МОМЕНТ ПЕРЕХОДА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ К ЦЕССИОНАРИЮ ПО ДОГОВОРУ ЦЕССИИ
Е.А. РЫЖКОВСКАЯ
Относительно момента перехода права собственности на вещь к ее приобретателю по договору российское гражданское право исходит не из системы соглашения, а из системы передачи, связывая этот момент с моментом передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Это норма не может быть использована при определении момента перехода права требования к цессионарию, т.к. вещи и имущественные права являются разными видами имущества в системе объектов гражданских прав (ст. 128 ГК РФ).
В свое время в п. 11 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), доведенного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 , был сделан вывод о том, что "невыполнение первоначальным кредитором обязанностей, предусмотренных пунктом 2 статьи 385 ГК РФ, по общему правилу не влияет на возникновение у нового кредитора прав в отношении должника. К новому кредитору права (требования) по общему правилу переходят в момент совершения сделки уступки права (требования). Передача документов, удостоверяющих право и подтверждающих его действительность, производится на основании уже совершенной сделки".
Законодатель сегодня закрепил вышеуказанную позицию, выработанную судебной практикой, в п. 2 ст. 389.1 ГК РФ, где предусматривается, что требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное. Однако необходимо заметить, что выглядит не совсем логичным помещение нормы о моменте перехода требования к цессионарию в статью под названием "Права и обязанности цедента и цессионария". Представляется, что было бы целесообразнее посвятить такому вопросу отдельную статью. Ведь переход права требования является тем правовым результатом сделки цессии, к которому стремятся ее стороны, в силу чего важность правильного и точного определения этого момента очевидна.
В соответствии с п. 2 ст. 826 ГК РФ при уступке будущего денежного требования оно считается перешедшим к финансовому агенту после того, как возникло само право на получение с должника денежных средств, которые являются предметом уступки требования, предусмотренной договором. Если уступка денежного требования обусловлена определенным событием, она вступает в силу после наступления этого события. Дополнительного оформления уступки денежного требования в этих случаях не требуется.
В ст. 5 (b) Конвенции УНИДРУА о международном факторинге, принятой в Оттаве 28.05.1988 (Российская Федерация присоединилась к этой Конвенции - Федеральный закон от 5 мая 2014 г. N 86-ФЗ "О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА по международным факторинговым операциям"), установлено, что положение факторингового контракта, согласно которому будущие денежные требования предназначены для уступки финансовому агенту по мере их поступления, не требует заключения какого-либо нового акта об уступке требования .
В соответствии с п. 2 ст. 8 Конвенции Организации Объединенных Наций об уступке дебиторской задолженности в международной торговле, принятой Резолюцией Генеральной Ассамблеи ООН от 12 декабря 2001 года N 56/81 , в отсутствие договоренности об ином уступка одной или более статей будущей дебиторской задолженности имеет силу без необходимости совершения дополнительного акта передачи для уступки каждой дебиторской задолженности.
Вопрос о моменте перехода права требования от цедента к цессионарию по договору цессии неоднократно обсуждался в цивилистической литературе. Например, Л.А. Новоселова пишет: "Такой договор носит характер распорядительной сделки, не создает каких-либо обязательственных правоотношений между его участниками, поскольку преследуемая при его заключении цель - переход права - достигается непосредственно в момент его совершения . Той же позиции придерживается ряд других авторов . В другой работе Л.А. Новоселова отмечает, что право требования переходит к цессионарию, как правило, в момент оформления акта (сделки) уступки, причем момент перехода права может отстоять по времени от заключения договора, являющегося основанием передачи, но не может быть определен датой более ранней, чем дата заключения договора о передаче права требования . В.А. Белов считает, что договор цессии консенсуален и вступает в силу с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям, если стороны не договорились об ином. В.А. Белов при этом исходит из следующего (как представляется, справедливого) понимания реальности сделки: реальна сделка, которая считается совершенной в момент производства действий, составляющих ее содержание (в момент передачи вещи, выполнения работ, оказания услуг и пр.) . Не соответствующей действующему гражданскому законодательству представляется точка зрения О.А. Колесникова: "...момент перехода права должен определяться моментом, когда должник узнал или должен был узнать о передаче обязательственного права" . Нетрудно заметить, что в последней приведенной формулировке заложено противоречие: право переходит, когда должник узнает о переходе. Согласно п. 3 ст. 382 ГК РФ должник уведомляется об уже "состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу". В законодательствах стран немецкой правовой семьи (Германии, Австрии, Швейцарии) уведомление должника не влияет на момент перехода права требования к новому кредитору. Напротив, в странах романской правовой семьи (Франции, Италии), а также в греческом ГК этот вопрос решается противоположным образом .
