Определение рыночной стоимости предмета залога
Для определения стоимости предмета залога в рыночных ценах (рыночной цены предмета залога) с учетом правильного определения его ликвидности, необходимо определить:
а. Учетную (балансовую) стоимость предмета залога по балансовому учету залогодателя.
б. Текущую рыночную стоимость предлагаемого в залог имущества, по которой возможна его реализация в максимально разумные (короткие) сроки. Для чего проводятся предварительные исследования следующими способами:
Получение данных о ценах на аналоги предмета залога от предприятий-изготовителей;
Получение справочной информации об уровне цен на аналоги предмета залога от риэлтерских, торговых, снабженческих и иных организаций;
Анализ сведений об уровне цен по информации, представленной в средствах массовой информации и специальных справочниках по товарам и ценам;
Сбор сведений о наличии на рынке товаров, «замещающих» предмет залога и ценах на них;
Анализ таможенных документов, контрактов со спецификациями и.т.д. по товарам, поступающим по импорту;
в. Соответствие фактических характеристик предлагаемого в залог имущества показателям, содержащимся в представленных документах.
г. Удаленность места хранения предмета залога от залогодержателя.
д. Иные характеристики предмета залога, которые могли бы повлиять на изменение рыночной стоимости предмета залога к дате исполнения кредитного обязательства.
При оценке предлагаемого в залог земельного участка следует принимать во внимание такие факторы как:
- форму собственности (частная, постоянное бессрочное пользование, право аренды и пр.)
Разрешенное использование
Ландшафтное расположение участка (близость или наличие на самом участке оврагов оползневых зон);
Наличие/отсутствие и степень развитости инфраструктуры (подъездные пути, внешняя среда, окружающая застройка и пр.);
Улучшения (постройки, коммуникации и пр.),
Наличие или отсутствие, каких либо обременений и прав третьих лиц (аренда, пользование, залог, сервитут).
е. В случаях, когда предметом залога является недвижимое имущество, ценные бумаги (векселя), а при необходимости – иное имущество или имущественные права, условием определения оценочной (залоговой) стоимости недвижимости может являться наличие оценки ее текущей рыночной стоимости, произведенной независимым профессиональным оценщиком за счет залогодателя или третьих лиц.
Размер дисконта, применяемый для определения залоговой стоимости предмета залога
Ставки дисконта в зависимости от вида залога (минимального размера дисконта)
№ п/п | Вид закладываемого имущества | Размер дисконта |
Офисное, торговое, складское и производственные помещения | Высоколиквидные нежилые помещения и здания -не менее 10 % Ликвидные нежилые помещения и здания - не менее 20% Низколиквидные нежилые помещения и здания - не менее 35% |
|
Жилые помещения, дома | Высоколиквидные жилые помещения и здания -не менее 20% Ликвидные жилые помещения и здания – не менее 30% Низколиквидных жилых помещений и зданий - не менее 45% |
|
Предприятия как имущественные комплексы | не менее 40% |
|
Земельные участки | под индивидуальное жилое строительство – не менее 20% |
|
сельскохозяйственного назначения – не менее 30% |
||
промышленного назначения (под строительство торговых центров) и т.д. – не менее 20% |
||
Торговое и промышленное оборудование | Новое оборудование сроком эксплуатации до 3 лет - не менее 30% Оборудование сроком эксплуатации более 3 лет - не менее 45% |
|
Воздушный, морской и речной транспорт, железнодорожный состав маневрового назначения | не менее 30% |
|
Автомобильный транспорт | Новый автомобильный транспорт и транспорт сроком эксплуатации до 1 года Не менее 20% Автомобильный транспорт сроком эксплуатации более 1 года и менее 3 лет Не менее 30% Автомобильный транспорт сроком эксплуатации более 3 лет - не менее 35% |
|
Спецтехника | Спецтехника со сроком эксплуатации до 3 лет – не менее 35% Спецтехника со сроком эксплуатации более 3 лет – не менее 40% |
|
Незавершенное строительство и производство | В случае готовности объекта не менее чем на 75% -не менее 45% В случае готовности объекта менее чем на 75% - не менее 60% |
|
Ценные бумаги | Государственные ценные бумаги - «голубые фишки» – не менее 15%.* Первоклассных западных банков и компаний |
|
Товары в обороте (переработке) | Залог товаров, имеющих высокую ликвидность, торговля которыми осуществляется с открытых биржевых площадок – не менее 30% Залог товаров, имеющих среднюю/ниже средней ликвидность Не менее 50% |
|
