Очень часто при покупке недвижимости или при желании что-то построить на участке граждане сталкиваются с таким понятием, как вид разрешенного пользования земельного участка. Многие даже часто путают его с что в корне неверно. Мы попробуем разобраться, какие же могут быть виды пользования земельными участками, что такое нецелевое использование земли и как можно переводить участок из одного вида пользования в другой.

Категории земель - какие они бывают?

Согласно законодательству, все земли разграничены на территориальные зоны. Их перечень, в частности, содержится в Земельном и Градостроительном кодексе РФ. Эти два нормативных акта определяют следующие категории территориальных зон:

Общественно-деловые;

Транспортных и инженерных инфраструктур;

Особо охраняемые территории;

Производственные;

Спецназначения;

Для сельскохозяйственных целей;

Рекреационные;

Для размещения военных объектов;

В то же время такое разграничение не подразумевает, что все земельные наделы, входящие в состав какой-либо категории земель, могут использоваться только согласно их первоначальному назначению. Это в первую очередь объясняется тем, что структура некоторых категорий земель неоднородна. Категории в свою очередь делятся на виды и подвиды. В некоторых случаях законодательство разрешает пользоваться земельными участками не по их целевому назначению, однако в составе той категории, в которой они находятся. Например, ЗК разрешает строить на сельскохозяйственных землях дачные домики.

Виды разрешенного пользования

Основные виды пользования;

Условно-разрешенные виды пользования;

Вспомогательные виды пользования (правда, они могут лишь дополнять основные и условно-разрешенные виды и осуществляться только вместе с ними).

То есть получается, что законодатель не дает определения каждому из этих видов и не конкретизирует условно-разрешенные виды. Основное различие между основными и условно-разрешенными видами состоит в том, что на второй необходимо получить разрешение. Такой документ выдается на основании которые проводятся согласно уставу муниципального образования. Вспомогательные и главные виды использования земельных участков выбираются собственниками самостоятельно, без каких-либо дополнительных согласований.

Кто выдает разрешение?

Как правило, большинство земель населенных пунктов перебывают в муниципальной или государственной собственности. Поэтому выбор вида разрешенного землепользования обычно подтверждается оформлением договора Изменить один вид разрешенного пользования на другой можно только на основании решения соответствующего органа, которое было принято с учетом градостроительного регламента и различных технических нормативов.

До принятия правил застройки и землепользования изменить вид разрешенного использования земельного участка можно только после принятия решения об этом главой местной администрации.

Информация о разрешенном виде использования земли должна предоставляться органами местного самоуправления, государственными структурами, муниципальными организациями бесплатно при выборе участка для строительства. Согласно ЗК, при проведении аукциона по продаже участков нужно обязательно указывать информацию о виде его разрешенного использования. Разрешенное пользование - это определенная правовая основа для возведения на земельном участке жилых или производственных зданий, проведения осушительных или оросительных работ и т. д. Между тем владелец или собственник должен производить пользование земельным участком в соответствии с его целевым назначением.

Как определяется разрешенное использование земли?

Важным также является вопрос о том, каким же образом происходит определение вида дозволенного использования участка земли. Во-первых, правовой режим участка зависит от категории земли в соответствии с зонированием территорий и законодательством. Во-вторых, если проанализировать нормы ЗК РФ, то можно сделать вывод, что принадлежность земли к той или иной категории зависит от ее целевого назначения.

Правила зонирования территорий

Зонирование территорий должно проводиться для земель населенных пунктов. В Градостроительном кодексе есть понятие градостроительного зонирования. Оно проводится на основании градостроительных регламентов. В результате такого разграничения определяется не только правовой режим земель, но и основания для создания и эксплуатации сооружений. В то же время не устанавливаются для лесного фонда, земель запаса, особо охраняемых участков, сельскохозяйственных угодий и т.д. Градостроительное зонирование происходит не только на землях населенных пунктов, но и на других категориях земель.

Из вышесказанного получается, что вид разрешенного использования земельного участка зависит также и от градостроительного зонирования. Особенно в тех случаях, когда предполагается реконструкция, строительство и эксплуатация объектов и сооружений (другими словами - застройка земель).

Как можно поменять вид пользования?

Как вы понимаете, изменить вид разрешенного пользования нелегко, но все же возможно. Для этого следует подготовить такие документы:

Заявление с просьбой о таком изменении (подается в местную администрацию);

Паспорт заявителя (копия);

На участок земли (договор аренды или свидетельство о собственности);

Документы на сооружения, которые находятся на участке (при наличии таковых);

Участка или иные документы на него;

Технические паспорта на здания, которые находятся на участке (если такие есть);

Если вы хотите использовать для строительства, то вы должны также подать:

Проект планируемого объекта;

Проект участка от планировочной организации;

Сведения о планируемом объекте (общая площадь, этажность, площадь застройки);

Согласие от владельцев или собственников соседних участков, которые граничат с вашим;

Согласие от других правообладателей этого земельного участка.

Сроки принятия решения

Все эти бумаги можно как подать лично, так и направить через почту. Про сдаче документов вы должны получить расписку. Если пакет документов подает представитель, то при себе у него должна быть доверенность. Решение про изменение разрешенного использования земельного участка может рассматриваться в администрации до 45 дней. За проведение такого изменения также придется заплатить. В каждом отдельном случае стоимость будет разной.

