Отчуждением не считаются отказ от права собственности и передача имущества в аренду. Предметы, вещи, денежные средства, права на ценные бумаги могут быть отчуждены. Не попадают в данную категорию объекты интеллектуальной собственности, а также услуги.

Способы отчуждения имущества:

• купля-продажа;
• дарение;
• обмен;
• рента;
• решение суда.

Предметы интеллектуальной собственности (произведения искусства, науки, литературы и пр.) получают статус товара, который можно продать или подарить только если на них оформлены авторские права. Отчуждение данных предметов осуществляется после составления письменного договора, с указанием размера вознаграждения и порядка выплат.

Исключительные права следует отличать от личных и интеллектуальных, поскольку они не участвуют в сделках по отчуждению.

Добровольное отчуждение имущества

Добровольное отчуждение имущества может осуществляться в форме:

• продажи. Переход имущества осуществляется в соответствии с договором купли-продажи;
• дарения. Переход имущества осуществляется в соответствии с договором дарения;
• обмена. Оформляется двумя договорами купли-продажи, поскольку каждый из участников выступает одновременно в роли продавца и покупателя. Обмену подлежит только равное имущество, в случае, если одна из сторон делает доплату, эта сумма облагается налогом;
• ренты. Попадает под определение «отчуждение имущества», если подписан договор пожизненной ренты с владельцем недвижимости. После смерти владельца недвижимость переходит в собственность плательщику ренты. В роли продавца могут выступать только физические лица или некоммерческие организации.

Принудительное отчуждение имущества

Принудительный переход права собственности допустим лишь по решению суда и возможно если произошло:

• взыскание по обязательствам;
• окончание действия договора найма или аренды;
• возмездное или безвозмездное изъятие имущества;
• изъятие земельного участка, на котором расположена недвижимость;
• использование недвижимости не по назначению;
• нужды муниципалитета или государства.

Государственное отчуждение возможно на условиях равноценного и предварительного возмещения стоимости имущества.

Отчуждение имущества несовершеннолетних лиц

Дети до 14 лет не имеют права участвовать в сделке, соответственно, их присутствие и подпись не требуются. От имени малолетних действуют их официальные представители: родители, опекуны, приемные родители.

Несовершеннолетние лица (от 14 до 18 лет) должны участвовать в сделке и заверять документы собственной подписью. Присутствие и согласие их законных представителей обязательно.

Отчуждение имущества ООО представляет собой крупную сделку, которая связана с большими расходами и является значительной для любой компании. Ниже рассмотрим особенности проведения подобных операций, разберем требования законодательства, особенности отчуждения имущества, и правила, по которым проводятся такие сделки с коммерческой недвижимостью. Сразу стоит отметить, что нарушение действующих норм может привести ко многим проблемам с контролирующими органами. Но обо всем подробнее.

В чем сущность операции?

Сделка по отчуждению имущества ООО — процесс передачи объекта недвижимости или другого имущества, а также права собственности на него другой стороне. В ГК РФ прописано, что отчуждение имущества представляет собой комплекс мероприятий, которые проводятся владельцем по собственному согласию. Если системно подходить к анализу этого мероприятия, здесь напрашивается следующий вывод.

Отчуждение имущества ООО — это:

• Передача объекта сделки другому субъекту в пользование на определенный период времени.
• Отказ от права обладания.
• Потеря или гибель имущества, а также утрата права на него по различным причинам.
• Предоставление новых возможностей по отчуждению.
• Потеря права владения по решению судебной инстанции.

Общие положения

Отчуждение имущества ООО подразумевает передачу определенного объекта от одного субъекта другому лицу, а также представляет собой один из способов распоряжения имуществом на возмездной или безвозмездной основе. К таким сделкам относится купля-продажа, дарение или проведение других видов операций по передаче права или продаже объекта. Сюда же относится лишение имущества против собственной воли, к примеру, конфискация или реквизиция.

К операциям по отчуждению можно отнести следующие договора:

1. Купли-продажи доли предприятия в общей собственности, недвижимости, предприятия.
2. Дарения недвижимости (жилой и нежилой).
3. Мены доли в общей собственности, жилого объекта.
4. Пожертвования имущества.
5. Ренты с передачей какого-либо объекта под обязательство выплачивать определенную плату.
6. Участия в долевом строительстве.
7. Аренды с правом покупки по завершении срока действия.
8. Пожизненного содержания.

Для организации сделки с отчуждением недвижимости требуется регистрация:

• Права собственности субъекта, который получает имущество. К этой категории относится лицо, которое получает недвижимость в подарок, покупает или арендует его.
• Самой сделки. Для реализации этой задачи требуется наличие подписи на документе, в котором прописаны особенности проведения операции.

Операции по отчуждению проходят при условии предоставления полного пакета бумаг, который может различаться в зависимости от типа реализуемого имущества.

Основной пакет выглядит следующим образом:

• Бумага, подтверждающая платеж по регистрации.
• Паспорт (для физлиц) и учредительные бумаги (для юрлиц).
• Договор (мены, дарения, купли-продажи).
• Бумаги, подтверждающие наличие полномочий представителя.

Для проведения сделки часто необходимо решение учредителей ООО об отчуждении имущества. При этом сам процесс проходит в несколько шагов и требует от представителя компаний определенных знаний законодательства, а также запаса свободного времени.

Без подготовки и при отсутствии опыта организовать отчуждение имущества ООО является весьма сложной задачей. Вот почему многие представители компаний при проведении подобных операций обращаются к специалистам. С другой стороны, выполнить работу можно и без привлечения сторонних фирм. Второй вариант отличается большими затратами времени, но открывает возможность для экономии.

Что такое крупная сделка?

Применительно к отчуждению имущества часто употребляется другое определение — «крупная сделка». В начале статьи упоминалось, что продажа (дарение, передача права, аренда) имущества представляет собой серьезную финансовую операцию. К категории крупных относятся сделки, которые касаются покупки/продажи имущества на сумму 25% стоимости всех объектов компании. Данные берутся из отчетности по бухгалтерии за последний период, который предшествовал дате осуществления операции.

По решению учредителей в уставе ООО может оговариваться более крупная цифра чем 25%. Именно при достижении этого предела сделка по отчуждению имущества будет относиться к крупной. Стоит выделить еще один момент. По уставу ООО к таким операциям могут относиться все сделки, касающиеся купли/продажи имущества, вне зависимости от общих затрат, или операции, общий объем которых превышает определенную сумму (например, 1 млн. рублей и больше).

Что говорит законодательство?

Более подробно о крупных сделках и отчуждении имущества можно почитать в ФЗ РФ от 08 февраля 1998 года, ст. 46. В ней дается четкое определение подобных операций, а также особенности их проведения. Ниже рассмотрим основные моменты:

1. К крупной относится сделка, залог, заем или поручительство, имеющие тесную связь с покупкой, возможностью или непосредственным отчуждением какого-либо объекта. Стоимость последнего, как уже отмечалось выше, должна быть от 25% балансовой цены активов предприятия. Информация берется на базе бухгалтерской отчетности ООО.
2. К крупным нельзя отнести операции, которые являются частью хозяйственной деятельности компании, а также сделки, которые должны осуществляться по ФЗ РФ или с учетом других правовых актов. В последнем случае расчеты должны осуществляться по цене, определенной в порядке, установленном Правительством РФ.
3. Отдельное внимание уделяется определению стоимости отчуждаемого имущества. Она вычисляется с учетом информации, отраженной в бухучете ООО. Если речь идет о покупке недвижимости, в основе анализа лежит цена предложения.
4. Отчуждение имущества ООО в пользу учредителя или в отношении другого субъекта производится только после принятия соответствующего решения на собрании участников ООО. В результате заседания выносится решение, в котором отмечаются лица, принимающие участие в операции. Так, в документе указывается выгодоприобретатель, стоимость объекта, объект сделки, а также прочие условия, которые имеют значение для сторон. Допускается не указывать в решении субъектов, относящихся к категории выгодоприобретателя, если операция оформляется в случае проведения торгов или в других ситуациях, когда получатель объекта сделки заранее неизвестен.
5. Если в ООО организуется наблюдательный совет (более распространенное название — совет директоров), все вопросы касательно отчуждения имущества или прочих крупных сделок отражаются в уставе компании, а сами решения принимаются коллегиально. Важно, чтобы подобные полномочия учредителей также нашли отображение в уставе.
6. Если крупная сделка (в том числе по отчуждению имущества) была осуществлена с нарушением законодательства, общество или один из участников вправе подать иск в судебную инстанцию и признать финансовую операцию с недвижимостью недействительной. Отдельно стоит отметить, что срок исковой давности по этому вопросу (если он был пропущен) не может быть восстановлен.

Даже в случае передачи дела в суд, последний может отказать в иске при определенных обстоятельствах. Это возможно в случае, если решение участника, который должен был принять участие в голосовании по крупной сделке, не мог повлиять на общий результат голосования. Аналогичная ситуация возможна и в случае, если факт причинения убытков в случае осуществления сделки не может быть доказан.

Кроме того, суд вправе отклонить иск, если ко дню рассмотрению дела в судебную инстанцию были переданы документы, подтверждающие проведение сделки по всем правилам, которые прописаны в ФЗ. Последней причиной, по которой суд может отказать в рассмотрении дела, является тот факт, что другая сторона не знала или не должна была владеть информацией в отношении нарушения условий сделки по отчуждению имущества.

• В уставе ООО может прописываться, что для проведения крупных сделок не требуется сбор учредителей или совета директоров для принятия решения. В такой ситуации операция с имуществом производится по упрощенной процедуре.
• В уставе компании могут указываться различные варианты или размер сделок, которые будут относиться к категории крупных. В этом случае решение должно приниматься учредителями ООО на общем собрании.

На практике возможны ситуации, когда в отчуждении имущества ООО одновременно заинтересованы все учредители компании. В этом случае одобрение сделки может производиться в ином порядке, с учетом положения текущей статьи.

Здесь же стоит отметить, что при одобрении крупных сделок положения рассматриваемой статьи ФЗ не применяются в следующих случаях:

• Реорганизация ООО, слияние или присоединение .
• Переход части или общей доли в уставном капитале в ситуациях, которые предусмотрены ФЗ.
• Директор и единственный учредитель ООО являются одним лицом.

Как определить, что сделка крупная?

Чтобы узнать, относится ли отчуждение имущества ООО к крупной сделке, необходимо произвести несложные расчеты, после чего сравнить полученную сумму с общей стоимостью активов компании, отраженных в бухгалтерском балансе или декларации. Последний вариант подходит для случаев, когда организация работает на УСН. На практике стоимость имущества компании является общая сумма активов этого ООО.

Если в предприятии по какой-либо причине отсутствует бухгалтерский баланс, доказательство факта того, что сделка по отчуждению имущества является крупной, возлагается непосредственно на ООО. Если участники имеют возражения против подобного порядка, а также сомневающиеся в достоверности предоставленной информации, возможно проведение независимой экспертизы с привлечением судебной бухгалтерии.

Вопросы и ответы

Несмотря на четкую позицию законодательства в отношении отчуждения имущества, представителям ООО не всегда удается найти необходимые ответы. Ниже рассмотрим некоторые вопросы, которые задаются в разрезе осуществления крупных сделок:

• Если отчуждение имущества происходит по протоколу собрания, но одна из подписей учредителей подделана. Что в этом случае может грозить? В этой ситуации существует два пути. Подделку может никто не заметить. Если же это произойдет, учредитель, чья подпись оказалась подделана, вправе пойти в суд и добиться отмены протокола, а также сделки в комплексе. Речь идет о преступлении, результатом которого может быть возбуждение уголовного дела.
• Может ли генеральный директор участвовать в сделке по отчуждению имущества? Если исходит с позиции законодательства, в такой сделке нет ничего криминального. Но здесь нужно заглядывать в устав ООО, ведь в нем могут отражаться полномочия директора. Бывают ситуации, когда сделка может быть проведена только с одобрения учредителей.
• Нужны ли обеспечительные меры от суда в случае отчуждении доли в ООО? При наличии опасности такой продажи можно просить суд об обеспечении в виде ареста. При этом доля должна рассчитываться с учетом рыночной стоимости.
• Как правильно оформить отчуждение имущества по документам, если соглашение купли-продажи и реорганизация неуместны? Ответ на этот вопрос должен быть в уставе компании. Чаще всего оплата доли производится имуществом.

Как рассчитать размер сделки: пример

Одна из главных задач — принятие решение в отношении принадлежности сделки по отчуждению имущества к крупным операциям. Для решения этой задачи достаточно провести простые расчеты. К примеру, объект недвижимости стоит 50 млн. рублей, а цена имущества общества — 10 млн. рублей. Один процент от десяти миллионов — 100 тысяч рублей. Цена сделки в процентном соотношении составляет 500%. Общая формула для расчета выглядит так:

Стоимость сделки в процентах = (Цена объекта недвижимости/Стоимость имущества)*100%.

После вычисления процента учредители ООО могут принимать решение относительно типа проводимой сделки. Благодаря такой предусмотрительности, удается уйти от рискованного и опасного действия, а также защитить активы компании. Иногда лучше провести консультации и принять коллегиальное решение, чем нести финансовые потери и рисковать имуществом.

Отчуждение имущества

Отчуждение имущества

Отчуждение имущества - в гражданском праве - передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица.
Отчуждение имущества - один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения имуществом, осуществляемого возмездно или безвозмездно. Различают:
- отчуждение по воле собственника: купля-продажа или дарение; и
- отчуждение помимо воли собственника: конфискация, реквизиция или принудительная продажа имущества должника в целях взыскания долга, присужденного по суду.

По-английски: Alienation

Синонимы: Алиентация

Финансовый словарь Финам .

Смотреть что такое "Отчуждение имущества" в других словарях:

- (frаudulent conveyance) Передача собственности другому лицу, с тем чтобы она не попала к кредиторам. Например, если муж переводит свой дом на имя жены, поскольку он понимает, что его дело находится на грани банкротства, суд может аннулировать… … Словарь бизнес-терминов

- (fraudulent conveyance) Передача собственности другому лицу с тем, чтобы она не попала к кредиторам. Так, если муж, понимая, что его дело находится на грани банкротства, переводит свой дом на имя жены, суд может аннулировать такую сделку в… … Финансовый словарь

отчуждение имущества, направленное к обману кредиторов - Передача собственности другому лицу с тем, чтобы она не попала к кредиторам. Так, если муж, понимая, что его дело находится на грани банкротства, переводит свой дом на имя жены, суд может аннулировать такую сделку в соответствии с Законом о… … Справочник технического переводчика

См. Отчуждение … Энциклопедия права

Принудительное отчуждение имущества - см. Отчуждение … Большой юридический словарь

Отчуждение имущества (имущественных прав) передача вещей в собственность другого лица, а равно передача права собственности или любого имущественного права (включая права, выраженные ценными бумагами) его обладателем другому лицу. От отчуждения… … Википедия

ОТЧУЖДЕНИЕ - в гражданском праве отчуждением признается передача имущества в собственность другого лица; отчуждение один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом. Различается отчуждение возмездное (купля… … Юридический словарь современного гражданского права