Представляется, что обязательственный договор уступки требования может быть как консенсуальным, так и реальным. Эта точка зрения разделяется рядом ученых . Условие о моменте перехода права является условием договора, являющегося основанием для такого перехода, договора, порождающего обязательственное правоотношение между сторонами (основного договора), а не условием распорядительной сделки по передаче и принятию права требования (вспомогательной сделки) . Например, при заключении реального договора дарения имущественного права (требования) к третьему лицу исполнение сделки совпадает с моментом ее заключения, т.е. право переходит к цессионарию в момент заключения такого договора. При заключении консенсуального договора, из которого возникает обязанность передачи права (например, договора купли-продажи), оно переходит к цессионарию в момент совершения вспомогательной сделки по передаче и принятию требования, которая совершается в сроки, установленные основным договором, либо в сроки, предусмотренные ст. 314 ГК РФ. В силу диспозитивного характера нормы п. 2 ст. 389.1 ГК РФ стороны основного договора могут также привязать момент перехода права к определенному сроку, обусловленному событию, моменту оплаты, передачи документов, подтверждающих требование, моменту уведомления должника об уступке и пр. В последнем случае необходимости в совершении вспомогательной сделки по передаче права нет, и оно переходит к цессионарию в момент, определенный сторонами в договоре (или в момент наступления оговоренного условия). К примеру, положения п. 2 ст. 112 и п. 2 ст. 140 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" устанавливают, что условия договора купли-продажи прав требования должника, заключаемого в ходе процедур внешнего управления и конкурсного производства, должны предусматривать получение денежных средств за проданное право требования не позднее чем через тридцать дней (в конкурсном производстве - тридцать рабочих дней) с даты заключения договора купли-продажи, а также переход прав требования только после их полной оплаты. Такое требование законодательства о банкротстве продиктовано целями реального восстановления платежеспособности должника (на стадии внешнего управления), а также наиболее полного удовлетворения требований его конкурсных кредиторов (в процедуре конкурсного производства).
При рассмотрении конкретного дела Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал следующее.
Выводы судов трех инстанций о недействительности договора уступки являются ошибочными. Стороны поставили приобретение цессионарием спорного права требования и утрату его цедентом в зависимость от поступления полной суммы оплаты. Истолковав указанные положения этого договора, суды сочли, что переход прав от банка к обществу не состоялся, а неисполнение обществом обязательств по оплате в полном объеме влечет его недействительность.
Между тем названные условия договора уступки на его действительность не влияют, так как согласуются с принципом свободы договора (статья 421 Кодекса) и не противоречат параграфу 1 главы 24 Кодекса, который не содержит положений, исключающих возможность включения в договор, на основании которого совершается уступка прав, положений, обусловливающих момент перехода уступаемых прав от цедента к цессионарию исполнением последним своих обязанностей по оплате приобретаемого права. Таким образом, правовая позиция по данному делу предусматривает, что условие договора уступки права требования, предусматривающее переход права после его оплаты, не может являться основанием для признания этой сделки ничтожной . Изложенная позиция представляется логичной и обоснованной.
