В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается
Среди оснований прекращения следует выделить ряд специфических:
При наличии указанных оснований ОМСУ предварительно предупреждает собственника о необходимости устранить нарушения, в противном случае обращается в суд с требованием о прекращении права собственности. Помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачивается вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Судебная практика долго отсутствовала, соотношение со ст. 29 ЖК РФ, в последние годы появились примеры в т.ч. в Самарской области (Истцы комитеты по управлению имуществом районных адм, основание – разрушение).
Понятие государственных и муниципальных нужд, для которых изымается земельный участок, раскрывается в ст.49 ЗК РФ
Статья 32 ЖК РФ построена по аналогии с положениями ст. 239 ГК РФ, но специально помещена в ЖК РФ с целью отразить специфику изъятия жилых помещений.
Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Анализ положений ст. 32 ЖК РФ показывает ряд недостатков:
б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279-283 ГК РФ, статьи 9-11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);
в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10-11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений);
г) соблюдение предусмотренной частями 2-4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).
При этом исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;
д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;
е)если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (статья 47 ГПК РФ);
ж) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм части 3 статьи 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор;
з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ);
и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ, собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения);
к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу части 4 статьи 32 ЖК РФ только с согласия собственника;
л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
2) Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 статьи 32 ЖК РФ (правила изъятия для гос. и мун. нужд).
В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ.
Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 статьи 32 ЖК РФ, допускается только с согласия собственника.
п.22.Постановления № 14 Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Также не совсем ясна позиция законодателя в части прекращения права собственности в таком порядке только на многоквартирные дома. Кроме того, на основании чего будут предоставляться помещения нанимателям по договору социального найма, ведь общее решение собственников (в том числе публичных образований) о сносе дома приведет к прекращению их прав, но не является административным актом, на который указывается в ст. 86 ЖК РФ. Вероятно, собственники будут принимать решение о сносе только в случае, если они заинтересованы в земельном участке, что для многоквартирного дома мало вероятно, либо в состоянии самостоятельно осуществить строительство или реконструкцию
Прекращение права пользования при прекращении права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.
Прекращение права пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением.
В результате совершения сделок, особенности которых были рассмотрены в гл. 5 настоящего издания, прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.
Прекращение права пользования помимо воли собственника. Право собственности и право пользования жилым помещением может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).
ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:
Обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);
Отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);
Выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);
Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);
Реквизиция (ст. 242 ГК РФ);
Конфискация (ст. 243 ГК РФ);
Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).
При этом следует иметь в виду принципиальное положение ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Обращение взыскания на имущество по обязательствам. Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГК РФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд).
В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами. Обращение взыскания на имущество регулируется нормами ГПК РФ, Федеральным законом "О судебных приставах" от 21 июля 1997 г.*(236) и Федеральным законом "Об исполнительном производстве" от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ*(237).
На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст.ст. 447-449 ГК РФ.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Указанный порядок применятся не только при добровольном отчуждении жилого помещения, но и при обращении взыскания на него*(238).
Сделки, совершенные с нарушением правила п. 4 ст. 292 ГК РФ, ничтожны (ст. 168 ГК РФ). В то же время судебная практика исходит из того, что, с одной стороны, само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение имущества не является для суда достаточным подтверждением законности такой сделки. Критерием оценки ее действительности служит реальное соблюдение имущественных прав подопечного*(239). С другой стороны, отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на сделку не может рассматриваться как безусловное основание для признания таких сделок недействительными*(240).
Отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ). Порядок обеспечения жилыми помещениями лиц, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельного участка, определен ст. 32 ЖК РФ, которая устанавливает единственное основание, при котором у собственника может быть изъято жилое помещение, - изъятие для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором такое помещение находится.
Земельное законодательство устанавливает перечень случаев, когда допускается изъятие (в том числе путем выкупа) земельных участков. Согласно п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие допускается в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации; с размещением отдельных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (например, с размещением объектов использования атомной энергии, обороны и безопасности, федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, автомобильных дорог общего пользования и др.), а также с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Таким образом, презюмируется, что органы власти не могут произвольно устанавливать перечень таких случаев.
В то же время дополнительные случаи изъятия могут устанавливаться законами субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности (подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ).
