Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.
В иных случаях земельный участок признается неделимым.
Слияние земельных участков может быть произведено, если они являются смежными, имеют одинаковое целевое назначение и при этом не превышаются предельные размеры земельных участков, установленные статьей 36 настоящего Кодекса, а также не нарушаются другие требования законодательства об охране и использовании земель.
Комментарий
1. Комментируемая статья предусматривает классификацию земельных участков на делимые и неделимые.
Делимый земельный участок может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, при условии, что после раздела не будут нарушаться градостроительные регламенты, природоохранные требования, противопожарные, санитарные, строительные и иные нормы и правила. В иных случаях земельный участок признается неделимым. Таким образом, критерием, позволяющим отнести земельный участок к делимому или неделимому, является возможность соблюдения после раздела указанных в комментируемой статье требований.
Общие положения о разделе недвижимого имущества содержатся в Законе о государственной регистрации недвижимого имущества. Согласно ст. 51 названного Закона раздел недви-
жимого имущества осуществляется на основании договора между сособственниками о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества либо решения о разделе недвижимого имущества на два или более объекта недвижимого имущества, принятого его собственником или судом. В результате раздела объекта недвижимого имущества определенного вида создаются два или более объекта недвижимого имущества того же вида.
Земельный участок, в отношении которого осуществлялось деление, считается прекратившим существование.
2. Слияние земельных участков может быть произведено при соблюдении следующих условий:
Земельные участки являются смежными;
Земельные участки имеют одинаковое целевое назначение (установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей);
В результате слияния не будут превышены предельные размеры земельных участков, установленные ст. 36 комментируемого Кодекса (см. комментарий к ст. 36);
Не нарушаются другие требования законодательства об охране и использовании земель.
Статья 53 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества предусматривает общие правила слияния недвижимого имущества, которое может осуществляться на основании договора между собственниками о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности либо на основании решения о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества, принятого их собственником или судом.
Слияние недвижимого имущества может осуществляться только в отношении объектов недвижимого имущества одного вида и непосредственно примыкающих друг к другу. В результате слияния двух или более объектов недвижимого имущества создается один объект недвижимого имущества того нее вида, а объединенные путем слияния объекты недвижимого имущества считаются прекратившими существование.
3. Порядок деления и слияния земельных участков, находящихся в собственности, определяется Инструкцией, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 х. Указанный порядок применим к делению (разделу) и слиянию земельных участков независимо от целей, для которых они передавались в собственность, наличия или отсутствия строений на них.
Делению, слиянию подлежат земельные участки, создание которых, возникновение (переход) права собственности на кото-рые зарегистрировано в установленном порядке.
Деление, слияние земельных участков предусматривает проведение организациями по землеустройству комплекса землеустроительных работ, направленных на формирование нового (новых) земельного (земельных) участка (участков).
Процедура деления, слияния земельных участков включает следующие стадии:
1) разработка проекта деления, слияния земельных участков и его согласование с заинтересованными субъектами;
2) установление в натуре (на местности) границ образованных в результате деления, слияния земельных участков;
3) государственная регистрация прекращения существования разделенных, объединенных земельных участков, создания вновь образованных в результате деления, слияния земельных участков.
Для выполнения работ по делению, слиянию земельных участков их собственники (заявители) обращаются в организацию по землеустройству по месту нахождения земельных участков с заявлением по установленной форме. Заявление подписывается всеми собственниками земельных участков, а также субъектами иных прав, ограничений (обременении) прав на них. Согласие обладателей иных прав, чем право собственности, ограничений (обременении) прав может быть выражено отдельным документом.
1 Инструкция о порядке деления (раздела), слияния земельных участков, находящихся в собственности: утв. постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 // НРПА. 2004. № 58. 8/10788; 2005. № 195. 8/13547; 2006. № 129. 8/14811; 2009. № 57. 8/20217.
Для рассмотрения заявления о разделе или слиянии земельных участков необходимы документы, перечисленные в п. 7 названной Инструкции:
документы, удостоверяющие права на делимые или объединяемые земельные участки;
договор между сособственниками земельного участка о его делении либо договор между собственниками земельных участков об их слиянии в один с образованием общей собственности, а также письменное согласие арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитутов и иных прав, ограничений (обременении) прав на делимые или объединяемые земельные участки;
при недостижении соглашения сособственниками делимого или собственниками объединяемых земельных участков, а также в случае отсутствия согласия субъектов иных прав, ограничений (обременении) - решение суда о делении или слиянии земельных участков;
земельно-кадастровый план делимого земельного участка или объединяемых земельных участков с предложениями (вариантами) прохождения линии раздела земельного участка;
копии технических паспортов капитальных строений, расположенных на делимых или объединяемых земельных участках;
документ о предварительном согласовании с территориальным органом архитектуры и градостроительства возможности деления, слияния земельных участков.
