ИЗЛИШКИ ЗЕМЛИ ПО «ДАЧНОЙ АМНИСТИИ»
«Дачная амнистия» - это общеизвестное название в народе получил федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Дачная амнистия позволяет оформлять документы и регистрировать права собственности на объекты загородной недвижимости (земельный участок, дом, дача, другие постройки) по упрощенной схеме.
Также дачная амнистия позволяет узаконить фактическую площадь земельного участка, если она превышает площадь, оформленную документально при выделении земли. Дачная амнистия позволит бесплатно узаконить несанкционированно добавленную к участку землю и оформить регистрацию права на весь участок целиком по фактически занимаемой площади. В противном случае землю, сверх документально оформленного участка, можно получить в собственность только выкупив ее.
Граждане, имеющие правоустанавливающие документы на свои земельные участки, часто сталкиваются с проблемой несоответствия реальной площади земельного участка с площадью указанной в правоустанавливающих документах, к которым законом отнесены:
- акт о предоставлении гражданину данного земельного участка (решение райисполкома или постановление администрации).
- свидетельство о праве гражданина на земельный участок.
- выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления (для села).
Встречаются такие случаи не редко, т.к. зачастую правоустанавливающие документы на землю выдавались без реального обмера земельного участка. Кроме того, землевладельцы в основной массе имеют склонность «присоединять» к своему участку близлежащие территории. Все это приводит к несовпадению фактической и декларированной площади земельных участков. До введения в действие закона о так называемой «дачной амнистии» противоречия эти разрешались, как правило, только в судебном порядке. Сейчас эта процедура значительно упростилась. В настоящее время кадастровый учет такого участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании.
Таким образом, правообладатели земельных участков предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства, получили возможность зарегистрировать свое право на фактически занимаемый земельный участок. Для этого необходимо отмежевать земельный участок, поставить его на кадастровый учет и провести государственную регистрацию своего права в Управлении Федеральной регистрационной службы. При этом площадь излишков не должна превышать минимальный размер земельного участка, предоставляемого для данного вида землепользования. Так размер участка для ИЖС может превышать указанную в правоустанавливающих документах на 3 сотки, садоводство и ведение личного подсобного хозяйства подразумевает возможность оформления излишка размером 4 сотки, дачное строительство 5 соток и т.д.
Например: Иванов имеет свидетельство о праве собственности на земельный участок для ИЖС площадью 1200 кв.м. (12 соток). При межевании было установлено, что фактическая площадь земельного участка составляет 1470 кв.м., т.е. превышение составляет 2,7 сотки или 270 кв.м. Это превышение меньше минимально допустимого (300 кв.м.) размера земельных участков предоставляемых для ИЖС. Поэтому Иванов ставит участок на кадастровый учет, получает кадастровый паспорт на участок и подает его вместе со свидетельством о праве собственности на землю на государственную регистрацию права, после чего получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 1470 кв.м. или 14,7 соток.
Следует обратить внимание на то, что дачная амнистия не поможет, если до увеличения участка на нем были проведены кадастровые работы, границы участка до его увеличения установлены на местности о чем выдавался кадастровый паспорт. И в этом случае тоже бесплатно задокументировать увеличенную площадь не получится. Так же бесплатное увеличение земельного участка по дачной амнистии не пройдет, если участок прирос землями, например, лесного фонда. Есть категории земли (водоохранные ЗОНЫ, заповедники, памятники природы и т.д.), которые принципиально по закону не могут находиться в частной собственности. Оформлять пользование землей в таком случае можно только арендой с определенными условиями.
Законодательство наше изменчиво и, пока есть возможность воспользоваться «дачной амнистией» ее лучше не упускать.
Суть проблемы
Администрация Лаговского сельского Совета в 1993 году предоставила земельный участок площадью 1000 кв.м. под строительство индивидуального жилого дома.
В 1996 году я получил розовое "Свидетельство на право собственности на землю" общей площадью 1000 кв. м. для ИЖС без геодезической привязки к местности (межевание участка не проводилось).
После всех строительных работ и строительства заборов на моем и сосед-них участках, было проведено специализированной организацией межевание, указанного выше земельного участка, по результатам которого было уста-новлено, что фактическая площадь земельного участка составила 1240 кв. м.
По итогам межевания проведено документальное согласование границ моего участка, с фактической площадью 1240 кв.м., с соседями и с Администрацией Лаговского сельского Совета.
Закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 года гарантирует оформление "излишек" в частную собственность, поскольку «излишек» меньше предельного минимального размера, установленного в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления (согласно "Решению Совета депутатов Подольского района МО от 25.06.2004г. № 9/3-ПС минимальный размер земельного участка для ИЖС – 600 кв.м.).
Однако, консультант "Кадастровой палаты" города Подольска утверждает, что "Кадастровая палата" откажет в регистрации участка в 1240 кв.м., поскольку "излишки" больше чем 10% от первоначальной площади, указанной в "Свидетельстве...".