В другом деле Арбитражный суд Северо-Западного округа анализировал договор уступки, по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает на себя право требования цедента по договору поставки. Хотя и нет возможности увидеть подлинный текст договора цессии, из формулировок судебного акта можно предположить, что стороны заключили договор уступки (купли-продажи) права требования, в котором сливается в один документ обязательственная сделка - основание уступки и распорядительная - сам акт передачи права, определив момент перехода права к цессионарию в соответствии с п. 2 ст. 389.1 ГК РФ, т.е. привязав его к моменту заключения договора. Договор уступки определял, что право требования цедента передается цессионарию в том объеме, который существовал на момент заключения договора, что подтверждается реестром отгруженных накладных. Согласно договору уступки цедент обязан передать цессионарию в 10-дневный срок с момента полной оплаты уступаемого права требования все необходимые документы, удостоверяющие права (требования), а оплата уступаемого права должна быть произведена цессионарием в течение 10 дней с момента подписания договора.
Кассационная инстанция отказала цеденту во взыскании задолженности по договору уступки права требования, руководствуясь следующим. По своей правовой природе переход прав требования по возмездной сделке является продажей имущественных прав. В соответствии с ГК РФ его общие положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
Стороны предусмотрели в договоре предварительную оплату уступаемого права требования (такой вывод кассационной инстанции противоречит вышеприведенному выводу о том, что цедент передал требование цессионарию в момент заключения договора цессии). Согласно ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила статьи о встречном исполнении обязательства. Последствия неисполнения обязанности по предварительной оплате урегулированы нормами ГК РФ, которые исключают возможность ее принудительного истребования, поэтому требования цедента не основаны на законе.
Суд также посчитал, что первоначальный кредитор не выбыл из обязательственного правоотношения в момент заключения договора уступки, поскольку не передал цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права (требования), в том числе реестр отгруженных накладных и сами накладные, которые являются первичными бухгалтерскими документами, подтверждающими сумму задолженности по договору поставки, в связи с чем право требования к новому кредитору не перешло, а значит, отсутствуют основания для взыскания с цессионария платы за уступаемое право требования.
Приведенные выводы кассационной инстанции выглядят сомнительными в случае, если переход права требования действительно состоялся в момент заключения договора уступки, а условие о его оплате в кредит суд неверно квалифицировал как условие о предварительной оплате. Кроме того, отождествление исполнения цедентом обязанности по передаче цессионарию документов, подтверждающих уступленное требование, с моментом его перехода прямо противоречит действующему законодательству .
Обусловленность момента перехода требования к цессионарию моментом полной оплаты им требования с практической точки зрения весьма целесообразна для снижения рисков цедента, заключающихся в возможном банкротстве цессионария. Действительно, предположим, что A. (цедент) заключил с B. (цессионарий) договор, по которому право требования переходит к B. в момент заключения такого договора и подлежит оплате в течение 30 дней. До исполнения обязательств по оплате перешедшего требования B. (уже являющийся обладателем этого права) признан банкротом. В такой ситуации требование поступит в конкурсную массу банкрота, а A. встанет по общему правилу в третью очередь в реестре требований кредиторов B., и, скорее всего, не получит удовлетворения своих требований в конкурсном производстве. В то время как если бы такой договор цессии был сконструирован как консенсуальный, т.е. если бы стороны оговорили, что право требования цедент передаст только после полной его оплаты цессионарием, первоначальный кредитор был бы защищен в достаточной степени от рисков банкротства цессионария, т.к. по правилам ст. 328 ГК РФ в случае несостоятельности последнего и неоплаты по договору цессии цедент мог бы просто воспользоваться правом на отказ от исполнения договора цессии и минимизировал бы размер своих убытков.