Получение разрешения на изменение вида использования земельного участка

После истечения срока рассмотрения вашей заявки вам выдадут либо решение главы администрации о разрешении сменить вид допустимого пользования, либо же письменный отказ в этом. Откажут вам в случае, если вы подали неверные документы, или же если будет установлено, что в результате изменения разрешенного вида пользования планируется нецелевое использование земельного участка. Если вам покажется, что отказ необоснован, вы всегда можете обжаловать постановление в суде. Если будет принято позитивное решение, то вы должны обратиться в государственный кадастр для внесения изменения в Единый реестр прав на недвижимое имущество.

Документы для Росреестра

Итак, в Росреестр подается:

Свидетельство о регистрации прав на участок;

Межевой план;

Решение главы администрации;

Кадастровый паспорт.

Данная инстанция рассматривает такой пакет документов до 20 дней. В результате всей этой процедуры вы должны получить выписку о земельном участке.

Подводим итог

Из вышеуказанного можно сделать вывод, что земельные участки могут менять виды разрешенного пользования, но вот категорию земли изменить практически нереально. В целом изменение правого режима земли базируется на таких принципах:

Вид разрешенного пользования может изменяться только в соответствии с градостроительным регламентом. Если же участок не отвечает нормам регламента, то изменить вид его использования можно только после приведения его в соответствие с видами дозволенного пользования, которые указаны в этом регламенте;

Запрещается фактическое изменение вида пользования участком до получения соответствующего решения администрации и внесения данных в Росреестр. При рассмотрении заявлений об изменении вида допустимого использования во внимание в первую очередь берется целевое назначение земельного участка;

Выбирать вспомогательные виды без выбора основного запрещено. Такой порядок не предусмотрен ни местными, ни федеральными актами.

Не забывайте также, что помимо непростой процедуры оформления изменения вида пользования участка, вам придется еще и заплатить за такое изменение.

На заметку

Если вы решаете приобрести земельный участок, то первым делом обращайте внимание на категорию и на разрешенное использование земельных участков. Ведь можно сразу поискать участок с необходимыми для вас видами пользования. К примеру, если вам нужна земля для фермерского хозяйства, а в свидетельстве о праве на земельный участок будет указано, что он предназначен для садоводства, то заниматься фермерством на таком участке не получится.

Еще сложнее будет, если вы захотите изменить категорию земельных угодий. Ведь для этого потребуется заключение экологической экспертизы, а также масса иных согласований. Более того, в некоторых случаях ЗК и другие нормативные акты содержат запрет на Поэтому если вы решите изменять категорию земли, приготовьтесь к серьезным трудностям. Поменять вид разрешенного использования земельного участка легче, однако и при таком запросе можно получить отказ, если местная администрация установит, что данное изменение будет противоречить закону или локальным актам.

Не редки случаи, когда у собственников или арендаторов земельных участков появляется необходимость провести процедуру изменения вида допустимого использования земельного ресурса. Однако граждане сразу сталкиваются с трудностями, так как не знают, где оформлять изменение ВРИ, куда подавать документы, что представляет собой смена ВРИ участка земли. Знайте, что нельзя путать понятия категория землепользования и вид разрешенного использования земельного участка.

После внедрения нового классификатора земельных участков в 2015 году вся территория земельного фонда распределена между 12 базовыми видами допустимого применения земли и 81 дополнительными видами, служащими для уточнения базовых ВРИ.

Запомните основные виды эксплуатации участков земли гражданами России и организациями:

• 1 вид, к которому относятся участки земли для сельскохозяйственной деятельности;
• 2 вид, территория участка при котором применяется для возведения капитального строения для индивидуального проживания граждан;
• 4 вид, который позволяет организовывать виды деятельности, которые предполагают получение прибыли;
• 6 вид, к которому законодатель отнес земли для обустраивания производственных процессов в пределах участков;
• 13 вид, к которому относятся несколько подвидов:
  • Занятие огороднической деятельностью по выращиванию культурных растений для личного пользования;
  • Ведение садоводческой деятельности;
  • Осуществление деятельности по содержанию личного подсобного хозяйства на участке земли.

Кроме базовых видов и дополнительных, которые более детально разграничивают участки земли по назначению, существуют и условно-разрешенные виды эксплуатации земельного ресурса.

Запомните, что отличие базовых ВРИ от условно-разрешенных заключается в том, что при базовых ВРИ собственник не должен получать дополнительных разрешений на целевое применение земельного участка. Чтобы применять земли по назначению со статусом условно-разрешенного участка земли, необходимо согласовать планируемую деятельность и получить соответствующее разрешение на ее осуществление в уполномоченных органах. В качестве таких разрешительных органов выступает администрация муниципального образования или иные уполномоченные органы исполнительной власти на местах.

Как изменить ВРИ земельного участка

Сразу отметьте, что сменить базовый ВРИ, разъясняющий или условно-допустимый можно различными методами.