Юридические лица подают указанные документы самостоятельно, а в случае, когда заявителем является гражданин, часть из них запрашивается организацией по землеустройству ".
После проверки соответствия законодательству заявления и представленных документов организация по землеустройству заключает с заявителем договор подряда на выполнение работ по делению, слиянию земельных участков либо отказывает в
1 Перечень документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу организациями при совершении административных процедур по заявлениям граждан: утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 декабря 2005 г. № 1475 // НРПА. 2006. № 4. 5/16986; № 27. 5/18846; № 152. 5/22893; № 185. 5/24147; 2008. № 6. 5/26438; № 83. 5/27442, № 188. 5/28107.
заключении договора, если состав или содержание документов не соответствует законодательству.
В соответствии с вышеназванной Инструкцией при разработке проекта деления должны быть предусмотрены:
Возможность обеспечения для каждого из образованных в результате деления земельных участков подъездной дороги, проходов или установление сервитутов для организации доступа к соответствующим участкам;
Возможность обеспечения при необходимости прокладки сетей водоснабжения и канализации на образуемых в результате деления земельных участках, на которых находятся капитальные строения;
Возможность обеспечения собственникам капитальных строений, находящихся на образуемых в результате деления земельных участках, отдельного входа в принадлежащие им строе? ния;
Установление границ, образуемых в результате деления земельных участков на расстоянии не менее 3 м от отдельно стоящего жилого дома (садового, дачного домика) или стены другого капитального строения, не менее 1 м - от хозяйственных построек, не менее 3 м - от плодовых и декоративных деревьев, не менее 1 м - от кустарников.
Площадь образуемых в результате деления земельных участков, занятых капитальными строениями производственного назначения, устанавливается согласно градостроительной документации.
При делении земельных участков линия раздела не должна проходить по неделимым капитальным строениям, а к каждому вновь образуемому в результате раздела земельному участку должен быть обеспечен доступ. Однако если собственники земельных участков изъявляют желание границу раздела установить по оси внутренней стены разделяемого капитального строения на уровне отметки земли, то такие предложения должны учитываться исполнителем работ при наличии заключенного между собственниками земельных участков соглашения, предусматривающего взаимные обязательства сторон по недопущению разрушения, содержанию в нормальном состоянии и ремонту этой стены, а также обязательства по недопущению разруше-
ния помещений этого строения, расположенных выше или ниже уровня отметки земли, либо решение суда по этому вопросу.
Для разработки проекта деления, слияния земельных участков исполнитель работ производит обследование земельных участков, подлежащих делению, слиянию и находящихся на них капитальных строений. Обследование производится в присутствии заявителей (или их представителей). В ходе обследования сопоставляются сведения регистра недвижимости, представленные заявителями, с фактическим использованием земельного участка (соответствие использования земельных участков по целевому назначению, наличие капитальных строений, не зарегистрированных в регистре недвижимости, изменение границ и площади земельных участков, причины изменений и другие факты). Изменения, выявленные в ходе обследования, отображаются на земельно-кадастровых планах земельных участков.
Результаты обследования оформляются актом обследования на местности земельного (земельных) участка (участков), составленным по установленной форме, который подписывается исполнителем работ и заявителями.
На основании разработанного проекта деления, слияния земельных участков вычисляется площадь каждого из образуемых земельных участков, в том числе площадь с ограничениями в их использовании. Площадь образуемого в результате слияния земельного участка определяется аналитическим способом (по координатам, занесенным в регистр недвижимости), а образуемых в результате деления земельных участков - графическим способом с округлением до 0,0001 га (1 кв.м).
Организация по землеустройству согласовывает разработанный проект деления, слияния земельных участков с соответствующей областной (Минской городской) землеустроительной и геодезической службой Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, территориальным органом архитектуры и градостроительства, территориальным органом природных ресурсов и охраны окружающей среды, санитарного и пожарного надзора и с заявителями.
После разработки проекта деления, слияния земельных участков и его согласования исполнитель работ производит установ-
ление в натуре (на местности) линии раздела, слияния земельных участков в соответствии с требованиями Инструкции пс установлению, восстановлению и закреплению границ земельных участков, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 16 мая 2002 г. № З1, в присутствии заявителя (заявителей), обладателей иных, чем праве собственности, прав, ограничений (обременении) прав на них или их представителей с оформлением акта ознакомления их с установленными на местности границами вновь образованных земельных участков.
Землеустроительные дела по делению, слиянию земельны» участков передаются исполнителем работ для проведения территориальной организацией по государственной регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним государственной регистрации.
Прекращение существования, создание новых земельны j участков в результате раздела или слияния, возникновение, переход, прекращение прав на них, а также договор между сособ-ственниками земельного участка, находящегося в общей собственности, о делении этого земельного участка на два или более земельных участка либо договор между собственниками земельных участков о слиянии этих земельных участков в одив земельный участок с образованием общей собственности, еелк он являлся основанием для такого деления (слияния) подле жат государственной регистрации (ст. 7-9 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества).
Согласно ст. 51, 53 названного Закона при разделе регистрационное дело на разделенный земельный участок, а при слиянии - на объединяемые участки закрывается, а на созданные земельные участки заводятся новые регистрационные дела.
Земельные участки считаются созданными в результате раз дела или слияния, прекратившими существование с момента государственной регистрации соответственно их создания, прекра-
1 НРПА. 2002. № 65. 8/8138; 2003. № 107. 8/9987; 2005. № 87. 8/12643 2006. № 73. 8/14372; № 130. 8/14818; 2008. № 45. 8/18017.
щения существования. Права на вновь образованные земельные участки возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения.
Последовательность регистрационных действий определяется с учетом положений ст. 10 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества.
Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является земельный участок, не обладающий признаками делимого (т.е. не может быть разделен на самостоятельные участки). Неделимым земельный участок может быть признан законом. Так, земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства является неделимым при выходе из состава крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов (ст. 258 ГК РФ), не подлежат разделу и земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения.
Одной из особенностей частной собственности на землю является нормирование земельных участков при их предоставлении. Существуют два вида норм.
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Если для перечисленных целей земельные участки предоставляются гражданам в собственность бесплатно, их максимальные размеры определяются различными нормативными актами в зависимости от формы собственности соответствующих земель:
Согласно ч. 2 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты РФ должны принять законы, определяющие максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Таким образом, ограничивается общий (суммарный) размер всех земельных участков, находящихся на праве собственности указанных лиц. При этом установленный законом максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть меньше чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административного территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
2. Норма отвода устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией для целей, не указанных выше.
Содержание частной собственности на земельные участки включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. На частного собственника возложена обязанность использовать земельный участок. Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение срока, определенного в законе, является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого земельного участка.
Правомочие владения - обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком. Осуществляя правомочие владения землей, собственник вправе ограничить или запретить доступ граждан на принадлежащий ему земельный участок или определенный вид деятельности физических и юридических лиц на его участке. Реализация правомочия владения выражается также в обозначении границ земельного участка на местности (например, возведение забора).
Правомочие пользования - обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника.
Собственник земельного участка имеет право:
Кроме того, собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду.
Права собственников земельных участков по возведению зданий, строений, сооружений, по проведению мелиоративных работ, строительству прудов и иных водных объектов могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.
Земельный кодекс РФ определяет, что собственники земельных участков обязаны:
В отличие от Земельного кодекса РСФСР 1991 г., в ст. 40, 42 ЗК РФ перечень прав и обязанностей не является исчерпывающим. Перечень прав и обязанностей, установленный в ст. 40, 42 ЗК РФ, может уточняться, дополняться нормами специальных законов (например, ст. 7 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»; ст. 1, 19 ФЗ «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан»).
Правомочие распоряжения - обеспеченная законом возможность собственника «определять юридическую судьбу» земельного участка. Правомочие распоряжения выражается в совершении собственником сделок с земельными участками. Известны случаи, когда отдельные субъекты РФ принимали нормативные акты, ограничивающие правомочие собственника по распоряжению принадлежащим ему земельным участком.
Правомочия владения, пользования, распоряжения земельным участком осуществляются собственником свободно, но не произвольно. Владение, пользование и распоряжение землей не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы третьих лиц.
Во все времена устанавливались определенные ограничения права собственности. Абсолютно неограниченного права собственности никогда не существовало. Ограничение права выражается в стеснении собственника в осуществлении его права. Ограничения прав на землю (включая право собственности) вызваны спецификой объекта прав: его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права собственности могут возникать из федеральных законов, из договоров или судебных решений.
Основания ограничения прав на землю (в том числе права собственности) могут быть предусмотрены исключительно федеральными законами (ч. 1 ст. 56 ЗК РФ, ч. 2 ст. 1 ГК РФ). Е.Н. Колотинская выделяла два вида ограничений права собственности: постоянные ограничения (это обязанности по соблюдению требований рационального использования и охраны земель, обязанность не нарушать своими действиями права и законные интересы других лиц, выполнять особые условия использования особо охраняемых территорий, охранных зон и др., также постоянными ограничениями является право государства на принудительный выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд, на исключение деградированных сельхозугодий и загрязненных земель из хозяйственного оборота с сохранением их за собственником) и временные ограничения (это строго целевое использование земельного участка, возможность совершения сделки купли-продажи земельного участка, занятого в сельскохозяйственном производстве, при условии сохранения его целевого назначения). По целям установления можно выделить ограничения в интересах государства, общества и в интересах частных лиц.
Статья 56 ЗК РФ, посвященная ограничениям прав на землю, регулирует, по сути, установление ограничений только в интересах государства, общества, которые возникают из актов органов государственной власти, органов местного самоуправления или решений суда.
Ограничение прав может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Установленные ограничения прав на земельные участки обременяют непосредственно земельный участок, а поэтому при переходе права на соответствующий земельный участок к другому лицу они сохраняются.
Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характер или устанавливаться на определенный срок. Земельный кодекс РФ четко устанавливает максимальные сроки резервирования земель для государственных или муниципальных нужд (7 или 20 лет) в зависимости от цели резервирования.
Ограничения права собственности на земельные участки могут касаться правомочия пользования (ч. 2 ст. 56 ЗК РФ) или правомочия распоряжения.
Право собственности может быть ограничено и самим собственником на основании договора.
Ограничения права собственности на земельный участок в виде ограничения права распоряжения участком были широко распространены в начале 1990-х гг., когда, например, существовал временной мораторий на распоряжение землей и жестко ограничивались случаи распоряжения собственником своим земельным участком. В соответствии с современным законодательством можно выделить, в частности, ограничения правомочия распоряжения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами); необходимость сохранения целевого назначения земельного участка при совершении с ним сделки. Существенным образом ограничивается право собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности собственнику земельного участка, допускается только с одновременным отчуждением этих объектов недвижимости.
Существуют два вида частной собственности на земельные участки:
1) индивидуальная (собственность граждан и собственность юридических лиц);
2) общая (общая совместная и общая долевая).
Вопросы для самоконтроля:
Литература:
1. Земельное право: Е.С. Болтанова. Учебник. – М.: РИОР, 2011. – 555с – (Высшее образование).
2. Грудцына В. Право собственности на землю и его законное закрепление и историческое развитие // Юристъ.2003.№ 3
3. Земельное право: курс лекций / Е.А. Галиновская. – М.: Эксмо, 2010. – 272с.
4. Малеина М.Н. Реквизия. Комментарий к статье 242 Гражданского кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 8.
ВВС РФ. 1993. № 19. Ст. 683; СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2863.
СЗ РФ.2003. № 9. Ст. 805.
СЗ РФ.2001. № 30.Ст.3060.
Процедура подготовки и согласования перечней земельных участков была установлена в Правилах подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 4 марта 2002г. № 140//СЗ РФ. 2002. №10. Ст. 1001; 2002. №41. Ст. 3983.
Официальный сайт Роснедвижимости (http://www.kadastr.ru/news/official/132643).
ФЗ от 17 апреля 2006 г № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // С3 РФ. 2006. № 17. Ст. 1782.
СЗ РФ. 2006. № 28. Ст.3074.
СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822; 2004. № 25. Ст. 2484 (с послед, изм.). Отдельные положения названного закона вступают в силу до 1 января 2009 г. (см. ст. 83 ФЗ от 6 октября 2003 г. №131-Ф3).
До установления Президентом РФ перечня приграничных территорий предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не допускается (ч. 5 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»)
Приведенная норма направлена на ограничение прежде всего приватизации объектов жилого и нежилого фонда, но поскольку земельные участки признаны объектами недвижимости, то положения ст. 8 могут быть распространены и на земельные участки. Кроме того, согласно ч. 4 ст. 6 указанного Закона в ЗАТО в соответствии с федеральным законодательством по согласованию с органами местного самоуправления на земельные участки может быть установлен особый правовой режим.
Межевые знаки это материальные знаки, определяющие границы земельных участков.
Геодезический знак (геодезический пункт) - специальное изделие определенной конструкции, заложенное в грунте, в стене или на крыше здания. Геодезический пункт имеет охранную зону, которой является земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной 1 м, примыкающая с внешней стороны к границе пункта.
СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399; 2003. № 2. Ст. 167; 2004. № 35. Ст. 3607.
Земельное право России / Под ред. В.В. Петрова. С. 73-74.
Общая собственность на земельный участок может возникнуть в результате, например, принятия наследства несколькими наследниками, приобретения земельного участка супругами в период брака за счет общих средств супругов и т.д. Случается так, что земельный участок приходится делить.
Но земельный участок может быть делимым и неделимым . От этого свойства зависит, будет ли удовлетворен иск о разделе земельного участка или выделе из него доли. Напомним, что разделить земельный участок его собственники могут по соглашению. И только в случае недостижения согласия спор о разделе земельного участка разрешит суд.
Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ .
Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в ст. 6 Земельного кодекса РФ минимальный размер земельного участка. Критерий сохранения установленного разрешенного использования земельного участка имеет значение главным образом в границах категории земель населенных пунктов и не имеет универсального характера.
Такой вывод следует из того, что под разрешенным использованием земельного участка понимается его использование в соответствии с градостроительными регламентами, а последние не устанавливаются в отношении сельскохозяйственных угодий, земель лесного фонда, земель запаса и некоторых других категорий земель (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Критерии делимости или неделимости земельных участков заключаются в том числе, в следующем: размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельных размеров земельных участков, предусмотренных ст. 38 Градостроительного кодекса РФ; разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку.
Вышеуказанные принципы и критерии конкретизированы в - 11.9 Земельного кодекса РФ, регламентирующих правоотношения по образованию новых земельных участков при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Только общая собственность на неделимый земельный участок
На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.
В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2
М. ПИСКУНОВА
Марианна Пискунова, заведующая кафедрой Российского института государственных регистраторов.
Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса
делимым является земельный участок,
который может быть разделен на части,
каждая из которых образует самостоятельный
земельный участок. Поскольку формирование
земельных участков осуществляется в
процессе кадастровых работ, то можно
сказать, что раздел земельных участков
производится посредством кадастрового
учета.
Такой раздел земельного участка
нельзя назвать сделкой. Согласно ст. 153 ГК РФ
сделками признаются действия граждан и
юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей. Конечно,
землеустроительные и кадастровые работы
начинаются по воле собственника, в
результате их проведения исчезает объект
гражданских прав и появляются новые, но
раздел земельных участков нельзя назвать
односторонней сделкой собственника,
поскольку это не его действия. Тем более
нельзя назвать сделкой кадастровый учет,
поскольку это действия государственного
органа, но не гражданина или юридического
лица.
При разделе участков возникает
очень интересная юридическая ситуация:
несмотря на исчезновение объекта, право
сохраняется, лицо становится собственником
двух земельных участков. Однако в этом нет
ничего противозаконного. Земля является
ресурсом, земельные участки - особыми
объектами недвижимости, из которых можно
формировать (выделять, разделять) без
прекращения права собственности любое
количество новых участков (с учетом
ограничений по землепользованию и
минимальному размеру).
Именно таким
образом могут действовать публичные
собственники - Российская Федерация,
субъекты Федерации и муниципальные
образования с принадлежащими им
участками.
Предположим, что в
собственности Российской Федерации
находится участок площадью 100 га, из
которого выделяется и продается участок 2
га. Вряд ли кто рискнет сказать, что в
результате такого разделения прекратится
право государственной собственности на
участок в 98 га.
В ст. 235 ГК РФ указаны
такие основания прекращения права
собственности, как отчуждение имущества,
отказ от права собственности, гибель или
уничтожение имущества. Не следует
отождествлять преобразование земельного
участка как объекта кадастрового учета с
гибелью или уничтожением имущества.
Земельные участки относятся к
непотребляемым и неуничтожимым видам
имущества, проведение кадастровых работ не
влечет прекращения права на землю. Даже
если квалифицировать разделение
собственником принадлежащего ему участка
как одностороннюю сделку, то она также не
влечет прекращения прав, поскольку это не
сделка отчуждения.
Наряду и в
соответствии с общими "гражданскими"
критериями делимости для земельных
участков установлены также следующие
специальные "земельные" критерии.
1.
Сохранение категории земли. Согласно п. 2 ст.
6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ)
делимым является земельный участок,
который может быть разделен на части,
каждая из которых образует самостоятельный
земельный участок, разрешенное
использование которого может
осуществляться без перевода его в состав
земель иной категории.