То же замечание касается перехода будущего требования, которое в соответствии с п. 2 ст. 388.1 ГК РФ, если иное не установлено законом, переходит к цессионарию с момента его возникновения. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее. Так или иначе, согласно смыслу этой нормы будущее требование не возникает сразу у цессионария, а переходит к нему от цедента, а значит, на какое-то время (на 1 "юридическую секунду") сначала возникает у цедента. Причем норма не предусматривает обратного действия правового результата уступки: момент перехода права - момент его возникновения, не ранее. Более поздний момент перехода может быть установлен договором, более ранний - только законом. Но если закон не установил таких случаев, а цедент признан банкротом, должно ли требование перейти к цессионарию или должно быть аккумулировано в конкурсной массе? Действующее законодательство не позволяет, к сожалению, однозначно ответить на этот вопрос.
В заключение, соглашаясь с необходимостью обеспечения законодательством безопасности участников гражданско-правовых отношений, снижения для них различных видов рисков , можно привести следующие предложения для ведения договорной работы участников российского гражданского оборота. Представляется, что более целесообразно с точки зрения защиты интересов цедента в договоре цессии определять момент перехода права моментом полной оплаты требования цессионарием. Кроме того, для защиты прав цессионария важно предусматривать конкретные сроки передачи цедентом цессионарию документов, подтверждающих уступленное право, максимально приближенные к моменту перехода требования, т.к. эти документы снабжают требование доказательственной базой и возможностями реального осуществления. Обладание требованием без подтверждающих его документов не имеет смысла.
Список литературы
1. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2008. N 1.
2. Конвенция УНИДРУА о международном факторинге. URL: http://www.conventions.ru/view_base.php?id=1089 (дата обращения: 12.05.2016).
3. СПС "КонсультантПлюс".
4. Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М.: Статут, 2003.
5. Крашенинников Е.А. Основные вопросы уступки требования // Очерки по торговому праву: Сб. науч. тр. / Под ред. Е.А. Крашенинникова. Ярославль, 1999. Вып. 6.
6. Новоселова Л.А. Перемена лица в обязательстве // Гражданин и право. 2001. N 12.
7. Белов В.А. Сингулярное правопреемство в обязательстве. М.: Центр ЮрИнфоР, 2001.
8. Колесников О.А. О моменте перехода обязательственных прав на основании сделки // Арбитражная практика. Специальный выпуск "Уступка права требования (практика рассмотрения дел в арбитражных судах)". 2001.
9. Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права: В 2 т. / Пер. с нем. М.: Международные отношения, 1998. Том 2.
10. Годэмэ Е. Общая теория обязательств / Пер. с фр. И.Б. Новицкого. Юр. Издательство Министерства юстиции СССР. М., 1948.
11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2002. Книга первая: Общие положения. Автор гл. V - М.И. Брагинский.
12. Рыжковская Е.А. Правовая природа уступки требования // Российский юридический журнал. 2004. N 4 (44).
13. Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 16283/09 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2010. N 6.
14. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июня 2015 г. N Ф07-3502/15 по делу N А66-7492/2014 // СПС "КонсультантПлюс". Документ опубликован не был.
15. Жевняк О.В. Проблемы гражданско-правового обеспечения безопасного использования электронных средств платежа // Проблемы обеспечения безопасного развития современного общества: Сборник трудов IV Международной научно-практической конференции. Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, Институт экономики Уральского отделения РАН. 2014.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Дело № 11-5/2015
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Новошахтинский районный суд Ростовской области
В составе:
Председательствующего судьи Селицкой М.Ю.
При секретаре Стольной Ю.Н.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по частной жалобе Самсонова А.В. на определение мирового судьи судебного участка №..... Новошахтинского судебного районаРостовской области К.И.П. от..... о возвращении искового заявления Самсонова А.В. к ОАО СГ «МСК» о взыскании неустойки (пени) в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителя» по договору цессии,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Самсонов А.В. обратился к мировому судье с иском к ответчику ООО "Страховая группа МСК», в котором просил взыскать с последнего в свою пользу сумму неустойки (пени) в рамках Закона РФ «О защите прав потребителей» по договору цессии в размере..... руб. и штраф в размере 50% от удовлетворенных требований (неустойки).