При этом процедура в отношении каждого варианта, указанного выше, индивидуальна:

• Смена основного ВРИ. Учтите, что выбрать вид использования земельного участка может самостоятельно каждый собственник. Учтите только тот факт, что перечень ВРИ для конкретной территории существует в согласованном виде с администрацией, поэтому выбирать можно только из возможных ВРИ в соответствии с градостроительными нормами и схемами территориального планирования. Все эти нормы заранее согласовываются при проектировании плана генеральной застройки территории муниципального образования и прилегающих земель. Узнайте для начала, какие ВРИ разрешены в отношении указанного земельного участка, как части территории муниципалитета, затем выберите на свое усмотрение Вариант применения земли и произведите смену ВРИ с действующего на выбранный;
• Смена вспомогательного ВРИ участка земли. Процесс полностью аналогичен предыдущему с той разницей, что при выборе дополнительных ВРИ убедитесь, что они являются допустимыми в отношении конкретного участка и соответствуют базовому ВРИ. Например, если приобретаете участок земли для ИЖС, то дополнительно можете выбрать вспомогательный ВРИ для осуществления садоводческой деятельности. Однако, возводить здание все равно придется, вместо него все засадить яблонями не получится, так как основным ВРИ является ИЖС;
• Для детальной проработки данного вопроса обратитесь за помощью к профессиональным юристам, но учтите последовательность действий:
  • Составьте заявление с помощью специалистов;
  • Соберите необходимые бумаги и прикрепите их к заявлению;
  • В тексте заявления укажите следующие данные:
    • Номер участка и его адрес;
    • Личные и паспортные данные владельца или собственника;
    • Перечень налоговых или иных обременений на участок земли;
    • Перечислить действующие базовые и дополнительные ВРИ, которые разрешены для данной категории земли в конкретном муниципальном образовании с учетом нормативных документов земельного права по региону;
    • Детально опишите причины того, что потребовалось сменить ВРИ;
  • В течение месяца ожидайте ответ, если все разрешено в пользу заявителя, то отправляйтесь с документами и разрешением в Росреестр и регистрируйте все новые данные, получайте новый кадастровый паспорт с внесенными корректировками;
• Смена условно-разрешенного вида эксплуатации земельного участка предполагает, что необходимо заранее обратиться владельцу земли в администрацию поселения, чтобы узнать требование региональной земельной политики для смены ВРИ на условно-разрешенный:
  • Подготовьте бумаги, которые относятся к земельному участку, составьте заявление на смену ВРИ и привезите все в администрацию поселения;
  • В течение 2 недель принимается решение о рассмотрении заявления и в случае положительного решения администрация объявляет о проведении общественного процесса в СМИ и на официальном информационном портале администрации;
  • В назначенное время осуществляется процесс обсуждения смены ВРИ на условно-разрешенный вид в присутствии соседних владельцев участков, предпринимателей и собственников недвижимых объектов, которые располагаются удаленно, но имеют отношение к участку земли, который рассматривается на повестке слушаний. Указанные лица обладают правом аргументировано высказать мнение о смене ВРИ. Для того чтобы такой процесс прошел предсказуемо, переговорите заранее с соседями и придите к соглашению, чтобы на общественных слушаниях никаких неожиданных реакций соседей не было;
  • Комитет по земельным вопросам оформляет протокол проведения общественного диалога, затем материал передается главе администрации на рассмотрение и принятие решения. Только глава администрации окончательно визирует документ и определяет, разрешено или нет провести смену ВРИ.

Документы для смены вида разрешенного использования земельного участка

Полный перечень документов необходимо получить в администрации поселения, к которому относится участок земли и территория земли, на которой расположен участок. Документы необходимо подготовить с учетом категории землепользования, присвоенной участку, правоустанавливающие документы, на основании которых владелец является собственником или арендатором.

Базовая документация представляет собой следующий список:

• Удостоверение личности гражданина России;
• Если вместо собственника участка земли выступает его представитель или арендатор, то предоставьте доверенность, заверенную нотариально;
• Кадастровый паспорт на земельный участок;
• Оригинал и копию договора аренды, дополнительно составьте и подпишите с собственником земли согласие на смену ВРИ;
• Составьте заявление, учтите, что в тексте нужно указать просьбу о смене ВРИ. Это актуально в том случае, если нет необходимости изменять категорию земли;
• Документы на объект недвижимости и иные объекты, возведенные в пределах территории участка, на основании которых можно определить права собственника и фактического владельца земли;
• Если присутствуют права сособственников, то необходимо письменное согласие от каждого на смену ВРИ;
• Подготовьте и утвердите проект схематического расположения объектов на территории земли, обозначьте планировку схематически;
• Предоставьте выкопировку с изображением участка земли и располагающихся рядом территорий. Материал можно взять с кадастровой карты в интернете;
• Дополнительный перечень документов объявляется в качестве необходимого в индивидуальном порядке.

Знайте, что дополнительные документы могут быть востребованы администрацией не в отношении участка земли, а, например, может понадобиться выписка из ЕГРН, если на земле располагается объект недвижимости.

Обязательно убедитесь в том, что получили на руки кадастровую выписку о внесении изменений в отношении земли после смены ВРИ участка.

Для функционирования единой системы учета кадастровых изменений необходимо представить в уполномоченный орган следующие документы:

• Бумаги, доказывающие право собственности в отношении земельного участка конкретного гражданина или организации;
• Паспорт гражданина, составившего обращение;
• План осуществленного межевания территории участка земли;
• Положительное решение главы администрации поселения на смену ВРИ участка;
• Составьте заявление по образцу и на бланке, который предоставляется желающим в отделениях ЕГРН.

Заявление допустимо подать лично в отделениях Росреестра или через услуги информационного портала. На изготовление выписки чаще всего тратится более двух недель.