Законодательство устанавливает два варианта изъятия жилого помещения:
1) жилое помещение у собственника выкупается полностью (при этом согласия собственника не требуется). Изъятие части жилого помещения путем его выкупа допускается только с согласия собственника такого помещения, т.е. в случае, если собственник своего согласия на выкуп части принадлежащего ему жилого помещения не даст, то его нельзя будет принудить к выкупу (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ);
2) по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Сторонами соглашения о выкупе жилого помещения являются собственник жилого помещения и публичное образование (Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование). В зависимости от того, для чьих нужд осуществляется выкуп, соответствующие выплаты будут осуществляться за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Указанное решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" как обременение права собственности на изымаемое жилое помещение, которое с истечением определенного срока может данное право прекратить. Регистрация осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя объекта недвижимости (п. 2 ст. 13 вышеназванного Закона). Уведомление правообладателя объекта недвижимости производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.
Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
С момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Таким образом, принятие решения об изъятии у собственника жилого помещения и последующая регистрация такого решения не ограничивают собственника в его правомочиях. Собственник также имеет право производить затраты на содержание жилого помещения, однако они должны быть необходимыми для его поддержания в состоянии, пригодном для использования, поскольку он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Выкуп жилого помещения. Он осуществляется на основании соглашения о выкупе, к которому, помимо правил об общих положениях о договорах (гл. 27-29 ГК РФ), применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли-продажи.
Часть 6 ст. 32 ЖК РФ устанавливает дополнительно два существенных условия такого соглашения: в нем должны быть определены выкупная цена жилого помещения и срок выкупа. Форма соглашения простая письменная.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В случае отсутствия соглашения между собственником жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления о выкупе жилого помещения указанными органами вопрос передается на разрешение суда.
ЖК РФ устанавливает пресекательный срок для такого иска. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка.
Часть 10 ст. 32 ЖК РФ устанавливает правила изъятия жилых помещений при признании многоквартирного дома аварийным. В этом случае собственники помещений в таком доме должны за свой счет осуществить снос дома. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию путем выкупа или предоставления иного жилого помещения каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. При этом годичный срок предупреждения об изъятии не применяется, т.е. орган местного самоуправления вправе выкупить такие помещения в любое время после принятия решения об изъятии земельного участка, но при соблюдении порядка такого выкупа.
Выкуп доли в общей собственности. Он регулируется по правилам ст. 252 ГК РФ, согласно которой участник долевой собственности имеет право на раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией, что влечет утрату собственником, которому она выплачена, права на долю в общем имуществе. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ). Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Под систематическим нарушением прав и интересов соседей понимаются не любые действия (нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание), а только такие, где объектом нарушения является жилое помещение: нарушения перепланировкой, переоборудованием, ремонтными работами, новым жилищным строительством, реконструкцией жилого помещения, препятствования в обеспечении жилья соседей коммунальными услугами. Это примерный перечень случаев, в связи с которыми может быть причинен такой вред жилому дому, квартире, комнате, который без соответствующего возмещения вреда их собственнику может отрицательно повлиять на содержание жилья.
Использование жилого помещения не по назначению, что запрещено, с очевидностью свидетельствует о бесхозяйственном обращении с ним.
Бесхозяйственное содержание жилого помещения - это бездействие собственника (собственников), нарушающее правила и нормы санитарного содержания, технической эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания людей, в частности, длительное невыполнение работ по его текущему и капитальному ремонту против нормативных сроков, несвоевременное принятие охранительных мер по ликвидации аварийного состояния жилого дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и сетей, переселению из угрожающих здоровью и жизни жилых помещений, отказ от принятия решения о способе управления кондоминиумом и его техническом обслуживании, систематические отказы от предложений собственников делать ремонт дома, использование жилого помещения под производственные и иные нежилые цели, ведущее к преждевременному износу конструкции жилого помещения и нарушению прав и интересов соседей, а также нарушение санитарных правил содержания помещения и придомового земельного участка, обслуживающего помещения, появление грызунов, систематическая невывозка бытового мусора и отходов, высокий уровень шумов от бойлерной, загрязнение территории проживающими и арендаторами и т.п.*(241)
Реквизиция (ст. 242 ГК РФ). В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция). Таким образом, цель изъятия (реквизиции) - не пресечь противоправное поведение собственника, а обеспечить безопасность граждан, спасти имущество или же уничтожить зараженных животных в случаях эпидемии, эпизоотии. Поэтому имущество изымается в административном порядке по решению государственных органов и без предварительного и равноценного возмещения его стоимости.
Реквизированное имущество переходит в собственность государства и передается определенным органам.
Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде.
Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества. Собственник вправе возвратить полученную за имущество компенсацию с учетом потерь от снижения ценности вещи при использовании ее во время реквизиции.