У этого термина существуют и другие значения, см. Отчуждение. Отчуждение имущества (имущественных прав) передача вещей в собственность другого лица, а равно передача права собственности или любого имущественного права (включая права,… … Википедия

В гражданском праве передача имущества в собственность другого лица; один из способов осуществления собственником правомочияраспоряжения принадлежащим ему имуществом. Различается ОТЧУЖДЕНИЕ возмездное (купля продажа) и безвозмездное (дарение).… … Финансовый словарь

Время чтения: 9 минут

Право собственности на недвижимость – наиболее защищенный гражданский институт. Одним из немногих оснований, по которым это право может прекращаться, является отчуждение. Обывателей настораживает такая формулировка, поскольку им кажется, что в нее заложен негативный смысл. Чтобы развеять домыслы, рассмотрим, что такое отчуждение недвижимого имущества.

• купли-продажи;
• дарения;
• мены;
• передачи имущества в качестве уставного капитала другого юрлица.

Кроме сделок, основанием отчуждения иногда становится решение государственного органа, например, суда или Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Стоит также прояснить вопрос, является ли аренда имущества отчуждением. Некоторые договоры не предполагают перехода права собственности. К ним относятся соглашения по:

• передаче права пользования и владения (аренды);
• передаче распорядительных прав в доверительное управление;
• предоставлению ограниченного пользования по соглашению о сервитуте;
• ипотеке/залогу;
• концессии и так далее.

Возмездное и безвозмездное отчуждение: отличия и особенности

Второй критерий, по которому можно разделить отчуждение – это компенсация. Тоесть возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ или граждан, – это передача прав на него в обмен на материальное представление. Самый распространенный пример – договор купли-продажи, возмездным представлением которого является цена сделки.

Возмездное отчуждение предусматривается не только по договору, но и при принудительном изъятии объекта. Например, в случае изымания недвижимости для государственных нужд или при реквизиции собственник может требовать возмещения стоимости утраченного имущества.

Часто собственность утрачивается безвозмездно, то есть без материального представления. Это происходит как принудительно, так и добровольно. В первом случае это обращение взыскания на имущество или его конфискация.

Отчуждение в результате безвозмездной сделки – это, прежде всего, договор дарения или пожертвования. Если в соглашении содержится упоминание о встречном представлении (в обмен на подарок), существо сделки нарушается. Она будет считаться недействительной.

Пакет документов для отчуждения недвижимости

При добровольной передаче прав недвижимость стороны помимо договора должны подготовить пакет документов. Если это купля-продажа или подобная сделка, для ее оформления необходимо иметь:

• паспорта сторон;
• единый жилищный документ или выписку из домовой книги с указанием прописанных в квартире лиц;
• справку об отсутствии задолженности по коммуналке;
• , свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ;
• техническую документацию на объект ( , если это дом или земельный участок);
• согласие со стороны супруга продавца или разрешение органов опеки;
• согласие супруга покупателя, если он в браке;
• письменный отказ от приобретения лицами, имеющих преимущественное право покупки, или документ, подтверждающий их уведомление о продаже.

Аналогичный пакет потребуется и для Росреестра при государственной регистрации.

Отчуждение жилья по договору ренты

Один из вариантов передачи прав на жилье, распространенный среди одиноких пенсионеров, – договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимости в обмен на периодические рентные платежи и предоставление средств на содержание (ст. 583 ГК).

Проще говоря, жилье передается в собственность лица, которое взамен обязуется обеспечивать бывшего владельца материально до конца его жизни. При этом получатель ренты продолжает проживать в переданном помещении – его нельзя выселить принудительно.

Новый владелец может продать жилье, но даже это не дает ему право на выселение бывшего собственника – рента обременяет недвижимость.

Закон допускает оформление трех видов ренты:

1. Постоянная, то есть фактически бессрочная, если срок окончания договора не установлен. Право требовать выплаты может передаваться третьим лицам или в порядке наследования.
2. Пожизненная, то есть предусматривающая выплаты и иные представления до смерти получателя ренты.
3. Пожизненное содержание с иждивением. На плательщика возлагается обязанность не только платить ренту, но и обеспечивать получателя всеми необходимыми средствами для жизни, в том числе жильем.

Согласно ст. 584 ГК, любой такой договор подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Росреестре.

Если плательщик нарушит обязательства, например, просрочит плату, получатель вправе требовать уплаты пени. При существенных нарушениях договора получатель платежей может настоять его расторжении.

С образцом документа можно ознакомиться ниже.

Отчуждение недвижимости по дарственной

Дарственная – это договор об отчуждении недвижимого имущества родственнику или другому лицу на безвозмездной основе (ст. 572 ГК). Даритель передает право собственности на квартиру/землю или обещает подарить эту недвижимость в будущем. При этом он не вправе требовать от второй стороны встречного представления (платы за подарок, другой вещи или услуги), иначе договор станет недействительным.

В любой момент до передачи дара одаряемый вправе от него отказаться. Но если отказ нанес дарителю ущерб, он имеет право на его возмещение.

Даритель может расторгнуть договор, если одаряемый совершит покушение на жизнь и здоровье его самого или близких родственников (ст. 578 ГК).

Если было оформлено обещание дарения в будущем, но материальное положение дарителя значительно ухудшилось, он вправе отказаться от исполнения договора (ст. 577 ГК).

Особых условий для заключения этого типа соглашений не предусмотрено. Его можно составить в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Регистрации подлежит лишь переход прав на недвижимость.

Предлагаем ознакомиться с типовым договором дарения.

Отчуждение недвижимости представителем

Отчуждать недвижимость имеют право лица, уполномоченные собственником. Если владелец находится за пределами государства и не может приехать для заключения сделки или ему не позволяет это сделать состояние здоровья, он вправе назначить представителя.

Право лица отчуждать недвижимость собственника должно быть подтверждено нотариально удостоверенной доверенностью.

Типовой образец доверенности на отчуждение недвижимости приведен ниже.

Такой документ, помимо общих сведений о доверителе и доверенном лице, должен содержать подробное описание правомочий представителя. В частности:

• собственно поручение на отчуждение с уточнением вида сделки;
• описание отчуждаемого объекта, цена;
• запрет на перепоручение и другие ограничения;
• прочие права, которыми наделяется представитель: получение денег, переоформление и так далее.

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость

Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.

Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.

Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.

Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:

• кладовые,
• подвальные помещения,
• паркоместа,
• подъездные пролеты и так далее.

Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.

Когда нельзя отчуждать недвижимость

В силу разных обстоятельств на некоторые объекты налагается запрет на отчуждение. Речь идет об обременениях, самое жесткое из которых – арест.

Арестовать недвижимость может суд или судебный пристав. В этом случае ее нельзя продать, подарить или иным образом распорядиться до момента снятия ареста.

Остальные обременения хоть и запрещают отчуждать квартиры и землю, но лишь без согласия лица, в пользу которого наложены. При наличии согласия запрет снимается. К таким обременениям относится:

• ипотека;
• залог;
• нотариальное запрещение отчуждения имущества.

Любое из них регистрируется в Росреестре и отражается в ЕГРН.

Заключение

Отчуждение недвижимости – это общее определение юридических действий, направленных на переход права собственности на имущество к третьим лицам. В зависимости от характера действий оно может быть добровольным или принудительным, возмездным или безвозмездным.

Условно отчуждения можно разделить на две группы. К первой относятся сделки, по которым владелец сам передает право собственности. Вторая группа – решения компетентных органов, по которым недвижимость изымается.

Результат этих действий в любом случае подлежит регистрации в Росреестре и отражается в ЕГРН.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.