Сроки изменения вида разрешенного использования земельного участка

Изучите период принятия решения или оформления отказа с учетом допустимого срока рассмотрения заявления:

• Для органов местной исполнительной власти период принятия решения, включая время рассмотрения заявления, проведения слушания и принятия окончательного решения на уровне главы администрации, составляет 80 суток;
• Период принятия решения на уровне областных министерств и ведомств ограничен 17 рабочими днями;
• Для отправки документов между структурами и подразделениями нельзя тратить более 3 суток;
• Предельный срок назначается периодом в 4 месяца с момента подачи заявления.

Стоимость изменения вида разрешенного использования земельного участка

Чтобы сменить ВРИ участка земли на интересующий собственника, владелец потратит определенную сумму денег на процедуру. Знайте, что стоимость смены ВРИ участка формируется из нескольких составляющих, однако, основную роль играет разница между кадастровой стоимостью земли действующего ВРИ и предполагаемого вида допустимого применения земли.

Чаще всего написанное выше правило применяется для участков земли города Москвы и Московской области.

Учтите, что потратить деньги придется на подготовку или восстановление документации, если часть необходимых бумаг отсутствует.

Как выбрать вид разрешенного использования земельного участка

Чтобы выбрать ВРИ для конкретного участка земли, изучите градостроительный регламент и правила застройки территории, которые официально размещены на сайтах администрации поселения. Если документ в электронном виде не представлен на общественное обозрение в СМИ и на сайте администрации, то это является прямым нарушением, можете обратиться в администрацию с требованием предоставить сведения о правилах землепользования и застройки в пределах территории муниципального образования.

Если на сайте информацию найти получилось, обратите внимание на раздел, в котором содержится информация о градостроительных регламентах для территориальных зон. Именно в таком разделе существует информация о том, какие ВРИ допустимы для каждого участка в пределах территории муниципального образования.

Для начала найдите раздел с наглядными материалами и фотографиями участков, схемами, благодаря которым можете определить, к какой категории относится интересующий земельный участок, какие ВРИ в отношении территории, где расположен участок, действуют.

Перечень видов допустимого применения земли нужно сопоставлять с новым классификатором земель. Однако, учтите, что решения по целевому назначению земель, которые принимались до 2015 года не теряют юридическую силу. Учтите, что названия разрешенных вариантов применения земельных участков могут не совпадать, так как новый классификатор включает несколько новых терминов, которые ранее не употреблялись в земельном праве.

Обратите внимание, что в тексте градостроительного регламента обязательно указываются пределы максимально разрешенных размеров территории участка и минимальные площади территории, кроме этого, определяется на законодательном уровне допустимый процент для застройки от общей территории муниципалитета. При этом ограничения формируются индивидуально для каждого региона страны.

Зачем менять вид разрешенного использования земельного участка

Государственные органы распределили все территории и земли в их пределах по соответствующим категориям землепользования и видам разрешенной деятельности по эксплуатации земельных участков для того, чтобы все земли применялись строго по целевому назначению, а эффективность применения земельного ресурса страны выросла.

Существуют случаи, когда собственнику земли выгодно осуществить смену ВРИ участка, изучите их:

• Если есть возможность перевести землю из любого действующего ВРИ в категорию земель поселения, то потом перепродать такую землю выгодно;
• Применить собственную землю под оборудование производственного процесса для изготовления и реализации продукции;
• Возвести многоэтажное жилое помещение с последующей продажей жилья;
• На территории для сельскохозяйственной деятельности возвести множество жилых домов, сформировать поселение.

Применение участка земли не по его прямому назначению влечет наложение штрафа и ответных мер со стороны представителей государственных уполномоченных структур.

Поэтому необходимо осуществлять смену ВРИ до того, как начнете вести деятельность, несоответствующую заявленным целям.

Имейте в виду, суммы штрафов могут быть различны за нарушение целевого применения земли:

• 1% от стоимости земли по кадастровой оценке, при этом сумма не может быть меньше 1000 рублей. Такие штрафы применяются в случае нарушения использования приусадебных участков;
• 0,5% от кадастровой стоимости, при этом сумма не может быть менее 3000 рублей. Такие штрафы получают владельцы с\х земель, на которых не ведут сельскохозяйственную деятельность;
• 1,5% от стоимости земли по кадастровой оценке, но не менее 20.000 рублей. Такая мера применяется в случае отсутствия строительных работ на участке, который предусматривает ИЖС.

Отказ в смене вида разрешенного использования земельного участка

Сразу обратите внимание на то, что заявки на смену ВРИ, чаще всего, оставляют неудовлетворенными по разным причинам. Происходит так, потому что осуществлять корректировку информации в отношении каждого участка сложно, необходимо вносить изменения в генеральный план застройки территории муниципалитета, провести огромный объем работ по изменению схематического отображения участков земли в специальных документах. Такая работа обременительна для государственных органов, но отказать из-за этого сотрудники администрации не могут. Всегда подыскивают завуалированные причины отказа.

Строже всего дело обстоит с переводом с\х земель в иные виды допустимого эксплуатирования земельных участков.