Имущественные права на недвижимость | проекты по строящимся высоколиквидным жилым помещениям и зданиям (жилье бизнес-класса) – приготовности объекта до 50%-не менее 40% При готовности объекта от 50% до 75% - не менее 30% При готовности объекта от 75% до 100% - не менее 25% (от цены на этапе строительства). проекты по строящимся низколиквидным жилым помещениям и зданиям («элитное» жилье) – при готовности объекта до 50% - не менее 50% (от цены на этапе строительства); При готовности объекта от 50% до 75% - не менее 35% (от цены на этапе строительства); При готовности объекта от 75% до 100% - не менее 30% (от цены на этапе строительства). |
|
Доли в уставном капитале организаций | При наличии независимой оценки, положительных аудиторских заключений и высоколиквидных активов – не менее 30% от стоимости чистых активов; При отсутствии независимой оценки и аудиторских заключений – не менее 45% от стоимости чистых активов |
*К термину «голубые фишки» относятся наиболее известные и престижные акции. В настоящее время к данной категории относятся акции следующих компаний: ОАО «Газпром», ОАО «Лукойл», ОАО «МТС», ОАО ГМК «Норильский Никель», ОАО «РАО ЕЭС», ОАО «Ростелеком», ОАО «Сбербанк», ОАО «Газпром нефть», ОАО «Сургутнефтегаз».
Величина минимального залогового дисконта устанавливается, исходя из привлекательности и ликвидности предмета залога на основе анализа следующих факторов:
Ликвидность предмета залога .
Данный фактор учитывает реальную возможность реализации предмета залога и сумму расходов и издержек, дополнительно возникающих при этом.
Стабильность цены предмета залога .
Данный фактор учитывает уровень колебаний рыночных цен на предмет залога.
Сохранность предмета залога .
Данный фактор учитывает условия хранения предмета залога, степень его защищенности от посягательств со стороны третьих лиц (наличие сигнализации и/или охраны), наличия договора страхования и его условий с точки зрения суммы, срока страхования, компании-страховщика и т.д.
Срок реализации предмета залога.
Данный фактор учитывает возможные сроки реализации предмета залога с точки зрения его отчуждения, подтверждения права обращения взыскания на него, сроков и процедуры реализации предмета залога, документального оформления сделки купли-продажи предмета залога и т.д.
Эффективность контроля .
Данный фактор учитывает возможность залогодержателя осуществлять контроль над сохранностью, качеством и количеством заложенного имущества.
Валютные риски .
Данный фактор имеет значение в том в случае, когда валюта кредита и валюта, в которой выражена оценочная стоимость предмета залога, различны.
Определение залоговой стоимости предмета залога из рыночной (справедливой) стоимости
Определение залоговой стоимости предмета залога производится по следующей формуле:
З.С. = Р.C . x (100 – Д)/100
На сегодняшний день кредитные организации всё больше сталкиваются с потребностью оценки залога, нахождения его рыночной и справедливой стоимости. Для минимизации рисков при кредитовании под залог необходимо разработать и реализовать мероприятия по проведению оценки залога, который в будущем при неблагоприятном стечении обстоятельств может стать отступным.
Также острый вопрос оценки возникает при переоценке основных средств, так как в приложении 9 к Положению ЦБ РФ от 16.07.12 N 385-П "О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации" (далее - Положение N 385-П) говорится, что кредитная организация имеет право не чаще одного раза в год (на конец отчётного года (по состоянию на 1 января года, следующего за отчётным (далее - нового года)) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости в соответствии с законодательством РФ.
Отсюда возникают вопросы: чем текущая стоимость отличается от рыночной и возможно ли самостоятельно определить рыночную стоимость?
Несмотря на важность данной темы, ЦБ РФ не даёт практических рекомендаций по данному вопросу. Поэтому банкам приходится полагаться на наработанный практический опыт.
Для начала разберёмся в различных понятиях стоимости, возникающих при оценке.
Текущая (восстановительная) стоимость объектов - сумма денежных средств, которая должна быть уплачена кредитной организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта (Положение N 385-П).
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (федеральный стандарт оценки N 2).
Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже актива или при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке, между участниками рынка на дату оценки (МСФО (IFRS) 13).
Можно сделать вывод об идентичности рыночной и текущей стоимости. Однако между справедливой и рыночной существует различие: рыночную стоимость не всегда возможно определить, а справедливая стоимость, наоборот, может быть определена во всех случаях.
Рассмотрим данный вопрос на основании подходов, используемых в деятельности оценщиков.
Существуют три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
При написании методики оценки рыночной стоимости банк должен найти золотую середину между требуемыми трудозатратами и объективностью результатов. Проанализируем по порядку данные подходы.
Он основывается на себестоимости. Вначале собирается информация o внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. Далее объект подразделяется на элементы, которые могут быть оценены по отдельности. На последнем этапе суммируются ранее полученные стоимости элементов и выводится стоимость объекта. Информация для расчёта рыночной стоимости затратным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости - сохранившиеся сметы строительных работ, рыночные цены на строительные материалы, зарплата строителей, затраты на оборудование и т.д. Данный подход трудозатратный, что делает применение затратного подхода к оценке стоимости имущества практически невозможным для банковских сотрудников. Однако применение затратного подхода к оценке стоимости имущества оправданно в случае, когда применение сравнительного подхода невозможно или возможность его применения ограничена. При этом такой залог встречается достаточно редко, например небольшой лесопильный комплекс в тайге.
Подход основывается на ожидаемом доходе от использования объекта оценки. Для начала рассчитывается сумма всех поступлений от оцениваемого объекта, которая корректируется на все возможные недополучения. После чего вычитаем расходы, связанные с объектом оценки, и получаем чистый доход, который, в свою очередь, преобразовывается в текущую стоимость. Информация для расчёта рыночной стоимости доходным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости необходима средняя рыночная ставка по аренде на аналогичные объекты. Анализируемый подход наиболее актуален при оценке нематериальных активов. К оценке залогового имущества доходный подход может применяться при определённых условиях: данное имущество является доходоприносящим; данное имущество является ликвидным, т.е. наличие достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней c момента возникновения основания для обращения взыскания на залог (гл. 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 4 "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности").
Если говорить о залоговом имуществе, то чаще всего у банка находятся в залоге недвижимость, автотранспорт и стандартное оборудование, поэтому потребность выше указанных подходов может возникнуть редко.
Подход основывается на приведении сопоставимых параметров аналогов к параметрам объекта оценки. Количество необходимых аналогов зависит от объекта оценки, желательно не менее трёх объектов. Приведение параметров объекта может быть процентным или стоимостным. Информация для расчёта рыночной стоимости сравнительным подходом берётся с рынка купли-продажи; необходимо взять минимум три сделки. Данный подход наиболее универсальный, лёгкий в применении, информативный, потому что он в большей степени позволяет изучить текущую ликвидность объекта оценки, так как стоимость определяется на основании сопоставления сделок.
Применять расчёт всех трёх подходов для оценки залога чаще всего не оптимально с точки зрения трудозатрат. Однако для определения стоимости основных средств, наоборот, применение всех подходов высокоэффективно, так как мы обладаем полной информацией для оценки.
Пример 1
Произведём расчёт стоимости сравнительным подходом (методом сравнения продаж) наиболее популярного залога - офисного помещения, являющегося собственностью части отдельно стоящего здания общей площадью 56,2 кв. м (находящегося на 5-м этаже 7-этажного здания, в хорошем состоянии).
Расчёт состоит из трёх этапов:
1) анализа рынка и подборки аналогов объекта оценки;
2) корректировки параметров аналогов к параметрам объекта оценки;
3) расчёта рыночной стоимости по скорректированным значениям.
На первом этапе происходит поиск аналогов объекта оценки по сайтам объявлений, базам данных риелторских компаний, в любом другом источнике, в котором размещаются объявления по купле-продаже. Аналог находится по следующим принципам:
На втором этапе рассчитываются следующие корректировки:
На третьем этапе производится сам расчёт рыночной стоимости объекта.
В качестве рыночной стоимости одного квадратного метра объекта оценки принимается скорректированная величина. Далее рыночная стоимость корректируется на скидку при продаже, так называемое уторговывание. Общепринятый размер данной корректировки - 5%.