Определением мирового судьи судебного участка №..... Новошахтинского судебного района Ростовской области от..... исковое заявление Самсонова А.В. к открытому акционерному обществу "Страховая группа МСК» о взыскании неустойки (пени) в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителя» по договору цессии, было возвращено в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. , в связи с его неподсудностью.
Самсонов А.В. не согласился с данным определением и подал частную жалобу, в которой просит отменить определение мирового судьи судебного участка №..... Новошахтинского судебного района Ростовской области от..... и обязать принять исковое заявление.
В обоснование своей жалобы указал, что он не согласен с выводами мирового судьи о том, что он приобрел право на получения со страховой компании ОАО СГ «МСК» суммы неустойки (пени) по страховому случаю от..... однако не стал участником правоотношений как страхователь транспортного средства, и поэтому данная сумма им не может быть взыскана со страховой компании в рамках Закона РФ «О защите прав потребителей» с применением положений Федерального закона «Об ОСАГО», поскольку в соответствии с положениями ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 24. Перемена лиц в обязательстве > § 1. Переход прав кредитора к другому лицу > 1. Общие положения > Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу" target="_blank">382 ГК РФ , право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Статьей установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В соответствии с п. 23 ст. 12 Федерального закона «Об ОСАГО» лицо, возместившее потерпевшему вред, причиненный в результате страхового случая, имеет право требования к страховщику, который застраховал гражданскую ответственность потерпевшего, в размере, определенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, в пределах выплаченной суммы. Реализация перешедшего права требования осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации с соблюдением положений настоящего Федерального закона. То есть законодательно закреплено потерпевшим уступать право требования иному лицу, причем данные правоотношения регулируются Федеральным законом «Об ОСАГО» который в соответствии с постановлением Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 № 17 подпадает под действие Закона РФ «О защите прав потребителей».
О П Р Е Д Е Л И Л:
Отменить определение мирового судьи судебного участка №..... Новошахтинского судебного района Ростовской области от..... о возвращении искового заявления Самсонова А.В. к ОАО СГ «МСК» о взыскании неустойки (пени) в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителя» по договору цессии, материал направить тому же мировому судье на стадию разрешения вопроса о принятии искового заявления к производству.
Между ООО "Регион" и Лободой В.В. был заключен договор цессии (уступки права требования), согласно которому к ней перешло право требования денежных средств в отношении застрахованного имущества по договору страхования, заключенному между ООО "Регион" и ОАО СК "РОСНО". В дальнейшем цессионарий обратился в суд за взысканием страхового возмещения. Суды первой и апелляционной инстанции требования удовлетворили, взыскав со страховщика, кроме прочего, еще и штраф 50% от присужденной суммы на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Судебная коллегии с решением о взыскании штрафа не согласилась. В определении ВС РФ от 03.12.2013 N 18-КГ13-110 со ссылкой на ст. 384 Гражданского кодекса РФ согласно которой если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, было указано, что поскольку предметом договора страхования являлось ТС, которое использовалось прежним кредитором для осуществления предпринимательской деятельности, а не для каких-либо нужд гражданина-потребителя, применение судом к спорным правоотношениям положений Закона РФ "О защите прав потребителей" является ошибочным.
Однако на следующий день, 04.12.2013, Президиум ВС РФ принял "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В пункте 10 был рассмотрен казус по которому суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований о компенсации морального вреда дольщику, приобретшего право требования к застройщику на основании договора цессии, цедентом по которому было юридическое лицо. Суд апелляционной инстанции решение в этой части отменил, требования удовлетворил. ВС РФ в обзоре при этом указал, что к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Наверное, более правильным будет первый подход, который соответствует принципу - нельзя передать прав больше чем имеешь сам, а по Закону РФ "О защите прав потребителей" у страхователя прав гораздо больше. В тоже время такой подход может существенно ограничить права потребителя заключившего договор цессии с дольщиком-юридическим лицом, что достаточно распространенная практика.