Чтобы перевести с\х земли в иной ВРИ, необходимы следующие причины:

• Осуществлена консервация с\х земель;
• Территория относится к природоохранной зоне, территории присвоен статус особого объекта или земли переведены в ведение лесного или водного фонда;
• Граница муниципального образования расширяется за счет земель с\х назначения, автоматически переоформляя их в земли поселения;
• Если размещены на земле производственные мощности, при этом стоимость земли по кадастровой оценке не должна превышать среднюю кадастровую стоимость земли в регионе. При этом знайте, что перед тем, как разместить производство на с\х землях, обязательно проводится проверка на поиск соответствующей территории не с\х назначения. Если такая земля не найдена, только тогда происходит изменение ВРИ в отношении участка;
• Если с\х земли более не пригодны для использования по прямому назначению, при этом переведены в лесной фонд или в земли запаса;
• Если предусматривается возведение инфраструктурных объектов федерального или местного значения: дороги, ЛЭП, ж\д пути, газопровод, трубопровод и иные глобальные сооружения;
• В случае применения территории в федеральных целях для нужд страны;
• В случае обнаружения полезных ископаемых, для разработки которых проект утвердили на федеральном уровне;
• По причине расположения на территории социальных объектов, помещений здравоохранения, образования, культурного наследия страны.

, п. 2 ч. 3 ст. 30 ГрК РФ).

До принятия в установленном ГрК РФ порядке правил землепользования и застройки (применительно к Московской области и муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 01.07.2016 правила землепользования и застройки не утверждены, до 31.12.2017) решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (п. 3 ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ). Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.

Для изменения вида разрешенного использования земельных участков на примере городского поселения Чехов Чеховского муниципального района Московской области рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы и представьте их в администрацию по месту нахождения земельного участка

К ним относятся (п. 2.6 Административного регламента, утв. Постановлением администрации городского поселения Чехов Чеховского муниципального района Московской области от 16.08.2012 N 387/9-1):

1) заявление на имя главы местной администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя;

3) доверенность на право представлять интересы (при обращении представителя) с точным указанием полномочий и приложением копии паспорта;

4) копии правоустанавливающих документов на земельный участок;

5) схема расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), позволяющая однозначно определить его местоположение и расположение соседних земельных участков;

6) выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая основные характеристики указанного в обращении земельного участка;

7) заключение (согласование) арендодателя земельного участка по вопросу изменения вида разрешенного использования в случае, если земельный участок принадлежит заявителю на правах аренды (выдается арендодателем (собственником) земельного участка);

8) копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на здание (строение) или сооружение, расположенное на этом земельном участке, при его наличии;

9) утвержденный проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок.

Примечание. В зависимости от категории земельного участка указанный выше перечень документов может отличаться. Рекомендуем заранее ознакомиться с перечнем необходимых документов и формами их представления.

Документы можно представить лично (через представителя) или отправить по почте.

Вам или вашему представителю должна быть выдана (отправлена) расписка в получении документов с указанием даты и перечня принятых документов (п. 3.2.4 Регламента).

Срок рассмотрения документов составляет, как правило, не более 60 дней с учетом проведения публичных слушаний и 30 дней — при отсутствии необходимости в публичных слушаниях (п. 2.4 Регламента).

Как правило, эта услуга предоставляется бесплатно. Однако за изменение вида разрешенного использования земельного участка в пределах г. Москвы и Московской области на другой вид использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, предусмотрена плата, которая определяется законодательством г. Москвы и Московской области соответственно (ч. 1 ст. 22 Закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ; п. 1 Постановления Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57).

Шаг 2. Получите решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка

Для получения документов необходимо предъявить паспорт или доверенность при получении документов представителем (п. 3.7.7 Регламента).

Вам должны выдать решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка или письменный отказ в предоставлении услуги. Отказ можно обжаловать во внесудебном и в судебном порядке (разд. 5 Регламента).

Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Сведения о необходимости внесения изменений направляются в Росреестр местной администрацией (п. 3.6.3 Регламента; п. 2 ч. 1 ст. 32 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Шаг 3. Дождитесь внесения изменений в ЕГРН

Росреестр не позднее 15 рабочих дней с даты поступления сведений от местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка вносит соответствующие сведения в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия, о чем в течение следующих пяти дней правообладателю направляется уведомление по адресу электронной почты (если такие сведения имеются в ЕГРН или указаны в заявлении) либо почтовым отправлением в виде бумажного документа (ч. 1 , 5 ст. 34 Закона N 218-ФЗ; п. 4 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173).

В случае если в установленный срок изменения не были внесены в ЕГРН, вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений (ч. 1 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).

Разрешенное использование – это особенности земельных участков, которые определяют их правовой режим. В свою очередь, он должен соответствовать разграничению территорий. Правовым режимом будет являться уже утвержденный вид использования, а территориальная зона будет главным понятием ВРИ.

Другими словами, разграничение территорий – это выделение её части, которая имеет особенность – правовой режим. Границы такого использования определены законодательством РФ (ЗК РФ, Федеральные законы по налогам и сборам, лесное, водное законодательство и т. д.) и, если оно не противоречит основному законодательству РФ, то законами и нормативными актами субъектов РФ.

Пошаговая процедура изменения ВРИ земельного участка

Когда требуется получить решение на перевод в другую категорию, к примеру, под капитальную застройку жилыми объектами в определенной области, то здесь будет заниматься таким вопросом Инвестсовет при Губернаторе данной области.