Конфискация (ст. 243 ГК РФ). В случаях, предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация). Конфискация имущества есть принудительное безвозмездное изъятие государством всего или части имущества, являющегося собственностью лица, совершившего уголовное преступление либо гражданское или административное правонарушение.
В качестве уголовного наказания конфискация в настоящее время не применяется в связи с утратой силы ст. 52 УК РФ.
В качестве меры гражданско-правовой ответственности конфискация может быть применена судом при определении последствий недействительных сделок (ст.ст. 169, 179 ГК РФ).
Согласно ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ).
Незаконная конфискация может быть обжалована в судебном порядке. При признании конфискации незаконной собственник может требовать, кроме возврата вещи, возмещения причиненных ему убытков.
Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать. Такое изъятие должно осуществляться в порядке ст. 238 ГК РФ, согласно которой если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. В случаях когда имущество не отчуждено собственником в указанные сроки, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.
Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику.
На практике такая ситуация встречается редко. В качестве примера можно привести возможность применения ст. 238 ГК РФ при нарушении требования ст. 8 Закона Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном образовании" от 14 июля 1992 г. N 3297-I (с изменениями)*(242), согласно которой граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования, вправе продавать, сдавать в аренду эти помещения и дома и совершать с ними иные сделки с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Наймодатель, в случаях, установленных гражданским кодексом, вправе расторгнуть договор найма. Однако, закон предусматривает для наймодателя только судебный порядок расторжения договора (п.2 ст.687 ГК).
Глава 5. Прекращение права собственности на жилое помещение.
Права собственности на жилое помещение могут быть прекращены добровольно в результате сделок: купли-продажи, мены, дарения и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Вслед за добровольным прекращением права собственности обычно граждане добровольно же прекращают пользоваться жилым помещением, как фактически, так и юридически, снимаясь с регистрационного учета по месту жительства. Исключением является заключение договора о передаче права собственности на жилое помещение с оставлением за продавцом или дарителем права пожизненного проживания в проданном или подаренном жилом помещении.
Право собственности может прекратиться также в силу объективных причин, например в результате стихийных действий, разрушения дома (его обвала) и т.п.
Конечно, в таких случаях гражданину в соответствии с п. 1 ст.37 ЖК РСФСР1 должно быть предоставлено другое жилище во внеочередном порядке, но при этом утрачивается право собственности на погибшее жилище и возникает право на предоставленное жилье.
Смерть собственника также прекращает его право собственности (что не влияет на права иных пользователей жилого помещения), но оно может перейти к наследникам покойного.
Принципиальные основы принудительного лишения права собственности на жилое помещение заложены в ст. 35 Конституции РФ: “никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения ”.
Пункт 3 ст. 212 ГК РФ предусматривает, что “особенности… прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом”.
Ранее приведенное положение Конституции РФ (ст.35) гласит о том, что принудительное изъятие жилья как предмета права собственности возможно не иначе как по судебному решению (приговору).
Решение выносит суд общей юрисдикции либо арбитражный суд, исходя из подведомственности дел по защите нарушенных или оспоренных прав (ст. 11 ГК РФ, ст. 10 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Третейский суд в отношении принудительного отчуждения права собственности на жилье решения принять не может так как его решения исполняются сторонами, в принципе, добровольно, а не принудительно (ст. 24 Временного положения о третейском суде для разрешения экономических споров). Приговор уголовного суда также может, содержать решение о принудительном изъятии находящегося в собственности гражданина жилого помещения - конфискации. В отношении юридических лиц конфискация не применима, так как субъектом уголовной ответственности могут быть только граждане.
Принудительное отчуждение жилого помещения для государственных нужд возможно лишь при условии обязательного предварительного и равноценного возмещения. Это положение распространяется как на граждан, так и на юридических лиц.
Согласно ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. Среди последних выделим и перечислим те, которые имеют отношение к жилью:
1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ).
2. Реквизиция (ст. 242 ГК РФ).
3. Конфискация (ст. 243 ГК РФ, ст. 52 и др. УК РФ).
4. Выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).
5. Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ).
6. Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).
7. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ).
5.1. по обязательствам собственника.
Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника реализуется на основании судебного решения в рамках исполнительного производства. Органами принудительного исполнения судебных решений являются судебные приставы-исполнители. До вынесения решения на находящееся в собственности спорное жилое помещение может быть наложен арест, который регистрируется в органах государственной регистрации прав собственности на жилые помещения.
После вынесения соответствующего судебного решения выдается исполнительный документ: в общегражданских судах выдается исполнительный лист; в арбитражных судах - приказ. На основании этих распорядительных документов жилье выставляется на публичные торги.
В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор купли-продажи жилья в порядке судебного решения может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Возмездное приобретение права собственности на жилое помещение.
Возмездное приобретение жилья в собственность, т. е. за плату, осуществляется путем: покупки по договору купли-продажи, выплаты полной суммы пая в ЖСК, мены (с применением правил о купле-продаже), ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания с иждивением, участием в долевом строительстве и других законных основаниях. Рассмотрим наиболее востребованные основания.
Договор купли-продажи жилых помещений. Бесспорно, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.
Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь), а для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.
Договор мены. С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилых помещений. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, например на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т. п. Имеется единственное исключение, когда передаются не права собственности (при совершении мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями), а в силу договора передается или возникает право хозяйственного ведения или право оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК РФ).
Выплата пая в ЖСК. Возникновение права собственности на жилье в ЖСК и жилищном кооперативе (ЖК) происходит в следующем порядке.
Член жилищного, жилищно-строительного кооператива или другие лица, имеющие право на паенакопления, при полной уплате ими паевого взноса за квартиру или иное помещение, передаваемое этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Время перехода права собственности на жилье в ЖК, ЖСК в этом случае определено моментом внесения полной суммы паенакопления. Вместе с тем по общему правилу момент возникновения права собственности на вновь создаваемое здание возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого момента создателю здания, т. е. кооперативу, принадлежит право собственности на использованные для его создания средства. После государственной регистрации здания его собственником становится кооператив. В момент полной выплаты кооперативу его членом пая право собственности на квартиру переходит от кооператива к его члену.
Рентный договор. ГК РФ устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. Данные отношения регламентируются гл. 33 Кодекса.
Участие в долевом строительстве. Заключение и исполнение договора участия в долевом строительстве также является возмездным основанием приобретения права собственности на жилое помещение.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого
строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости .
Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Участник долевого строительства вправе уступить свои права другим лицам по договору уступки права требования (цессии). После завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию правообладатель регистрирует право собственности на жилое помещение и становится его собственником.
В юридической практике известны и иные возмездные основания приобретения права собственности на жилое помещение (инвестиционный договор, аренда с правом выкупа, приобретение жилищного сертификата, уступка права требования и др.).
Безвозмездное приобретение права собственности на жилое помещение. Безвозмездное приобретение права собственности на жилое помещение осуществляется путем приватизации, в результате вступления в наследство, получения жилья в дар, приобретательной давности и др.
Приватизация государственного, муниципального жилья. Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда является Закон РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» .
Согласно ст. 1 данного Закона передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений осуществляется на добровольной основе. В приведенной норме выражен первый и основной принцип осуществления приватизации жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде - добровольность.
Принцип добровольности приватизации положен в основу всего законодательства, регулирующего передачу в собственность граждан жилых помещений. Он означает, что приватизация может осуществляться только исключительно на основании свободно выраженной воли субъектов приватизации - нанимателей жилых помещений, членов их семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилым помещением. Следовательно, ни государственные органы, ни собственники жилья или его владельцы, ни какие-либо другие лица не вправе принудить гражданина приватизировать занимаемое им и его семьей жилое помещение.
Вторым принципом приватизации жилых помещений является безвозмездность передачи квартир в собственность граждан, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Вместе с этим следует учитывать, что в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (ред. 28.02.2015) бесплатная приватизация жилых помещений с 1 марта 2016 г. прекращается.
Наряду с принципами добровольности и безвозмездности приватизации жилья закон устанавливает и принцип одноразовости бесплатной передачи муниципального и государственного жилья в собственность граждан. Заключается он в том, что гражданин имеет право только один раз приватизировать жилое помещение, занимаемое им в доме государственного или муниципального жилищного фонда, т. е. единожды реализовать свое субъективное право на приватизацию. Естественно, учитывая принцип добровольности, гражданин может никогда и не реализовывать свое право на приватизацию, оставаясь проживать в жилом помещении на основании договора найма.
Что касается возможности приватизации отдельных жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах, то здесь мнения различных ученых и практиков расходятся. Одни считают, что возможна приватизация лишь квартиры в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия членов их семей на приватизацию занимаемых ими комнат. Сторонники другой точки зрения считают возможной приватизацию отдельных жилых помещений, находящихся в данной коммунальной квартире.