Вопрос? Кто прав – Закон № 93-ФЗ или Консультант «Кадастровой палаты»? Другими словами - нахожусь я в правовом поле Закона № 93-ФЗ или мои претензии на оформление «излишек» не обоснованы?
С уважением! Р.Я.Захаркин
Ответ Юриста:
Здравствуйте, в данном случае все зависит от того, соответствует ли ваш земельный участок закону "о дачной амнистии"? Таким образом, если участок земли: - предоставлен до введения в действие Земельного кодекса, то есть до 31 октября 2001 года;
- предоставлен либо на праве собственности, либо на праве пожизненного наследуемого владения, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо в правоустанавливающем или правоудостоверяющем документе не указано право, на котором предоставлен земельный участок или невозможно определить вид этого права;
- предназначен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, то вы можете оформить указанные излишки в собственность, если площадь не будет превышать нормы, установленный законом.
Для этого необходимо знать земля какого назначения вам выдана?
Однако, если дачная амнистия не применима, то согласно законодательству «прибавить» к имеющемуся участку можно не более 10% излишек от площади. Остальную землю можно взять в аренду государства либо выкупить.
Контекст
Продолжаем цикл публикаций о том, как с максимальной выгодой и минимальными затратами времени и денег воспользоваться правилами упрощенного оформления в собственность загородных участков и построек.
Сколько можно "прибавить"?
Нередко на практике оказывается, что фактические границы и площадь участка отличаются от тех, что указаны в "старых" документах о предоставлении земли. Причина в том, что раньше выделение участков происходило едва ли не на глазок, без точных замеров, - поясняют специалисты. Да и сами дачники часто по взаимному согласию передвигали заборы, присоединяли "кусочки" земли от ближайшего пустыря, дороги и т.п. В итоге - типичная история, когда в свидетельстве о праве на землю значатся стандартные 6 соток, а на самом деле хозяин долгие годы открыто владеет и пользуется, скажем, 7 или 8 сотками. Как узаконить такой "обновленный" участок?
Прежде всего, имейте в виду: бесплатно оформить в собственность «лишние» сотки можно лишь в том случае, если в государственном кадастре недвижимости не содержится точных данных о границах вашего земельного участка. Как правило, такая ситуация имеет место, если не проводилось межевание участка (именно по итогам этой процедуры вносятся точные сведения о местоположении границ). Соответственно, воспользоваться выгодными нормами упрощенного оформления могут в первую очередь большинство землевладельцев, получавших свои дачи в советское время (либо их наследники). Также удача, скорее всего, улыбнется тем, кто приобретал участки в 90-е годы до введения в действие Земельного кодекса РФ (напомним, он вступил в силу 30 октября 2001 года).
Алгоритм действий достаточно прост. Вы заказываете кадастровому инженеру составление межевого плана. В ходе такой работы происходит определение, установление на местности и документирование точных границ участка, а также уточнение его площади. Затем обращаетесь в орган кадастрового учета (кадастровую палату) по месту нахождения участка. Предъявляете межевой план и заявление: "Прошу внести в государственный кадастр недвижимости уточненные сведения о местоположении границ и площади земельного участка". На всякий случай можете также указать в заявлении ссылку на нормативный акт: часть 7 статьи 45 федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
На заметку
Обратите внимание на два важных нюанса, которые могут осложнить узаконивание "лишних" соток.
1. Бесплатное оформление в собственность увеличенной площади участка допускается, только если "дополнительная" часть не превышает, как сказано в законе, "предельного минимального размера участка, установленного… для земель соответствующего целевого назначения" (пункт 1 части 5 статьи 27 закона "О государственном кадастре недвижимости").
Поясним: для дачного строительства, к примеру, в большинстве регионов установлен стандартный (он же минимальный) размер участка 6 соток. Соответственно, бесплатно можно легализовать не больше 6 "лишних" соток. Под участки для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) где-то выделяется минимум 2, где-то - 3 сотки. Исходя из этого, если ваш участок предназначен для ИЖС, то бесплатно можно «прибавить» не больше 2 (3) дополнительных соток, находящихся в фактическом пользовании.
Минимальные размеры участков различного назначения устанавливаются региональными законами, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса РФ). Если в каком-либо регионе (населенном пункте) такие акты отсутствуют, то бесплатно присоединить к участку в порядке уточнения границ разрешается не более 10 процентов его площади, указанной в документах о предоставлении участка (пункт 1 части 5 статьи 27 закона о кадастре).
2. По правилам, при подготовке межевого плана кадастровый инженер обязан обосновать увеличение площади участка по сравнению с первоначальными данными о ней по "старым" документам. Подсказки о том, как это сделать, содержатся в части 9 статьи 38 закона о кадастре. Цитируем: "При уточнении границ участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные… документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка".