Инвестору в таком случае необходимо:

1. Подать соответствующее ходатайство.
2. Сдать необходимый пакет документов.
3. После регистрации , в течение одного рабочего дня, документы уходят в областное министерство по инвестиционной политике.
4. В течение 14 дней такое министерство собирает заключения от исполнительной власти и задействованных компаний, министерства госимущества, министерства с/х, департамента градостроительного развития территорий области, местном органе самоуправления муниципалитета, Роспотребнадзоре РФ, и других структур, чтобы рассмотреть возможность такого перевода в другую категорию.
5. Затем, министерство приступает к подготовке проекта решения инвестсовета при Губернаторе определенной области и вносит прошение на рассмотрение.
6. По его рассмотрению , а также рассмотрению всех заключений, инвестсовет принимает соответствующее решение.

Необходимый пакет документов:

1. Заявление на изменение ВРИ.
2. Копия паспорта гражданина РФ.
3. Заверенные надлежащим образом копии правоустанавливающих документов на участок земли.
4. Согласие собственника участка на изменение ВРИ.
5. Заключение результатов проведения публичных слушаний (если их проведение обязательно).
6. Фотографии земельного участка.
7. Акты проверок муниципального земельного контроля (зависит от конкретной ситуации).
8. Иллюстрации границ участка со всеми прилегающими территориями.
9. Государственная экспертиза по охране природных ресурсов и экологии.

Сроки рассмотрения и принятия решения:

1. На стадии местных органов самоуправления: регламентированы определенным субъектом Федерации и местным самоуправлением. В подавляющем большинстве областей (субъектов РФ), срок рассмотрения заявления составляет до 80 рабочих дней – включая публичные слушания.
2. На стадии министерства областного имущества: 17 рабочих дней.
3. Пересылка пакета документов из одной структуры , в другую: 3 рабочих дня.
4. Максимальный срок рассмотрения составит до 4 месяцев.

Способы изменения ВРИ

Вопрос перевода с/х земель в земли поселений, ввиду нехватки земли под индивидуальное строительство стоит особенно остро. К тому же, стоимость данных категорий земель, значительно отличается.

Также, сегодня земельное законодательство РФ предусматривает возможность построить хорошее капитальное жилье, не беспокоясь о хлопотах .

Получить разрешение на строительство большого дома на сельскохозяйственной земле, с возможностью получить прописку и постоянно проживать в нем можно 2 способами:

• N172-ФЗ (03.12.2004 г.) – о переводе в другую категорию.
• N191-ФЗ (29.12.2004 г.) – о введении в действие ГрК РФ.

Внутри одной категории

Второй вариант наиболее распространен, он проще, но у него тоже имеется определенная процедура:

1. Изменить ВРИ земли можно , исходя из схем освоения территории муниципалитета, генпланов поселений, городов и градостроительным регламентом, при соблюдении технических регламентов.
2. Заявление об изменении ВРИ относят в орган самоуправления.
3. Требуется проведение публичных слушаний , где участниками будут граждане, проживающие в рамках территориальной и смежной зонах.
4. Существует требование обязательной публикации результатов указанных слушаний.
5. Комиссия по организации слушаний делает заключение и выносит рекомендации, на основании которых глава местного органа самоуправления принимает соответствующее решение.

При переводе участка из одной категории в другую

Имеется определенный список, регламентирующий возможность перевода из одной категории земельного надела, в другую:

1. Находящиеся в Федеральной собственности – решается Правительством Российской Федерации.
2. В собственности субъектов РФ – органом власти конкретного субъекта Российской Федерации.
3. Сельскохозяйственные земельные территории , находящиеся в собственности муниципалитетов – решается органом власти данного субъекта Российской Федерации.
4. Земли частных собственников / сельскохозяйственного направления – исполнительная власть конкретного субъекта РФ.
5. Земли иных назначений – местным органом самоуправления.

Основные виды разрешённого использования земельных участков

Исчерпывающий список всех ВРИ закреплен в классификаторе, который призван упорядочить и выделить наиболее значимые виды жизнедеятельности человека и общества на участках земли.

Зачастую, территориальная определенная зона включает ряд земельных участков и ВРИ на конкретный участок, что способствует развитию всей территории в целом. Кроме того, он определяет рыночную цену исходя из направления использования земли, отсюда и выходит размер налоговой ставки на неё.

Условно-разрешенные виды пользования

К основным данные ВРИ относиться не будут, но их введение градостроительный регламент допускает, только в границах определенной территории. Требуется дополнительное утверждение в комиссии по землепользованию муниципалитета. Также, необходимо проведение слушаний.

Вспомогательные виды пользования

Дополняют остальные ВРИ . Не являются преимущественными, могут существовать только совместно. Выбрать такие виды без основного будет незаконно. Например, направление земельного участка под гаражную застройку либо объекты инфраструктуры.

ВРИ земельных участков определяются классификатором. Он имеет свои отличия:

1. Всем ВРИ земельного участка присвоен свой код (обозначается числом). В содержании указывается список возможной деятельности, позволенной вести на конкретном участке, разрешенные к размещению объекты.
2. В содержании предусмотрены 12 обобщенных и 81 уточненный вид. Если дальнейшее развитие территории ещё не известно, устанавливают обобщенный без уточнений ВРИ. Если он установлен как основной, то в этом случае на участке можно заниматься всеми видами хозяйственной деятельности, главное, чтобы он был предусмотрен уточненным ВРИ.
3. Некоторые ВРИ описываются достаточно полно и развернуто. В классификаторе нет подразделения на условные, вспомогательные или основные ВРИ. Например, жилищное строительство допускает посадку и выращивание определенных сельскохозяйственных культур. Более того, для размещения линии ЛЭП, системы водопровода и похожих объектов, призванных обеспечивать жизнедеятельность человека, установление дополнительных или основных ВРИ не требуется.