В настоящее время не могут быть объектами приватизации три вида жилых помещений:
Правом на приватизацию жилья обладают наниматель, члены его семьи, а также лица, переставшие ими быть, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. К членам семьи нанимателя согласно ст. 31 ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя при совокупности двух фактов: совместное проживание с нанимателем жилого помещения и ведение общего хозяйства.
Если приватизация данного жилого помещения возможна, то для ее осуществления необходимо наличие согласия всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Отказ от участия в приватизации несовершеннолетних требует одобрения органами опеки и попечительства.
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым с местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданами, получающими жилое помещение в собственность в установленном порядке.
Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в ЕГРП учреждениями юстиции.
Вступление в наследство. Для приобретения жилого помещения в порядке наследования наследник должен сделать юридически значимое действие - принять наследство.
Принятие наследства может быть осуществлено одним из двух способов:
Принятие наследства любым из названных способов должно быть произведено в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
Подпись наследника на заявлении о принятии наследства должна быть засвидетельствована нотариально, за исключением случаев личной явки наследника к нотариусу. В этом случае нотариус устанавливает личность наследника и проверяет подлинность его подписи, о чем делает отметку на заявлении с указанием наименования документа, удостоверяющего личность, и реквизитов этого документа.
Получение жилья в дар. Как следует из ст. 572 ГК РФ, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.
Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими гражданами (родственниками, друзьями). Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов. Особенности договора дарения жилых помещений мы рассмотрим подробнее в соответствующей главе.
Предоставление жилого помещения в собственность сотрудникам некоторых федеральных органов исполнительной власти. Данное основание призвано гарантировать социальные права отдельных категорий служащих (сотрудников полиции, военнослужащих), нуждающихся в безвозмездном предоставлении жилого помещения в частную собственность.
По решению руководителя федерального органа исполнительной власти, в котором проходят службу сотрудники за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета, может быть предоставлено в собственность жилое помещение следующим лицам, имеющим право на единовременную социальную выплату:
Необходимо учитывать, что за вдовами (вдовцами) сотрудников, погибших (умерших) вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученных в связи с выполнением служебных обязанностей, либо вследствие заболевания, полученного в период прохождения службы в учреждениях и органах, право на предоставление жилых помещений в собственность сохраняется до повторного вступления в брак.
Законодательством предусматриваются и иные основания безвозмездного приобретения права частной собственности на жилые помещения. Например, такой институт, как приобретательная давность, рассматривался в общих положениях возникновения права собственности.
Прекращение права собственности на жилище. Право собственности на жилое помещение может быть прекращено добровольно в результате сделок: купли-продажи, мены, дарения и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, о чем уже говорилось в предыдущих параграфах.
Принципиальные основы принудительного лишения права собственности на жилое помещение заложены в ст. 35 Конституции РФ: «Никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».
Анализ положений ст. 235 ГК РФ позволяет сделать вывод о следующих основаниях принудительного изъятия у собственника жилого помещения:
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
В судебной практике имеются постановления о прекращении права собственности на основании ст. 293 ГК РФ. Так, в администрацию городского округа Ленинградской области поступило коллективное обращение жильцов квартир, являющихся соседними с указанной квартирой N. Согласно обращению граждан квартира N находится в антисанитарном состоянии, в соседние квартиры проникает и распространяется зловонный запах, досаждают клопы и мухи, что нарушает права и законные интересы соседей (нарушается право граждан на благоприятную среду обитания).
Из представленных в материалы дела документов и фототаблиц следует, что ответчик содержит принадлежащую ей квартиру в антисанитарном состоянии, не использует по назначению для проживания.
Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции требования администрации о продаже с публичных торгов жилого помещения удовлетворил. Право собственности на жилое помещение было прекращено, а сама однокомнатная квартира выставлена на публичные торги с выплатой К. вырученных от продажи денежных средств за вычетом расходов на исполнение настоящего решения суда См.: ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 283-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам некоторых федеральных органов исполнительной власти и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // РГ. 2013. № 3. 11 янв.
ВВЕДЕНИЕ
1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности
1.1 Понятие жилого помещения
1.2 Правовой режим жилых помещений
2. возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения
2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения
2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.
Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».
В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь - благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан.
Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.
Степень разработанности темы. Проблематика права собственности на жилые помещения в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и др.
Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова, С.В. Агапова и В.С. Пономарева. Однако, законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.
Основной целью настоящего исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.
Указанные цели предопределили следующие задачи:
1. рассмотреть понятие жилого помещения;
2. выделить правовой режим жилых помещений;
3. охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;
4. выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.
Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод - для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.
1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности
1.1 Понятие жилого помещения
Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.
Действующее федеральное законодательство не содержит определения жилого помещения. В то же время оно активно его использует. Нормы, а также другие вопросы, связанные с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.
Гражданский кодекс рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.
Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.
Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое помещение, - могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.
Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности - это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.
Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.
В нормативных правовых актах мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки - вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.
По существу жилые помещения являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):
1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).
Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).
Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ устанавливаются Правительством РФ. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям.
Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям.
1. представлять собой изолированное помещение.
Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.
Не может быть признано изолированным помещением часть комнаты или смежная комната. При этом, например, квартира может быть путем перепланировки разделена на несколько изолированных комнат в порядке установленном действующим законодательством (в соответствии с техническими и санитарными требованиями). Не являются изолированным помещение созданное в результате самостоятельной (не утвержденной) перепланировки жилья;
2. являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое), обладает признаком прочной связи с землей;
3. быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
1.2 Правовой режим жилых помещений
Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.
Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).
Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.
Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.
Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288). Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.
Нарушение предусмотренных законом положений надлежащего осуществления права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.
Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание «обстановки невозможности совместного проживания»), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.
Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму публичноправового вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе - граждан-собственников жилья.
Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.
Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.
Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.
Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.
Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Такое товарищество становится юридическим лицом - некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК РФ считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона, что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50 ГК РФ.
Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).
Кодекс признает за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством», что дает возможность считать это право обязательственным правом арендного типа. Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК РФ).
В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.
Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ), призванного, как известно, следить за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь собственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей ему недвижимостью.
2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАШЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕШЕНИЯ
2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения
Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.
Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:
первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);
производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего - по договору с ним).
К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:
создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);
при определенных условиях - самовольная постройка;
приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.
К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:
на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;
в порядке наследования после смерти гражданина;
в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;
в порядке приватизации жилых помещений.
Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц - несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам.
Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.
Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).
К числу первоначальных способов приобретения права собственности прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.
Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной регистрации (ст. 131 и ст. 219 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, также считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна. С 1 января 2005 г. указанный подход закреплен законодательно, поскольку в ст. 130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.
Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Порядок возникновения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйная недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.
Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет и бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК РФ можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо - владелец). Срок приобретательной давности недвижимости составляет 15 лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.
Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.
Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), т.е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.
При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах - купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.
При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.
Федеральным законом № 217-ФЗ в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение
В результате совершения сделок прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.
Право собственности может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).
Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:
обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);
отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);
выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);
изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);
реквизиция (ст. 242 ГК РФ);
конфискация (ст. 243 ГК РФ);
изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).
При этом следует иметь в виду принципиальное положение ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГК РФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд).
В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.
На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог, целесообразно сделать следующие краткие выводы.
Жилым признают помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.
Право собственности на жилое помещение- это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).
Владение - это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.
Пользование - это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.
В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жи-лом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Распоряжение - это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.
Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.
Объект права собственности на жилое помещение - это помещение, предназначенное для постоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т.д.).
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).
Жилое помещение может находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Права всех собственников жилых помещений защищаются равным способом.
Традиционно способы возникновения права собственности делятся на две группы: первоначальные и производные.
Первоначальные способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К данной группе относятся: строительство жилого дома, право собственности, на которое возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ); приобретение права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ); приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ); приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи (ст. 302 ГК РФ).
В некоторых случаях может быть признано право собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).
Производные способы - те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому.
К данной группе относятся: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты; наследование жилых помещений по закону и по завещанию; приватизация жилых помещений; внесение полной суммы паевого взноса в ЖСК; реорганизация юридического лица, в результате которой имущество
перешло к его правопреемникам, и др.
Прекращение права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.
Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ); выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ); изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета. - 25.12.1993. - № 237.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2008). // Российская газета. - 30.07.2008. - № 160.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. // Российская газета. - 30.10.2001. - № 211-212.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 13.05.2008). // Российская газета. - 17.05.2008. - № 4662.
Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики». // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. Ст. 99.
Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 233 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть I). Ст. 43.
Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». // Российская газета. - 18.06.2008. - № 4685.
Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореферат. - М., 2003.
Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Юристъ, 2006.
Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. - М.: БЕК, 2005.
Зырянов А.И. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. // Актуальные проблемы защиты гражданских прав: Материалы научно-практической конференции. - Коломна: Коломенский филиал Московской академии экономики и права, 2005.
Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ. // Хозяйство и право. - 2005. - № 6.
Кичихин А.Н., Морткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. - М., 2007.