Думаю, в данном случае, Верховный Суд разделил простую цессию по которой к цессионарию перешло право требования денежных средств в отношении застрахованного имущества по договору страхования от договора уступки и перевода долга, который в основном и заключается долевом участии. Разница тут будет существенная.
При простой цессии, у цессионария возникает только право требования, страхователем по договору так и остается юридическое лицо. В случае же с переводом долга и уступке прав требования, юридическое лицо фактически выбывает из правоотношений, т.е. перестает быть стороной сделки, а на его место встает гражданин-потребитель. При таком подходе оба решения судов абсолютно справедливы. Но нам остается только гадать, было ли так на самом деле или просто между тройками коллегий ВС РФ и Президиумом есть несогласованность из-за отсутствия полноценной надзорной инстанции.
Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.
Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия - это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.
С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.
Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки . По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.
Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.
Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.
Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.
Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.
Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.
Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:
О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.
Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.
Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».
Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.
1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.
Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:
Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.
2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.
В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.
Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.
Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.
3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.
Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.
Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:
Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.
Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:
4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.
Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.
При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.
Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.
Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно . В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.
Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке:
Елена | 2015/12/01
у меня идет суд, приобрели квартиру у ген.подрядчика, продавец уведомил инвестора о переуступке, но за несколько месяцев до этого, инвестор продал наше квартиру третьему лицу, потом ее же передал застройщику, а те оформили на нее право собственности и перепродали родственникам. Я пока еще не уверена в исходе дела. А статья замечательная, только вот в моем то случае что делать?
admin | 2015/12/07
Здравствуйте Елена! Поскольку в вашем случае, скорее всего, имеет место нарушение условий договора одной из сторон, вы как добросовестная сторона договора имеете право на получение компенсации. Кроме того, поскольку дело находится на рассмотрении в суде, решение будет принято судом на основе доказательств и документов, имеющихся в материалах дела.
Марина | 2016/01/24
Мда……теперь и у меня сомнения в моей сделки. подала документы в росреестр….оформила квартиру в ипотеку и теперь сомневаюсь в том, что дом сдастся во время…..и сдастся ли….слухи пошли, что застройщик готовит документы на банкротство….страшно….что далать не знаю
/Н | 2016/02/07
Спасибо за статью, доступно для понимания… пробовала читать на другом сайте на эту тему, поняла что сильно хочу спать…
Ирина | 2016/07/05
Боже, если б все ньансы я знала раньше. У меня дду с ипотекой.строительство домов встало. Введут дома или нет, неизвестно. и теперь 15 лет платить ипотеку за воздух? Я просто не доживу до этого….. Теперь я понимаю, как страшно жить в России!
Анастасия | 2016/11/26
А как быть в таком случае? Мы хотим трехкомнатную квартиру обменять на две однушки. Позвонила баба, которая должна уже вот-вот получить ключи от сданного ЖСК, а нам предлагает обменяться по договору переуступки.. Не получится ли так, что мы оформим на нее нашу трешку, а она вместе с теми двумя квартирами еще и ипотеку на нас повесит???
Т.к. в статье сказано, что по этому договору переходят и права, и обязанности новому покупателю.
admin | 2016/12/09
Здравствуйте Анастасия! Перед проведением сделки вам необходимо детально ознакомиться со всеми документами на недвижимость, а также получить информацию о наличии каких-либо обременений в отношении данных объектов недвижимости. Что касается ипотеки, то по договору переуступки права требования ипотечные обязательства переданы быть не могут или могут быть переданы только с письменного согласия банка и стороны, принимающей обязательство.
Мария | 2017/11/02
Добрый день! Приобрела квартиру по договору цессии и в договоре есть следующий пункт: “Застройщик не имеет финансовых обязательств, возникших на основании настоящего Соглашения между цедентом и цессионарием. В случае отказа цессионария от приобретения прав требования на объект долевого строительства, расторгается настоящее Соглашение, а не Договор. Подскажите, пожалуйста, это означает, что в случае расторжения договора, я буду иметь дело с той фирмой, у которой приобретала квартиру, а не застройщиком?
admin | 2017/11/21
Здравствуйте Мария! Да, совершенно верно. Какие-либо претензии вы сможете предъявить уже непосредственно к фирме, у которой приобретаете недвижимость.
Светлана | 2017/11/21
Спасибо за полезную информацию! Собираюсь покупать квартиру в новостройке. Дом сдан, квартиры распроданы. Увидела вариант дешевле, чем у застройщика. Предлагают купить субподрядчики по договору переуступки. Схема такая: застройщик НИКП заключил ДДУ с инвестором ПроекИнвест, инвестор уступил право требования подрядчику МФС(входящему в группу компаний ДСК), тот -МФС уступил право требования ДСК, а ДСК уступил прово Вертикали. Так вот, Вертикаль и предлагает квартиру. Вот такая сложная цепочка. Может посоветуете как поступить в данном случае?! Спасибо!
admin | 2017/11/30
Здравствуйте Светлана! Покупка жилого помещения по договору переуступки права требования является законной сделкой, в полной мере соответствующей действующему законодательству. Если жилой дом сдан и введен в эксплуатацию, вы сможете без каких-либо опасений приобретать жилое помещение в собственность по договору переуступки права.
Ирина | 2017/12/12
Здравствуйте! Я купила нежилое помещение по договору цессии, был официально зарегистрирован и первоначальный ДДУ, и договор цессии и впоследствии право собственности. Сейчас регистрационные записи в ЕГРП у всех собственников по решению суда аннулированы. В моем случае мне нужно подавать иск к застройщику, или к продавцу-физ.лицу?
admin | 2017/12/26
Здравствуйте Ирина! В первую очередь, для точного ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с решением суда, а также основаниями, в связи с которыми записи из ЕГРП были аннулированы, а право собственности – прекращено. В вашей ситуации иск необходимо предъявлять непосредственно к стороне, нарушившей ваши права. Это может быть как и застройщик, так и сторона договора цессии, именно поэтому для точного установления всех обстоятельств необходим подробный анализ судебных материалов состоявшегося разбирательства.
Анастасия | 2018/02/24
Добрый день! Хотим купить квартиру по пернуступке, но у первого дольщика уже есть ает приема-передачи и ключи на руках. Застройщик готов его аннулировать, но нам немного страшновато, т. К. Не понятно, насколько это все законно и какие риски могут быть. Спасибо!
admin | 2018/03/03
Здравствуйте Анастасия! Покупка жилья по договору переуступки права требования допускается только до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Если вы доверяете застройщику и сторонам сделки, а также если акты приема-передачи квартиры (их оригиналы) будут аннулированы в вашем присутствии, вы можете согласиться на проведение данной сделки, однако, в любом случае, сделка заведомо совершаемая с нарушением требований закона не является по своей природе чистой и безопасной сделкой
Андрей | 2018/03/30
Спасибо за статью. А вот как быть если квартира по договору уступки продавалась несколько раз, то есть Подрядчик продал права другому юр. лицо а юр. лица квартиру покупает физ.лицо. Какими документами закрываются обязательства между Подрядчиком и юр. лицом? Акты сверки взаимозачета?
admin | 2018/04/16
Здравствуйте Андрей! В подтверждение отсутствия задолженности по договору сторонами могут быть представлены любые документы: например, могут быть представлены как акты сверки расчетов, так и справки об отсутствии задолженностей.
Галина Курнева | 2018/04/02
Договор долевого участия был оформлен между застройщиком и подрядчиком, дом сдан. После этого подрядчик заключает договор цессии с гражданином К., после этого гражданин К. заключает договор цессии с гражданином Г., сейчас гражданин Г. Заключил договор цессии со мной, договор отдали на госрегистрацию, кроме того,все предварительные договоры цессии проходили госрегистрацию. Вопрос: от кого и по какому документу я должна получить квартиру? Насколько я в курсе, право собственности на квартиру не оформлялось… Кто должен оформлять Акт приема передачи квартиры мне- застройщик? И как я могу быть уверена, что предыдущие обладатели права на квартиру его полностью оплатили и не реализовали?