Больная тема: какие земли нельзя приватизировать
Перед тем, как приступать к оформлению участка (или тех самых "дополнительных" соток), стоит сразу сориентироваться: а позволяет ли закон в принципе получить в частную собственность эту землю? Ориентировкой послужит статья 37 Земельного кодекса РФ "Ограничения оборотоспособности земельных участков". В этой статье перечислены основные категории земельных участков, которые не подлежат передаче в собственность граждан.
К ним, в частности, относятся участки :
- в пределах особо охраняемых природных территорий;
- из состава земель лесного фонда;
- в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- предоставленные для нужд организаций транспорта, связи;
- расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
- расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Также запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, и участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
На практике наиболее часто встречаются случаи, когда граждане «прихватывают» земли лесного фонда, примыкающие к их участкам. Оформить в собственность эти сотки закон не позволяет, как бы долго они не находились в фактическом пользовании дачников. В то же время имейте в виду, что согласно статье 71 Лесного кодекса РФ лесные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, могут предоставляться в аренду или безвозмездное срочное пользование граждан.
Бесхозный участок: легкая добыча или правовая ловушка?
На форумах в Интернете можно найти массу историй о том, как незадачливые дачники "приобрели" заброшенные бесхозные участки, а при попытке оформить их в собственность оказались у разбитого корыта. Ситуации, когда в садовом (дачном) товариществе, кооперативе либо среди участков для ИЖС красуется огород, заросший бурьяном, без признаков посещения хозяевами, встречаются часто. Каковы шансы стать полноценным хозяином такой земли? Скажем прямо: невелики.
Если вам откажут в оформлении излишка, необходимо сразу же подавать иск в суд, так как в данном случае может быть противоречие, не соответствующее установленным нормам Федерального закона №221 «О государственном кадастре недвижимости». Далее нужно обратиться за помощью к представителям местной администрации с просьбой оформить полученный излишек в собственность.
Обязательно возьмите с собой ту документацию, которую выдала межевая фирма при проведении повторного вычисления размеров участка.
Этот порядок оформления может использоваться при покупке земли с аукциона, при оформлении земли из аренды в собственность, по наследству, при присоединении нового земельного участка к уже ранее оформленному, в процессе приватизации «излишков» сверх установленных нормативов и т.д. Если у вас имеется на руках свидетельство о праве собственности на землю, оформленное до 1992-1996 годов, то можно обойтись без повторного оформления земельного участка в собственность.
Вполне достаточно свидетельства о государственной регистрации права в Регистрационной палате.
Со временем незаконно занятых земель стало так много, что законодатель принял решение позволить гражданам оформить данные «прирезки», а тем, кто только мечтает увеличить площадь своих участков и устранить изломанность их границ, – сделать это официально и за небольшую плату.
д. В большей степени закон коснется земельных участков, полученных несколько десятков лет тому назад, когда единообразный учет земли не проводили и надлежащий контроль распределения земли на всей территории страны государственные органы не осуществляли.
Упрощенный порядок госрегистрации права собственности, известный в народе как «дачная амнистия», касается земли, предоставленной до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 30 октября 2001 года. И только участков, выделенных для следующих целей: - ведения личного подсобного, дачного хозяйства, - индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства. Нельзя оформить участок в собственность даже по «дачной амнистии», если он находится на землях, которые изъяты из коммерческого оборота.
Правда, пока не доказано иное.
В некоторых ситуациях есть возможность расширить земельный надел. Основным при этом является не фактическое применение прилегающих земель, а вопрос о юридическом оформлении этого факта.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Схеме, которая утверждена Федеральным законом № 93 и включает в себя следующее:
| Изначальный надел обязательно должен находиться в праве собственности граждан | Нужно иметь правоустанавливающую документацию (соглашение купли-продажи, свидетельство о наследстве и так далее) |
| Целевое использование земли | Обязательное соответствие наделам ИЖС, ЛПХ либо СНТ и ДНТ |
| Увеличение территории земли, которое принадлежит заявителю на правах собственности | Происходит на безвозмездной основе, иным и словами за деньги (сумма равняется 15% от кадастровой себестоимости участка) |
| По принятой дачной амнистии увеличение территории осуществляется на базе договора о перераспределении | Стороной договора является собственник или уполномоченное лицо муниципального органа |
Многие граждане, получившие в пользование участки еще во времена СССР, имеют документацию старой формы либо же они отсутствуют вовсе.
Основанием для данной разновидности расширения надела принято считать:
В такой ситуации допускается возможность проведения простого межевания, которое сможет увеличить надел до 10%, за счет забросанной черты надела в межевой плоскости.
Для каждой разновидности собственности предусматривается персональная процедура получения прав.
Единственное, что не подлежит поправок и предусмотрено российским законодательством – пакет документов.
По этой причине, выдвигаемые требования территориальных регистрирующих органов предоставить какие-либо дополнительные сведения считается незаконным.
Для оформления прав собственности на лишние сотки надела, следует обязательно обратиться в территориальное представительство Федеральной регистрационной службы.
Вне зависимости от собственности, российским законодательством утвержден определенный перечень документации.
Стандартный пакет включает в себя:
