Гражданское право
В частности, не могут быть включены в договор условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами. Такие условия договора признаются недействительными (п. 3 ст. 22 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ЗК РФ). Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что хотя п.
2 ст. 37 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны.
Зарегистрированное соглашение является основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав. В случае, если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, заключение сторонами соглашения о расторжении договора само по себе не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права за прежним правообладателем. Для того чтобы в результате расторжения договора имущество и права на него были возвращены правоотчуждателю, необходимым является наличие условия о порядке передачи имущества и регистрации перехода права собственности в договоре или в соглашении о расторжении договора.
Важно
Юридическая консультация: задайте вопрос юристу прямо сейчас!
Сложность при расторжении договора купли продажи земельного участка в том, что это расторжение регламентировано не только Гражданским кодексом (статьи 450, 475, 557), но и Земельным кодексом, а именно, статьёй 37. Важно знать: каждый случай расторжения договора купли продажи земельного участка уникален. На практике всегда есть нюансы, которых нет в законах.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Статья 452 ГК РФ предусматривает порядок изменения и расторжения договора: 1.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 2.
Внимание
Договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, за исключением строго определенных законом случаев. Договор расторгается только по обоюдному соглашению сторон или по решению суда, когда на то есть основания, предусмотренные законодательством. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон Крассов О.И.
Можно ли расторгнуть договор купли продажи земельного участка после сделки?Если да, то в течение какого периода?Юрий Здравствуйте, Юрий. Расторгнуть договор купли-продажи земли (впрочем, как и любого другого недвижимого имущества) можно только в судебном порядке и только при существенном нарушении норм договора другой стороной. Статья 450 Гражданского кодекса РФ гласит, что договор купли-продажи по требованию одной из сторон может быть не только расторгнут, но и изменен.
Требуя изменений условий договора купли-продажи, покупатель, например, может заявить о необходимости уменьшения покупной цены и возврата разницы продавцом. Могут быть и другие требования, в этом несогласная сторона не ограничена, но у нее должны быть веские основания.
Однако если суд не увидит существенных изменений обстоятельств, при наличии которых заключалась сделка, то расторжение или изменение договора невозможно даже в судебном порядке. Что может быть таким веским основанием, которое суд обязательно примет во внимание?
Если у вас индивидуальные мотивации для расторжения договора, то обязательно заявите об этом и добивайтесь защиты своих прав и интересов в суде.
Как расторгнуть сделку на разных этапах Рассмотрим разные варианты — если стороны согласны на расторжение, не согласны, сделки зарегистрирована, не зарегистрирована и т.п. 1. Если обе стороны согласны на расторжение.
Здравствуйте! В 2011 году мой дед продал земельный участок 6,52 ГА за бесценок. Сейчас я узнал об этом и хочу вернуть участок обратно в его собственность. Возможно ли это и на каких основаниях? Известно, что участок был продан без нотариально заверенного согласия моей бабушки (его супруги). А также покупатель не полностью дал сумму, которая значится в договоре. Отдал за участок он неполную сумму, к тому же через несколько месяцев после подписания договора. Документов, подтверждающих получение денежных средств, нет. Подскажите, можно ли сейчас обратиться в суд и требовать признать сделку недействительной? Важна любая деталь, очень нужно вернуть собственность (много наследников + площадь там действительно огромная). Кстати, можно ли судить о том, что дед был введен в заблуждение? Михаил Есть ответ Отвечает Погодина Светлана Николаевна Юрист Здравствуйте.
Мариновская Виктория, юрист-правовед, педагог высшей школы.
В судебной практике нередки случаи оспаривания сделок купли-продажи земельных участков ввиду того, что продавец предоставил покупателю заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенными нормативами. Нередки случаи, когда продавец добросовестно заблуждался относительно правового режима продаваемой им земли. В данной статье помимо изучения оснований расторжения данных сделок будут рассмотрены и некоторые способы, которые помогут избежать покупки кота в мешке.
Статья 37 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) напрямую указывает на возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка в случае, когда продавец заведомо предоставляет покупателю ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другую информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом.
Ввиду того что со сделками купли-продажи земельных участков сталкиваются многие, кто хотел бы приобрести участок для строительства дома, дачи, иных сооружений, а продавцы подчас оказываются недобросовестными и намеренно вводят покупателя в заблуждение относительно обременений земельного участка, данная статья может представлять интерес для широкого круга лиц.
Итак, прежде чем рассматривать конкретные основания расторжения договора купли-продажи земельного участка, хотелось бы отметить, что наиболее часто продавец предоставляет ложную информацию об обременении земельного участка и его ограничениях в соответствии с разрешенным использованием, реже - предоставление ложной информации о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка.
Покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка, если:
- по территории земельного участка проходит санитарно-охранная зона. Это могут быть линии электропередачи, связи, трубопроводов, водоснабжения и мелиорации.
Пример. Решение по делу N 2-2663/2014-М-2494/2014.
Истец И. обратилась в суд с требованием к ответчику расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ею и ответчиком С. Судом было установлено, что истцом и ответчиком был подписан и зарегистрирован договор купли-продажи земельного участка с разрешенным использованием земли для строительства индивидуального жилого дома. Согласно кадастровой выписке и свидетельству на право собственности, участок не имеет каких-либо ограничений (обременений) права собственности. Фактическое местоположение участка было указано ответчиком и сомнений у истца не вызывало. В ходе осмотра иных качественных и адресных характеристик, позволяющих на месте определить местоположение земельного участка, кроме как со слов ответчика, не имелось, т.к. земельный участок огорожен не был. Истцом было получено разрешение на строительство жилого дома на вышеуказанном участке, а также отделом архитектуры и градостроительства выдан градостроительный план земельного участка, из которого истец выяснил, что участок расположен не в том месте, на которое указывал перед сделкой ответчик. Но на основании документов, переданных ответчиком истцу перед заключением договора, этого нельзя было выяснить. При определении фактических границ земельного участка инженером-геодезистом было установлено, что фактическое местоположение участка не совпадает с указанным ответчиком. Поэтому строительство и регистрация жилого дома на этом участке невозможны. Истцом участок был приобретен для строительства жилого дома, но в силу того, что ответчик ввел истца в заблуждение о местоположении участка, и отсутствия на нем какого-либо обременения использовать участок по его назначению и с той целью, для которой он приобретался, не представляется возможным. Истец до обращения в суд пыталась изменить границы земельного участка или передвинуть, но оказалось, что это требует много согласований, материальных затрат (...). При таких обстоятельствах требования И. подлежали удовлетворению.
Аналогичный пример - решение Югорского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18 октября 2011 года по делу N 2-439/2011-М-413/2011 по иску А. к ООО "СВ" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков. Между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого А. приобрел земельный участок, принадлежащий ООО "СВ" на праве собственности, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальную жилую застройку в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Однако после оформления права собственности оказалось, что более половины площади приобретенного им у ответчика земельного участка располагается в санитарно-защитной зоне товарищества владельцев автогаражей "К". Суд требования истца удовлетворил;
- спорный земельный участок находится под арестом.
Как, например, в деле N 2-274/2011(2-4230/2010)-М-3626/2010 от 06.07.2011. В ходе рассмотрения дела было установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения. Согласно пояснению сторон, по устной договоренности ответчик обязался передать истцу в собственность один земельный участок, состоящий из четырех земельных участков. Из материалов дела усматривается, что на указанные земельные участки был наложен арест, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В судебном заседании представитель истца пояснил, что истец желает расторгнуть заключенный между ним и ответчиком договор купли-продажи земельного участка и строения, поскольку предоставленная ответчиком заведомо ложная информация препятствует истцу распоряжаться земельным участком по своему усмотрению. Суд решил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем строением.
Порой и вовсе недобросовестный продавец пытается продать несуществующий участок, и тогда к спору подключаются правоохранительные органы. Вопрос о расторжении такого эфемерного договора купли-продажи не подвергается сомнению.
Например, в деле N 44г-2915 от 18 января 2012 г. суд надзорной инстанции Краснодарского краевого суда установил, что Н. обратился в суд с иском к Д. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Истец с ответчиком заключили договор купли-продажи земельного участка. Впоследствии Н. обратился в архивный отдел администрации муниципального образования г. Анапа с запросом о предоставлении копии постановления главы Анапской сельской администрации "О выделении земельного участка" по указанному адресу, который значился первым приобретателем земельного участка. На запрос он получил ответ, что запрашиваемое постановление не значится. Истец обратился в ОБЭП с заявлением о проверке данного факта. Проведенной проверкой по данному факту выявлено, что земельный участок по вышеуказанному адресу администрацией Анапского сельского совета никому не выделялся, данного адреса не существует. В отношении Д. было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества по ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, поэтому истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ним и Д., обязать ответчика возвратить ему денежную сумму, внесенную в счет выкупа недвижимого имущества на момент расторжения договора. Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 18 июля 2011 года исковые требования Н. были удовлетворены в полном объеме.
Однако подчас нередки случаи, когда сам покупатель должен быть более внимателен и проявлять здоровую бдительность. В противном случае хотя закон его и защищает в случае нарушения норм ГК РФ и ЗК РФ, но при халатном отношении покупателя к исследованию всех обстоятельств, касающихся договора купли-продажи, суд может прийти к выводу о том, что довод истца о невозможности использования земельного участка в связи с предоставлением продавцом ложной информации является необоснованным и не является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Как, например, в деле N 2-1657/2010 от 25 ноября 2010 г., рассмотренном Кунгурским городским судом Пермского края. В деле было установлено, что Г. обратился в суд с иском к П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности истца на указанный земельный участок, о взыскании с ответчика стоимости земельного участка по договору купли-продажи. В обоснование иска Г. указывает, что 12.08.2008 между ним и ответчиком П. был заключен договор купли-продажи земельного участка. Поскольку продавец при заключении договора скрыл от истца информацию о качественных свойствах земельного участка - то, что участок ежегодно подвергается затоплению, истец полагает, что имеет место нарушение требований ст. 37 ЗК РФ. Однако, проверив довод истца о том, что при продаже земельного участка продавец предоставил ему заведомо ложную информацию о качественных свойствах земли, которая могла повлиять на планируемое использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая могла оказать влияние на решение о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, суд нашел его необоснованным. Истец указывает на то, что он приобретал земельный участок для строительства, однако в связи с ежегодным затоплением участка не может использовать его для данных целей. Рассмотрев все доказательства, суд пришел к выводу, что доводы истца о том, что приобретенный им участок ежегодно затапливается, что делает его непригодным для использования по назначению, неосновательны. Также суду не представлено доказательств того, что продавец предоставил истцу заведомо ложную информацию о земельном участке;
- продавец скрыл от покупателя информацию о недействительности правоустанавливающих документов на земельный участок.
Как, например, в деле N 2-243/2011 от 6 сентября 2011 г. суда р.п. Ромоданово. В ходе рассмотрения дела было установлено, что истцы С. и С. просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009, заключенный между истцами и ответчиком на земельный участок. В судебном заседании истец С. исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям, показал, что в соответствии с договором купли-продажи от 11.09.2009 он вместе с женой в общую долевую собственность купил у Б. земельный участок. В 2009 году между ними и соседом возник спор по поводу границ земельного участка. В ходе судебного процесса было установлено наложение спорных земельных участков друг на друга. Решением Ромодановского районного суда от 29.12.2010 были установлены границы земельного участка, принадлежащего соседу, и также признаны недействительными документы на принадлежащий им земельный участок в части площади земельного участка, в том числе и спорный договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009. В результате размер принадлежащего им земельного участка уменьшился на 981 кв. м, то есть примерно на 10 соток, которые перешли в пользование соседу. В настоящее время площадь земельного участка составляет 20 соток и представляет собой узкую длинную полоску, на которой они не могут ничего построить. И ответчик отказывается в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2011 и вернуть денежные средства, уплаченные по данному договору. Было установлено, что при заключении спорного договора купли-продажи ответчик Б. не предупредил истцов об использовании соседнего земельного участка, что при согласовании границ спорного земельного участка собственник соседнего земельного участка не присутствовал и согласование границы проходило с главой сельского поселения, что оказывало существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка и также явилось существенным нарушением условий договора продавцом - Б. Таким образом, суд решил исковые требования С. и С. к Б. удовлетворить.
Таким образом, мы видим, насколько сложны дела указанной категории. Чтобы уменьшить риски и избежать судебных разбирательств, необходимо:
- лично осматривать покупаемый участок в целях визуализации на нем линий газовых и тепловых сетей, электромагистралей;
- побеседовать с владельцами соседних участков;
- получить выписку из ЕГРП. Вы можете получить сведения о кадастровом номере, местонахождении, категории, виде разрешенного использования, площади, границах, правообладателе, кадастровой стоимости земельного участка, в том числе информацию об ограничениях, обременениях и сервитутах, с которыми может быть связано использование участка. Для этого необходимо обратиться с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка с просьбой предоставить кадастровую выписку (ФЗ от 24.07.2008 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости");
- внимательно относиться к предоставляемым продавцом документам. К примеру, если продавец предоставляет лишь копию свидетельства на землю, то лучше от заключения договора отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства;
- обратиться в территориальные органы, которые в силу закона обязаны быть информированы о постройке или возведении газовых, электрических или других линий передачи и сопутствующего оборудования. Поскольку бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений оказывается не указан, поэтому, для того чтобы узнать об использовании земельного участка, целесообразно обратиться к администрации муниципального района и поселения, на территории которых расположен участок. Здесь можно получить сведения о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны, иных объектов, существенно влияющих на использование земельного участка, а также данные о возможных ограничениях в пользовании участком для государственных и муниципальных нужд.
Во время заключения сделок с недвижимостью иногда возникает необходимость в аннулировании договора купли –продажи. Тут важно знать основания для таких действий и уметь правильно составить соглашение.
Следует понимать, что аннулирование договора о приобретении применимо только к крупным сделкам, таким как приобретение квартиры, автомобиля, .
Прекратить действие соглашения о покупке возможно в таких случаях:
Распространёнными причинами для аннулирования документа о приобретении участка земли для продавца будет нежелание покупателя оплатить полную стоимость вовремя. Покупатель же может отказаться от сделки, если выяснится, что недвижимость продаётся с , есть ошибки в документах, изменились обстоятельства, которые не были учтены раньше.
При аннулировании договора о покупке или продаже различной недвижимости действовать следует таким образом:
Когда покупатель или продавец отказывается аннулировать сделку, то обращаться необходимо в суд. Действовать в этом случае надо так:
Если в процессе сделки, был причинён вред, то можно требовать в суде возмещения материальных и моральных убытков.
Аннулировать сделку о купле – продаже можно, если договорённости по ней ещё не выполнены или выполнены не в полной мере.
Без судебного разбирательства не обойдутся ситуации, когда новый владелец уже зарегистрировал своё .
Договорённость про аннулирование сделки оформляется, так же как и первичный договор: в письменном виде, заверяется у того же и регистрируется в Росреестре.
В таком документе должна быть следующая информация:
Аннулировать договор о покупке земли можно при определённых обстоятельствах. Для совершения таких действий нужно наличие веских доказательств .
После принятия закона о частной собственности, у граждан появилось право распоряжения своим имуществом. К наиболее распространенному относится отчуждение недвижимости. К предмету недвижимости относятся земельные участки, квартиры, дома, здания, офисы, целые строения и части строений. Договор купли-продажи является всегда возмездным и взаимным договором. Составить и правильно оформить договор самостоятельно практически невозможно, это делает обычно юрист по недвижимости, работающий в юридической фирме. Существует определенная форма составления договора купли-продажи, не выполнение ряда условий может сделать договор недействительным.
Основными пунктами договора будут недвижимое имущество и цена. При составлении и сопровождении договора купли-продажи недвижимости адвокаты внимательно проверяют объект. При продаже и покупке проверяют, не обременена ли квартира, не находится ли в залоге, проверяют количество зарегистрированных и наличие несовершеннолетних детей, а также проверяют, имеются ли жильцы с правом пожизненного пользования. Если таковые имеются, то это указывается в договоре продажи. При смене владельца при отчуждении, жилец имеющий право пожизненного пользования жилым помещением, не лишается этого права.
Если договор не правильно составлен или появились противоречия между сторонами, одна из сторон изменила решение, то возможно расторжение договора купли-продажи. Это можно сделать по взаимному решению сторон или в судебном порядке. Если продается земельный участок, то в договоре необходимо отметить размеры участка, местонахождение, адрес, цену. Если продается недвижимость, то продается земельный участок, на котором находится строение, если другое не отмечено в договоре. Земля, находящаяся под строением всегда продается вместе с объектом и не разделяется. При переоформлении право собственности на объект и землю переходит одновременно. Право перехода признается после государственной регистрации нового владельца, а до этого никакие договоры, вселения и выселения роли не играют.
Расторжение договора купли-продажи предусматривает полное прекращение действия договора, прекращение всех правоотношений. По закону прекратить договорные отношения невозможно, для расторжения сделки необходимо согласие второй стороны или расторжение проводится в судебном порядке. Расторжение может также осуществляться, если нарушено законодательство:
Непредвиденные обстоятельства, возникшие на момент заключения сделки, о которых никто не предполагал. Таким обстоятельством может быть появление бывшего зарегистрированного жильца, отбывающего наказание. По закону он имеет право вернуться проживать в свою квартиру, через суд с иском о вселении в продаваемую квартиру. Ни один покупатель не захочет покупать обремененную квартиру и иметь проблемы.
Кроме расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, договор может признаваться недействительным. Для определения закона недействительным существует несколько оснований:
Если квартира продается организацией, то расторжение договора купли-продажи квартиры проходит по-другому. При продаже квартиры организацией необходимо разрешение учредителей, наличие устава в организации, подписать договор должно уполномоченное лицо. Если есть хотя бы одно нарушение, сделка признается недействительной и ее аннулируют.
Расторжение по соглашению сторон редкое явление в практике. Сделка купли-продажи двухсторонняя и расторгаться она может по совместному решению. Для продавца и покупателя важно знать, что права собственности переходят в момент регистрации договора купли-продажи и регистрации права. Регистрация права при купле-продаже жилого помещения состоит из двух частей, это регистрация договора и регистрация права перехода собственности. Делается это одновременно. Для нежилых помещений регистрировать договор купли-продажи не надо, у вас даже не примут документы, регистрируется только право перехода собственности. По закону договор как бы начинает действовать в момент подписания.
Не всегда можно по закону расторгнуть договор купли-продажи, в этом деле есть свои тонкости. Расторгнуть исполненный договор нельзя. Например, заключили договор покупки квартиры, покупатель отдал деньги, продавец получил деньги полностью, жилье передали новым владельцам. Все сделали правильно и законно. Вдруг обе стороны решили расторгнуть сделку и вернуться к первоначальному состоянию. Можно ли это сделать? По закону эту сделку расторгнуть нельзя, так как договор исполнен, все стороны довольны, нарушений не было. Договор купли-продажи прекратился и его нельзя расторгнуть, так как этого договора не существует. Вернуть права на квартиру можно, если снова заключить договор купли-продажи наоборот, снова пройти перерегистрацию права.
Расторгнуть договор купли-продажи можно до регистрации права. Например, подали все документы на регистрацию, но вдруг обе стороны решили разорвать сделку. Теперь надо успеть вернуть документы до исполнения регистрации, по закону это возможно. Документы можно просто порвать в присутствии продавца и покупателя или заключить соглашение в письменном виде о расторжении договора купли-продажи недвижимости по решению сторон.
Есть такой вариант, при котором договор прошел регистрацию, но право нет. При таком развитии событий, обе стороны с помощью адвоката, во избежание проблем, пишут соглашение о расторжении договора. Зарегистрированное соглашение сразу вступает в силу.
Если регистрируется недвижимость в виде гаража, то сделка также регистрируется в государственных органах, а сам договор нет.
При покупке жилья граждане всегда обращаются в риэлторские фирмы. Что такое риэлторская фирма?. Это организация, которая занимается посреднической деятельностью при продаже квартир за определенную комиссию от стоимости жилья. Поэтому риэлторы практикуют некоторые формы написания договоров купли-продажи. Кроме договора об оказании услуг, фирма заключает трехсторонний предварительный договор. В него входят продавец, покупатель, фирма посредник. По этому договору, как правило, выдается задаток или аванс, в нем прописывают условия штрафов, если не будет исполнена сделка по вине одной из сторон, обычно задаток является предметом спора.
Составление предварительного договора купли-продажи не противоречит ГК РФ. В нем прописываются важные моменты, срок исполнения основного договора, штрафные санкции при неисполнении договора. Предварительный договор составляется всегда в письменном виде. По судебной практике известно, что споры возникают не из-за расторжения предварительного договора купли-продажи, и возврата задатка или аванса. При расторжении предварительного договора авансовые средства возвращаются. В предварительном договоре прописываются штрафные меры, при расторжении договора, они будут устанавливаться исходя из степени вины каждой стороны.
Очень важно знать, что действие договора завершается, если основной договор купли-продажи не был заключен согласно срока указанного, в предварительном договоре. При расторжении предварительного договора невиновность каждая сторона доказывает самостоятельно, часто это делается в судебном порядке. Поэтому, если вы чего-то не знаете или не понимаете, обратитесь к адвокату по недвижимости, он лицо не заинтересованное, он может помочь вам защитить свои интересы.
Договор купли-продажи не считается бесповоротным, расторгнуть его можно по некоторым объективным основаниям. Наиболее веское основание отсутствие права собственности на момент заключения сделки, отсутствие разрешения на продажу сособственников, когда имеется несколько владельцев собственности, недееспособность или ограничения в дееспособности собственника, наложенные ограничения на продажу собственности, любое обременение, залог. Для земельных участков не оформление по закону. Иногда пытаются продать дом на участке, построенного самовольно, продают это дело просто, как чистый участок, а дом самовольная постройка, является незаконной. В тоже время деньги берутся и за дом.
Основанием для расторжения предварительного договора или договора купли-продажи может быть не зарегистрированная перепланировка жилого помещения, которая имеет существенное значение и которая не указана в кадастровом паспорте. Расторжение договора, может быть произойти при особых обстоятельствах, которые никто не мог предугадать, при форс-мажорах.
Расторжение возможно по соглашению сторон и в определенный срок, до момента регистрации права собственности новым владельцем. Как только договор исполнен, он прекращает свое действие, и расторгнуть будет нечего. Если одна из сторон отказывается в расторжении договора, но для этого есть основания, то можно обратиться в суд. Это может сделать любая сторона.
Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке практически невозможно. Расторжение может происходить по решению обеих сторон и в момент исполнения договора. Если договор уже исполнен, то расторжение его невозможно. Изменить состояние можно только составить обратно договор купли-продажи и снова зарегистрировать право на собственность. Нарушение условий договора может повлечь за собой расторжение договора, но это нарушение надо доказать. При покупке жилой собственности риэлторы предпочитают оформлять предварительный договор. В этом договоре проговариваются сумма задатка, условия возврата и срок исполнения основного договора. Расторжение предварительного договора предусматривается, если вскрылись некоторые обстоятельства, при которых невозможно оформить право собственности. Например, не отмеченная перепланировка квартиры, выплата всей стоимости за квартиру до регистрации договора, самовольная постройка, которая не была оформлена. Одностороннее расторжение договора возможно по истечении срока оформления основного договора, в судебном порядке и только при определенных обстоятельствах. Если предварительный договор был подписан и исполнен, то суд может обязать заключить основной договор.
При продаже недвижимости продавец по договору обязуется передать жилье покупателю в надлежащем виде и получить за это деньги. При продаже жилья, продавец заключает предварительный договор с покупателем. Он может расторгнуть договор в процессе его действия, то есть до заключения основного договора. Это можно сделать по обстоятельствам, которые возникли неожиданно, при форс-мажоре или бывает так, что находится другой покупатель. Но закон защищает обе стороны еще на заключении предварительного договора. По этому договору передают задаток, если продавец отказывается от продажи, он должен вернуть задаток в двойном размере. Многие не хотят возвращать задаток и подают в суд, доказывая, что это аванс. Но при составлении договора необходимо четко прописывать, задаток или аванс.
Если оформить все правильно с помощью адвоката по недвижимости, то вам не придется обращаться в суд для расторжения договора и возврата задатка. Главное в договоре определить порядок выплаты денег и прописать порядок передачи имущества.
Наиболее уязвимыми при покупке квартиры считаются покупатели, они могут потерять деньги, и в тоже время не получить квартиры. Чтобы избежать такой ситуации, дело по покупке недвижимости доверяйте адвокату или юристу по недвижимости. Многие думают, что риэлторская фирма безопасный способ покупки, но риэлторская фирма является только посредником между сторонами. В основном все большие фирмы не хотят портить свой имидж и стараются заключить сделку по покупке-продаже на законном основании. Но риэлторские фирмы не проверяют квартиры на чистоту сделки, эту процедуру делают за отдельную плату или придется все сделать самому. Опасность заключается в следующем, квартира может оказаться под обременением, в залоге, проходить по наследству, могут быть незаконно выписанные жильцы или временно выписанные, которые могут находиться в заключении или армии. Также могут иметься жильцы, отказавшиеся в свое время от приватизации, но имеющие право пожизненного проживания. На этих основаниях покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Кроме этого можно расторгнуть предварительный договор, если основной не будет заключен вовремя.
Чаще всего покупатель передает деньги ха недвижимость до регистрации перехода права собственности. На оформление права дается время в течение, которого квартира еще в праве у продавца, но деньги уже переданы. Чтобы сделать продажу и получение денег безопасной используют расписки в получении денег или деньги получают через банковскую ячейку после получения права собственности. Продавец не сможет получить деньги, пока не предоставит документы о переходе собственности. Самое опасное, это когда деньги передаются частями или выплачиваются во время предварительного договора, а с основным затягивают. Здесь оформление может быть через суд. придется доказывать, что деньги переданы, а основной договор купли-продажи не заключен.
При покупке квартиры в договоре купли-продажи прописывают условия, на основании которых проводится оплата, прописывается время исполнения, цена. Но не всегда договор оканчивается сделкой. Еще неисполненный договор, можно расторгнуть в досудебном порядке по соглашению обеих сторонников сделки или расторгнуть, при невыполнении обязательств. Например, договор подписан, но деньги не передали, это есть нарушение. Всегда передачу денег необходимо фиксировать письменно, продавец должен дать расписку в получении денег за квартиру в размере указанном в договоре. Если в договоре стоит меньшая сумма, а на словах договор с другой более высокой, то существует риск, что вам не отдадут договоренную сумму, если будет обращение в суд. Покупатель на основании договора может передать сумму прописанную в договоре и даже в суде не докажите, что на словах сумма договора была значительно больше.
Расторгнуть в досудебном порядке можно, если согласится вторая сторона. К другой стороне направляют обращение, в котором предлагают расторгнуть договор купли-продажи, на ответ дается 30 дней. Если за это время не был получен ответ, то придется обратиться в суд.
Если составлен предварительный договор и указан срок подписания основного договора, но он не был подписан, договор расторгается. Если договор купли-продажи исполнен и прошла регистрация перехода права собственности, то расторгнуть договор невозможно. Конечно и это не конечный ответ, любое спорное решение проходит через суд.
Расторгнуть договор купли-продажи можно двумя способами. Первый способ по соглашению всех сторон или в судебном порядке. Как известно расторжение договора возможно только во время исполнения договора. Как только договор исполнен, то он прекращает свое действие, и нечего будет расторгать. Но при отсутствии согласия стороны можно обратиться в суд с иском. При обращении в суд необходима помощь юриста по недвижимости для правильного составления иска и подачи в суд для разбирательства. По закону суд рассматривает те требования истца, которые указаны в иске. При подаче заявления по незнанию некоторые делают ошибку. Она часто заключается в следующем, в иске указывают, что требуется расторжение договора купли-продажи и все, но забывают отметить требование о возврате собственности. Поэтому правильно будет указать в иске требование расторжения договора и возврат недвижимого имущества, а также штрафные санкции, если они были предусмотрены законом.
По ГК РФ расторжение договора не влияет на право проживания покупателя, только возврат имущества по суду. Поэтому при составлении любого договора купли-продажи необходимо обратиться к адвокату по недвижимости для правильного написания условий договора, передачи собственности, срока передачи и условия расторжения договора при невыполнении условий одной из сторон.
Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи подается в суд общей юрисдикции. Имеется определенная форма заполнения иска. В иске указывают полные данные истца и ответчика, наименование суда. В иске указываются требования, это основное. В иске необходимо потребовать расторжения договора купли-продажи, при этом привести основания или доказательства нарушения условий договора. Доказательство всегда лежит на истце. Второе требование, это возврат недвижимости, если она была передана по передаточному акту, возмещение морального ущерба. Каждое требование суд рассмотрит. Если в исковом заявлении не указать требование о возврате имущества, то покупатель имеет полное право пользоваться этим имуществом. Решение суда обязательно к исполнению.
Если договор купли-продажи зарегистрирован и зарегистрировано право перехода собственности, то отменить это решение невозможно. Заявление в суд подается по месту нахождения недвижимости или проживания ответчика. К заявлению прилагают документы затребованные судом для ведения дела. Так как дела по расторжению договоров запутанные, связанные с возвратом задатка, то обычно проходит по несколько заседаний. Часто клиенту очень трудно участвовать во всех заседаниях, поэтому он может иметь представителя в лице адвоката по недвижимости. Адвокатская фирма заключает договора на юридические услуги по расторжению договора купли-продажи недвижимости, сопровождению деда и представлению в суде. Стоимость рассчитывается по договоренности исходя из сложности дела и возможности его исхода.
Ипотечные квартиры по своей сути своеобразные квартиры, собственность принадлежит владельцу, в то же время квартира находится в залоге и всякие действия с ней возможны только с разрешения банка. Иногда возникает вопрос можно ли расторгнуть договор купли-продажи на ипотечную квартиру. Ответ можно, но долг перед банком останется. Договор вы расторгаете с продавцом, но он получил деньги, уплаченные за вас банком и поэтому вы должны банку, а не продавец квартиры. В любом случае вы должник перед банком. Деньги можно потребовать только с продавца через суд и выплатить банку.
Другой вариант продать квартиру с разрешения банка, вернуть долг и тем самым прекратить договор по ипотеке. Еще есть вариант, когда бросают платить по ипотеке и через суд банк забирает залоговую недвижимость, ставит на баланс и продает, погашая ипотечный кредит. Расторжение договора купли-продажи при ипотечном кредитовании особенно сложно, так как всегда имеется должник, причем с огромной суммой. Чтобы не было проблем с ипотекой, всегда обращайтесь за юридическими услугами к адвокату по недвижимости. При выборе квартиры сами проверяйте состояние квартиры, наличие задолженностей по коммуналке, наличие прописанных и временно отсутствующих. Потом даже в суде невозможно выставить в виде основания все нарушения. Банк не отвечает за выбор квартиры, он оплачивает то, что вы выбрали. Весь долг по ипотеке будет висеть на вас до полного погашения ипотечного кредита. Всегда надо помнить ипотечная квартира всегда в залоге.