Следует
отметить, что разрешенное использование
земельных участков и иных объектов
недвижимости в градостроительстве
определяется в соответствии с
градостроительным регламентом с учетом
ограничений на использование указанных
объектов, установленных в соответствии с
законодательством Российской Федерации
(ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая
1998 г. N 73-ФЗ).
2. Соблюдение минимального
размера участка. Статья 33 ЗК РФ определяет
порядок установления предельных
(максимальных и минимальных) размеров
предоставляемых участков. Предельные
размеры участков для дачного
строительства, ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства, садоводства,
огородничества и вообще участков из земель
сельскохозяйственного назначения
устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1
ст. 33 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель
сельскохозяйственного назначения от 24 июля
2002 г. N 101-ФЗ). Соблюдение минимального
размера участков земель сельхозназначения
требуется не только при их первичном
предоставлении уполномоченными органами,
но и при дальнейшем совершении сделок
правообладателями. Предельные размеры
участков для подсобного хозяйства и
индивидуального жилищного строительства
устанавливаются нормативными правовыми
актами органов местного самоуправления.
Например, действующим на сегодняшний день
решением Московского областного совета
народных депутатов "О предельных размерах
земельных участков, предоставляемых
гражданам на территории Московской
области" N 4/28 от 16 декабря 1992 г. установлены
следующие минимальные размеры земельных
участков для ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства - 2 га
(предоставление участков меньшего размера
возможно с учетом специализации хозяйства),
при разделе между наследниками земельных
участков, предоставленных для ведения
садоводства, - 0,02 га.
Для иных целей
предельные размеры участков
устанавливаются в соответствии с
утвержденными в установленном порядке
нормами отвода земель для конкретных видов
деятельности или в соответствии с
правилами землепользования и застройки,
землеустроительной, градостроительной и
проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).
3. Соблюдение правил градостроительной
деятельности. Этот критерий имеет
принципиальное значение для участков в
городской застройке.
Незастроенный
земельный участок может быть делим с учетом
соблюдения его разрешенного использования
и минимального размера. Порядок
использования земель поселений в
соответствии с зонированием их территорий
определяется правилами землепользования и
застройки, утверждаемыми правовыми актами
местного самоуправления, а для Москвы и
Санкт-Петербурга - законами этих
субъектов.
Градостроительные
требования к использованию земельных
участков в городских и сельских поселениях
устанавливаются Градостроительным
кодексом. При делении земельных участков
или изменении их границ и параметров
соблюдаются красные линии, линии
регулирования застройки и требования
градостроительных регламентов к
минимальным размерам земельных участков. В
случае деления объектов недвижимости
должны быть обеспечены условия для
функционирования их частей как
самостоятельных объектов недвижимости (ст.
56).
Постановлением Правительства РФ от 2
февраля 1996 г. N 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.)
утверждено Положение о порядке
установления границ землепользований в
застройке городов и других поселений.
Земельные участки и прочно связанные с ними
здания и сооружения в городах и других
поселениях рассматриваются как единые
объекты недвижимого имущества.
Установление границ землепользований
(межевание) направлено на установление
границ сложившихся объектов недвижимости и
формирование новых объектов в сложившейся
застройке. Для всех типов застройки в
границы земельного участка включаются все
объекты, входящие в состав недвижимого
имущества, подъезды и проходы к ним, а также
обеспечивается доступ ко всем объектам
социальной инженерно-транспортной
инфраструктуры.
Таким образом,
делимость застроенных земельных участков
определяется возможностью формирования
участков, занятых объектами недвижимости и
необходимых для их использования. Если на
участке находится один объект
недвижимости, раздел которого в натуре
невозможен без образования прочно
связанных с участком частей объекта, то
такой участок неделим. Как правило,
неделимы земельные участки, занятые одним
объектом градостроительной деятельности -
многоквартирным домом (в том числе с
нежилыми помещениями), производственными и
административными зданиями, поскольку
невозможно выделить в натуре квартиру или
нежилое помещение, скажем, на пятом этаже
здания вместе с частью земельного участка.
Именно в таких случаях применяются п. п. 3, 4
ст. 36 ЗК РФ о регулировании правоотношений
по поводу неделимого земельного участка
между собственниками помещений в
находящемся на нем здании.
Однако для
протяженных, так называемых линейных
сооружений: дорог, линий электропередач,
трубопроводов - соблюсти принцип единства и
неделимости участка под объектом
невозможно, да и нет необходимости. Такие
объекты недвижимости созданы именно для
того, чтобы связывать различные территории,
обеспечивать доставку энергоносителей на
большие расстояния. Прохождение линейных
объектов по многим участкам определено их
материальной природой и экономическим
значением. Для линейных объектов иногда
разумно не выделять обособленные участки, а
устанавливать сервитуты.
4.
Законодательный запрет раздела вещи или
выдела доли в натуре, предусмотренный п. 4
ст. 244 и п. 3 ст. 252 ГК РФ. Например, согласно ст.
11 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском)
хозяйстве" от 22 ноября 1990 г. N 348-1 переданный
в аренду или в собственность земельный
участок для организации крестьянского
хозяйства разделу не подлежит. Это пример
законодательного запрета раздела вещи или
выдела доли в натуре, предусмотренного п. 4
ст. 244 и п. 3 ст. 252 ГК РФ.
Поскольку раздел
проводится посредством кадастрового учета,
соблюдение указанных четырех критериев
делимости земельных участков должно
проверяться именно в процессе
землеустроительных и кадастровых работ.
Часть земельного участка как объект
имущественных прав
В процессе
государственного кадастрового учета
целого земельного участка формируются
части участка, имеющие ограничения
(обременения) или занятые иными объектами
недвижимого имущества. Части земельного
участка присваивается учетный кадастровый
номер. Сведения о частях земельного участка
должны быть отражены в кадастровом плане в
графической и текстовой форме (ст. 14 Закона
о земельном кадастре).
Может ли
учтенная таким образом часть земельного
участка быть самостоятельным объектом
недвижимости? Очевидно, что часть
земельного участка может быть объектом
обязательственных, но не вещных прав.
Обратим внимание на п. 2 ст. 6 ЗК РФ, в котором
говорится о разделе на части, каждая из
которых образует самостоятельный
земельный участок. Действительно, часть
земельного участка не может находиться в
собственности иного лица, чем собственник
всего участка. Пространственные границы
одного права собственности не должны
включать границ другого права.
Напротив, часть земельного участка может
быть предметом договоров аренды, ипотеки,
ссуды (безвозмездного срочного
пользования) без выделения ее в
самостоятельный объект недвижимости.
Собственник участка вправе передать в
пользование или заложить не весь участок, а
только его часть. Надлежащим образом
сформированная и отраженная на кадастровом
плане всего земельного участка часть с
указанием площади, места расположения и
учетного кадастрового номера
соответствует критерию индивидуально
определенной вещи, которая может быть
объектом аренды или срочного пользования
(ст. 607 ГК РФ).
Как установлено п. 2 ст. 26
Закона о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним от 21
июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 11 апреля 2002 г.),
если в аренду сдается земельный участок, к
договору аренды, представляемому в
учреждение юстиции, прилагается план
(чертеж границ) земельного участка с
указанием его части, сдаваемой в аренду. В
этом случае в раздел Единого
государственного реестра прав вносится
запись об аренде указанной части. Таким
образом, права арендодателя - собственника
всего участка - обременяются арендой части
участка.
Однако в случае отчуждения
части земельного участка, например при
выкупе арендованного имущества, обращении
взыскания на предмет залога или при
отчуждении недвижимости (что
рассматривалось выше), часть земельного
участка должна быть сформирована как
самостоятельный участок путем выделения
(разделения).
Часть земельного участка
может находиться в пользовании участника
общей собственности в соответствии со ст. 247
ГК РФ. В этом случае при осуществлении
государственного кадастрового учета в
отношении такой части указывается
"находится в пользовании участника общей
собственности" (п. 6.5 Порядка ведения
государственного реестра земель
кадастрового района, утвержденного
Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N
П/119). Особенности определения порядка
владения и пользования земельным участком,
находящимся в долевой собственности,
установлены ст. 14 Закона об обороте земель
сельскохозяйственного назначения от 26 июня
2002 г. N 101-ФЗ.
Часть земельного участка
может быть сферой действия сервитута. При
установлении сервитута, например, для
обеспечения прохода и проезда через
соседний участок, прокладки и эксплуатации
линий электропередач, связи и
трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона
прохождения таких линейных сооружений по
земельному участку указывается на его
кадастровом плане как часть участка с
обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о
государственной регистрации, если сервитут
относится к части участка, к документам, в
которых указываются содержание и сфера
действия сервитута, прилагается
кадастровый план, на котором отмечена сфера
действия сервитута. Однако такая часть не
является объектом сервитута как вещного
права. Объектом сервитута является весь
земельный участок, а описанная в
кадастровом плане часть участка только
указывает границы пользования
сервитуарием.
"Единое землепользование" -
новый объект права?
Рассматривая вопросы
делимости земельных участков, нельзя не
коснуться сравнительно новых понятий -
"составной земельный участок" и "единое
землепользование".
В п. 5 Правил
присвоения кадастровых номеров земельным
участкам, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660,
установлено, что несколько обособленных
земельных участков, представляющих собой
единое землепользование, по заявлению
правообладателя могут быть учтены в
качестве одного объекта недвижимого
имущества с присвоением им одного
кадастрового номера. Далее Приказом
Росземкадастра "О кадастровом делении
территории Российской Федерации" от 14 мая
2001 г. N П/89 разъяснялись особенности учета
участков, состоящих из нескольких
обособленных участков, которые
представляют собой единое
землепользование, расположенное более чем
в одном кадастровом округе, районе,
квартале. В Порядке ведения
государственного реестра земель
кадастрового района, утвержденном Приказом
Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119 (в ред. от
29 июля 2002 г.), эти понятия уточняются.
Составному земельному участку, состоящему
из нескольких участков, присваивается
наименование "единое землепользование
(землевладение)", а государственная
регистрация прав осуществляется как на
один объект.
Представляется, что
введение данных понятий, а также
определение порядка государственной
регистрации прав не являются компетенцией
Росземкадастра.
Во-первых, такой объект
прав, как "составной участок", "единое
землепользование - землевладение", не
предусмотрен ни гражданским, ни земельным
законодательством. Никаких "составных
участков" нет ни в Земельном кодексе, ни в
Законе о земельном кадастре. Новые для
имущественного и земельного оборота
понятия не должны вводиться подзаконными
актами. Участок не может "состоять" из
других участков, обособленный участок не
может быть частью другого участка. Все
земельные участки должны быть
обособленными и самостоятельными
объектами прав.
Во-вторых, пользование
одним лицом несколькими объектами как
критерий формирования (образования) одного
объекта права законодательством также не
предусмотрено. Из того что одно лицо
пользуется разными вещами, вовсе не
следует, что они образуют некий новый
объект права. Следуя признаку единства
владельца, можно и несколько квартир,
принадлежащих одному лицу, назвать
"составным жилым помещением", "единым
жилищем". Кроме того, один
землепользователь может быть
одновременным обладателем разных
имущественных прав - вещных (собственности,
постоянного пользования или пожизненного
наследуемого владения) и обязательственных
(аренда, безвозмездное срочное
пользование), но один объект права должен
обладать одним правовым режимом.
В-третьих, "составной участок", особенно
состоящий из обособленных участков,
расположенных на территории разных
субъектов России и муниципальных
образований, не может быть единым объектом
права. Кто, какой орган предоставит такой
"участок"? Как можно "по заявлению
правообладателя" объединить в один объект
права расположенные в разных населенных
пунктах и за их пределами участки с разной
категорией земель и разным разрешенным
использованием, т.е. с разным правовым
режимом?
В-четвертых, "составной
земельный участок" противоречит и такой
цели кадастрового учета, как
индивидуализация объекта. В Едином
государственном реестре прав при описании
участков заполняется графа
"Местонахождение". Как можно определить
местонахождение участка, который
"составлен" заявителем и кадастровым
органом из участков, расположенных в разных
регионах России? Вышеуказанным Приказом
Росземкадастра N П/89 для таких участков
создается условный кадастровый округ,
граница которого проходит по
государственной границе Российской
Федерации. Местонахождение такого участка
можно будет описать словами песни: "Мой
адрес - не дом и не улица, мой адрес -
Советский Союз".
На практике "единое
землепользование" приводит к тому, что
земельный участок предоставляется
физическому лицу, например, следующим
способом: "Часть - в аренду, часть - в
собственность". Или под линию
электропередач предоставляется "участок",
состоящий из нескольких десятков площадок
под каждую опору. Или крупная организация
становится арендатором "составного"
земельного участка, включающего один
участок под производственную базу в одном
районе города, а другой - под автохозяйство
совсем в другом районе. Заключение одного
договора аренды в отношении двух объектов
не противоречит гражданскому и земельному
законодательству и вполне допустимо.
Однако если городская администрация и
юридическое лицо решили оформить права на
различные земельные участки одним
договором, то из этого вовсе не следует, что
таким образом создается новый объект права
- "единое землевладение".
Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, - собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой "земельно-домовой" вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.
Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.
Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.
Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.
В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал - нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.
Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.
Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей. А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на "районный уровень" и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.
Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все "прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков", за исключением случаев, установленных федеральным законом.
В другой статье - 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.
Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется "О введении в действие Земельного кодекса". И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.
Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод - право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.
Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.