Основные виды пользования

1. Сельскохозяйственное: выращивание лекарственных культур, звероводство, птицеводство, рыбоводство, питомники, обеспечение сельскохозяйственного производства и прочее.
2. Жилая застройка: среднеэтажная жилая застройка, передвижное жилье и т. д.
3. Использование объектов строительства: здравоохранение, религиозное использование, культурное развитие и прочее.
4. Предпринимательство: рынки, гостиничный сервис, банковская и страховая деятельность, сервис автотранспорта и т. д.
5. Рекреация: спортивная охота и рыбалка, поля для конных прогулок, пирсы для маломерных судов и т. п.
6. Производственная деятельность: энергетика, связь, тяжелая и легкая промышленность, нефтяная промышленность и т. д.
7. Транспорт: авто, железнодорожный транспорт и прочий.
8. Безопасность и оборона: охрана гос. границ Российской Федерации, деятельность в области исполнения наказаний и далее по списку.
9. Охрана и изучение природных объектов: охрана территорий природных объектов, курортный сервис, историческая деятельность.
10. Лесное использование: заготавливание лесного ресурса, древесины, лесной резерв.
11. Объекты на воде: общее пользование объектами на воде, гидротехнические конструкции.
12. Общее пользование территории: ритуальная деятельность, специальная, запас.

Для каких целей проводится процедура?

В постановлениях и приказах исполнительной власти о наделении участками, в договорах и других документах, где подтверждается получение права владения, всегда описывается категория, которая имеет свой ВРИ. Например, индивидуальная застройка и ведение сельского хозяйства и т. д.

Сегодня, зачастую приходится сталкиваться с переводом участков земли, предназначенных под садоводство – в дачный участок земли, так как на последних разрешено возведение здания с правом регистрации проживания в них, и многие владельцы коттеджей желают получить официальную прописку.

Нюансы проведения публичных слушаний

При отсутствии публичных слушаний

Целесообразность проведения таких слушаний при переводе земельных участков (например, для инвестора) решается комиссией по проектированию застройки (землепользования).

Кроме того, комиссия решает вопрос – насколько проведенные слушания отвечают реальному порядку вещей, и возможно ли обратить внимание на результаты проведения (заключение) данных слушаний. Утверждается главой администрации.

Если проведение публичных слушаний необходимо

Общие правила регламентирует ст. 39 Градостроительного Кодекса РФ и Устав муниципалитета:

1. Участниками слушаний могут быть только собственники земельных участков либо арендаторы расположенных в границах этой территории участков, где запрашивается разрешение.
2. Участники могут представлять свои замечания и предложения относительно предмета слушаний, что обязательно заносится в протокол данных слушаний.
3. Результаты проведенных слушаний подлежат обязательной публикации в сети интернет на официальном ресурсе муниципалитета.
4. Срок от начала сообщения участникам о проведении слушаний , и до опубликования заключения – не может составлять больше одного месяца.
5. При положительном решении комиссия представляет рекомендации, при отказе указывает причины такого решения. Указанные документы направляются главе администрации.
6. Лицо, заинтересованное в проведении публичных слушаний и получении решения , берет на себя все расходы, связанные с проведением такого слушания.

С целью понимания конкретных возможностей применения наделов владелец или арендатор должен учитывать классификацию видов допустимого применения участков (ВРИ).

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В материале рассмотрим особенности изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году, специфику, требуемые справки и законодательную базу вопроса.

Что нужно знать

Прежде чем приобретать или арендовать землю в долгосрочной перспективе, вам необходимо определиться, с какой целью вы ее будете использовать.

И только после этого приступать к поиску необходимого участка. Каждый владелец земли должен быть ознакомлен с допустимым использованием земли. Данный нюанс важен с точки зрения соблюдения законодательства.

Ведь, например, если у вас в собственности участок, предназначенный для постройки частного дома, вы не сможете построить на нем магазин или заниматься промышленной деятельностью.

Основные понятия

Земельный участок	Кусок земли с четко определенными границами, который имеет определенное целевое назначение
Допустимый вид эксплуатации земельного участка	Конкретная цель, с которой законодательно разрешено применять данный надел. Установление категории и вида допустимого использования применяется для указания постоянного метода эксплуатации участка
Сельскохозяйственные земли	Участки, состав грунта которых позволяет выращивать сельскохозяйственные культуры, и которые допускается использовать только с целью выращивания культур. На таких наделах запрещено строительство частных домов или занятие промышленной деятельностью

Какие они бывают

Иные акты, регулирующие данный вопрос:

• Земельный кодекс РФ;

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Разберемся, какие документы потребуются для оформления смены категории и вида земли, в какие инстанции можно обратиться, сколько времени это займет, а рассмотрим отдельные нюансы.

Перечень документов, которые понадобятся

Для того чтобы перевести земли из одной категории в иную в 2019 году понадобится обширный перечень документации и справок, подтверждающих право на владение участком, требуется также указать веские основания для смены ВРИ.

Бумаги подаются в местную администрацию, и сотрудники органа должны вынести вердикт на протяжении 2 месяцев.