На сайте объявлений "продам-куплю" найдено пять аналогов для нашего объекта оценки. Оцениваемый объект довольно популярен на рынке, поэтому сложностей с аналогами не возникло:
1-й офис - 4900 тыс. руб., площадью 69,4 кв. м, в хорошем состоянии, на 4-м этаже 6-этажного здания;
2-й офис - 2450 тыс. руб., площадью 35 кв. м, в отличном состоянии, на 4-м этаже 5-этажного здания;
3-й офис - 4098 тыс. руб., площадью 68,3 кв. м, в плохом состоянии, на 6-м этаже 7-этажного здания;
4-й офис - 3296 тыс. руб., площадью 41,2 кв. м, в хорошем состоянии, на 5-м этаже 6-этажного здания;
5-й офис - 3536 тыс. руб., площадью 41,6 кв. м, в хорошем состоянии, на 2-м этаже 6-этажного здания.
В цены аналогов вносим следующие корректировки:
Поправку на площадь. Произведём с помощью построения уравнения зависимости стоимости 1 квадратного метра от площади помещения, для этого необходимо рассмотреть новые предложения на рынке и построить уравнение зависимости. Второй, четвёртый и пятый аналоги корректируем со знаком "минус". Данная корректировка очень трудозатратна, поэтому выгоднее подбирать более идентичные аналоги;
Поправку на техническое состояние отделки помещения, которая рассчитывается методом прямого анализа характеристик. Для начала ищем компанию, занимающуюся ремонтом, узнаём размер средней стоимости ремонта 1 кв. м. Корректируем второй и четвёртый аналоги (2500 руб. за 1 кв. м).
Для удобства и быстроты составим и заполним таблицу (см. табл. 1).
Таблица 1
Параметры сравнения |
Объект оценки |
Объект-аналог |
|||||
Цена предложения |
|||||||
Площадь помещения к продаже |
|||||||
Цена предложения за единицу площади |
руб./кв. м |
||||||
Вид права |
|||||||
Финансовые условия |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
||
Цена предложения или продажи |
Цена предложения |
Цена предложения |
Цена предложения |
Цена предложения |
Цена предложения |
||
Дата продажи |
|||||||
Местоположение |
|||||||
Местоположение (район города) |
Центр. район |
Центр. район |
Центр. район |
Центр. район |
Центр. район |
Центр. район |
|
Техническое состояние |
|||||||
отделки помещения |
Отличное |
||||||
Основное назначение |
|||||||
помещений |
|||||||
Уровень этажа |
|||||||
Корректировка на площадь |
|||||||
Корректировка на отделку |
= (2500 х 35) = -87 500 |
= (2500 х 68,3) = 170 750 |
|||||
Скорректированная стоимость |
2 450 000 - 87 500 = 2 297 675 |
4 098 000 + 170750 = 4 336 746 |
|||||
Скорректированная цена за единицу площади |
руб./кв. м |
||||||
Среднее значение скорректированной стоимости 1 кв. м |
руб./кв. м |
||||||
Среднеарифметическое значение скорректированной стоимости 1 кв. м |
руб./кв. м |
||||||
Скоррект. РС |
72826 х 56,2 = 4 261 421 |
||||||
Корректировка на уторговывание |
|||||||
РС объекта недвижимости |
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости согласно сравнительному подходу составляет 4 048 000 руб. с НДС, без НДС - 3 431000 руб.
Рыночная стоимость нужна не только для определения стоимости объекта для принятия залога к учёту, но и служит для уменьшения резервов на возможные потери по ссудам, рассчитываемые в соответствии с главой 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности".
А для постановки на внебалансовый учёт 91312 "Имущество, принятое в обеспечение по размещённым средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов" необходимо определить именно залоговую стоимость.
Для того чтобы упростить расчёт залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают нормативные залоговые дисконты, которые учитывают все корректировки для конкретного вида залогового имущества, его ликвидность и срок кредитования.
Наиболее важной корректировкой является ликвидность обеспечения. Если залог без снижения цены может быть быстро реализован на рынке, тогда банк, вероятно, предоставит ссуду, объём которой составляет значительный процент от стоимости обеспечения. C другой стороны, если залог - это специальный механизм, предназначенный именно для данной компании и не имеющий вторичного рынка, то кредитор может вообще отказать в предоставлении кредита. Ошибки в определении уровня ликвидности достаточно критичны для банка.
Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Многие банки при определении ликвидности отталкиваются от необходимого времени для продажи заложенного объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Так как информация о точных сроках реализации различных объектов в открытом доступе отсутствует, ключевым способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка (на рынке недвижимости с риелторскими компаниями), которые непосредственно занимаются реализацией данных объектов на рынке.
В идеале банку стоит закрепить экспресс-оценку ликвидности обеспечения (определение ликвидности через выставление баллов за основные характеристики предмета залога, влияющие на ликвидность) в методике работы с залогом.
Выделим основные характеристики объекта залога, влияющие на его ликвидность, на примере коммерческой недвижимости:
Данная корректировка очень субъективна, уровень ликвидности формируется в лучшем случае на уровне логического обоснования.
Также большое значение имеет срок залога. Обеспечение будет более ценным для кредитора в том случае, если срок залога близок к сроку ссуды, и наоборот - когда оно носит более долгосрочный характер, чем кредит. Поступления от его реализации могут служить для погашения ссуды, так как обеспечение реализуется за деньги.
Ещё одним фактором является степень риска, связанная с залогом. Чем больше колебания его рыночной стоимости или чем меньше уверен кредитор в оценке его стоимости, тем менее привлекателен залог сточки зрения кредитора. Таким образом, ликвидность, срочность и риск определяют привлекательность различных видов залога для кредитора, следовательно, сумму процентов по кредиту и сумму самого кредита.
Пример 2
Рассмотрим влияние дисконтирующего коэффициента на залоговую стоимость на примере трёх случайно взятых банков (см. табл. 2).
Таблица 2
Из таблицы 2 видно, что в результате использования коэффициента дисконтирования сумма одного и того же залога в разных банках отличается в 2-3 раза.
В связи с тем что системная неопределённость в вопросе оценки стоимости залога существует, каждый банк применяет свою методику расчёта или свои нормативные значения залогового коэффициента. Иногда с целью получения большей прибыли банк увеличивает залоговую стоимость для сокращения резервов на возможные потери по ссудам с помощью уменьшения залогового дисконта.
Отметим, что у банка, применяющего гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога, появляется конкурентное преимущество. В качестве примера можно привести варьирование залогового дисконта в зависимости от результата системы скоринговой оценки, построенной на показателях размера компании, её финансовой независимости, ликвидности и доходности.
В некоторых банках на данный момент отсутствует методика оценки рыночной стоимости залога. Данный материал призван помочь им в написании такой методики.
Ее размер равен сумме средств, которую получит залогодержатель при реализации залогового имущества в установленный срок, включая покрытие дополнительных расходов.
Это понятие активно используется в кредитовании, но на законодательном уровне оно не закреплено. Соответственно нет четкой методики для определения залоговой стоимости, в большинстве случаев она рассчитывается каждой кредитной организацией самостоятельно, исходя из внутренних методик и правил.
Залог является одной из наиболее надежных форм обеспечения и активно используется при кредитовании. В качестве залога может выступать движимое, недвижимое имущество, интеллектуальная собственность и другое ликвидное имущество.
Порядок определения залоговой стоимости в законодательстве не прописан. Это значит, что она определяется сторонами самостоятельно и прописывается в договоре. На практике кредитор оценку производит самостоятельно, в некоторых случаях могут привлекаться сторонние эксперты-оценщики.
Размер залоговой стоимости должна обеспечить возмещение ущерба кредитору в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому банки включают в нее разного рода риски, издержки, которые могут возникнуть в будущем при реализации залога.
Залоговая стоимость тесно связана с рыночной стоимостью, но у них есть определенные отличия. Разница между залоговой и рыночной стоимостью, называется залоговым дисконтом. При его расчете учитывают:
На практике, у каждого кредитора есть свои шаблоны для определения дисконта. Например, при ипотеке дисконт составляет в среднем 20-30%, при выдаче кредита под залог оборудования — 40-60%.
При определении залогового дисконта важно соблюсти баланс. С одной стороны кредитор должен стремиться увеличить его размер, тем самым минимизировать риски реализации залогового имущества. Но с другой стороны конкуренция на рынке кредитования не позволяет ему это сделать. Если банк будет занижать оценку залога и отдавать предпочтение высокому залоговому дисконту, то это отпугнет клиентов.
Залоговая стоимость — это больше формальное понятие. Она не совпадает с ценой реализации залогового имущества, так как учитывает определенные риски и дополнительные расходы, связанные с реализацией.
Банк не может полностью учесть конъюнктуру рынка и обстоятельства, которые могут возникнуть в будущем. Поэтому залоговая стоимость на практике не всегда может покрывать убытки кредитора. Продавать залоговое имущество по залоговой стоимости целесообразно в ряде случаев:
Вопрос определения залоговой стоимости на сегодняшний день является важным и актуальным. Залогодержатель должен выработать и вести взвешенную политику в этом направлении, чтобы максимально снизить риски и получить эффект от проведения залоговых операций. Также актуальным является вопрос закрепления сущности и принципов определения залоговой стоимости в законодательстве.
Предоставление кредита под залог имущества в докризисное время было довольно распространено. Такого рода услуга — весьма интересна, поскольку позволяет человеку сравнительно быстро получить деньги, причем в приличном размере — обычно до 70% от стоимости залога. Однако в том случае, если заемщик не сможет вернуть долг, залог придется реализовать. Здесь важную роль играет вопрос оценки.NB! В случае дефолта заемщика залог переходит в собственность банка.
Елена Каштэлян,
специалист отдела оценки компании
Эксперты Профсоюза разъясняют, зависит ли заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, от соответствия оценки предмета ипотеки размеру обеспечиваемого ею обязательства.
Вопрос: Выданный организацией заем обеспечивается договором о последующей ипотеке. В регистрации этого договора отказано. Организация предполагает, что это связано с несоответствием стоимости предмета ипотеки (сучетом предшествующей ипотеки) и размера обеспечиваемого ипотекой обязательства. Как должна оцениваться стоимость предмета залога при последующей ипотеке и что понимается под оценкой предмета ипотеки применительно кп.З ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
Ответ: Пункт 1 ст. 339 ГК РФ предусматривает, что в договоре о залоге должна быть указана оценка предмета залога. Аналогичное положение применительно к предмету ипотеки содержится в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее - Закон об ипотеке).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, являются существенными условиями договора. Если по всем существенным условиям договора между сторонами не будет достигнуто соглашение, такой договор будет считаться незаключенным.
Следовательно, стороны договора ипотеки должны прийти к соглашению по условию об оценке предмета ипотеки в денежном выражении.
Из положений п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что оценка предмета ипотеки по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Если предметом ипотеки является земельный участок либо государственное или муниципальное имущество, его оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Обоце-ночной деятельности в РФ» (далее - Закон № 135-ФЗ). В этих случаях для определения стоимости предмета ипотеки обязательно привлечение оценщика (п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, ст. 4,8 Закона № 135-ФЗ).
Понятие оценочной стоимости в Законе об ипотеке отсутствует. Однако согласно положениям этого федерального закона предмет ипотеки может оцениваться в следующих случаях:
при заключении договора ипотеки на основании п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке (где под оценкой предмета ипотеки в денежном выражении следует понимать определение стоимости заложенного имущества);
при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на публичных торгах (ст. 57 Закона об ипотеке) или на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке).
Стоимость имущества в обоих случаях определяется, как правило, соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене имущества, она определяется судом. В случаях, предусмотренных Законом по ипотеке, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (п. 4 п. 2 ст. 54, п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).
Участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, которые определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Закон не предписывает сторонам договора ипотеки определять стоимость заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости, кроме случаев, специально оговоренных законом. В судебной практике отмечается, что оценка предмета залога может не соответствовать рыночной цене предмета залога, так как оценка осуществляется по соглашению сторон (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2006 № А55-5902/05-44).
При этом ни ГК РФ, ни Законом об ипотеке не установлено требование о том, что оценка предмета залога должна каким-либо образом соотноситься с ценой обеспечиваемого залогом обязательства. Такое соотношение определяется соглашением сторон. Правила о последующей ипотеке (ст. 43-46 Закона об ипотеке) не содержат каких-либо исключений в этом аспекте.
Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной п. 1,3 ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость». Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 № 17АП-5965/12).
Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 № 90 разъяснил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Это может иметь место, в частности, в случаях, когда стороны указывают в договоре как оценку по заключению независимого оценщика, так и залоговую оценку.
Таким образом, оценка предмета ипотеки, предусмотренная п. 1 и 3 ст. 9 Закона об ипотеке, осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке. Во всех случаях, в том числе и при определении стоимости предмета ипотеки на основании отчета оценщика, закон не обуславливает заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, соответствием оценки предмета ипотеки и размера обеспечиваемого ею обязательства.
Эксперты-юристы Павел Ерин и Максим Золотых