Сервитут на земельный участок: что это такое, его виды и порядок установления. Право ограниченного пользования (сервитут) Статья гк об установлении сервитута на недвижимость

Статья 23 . Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут)

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством , а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных и 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями и настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к статье 274

Сервитут является ограниченным вещным правом, представляет собой юридически гарантированную возможность пользования чужим имуществом в определенных целях (при этом ограниченность относится к объему вытекающих из сервитута прав, но не затрагивает его характеристику как абсолютного, связанную с его вещно-правовой природой). Возникновение и развитие сервитута, восходящее к эпохе римского права, обусловлено необходимостью устранения возможных противоречий между интересами собственников (классическим примером является право прохода к своему участку через территорию чужого участка).

Основы регулирования отношений, связанных с обременением чужого имущества сервитутом, определяются статьей 274 ГК РФ, согласно которой собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться, в частности, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим данного обременения, и собственником соседнего участка, в случае недостижения такого соглашения спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В интересах собственника, чей участок обременен сервитутом, ему предоставлено право (если иное не предусмотрено законом) требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут, установленный в порядке статьи 274 ГК РФ, является частным.

В то же время законодательство допускает возможность установления публичных сервитутов. Исходя из части 2 статьи 23 ЗК РФ, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. При этом установление публичного сервитута должно осуществляться с учетом результатов общественных слушаний.

Согласно части 3 указанной статьи публичные сервитуты устанавливаются для:

Прохода или проезда через земельный участок;

Использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

Размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

Проведения дренажных работ на земельном участке;

Забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

Прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

Сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

Использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

Временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

Свободного доступа к прибрежной полосе.

Публичный сервитут, как и частный, может устанавливаться бессрочно либо на определенный период времени (соответственно, постоянный и срочный сервитуты).

Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

В случаях если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Кроме того, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Сервитут, как частный, так и публичный, подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Соответственно, право пользования земельным участком у лица, в пользу которого установлен сервитут, возникает с момента его государственной регистрации.

Полный текст ст. 274 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2020 год. Консультации юристов по статье 274 ГК РФ.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к статье 274 ГК РФ

1. К вещным правам лиц, не являющихся собственниками ст. 216 ГК РФ относит сервитуты. Сервитуты бывают публичные и частные. Согласно ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается гражданским законодательством.

Частный земельный сервитут представляет собой право пользования чужим земельным участком, установленное договором или решением суда в интересах собственника, которое не может быть обеспечено иначе.

В качестве объекта сервитута выступает соседний земельный участок, а владельцем сервитута (сервитуарием) является собственник, землепользователь или землевладелец земельного участка граничащего с соседним обслуживающим участком.

Выделяют следующие виды сервитутов:
- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;
- для обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Данный перечень не является исчерпывающим. Так, п.1 ст. 274 ГК РФ предусмотрено установление сервитутов для иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примером, может быть установление сервитута для обеспечения проведения работ по защите территорий от затоплений и подтоплений (п.3 ст. 64 ГрК РФ).

2. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, никоим образом не ограничен в своем праве, то есть он в полной мере продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком. Однако при осуществлении правомочия распоряжения собственник земельного участка не может ограничить либо прекратить сервитут. Так, совершая продажу земельного участка. В договоре купли-продажи не может содержаться условие об отмене сервитута, если оно имеет место, то данный пункт договора будет признан ничтожным.

3. По общему правилу, сервитут устанавливается путем заключения сторонами соглашения, в котором описываются все условия сервитута. Сервитут подлежит государственной регистрации.

Регистрация сервитута осуществляется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В том случае если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Регистрация сервитута осуществляется в соответствии с требованиями ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Регистрация удостоверяется выдачей владельцу сервитута свидетельства о государственной регистрации права на ограниченное пользование чужим имуществом, в котором указывается правообладатель вид сервитута, дата и номер регистрации. Сервитут вступает в силу с момента государственной регистрации.

В том случае ели не достигнуто соглашение об установлении сервитута в добровольном порядке, спор передается на разрешение суда. Основанием рассмотрения спора в суде является иск лица, требующего установления сервитута.

4. На вышеуказанных условиях и в том же порядке сервитут может быть установлен в пользу лиц владеющих земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

5. Сервитут предполагается платным, то есть собственник участка, обремененного сервитутом, может требовать соразмерную плату за пользование его участком. Плата может быть установлена в соглашении сторон об установлении сервитута. В тех случаях, когда она не установлена сторонами, то предполагается , то есть цена определяется по аналогии с ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Если стороны не пришли к согласию о стоимости сервитута, то спор передается по инициативе одной из сторон в суд. Суд, определяя плату за сервитут, руководствуется Временными Методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.

Соразмерность платы за сервитут означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ (например, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута).

6. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 в абз.2 п.1 ст. 274 ГК РФ слова "прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации" будут заменены словами "строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием".

Таким образом, с одной стороны, законодательно расширены случаи установления сервитута, так как вводится более широкое понятие "линейные объекты", под которыми понимаются трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи, а с другой стороны, устанавливается ограничение для установления сервитута. Так, сервитут может быть установлен, если это не препятствует разрешенному использованию земельного участка.

7. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 ст. 274 ГК РФ будет дополнена пунктом 6 следующего содержания: "В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 ГК РФ для собственника такого земельного участка".

Таким образом, законодатель расширил перечень лиц, между которыми может быть заключено соглашение об установлении сервитута, в это число вошли и лица, которым предоставлен земельный участок, являющийся государственной или муниципальной собственностью. В случае установления такого сервитута при совершении сделок с земельным участком, возврате его собственнику сервитут будет сохраняться. Причем сам сервитут не может быть самостоятельным объектом сделки.

Основаниями для прекращения сервитута, установленного в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности является:
- отпадение оснований установления сервитута;
- невозможность использования земельного участка с обременением по целевому назначению.

Инициировать отмену сервитута может либо собственник земельного участка в отношении, которого он установлен, либо землепользователь.

8. Применимое законодательство:
- ЗК РФ;
- ГрК РФ;
- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";
- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
- Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах";
- ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87;
- приказ Минюста РФ от 26.07.2004 N 132;
- Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.

9. Судебная практика:
- постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 16033/12 по делу N А64-3894/2010;
- постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 по делу N А63-9482/2012;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2008 N Ф08-254/2008 по делу N А63-18585/06-С1;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N Ф08-1172/08 по делу N А53-12625/2006-С4-32;
- постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.06.2013 по делу N А58-6111/2011.

Консультации и комментарии юристов по ст 274 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 274 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Сервитут - (от лат. servitus, служащий) установленное законом, обычаем или договором ограниченное право пользования чужой вещью.

Земельное право различает следующие виды сервитутов:

1. частный и публичный;
2. срочный и постоянный.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения:

1. прохода и проезда через соседний земельный участок,
2. прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов,
3. водоснабжения и мелиорации,

а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке , установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Таким образом, законодательство рассматривает сервитут не только в качестве вторичного вещного права, но и в качестве обременения земельного участка :

- с точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права (обременением);
- с точки зрения соседей, сервитут - это право пользования чужим земельным участком.

Можно говорить о нескольких условиях, при наличии которых собственник недвижимости вправе требовать от соседа установления сервитута:

1. Наличие двух недвижимых вещей, принадлежащих разным лицам на праве собственности (пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования).
2. Наличие общей границы между недвижимостями.
3. Более выгодное положение одного участка по отношению к другому, вследствие чего служащий участок может удовлетворять потребности соседа (в обеспечении водоснабжения, прохода или проезда, опоры для здания и др.).

Отличие сервитута от ограничения прав на землю

От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю.

Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством.

Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом , вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации (субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления) в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков . Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний .

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

После установления сервитута он считается неотъемлемой принадлежностью земельного участка и не может быть отчужден отдельно от участка.

4.5

В самом начале статьи подробно разберем вопрос о том, сервитуты в гражданском праве это что? Право использования ресурсов не своего участка закреплено в следующих нормативных документах.

Гражданском кодексе . Данное явление в этом документе рассматривается как общее проявление вещного права.

Земельном кодексе . Это базовый свод нормативов, регламентирующих порядок осуществления землепользования в различных условиях.

Водном кодексе . Согласно ст. 44 ВК, возможность пользования ресурсами чужой территории распространяются и на водоемы.

Все граждане могут беспрепятственно осуществлять забор воды, поить домашних животных и пользоваться водным транспортом.

Причем, не стоит путать обременение владельца земли по осуществлению допуска к водоему с пользованием водоемами в рамках законодательства, регулирующего водные отношения.

Статья 44. Использование водных объектов для целей сброса сточных, в том числе дренажных, вод

Использование водных объектов для целей сброса сточных, в том числе дренажных, вод осуществляется с соблюдением требований, предусмотренных настоящим Кодексом и законодательством в области охраны окружающей среды.
Запрещается сброс сточных, в том числе дренажных, вод в водные объекты:

содержащие природные лечебные ресурсы;
отнесенные к особо охраняемым водным объектам.

Запрещается сброс сточных, в том числе дренажных, вод в водные объекты, расположенные в границах:

зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
первой, второй зон округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
рыбоохранных зон, рыбохозяйственных заповедных зон.

Сброс сточных, в том числе дренажных, вод может быть ограничен, приостановлен или запрещен по основаниям и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Такие соглашения особенно популярны, поскольку необходимость использования коммуникаций и иных благ, расположенных на соседних землях, возникает часто.