После этого необходимо занести обновления в кадастр и получить обновленный .

Изменение вида разрешенного использования земельного участка арендатором или собственником проводится в соответствии с конкретным алгоритмом.

Список бумаг:

• паспорт гражданина РФ;
• выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, если заявление подается частным предпринимателем или организацией;
• правоустанавливающие бумаги на участок;
• и ситуационная схема, адресный план, благодаря которым можно точно установить контуры участка и его соотношение с соседними наделами;
• справки Формы КВ-1, КВ-2, КВ-3 и госкадастра недвижимого имущества;
• если заявку подает арендатор, тогда необходимо предоставить владельца участка на изменение вида допустимого применения;
• если есть строения на участке, потребуется на них предъявить документы;
• схема планировки территорий, в рамках которых располагается надел;
• в случае подачи заявки доверенным лицом необходимо предъявление его паспорта и нотариальной , подтверждающей его полномочия;
• стандартная форма заявления.

Порядок действий

Перед тем как начинать процедуру смены вида допустимого применения собственником надела, потребуется изначально выяснить возможность проведения процесса.

Для выяснения ВРИ можно обратиться за справкой о зонировании или выпиской из требований землепользования.

С этой целью вам необходимо будет подать заявку в местный орган власти по месту расположения земельного надела.

Эту справку может получить как владелец, так и арендатор. Выписка выдается на протяжении месяца с момента получения заявления.

В документе перечисляются главные, вспомогательные и условно-разрешенные типы эксплуатации земли.

Процедура в 2019 году предполагает следующие действия:

Нужно проанализировать схемы планирования площадей	Общие схемы поселения, требования к пользованию землей и строительству застроек, для понимания, возможно ли проведение данной процедуры
Подать заявку об изменении ВРИ	Справки и документацию в местный орган самоуправления
Принятие участия в публичных слушаниях в местной администрации	Для изменения вида допустимого использования. На слушания приглашаются жители или предприниматели, живущие или владеющие соседними участками, при этом каждый из них обладает правом голоса на голосовании. Они могут вносить предложения, поддержать или выступить против изменения вида ВРИ данного участка. Перед слушаниями рекомендуется переговорить с соседями и получить их поддержку, чтобы избежать неожиданностей во время голосования. После проведения слушаний специальная комиссия составляет решение и дает рекомендации
Протокол необходимо отправить в местную администрацию	Где должно быть принято финальное решение об изменения вида использования надела

В судебном порядке

В случае получения письменного отказа от главы администрации вы вправе обратиться в суд.

Вам необходимо предоставить вместе с исковым заявлением письменный отказ от администрации, а также веские основания для изменения ВРИ вашего участка.

Суд рассматривает каждый вопрос в индивидуальном порядке и выносит решение. На основании судебного решения вы можете изменить вид и категорию допустимого использования земли.

В досудебном порядке

Для того чтобы получить документацию с изменениями из государственного реестра, необходимо персонально или через интернет-портал обратиться в учреждение с заявкой на смену вида допустимой эксплуатации.

Можно осуществить изменение вида разрешенного использования земельного участка через Росреестр .

Важным нюансом является то, что при изменении вида использования земли также изменяется ее кадастровая цена, следовательно и сумма .

Обжалование результата возможно через обращение в комиссию по пересмотру кадастровой цены или посредством подачи .

Возникающие нюансы в Москве

В каждом регионе устанавливаются отдельные правила и требования к изменению вида разрешенного использования земли в 2019 году.

Так, для Москвы и Московского региона доступна подача заявлений для юридических лиц в электронной форме.

В Москве за процедуру смены вида допустимого использования земли на другой вид, предусматривающий возможность строительства или реконструкцию капитального строения, необходимо внести оплату.

Алгоритм смены ВРИ в Москве подразумевает следующие действия и нюансы:

Подача документации в местную администрацию	заявление на имя председателя администрации; паспорт заявителя; копии правоустанавливающей документации; схема земельного надела; выписка из ЕГРП и из государственного кадастра; выписка из налоговой службы ; фотографии участка
Получение решения касательно изменения ВРИ	В ответ на заявление должно быть предоставлено решение главы администрации об изменении вида использования или письменный отказ с указанием конкретной причины
Внесение изменений в госкадастр недвижимости по Москве	Для этого нужно обратиться в кадастровую палату или МФЦ по месту расположения участка.Необходимо предоставить: документ о государственной регистрации права собственности на земельный надел; решение председателя администрации; паспорт заявителя; нотариальная доверенность в случае подачи заявление представителем. В результате вы получите кадастровую справку об участке, которая содержит данные о новом виде допустимого применения надела
Затем необходимо внести данные в единый госреестр	И провести регистрацию права собственности

Тематические материалы:

Методы оптимизации численности персонала: четыре подхода

Кого кусают комары: критерии отбора жертв Каких людей больше всего кусают комары

Виды ядовитых опят и как их отличить от съедобных грибов Растут ли ложные опята на березе

Рассчитать дату родов: проверенные способы

Не хватает воздуха: причины трудностей с дыханием – кардиогенные, легочные, психогенные, иные

Поливитамины для женщин. Витамины для женщин. Лучшие витамины для женщин Хорошие и недорогие витамины для женщин

Предел функции: основные понятия и определения

Является ли множество а подмножеством в

Обновлено: 29.07.2019

103583

Если заметили ошибку, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter