оценивать заявки участников.
Чтобы заключить контракт с единственным поставщиком по п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ, нужно внести позицию в план закупок и план-график. Обратите внимание, что такую закупку нужно предусмотреть отдельной позицией в плане-графике, так как она не относится к особым.
Далее обоснуйте выбор способа закупки, то есть объясните, почему нельзя провести конкурентную процедуру и обосновать цену контракта. В качестве причин вы можете указать, например, расположение объекта и иные его особенности. Если вы арендуете это здание или помещение уже несколько лет, дополнительным аргументом против конкурентных закупок могут стать затраты на возможный переезд.
В завершение включите в проект контракта расчет и обоснование его цены (извещение о закупке при заключении контракта составлять не нужно), заключите контракт и зарегистрируйте его в Росреестре, если арендуете помещение не менее чем на один год (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Провести вы можете, если цена аренды:
Если вы превысите эти лимиты, вас оштрафуют за неверно выбранный способ закупки (ч. 1, 2 ст. 7.29 КоАП РФ). Поэтому первое, что нужно сделать при закупке малого объема - рассчитать СГОЗ.
Если вы убедились, что вы можете заключить контракт по этим основаниям, внесите позицию в план закупок и план-график.
Такой контракт вы сможете заключить в любой форме, предусмотренной Гражданским кодексом РФ (ч. 15 ст. 34 Закона N 44-ФЗ). Готовить извещение и обоснование закупки у единственного поставщика не нужно.
Аукцион на закупку услуг аренды проводится так же, как и аукционы по другим видам закупок. Для этого нужно:
Чтобы заключить контракт по результатам запроса котировок, нужно:
Вы можете заключить контракт на аренду по результатам конкурса, только если вам нужно арендовать движимое имущество. Выбирайте этот способ закупки, если вам важно оценить не только цену контракта.
Чтобы провести конкурс:
Как правильно заключать договоры аренды недвижимого имущества в рамках действия 44-фз? Планируем заключать договоры аренды (примерно в количестве 400 шт) по фактическому размещению наших телефонных станций (перенесение любой телефонной станции в иное место - связано с большими, а иногда с огромными денежными затратами).
Оксана Баландина , шеф-редактор Системы Госзаказ
С 1 июля 2018 года по 1 января 2019 года у заказчиков переходный период – разрешено проводить и электронные, и бумажные процедуры. С 2019 года конкурсы, аукционы, котировки и запросы предложений на бумаге запретят, кроме восьми исключений.
Читайте, какие закупки проводить на ЭТП, как выбрать площадку и получить электронную подпись, по каким правилам заключать контракты в переходный период и после.
В данном случаи полагаем, что заказчик вправе заключить договора на основании п.32 ч.1 ст.93. Для этого нужно включить их в план закупок и план-график . В плане закупок вы можете указать эти закупки одной строкой в пределах всего объема финансового обеспечения, а в плане-графике эту строку разбить до 400 позиций.
Каким способом осуществлять закупку услуг по предоставлению в аренду недвижимости?
Для получения полного доступа к порталу ПРО-ГОСЗАКАЗ.РУ, пожалуйста, зарегистрируйтесь . Это займет не больше минуты. Выберите социальную сеть для быстрой авторизации на портале:
В соответствии с п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ заказчик имеет право заключить контракт с единственным исполнителем на аренду нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд, а также аренду жилых помещений, находящихся на территории иностранного государства, заказчиками, осуществляющими деятельность на территории иностранного государства.
Если заказчик решит заключить контракт в соответствии с данным пунктом, то:
Также заказчик может провести электронный аукцион , так как аренда недвижимости относится к коду ОКПД 2 68 "Услуги по операциям с недвижимым имуществом", включенному в Перечень товаров, работ, услуг, в случае осуществления закупок которых заказчик обязан проводить аукцион в электронной форме (электронный аукцион), утвержденный распоряжением Правительства РФ от 21 марта 2016 г. № 471-р.
Следует отметить, что заказчик может провести запрос котировок , если начальная (максимальная) цена контракта не превышает пятьсот тысяч рублей. При этом нужно учесть, что в соответствии с ч. 2 ст. 72 Закона № 44-ФЗ годовой объем закупок, осуществляемых путем проведения запроса котировок, не должен превышать десять процентов совокупного годового объема закупок заказчика и не должен составлять более чем сто миллионов рублей.
Может ли бюджетное учреждение, осуществляющее деятельность по оказанию государственных услуг, заключить контракт на аренду нежилых помещений с единственным поставщиком в соответствии с п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона о контрактной системе?В соответствии с п. 32 ч. 1 ст. 93 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ " О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд " (далее - Закон № 44-ФЗ) заказчики имеют право заключить контракты на:
Аренду нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд;
Аренду жилых помещений, находящихся на территории иностранного государства, заказчиками, осуществляющими деятельность на территории иностранного государства.
Таким образом, если контракт на аренду нежилых помещений заключается для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд, то бюджетное учреждение вправе руководствоваться положениями п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ.
Журнал «Госзакупки.ру» – это журнал, на страницах которого практические разъяснения дают ведущие эксперты отрасли, а материалы готовятся при участии специалистов ФАС и Минфина. Все статьи журнала – это высшая степень достоверности.
1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:
1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;
2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
3) государственным и муниципальным учреждениям;
(см. текст в предыдущей редакции)
4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях";
(см. текст в предыдущей редакции)
5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
6) медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;
(см. текст в предыдущей редакции)
7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;
(см. текст в предыдущей редакции)
8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, лицу, которому присвоен статус единой теплоснабжающей организации в ценовых зонах теплоснабжения в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении";
(см. текст в предыдущей редакции)
10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта, либо лицу, с которым государственным или муниципальным автономным учреждением заключен договор по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", если предоставление указанных прав было предусмотрено документацией о закупке для целей исполнения этого договора. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта либо договора;
(см. текст в предыдущей редакции)
11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);
12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия , при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;
(см. текст в предыдущей редакции)
13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности;
14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;
15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;
16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.
2. Указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих требований:
(см. текст в предыдущей редакции)
1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями, указанными в абзаце первом настоящей части;
2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы;
3) договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав.
3.2. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:
1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;
2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;
3) физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.
5.1. В соответствии с частью 6 настоящей статьи извещение о проведении конкурса размещается не менее чем за тридцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе, извещение о проведении аукциона размещается не менее чем за двадцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе.
6. С 1 января 2011 года информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в