admin | 2018/04/16
Здравствуйте Галина Курнева! Акт приема-передачи квартиры должен с вами подписываться застройщиком, поскольку в соответствии с договором цессии к участнику договора переходят все права и обязанности – то есть, к вам переходит право на приемку квартиры и получение ключей. Факт подписания договора цессии при наличии в нем соответствующих условий подтверждает отсутствие задолженностей по оплате квартиры. Для подтверждения отсутствия задолженности по оплате квартиры вы можете обратиться к застройщику или запросить необходимые документы у второй стороны по договору.
Светлана | 2018/09/20
Здравствуйте. Хочу приобрести квартиру в строящемся доме, по переуступке, при непосредственном участии застройщика (застройщик и будет подготавливать все необходимые документы для регистрации сделки)… Оплата через аккредитив в Сбербанке. На какие моменты необходимо обратить особое внимание, кроме тех, которые указаны в статье? Из неё я в основном поняла только то, что необходимо убедиться что квартира продавцом оплачена, и долгов за этот объект перед застройщиком нет.
В каком случае впоследствии сделка может быть аннулирована судом – как у некоторых комментаторов? Где можно найти типовой договор переуступки, что бы хотя бы примерно представлять, как он должен быть оформлен юридически грамотно?
admin | 2018/09/21
Светлана | 2018/10/28
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, у кого лучше риобрести квартиру в новостройке у инвестора или застройщика.
admin | 2018/11/07
Здравствуйте Светлана! В наибольшей степени интересам покупателя отвечает приобретение квартиры у застройщиков, поскольку в данном случае отношения между застройщиком и покупателем регулируются законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ и ФЗ «О защите прав потребителей», на основании которых покупатель имеет определенные гарантии по защите своих интересов в случае нарушения застройщиком условий действующего договора.
Елена | 2019/01/12
Здравствуйте,хочу у вас уточнить информацию если оформлен договор цессия..и его признает суд не действительным..кому остаётся права собственности на квартиру?(банкротство застройщика)
admin | 2019/01/28
Здравствуйте Елена! В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Окончательное решение о правах на жилое помещение после признания сделки недействительной будет принято судом с учетом всех обстоятельств дела.
Любовь | 2019/04/06
Добрый вечер! Возможно ли зарегистрировать в рег.палате Договор уступки (ДУПТ) оплаченный на 50%? Договор оформлялся в рассрочку на год, вторые 50% должна была оплатить через год, но за этот год стройка остановилась, в настоящее время фирма находится в стадии банкротства.
admin | 2019/04/21
Здравствуйте Любовь! Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ не запрещает регистрацию договоров уступки прав требований, в отношении которых отсутствует полная оплата. Таким образом, данное обстоятельство не является препятствием в государственной регистрации договора. Если в отношении застройщика возбуждено банкротное дело в Арбитражном суде, вам также необходимо обратиться к арбитражному управляющему с заявлением о вступлении в реестр требований кредиторов.
Светлана | 2019/07/01
Очень информативно, спасибо.
Но у меня дополнительно вопрос
Покупаю квартиру по переуступки …
Цена по ДДУ 1990 000
Цена по переуступке
2130 000
Дольщиком оплачена по ДДУ должна только в будущем, т.е. дольщиком не оплачена доля..в принципе. Каков порядок оформления?
Договор переуступки предлагают, а знающие юристы говорят что я должна составить договор перехода долга на сумму 1990 000 с дольщиком,оплатив как я понимаю на счёт затройщика
А остальные выплатить дольщик….
помогите пожалуйста
admin | 2019/07/16
Здравствуйте Светлана! В соответствии со ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. Таким образом, вам необходимо не только заключить договор переуступки прав требований, но и урегулировать вопрос расчетов по договору – например, путем заключения дополнительного соглашения о переводе долга, как вам и советовали ранее.