Градостроительном кодексе . Право на использование чужих участков защищается статьёй 64 . Она декларирует допустимость формирования в градостроительстве как , так и сервитута.

При формировании публичного варианта инициатива исходит от органов местной власти. Частые обременения формируются в соответствии с нормами Гражданского кодекса.

Градостроительный кодекс представляет список вариантов установления обременений. Он не носит характер исчерпывающих рекомендаций.

Законом федерального уровня «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Статьёй 12 этого закона определяется порядок действий по регистрации обременений в Росреестре.

Гражданское право и регламентация земельных обременений

В этом разделе поговорим о том, что говорит гражданский кодекс о сервитуте. В Гражданском кодексе России взаимоотношения по регламентации обременений отражены в статьях: 216, 274, 275, 276, 277, 613.

216 статья констатирует тот факт, что вещные права могут принадлежать гражданам, не являющимся владельцами данного имущества. Это и есть суть сервитута.

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком ();
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ();
сервитуты (статьи 274, 277);
право хозяйственного ведения имуществом () и право оперативного управления имуществом ().

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

275-й статьёй констатируется неизменность сервитута при переходе имущественных прав к другому человеку. Его нельзя отдельно продать, подарить, обменять или передать по наследству.

Он не может стать залогом, поскольку сам является обременением и неотделимым свойством участка.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статьёй 276-й определяется порядок и условия ликвидации сервитута, что может произойти в двух случаях. Подробнее об основаниях для прекращения сервитута читайте .

Первый – это прекращение его действия по требованию хозяина обремененного участка по причине устранения необходимости в обременении.

Второй случай заключается в возникновении противоречий между категорией земли и её обременительным использованием.

Поскольку владелец земли обязан использовать её только по назначению и разрешению, он не имеет права допускать иного использования её ресурсов.

Если в первом случае хозяин земли может потребовать прекращения сервитута, то во втором случае он ещё и обязан это сделать.

Статья 276. Прекращение сервитута

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Статья 277 оговаривает распространение использования чужой недвижимости на строения, расположенные на обременённом участке.

Гарантированные данной статьёй права, являются продолжением прав, которые описаны статьях 274, 275 и 276 ГК. Все строения наделяются обременительным пользованием в том случае, если это действительно необходимо, а главное – неизбежно.

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

613 статья ГК касается регламентации взаимоотношений между арендодателями и арендаторами. Арендодатель обязан информировать арендатора обо всех характеристиках участка, в том числе и об обременениях.

Если арендодатель проигнорировал эти обязанности и ввел арендатора в заблуждение, это может считаться основанием для снижения величины арендной платы, а также для досрочного прекращения арендных отношений с выплатой убытков или недополученной выгоды.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Виды сервитутов в земельном праве

А как определяется сервитут в ЗК РФ?
Описываемое здесь обременение относится преимущественно к земельному праву. Однако в Земельном кодексе оно регламентируется только одной 23 статьей .

Это обусловлено, во-первых, тем обстоятельством, что в Гражданском кодексе это явление описано основательно и подробно , а во-вторых, пользование землей чаще всего носит комплексный характер и может выражаться в использовании разных ресурсов, эксплуатация которых регламентируется специализированными законами.

Статьёй 23 Земельного Кодекса регулируется исключительно право использования благ чужой земли. Она предусматривает следующие нормы регламентации взаимоотношений в области обременительного пользования чужой землёй.

Если сервитут носит публичный характер, то он реализуется в интересах страны, государства, населения данного региона и местных органов власти.

Отстаивание всех этих интересов производится в соответствии с нормативными актами всех иерархических уровней законов. При формировании публичного сервитута обязательно нужно провести процедуру общественных слушаний.

В 23-й статье приводится исчерпывающий перечень ситуаций, которые могут прослужить основой для принятия сервитута.

Владелец обременённого участка может требовать оплату за услуги допуска к его благам, кроме особых случаев, предусмотренных юридическими нормами.

Земельный кодекс допускает существование как срочного, так и постоянного сервитута. Более детально о срочном и постоянным сервитуте можно узнать .

Поскольку рассматриваемое обременение является неотъемлемой частью участка , он должен пройти такую же процедуру регистрации в Росреестре .

Итак, в земельном праве это что? Как следует из приведенного здесь обзора, сервитут в земельном законодательстве отражен достаточно широко и подробно. Однако специалистами отмечен ряд недоработок и трудностей в реализации этого права.

Например, плохо разработана процедура , возникшего по решению суда. Недостаточно регламентировано пользование природными ресурсами на землях сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и промышленного освоения полезных ископаемых.

Надеемся, что теперь вам стало очевидно, что говорит российский закон о сервитуте, как определяется сервитут в земельном кодексе РФ и как регулируется сервитут в гражданском праве Российской Федерации.

Тематические материалы: